Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Есть ли недостатки офиса, из-за которых вы готовы уволиться/ уволились?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Предстоящие выборы и цены на жилье: рост и стагнация

Противоположные тренды в действии

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Постулат американского адмирала Альфреда Тайера Мэхэна – Fleet in Being – гласит: сам факт присутствия военного флота на море уже оказывает влияние на мировую политику. Похоже на рынок недвижимости: сам факт приближения президентских выборов оказывает влияние на него, вне зависимости от будущих результатов, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Уже в ближайшие полгода можно предположить начало PR-кампаний со стороны риэлторских и девелоперских структур на тему необходимости покупать квартиру до выборов. Но подобные призывы, скорее всего, будут справедливы в отношении не всех категорий жилья. Аналитики www.irn.ru обратились к собственным выкладкам и прогнозам, касающимся предвыборных периодов в первые годы нового тысячелетия, начиная с 2000 г. – более ранние времена не стоит принимать в расчет.

Почему? Испорченное для всех журналистов мира наступление 2000-го года из-за отставки Бориса Ельцина – дестабилизирующий фактор, мешающий правильно оценивать рыночные тенденции. В 1998 г. сложная политическая ситуация наложилась на экономический дефолт России. Картина оказывается смазанной. А уж самые первые выборы, которые привели к власти первого президента России, вообще рассматривать нет смысла – организованного рынка жилья тогда еще физически не существовало.

Но можно сконцентрироваться на исследовании более близких к сегодняшнему дню событий. На графиках (ниже) показаны ценовые тренды московского жилья 2004-го и 2008 гг. соответственно. Красным цветом показаны темпы изменений стоимости наиболее дешевых квартир (20% от общего числа сделок), зеленым – самых дорогих (20% от общего числа сделок), а синим – общегородской индекс (100% квартир).

2004

Недвижимость

2008

Недвижимость

Недвижимость


Легко заметить, что в 2004 г. рост цен шел до середины года, затем началась стагнация, а в 2008-м – до осени, затем наступил спад. Конечно, в абсолютных цифрах эти графики не отражают ситуацию по России в целом, а только по Москве, но общая динамика схожа.


Уроки истории
В 2008 г. за первые четыре месяца цены на квартиры в Москве и не только в ней ощутимо выросли (до 20%).

В 2004 г. ситуация была очень похожей: рост цен начался еще в 2003 г., а за первый квартал 2004-го стоимость жилья прибавила еще 15-20%. А если брать период с начала 2003 г. до середины 2004-го, то общий рост цен составил 100% – вдвое, с $1000 за кв. м до $2000 за кв.м.

Об этой тенденции аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал в конце 2003 г. в статье «Состояние рынка новостроек нижнего ценового диапазона будет способствовать росту цен в 2004 году». Выводы того времени были обоснованы тем, что повышенная активность покупателей в течение всего 2003 г. привела к существенному истощению объемов предложения. Большинство квартир было раскуплено еще на стадии подготовки площадки и монтажа «нулевого цикла». На ноябрь 2003 г. «остатки» жилья в районах массовой застройки в Москве составили не более 90 000 кв.м.

Но почему так получилось? Это не строители дали слабину, не возведя требуемые объемы. «В связи с периодом выборов большинство жилья нижнего ценового диапазона, которое будет строиться в 2004 г., отдано на реализацию городских программ и переселение очередников. Это относится к объемам новостроек в Бутово, Люблино, Кожухово, Дегунино, Бескудниково и в других районах. Объем предложения наиболее дешевого коммерческого жилья в 2004 г. окажется существенно меньше, чем в прошлые годы. По оценкам специалистов www.irn.ru, – примерно вдвое, – указывалось в статье. – В результате к середине 2004 г. предложение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках дешевле $1000 за кв.м в пределах Москвы практически исчезнет. Это приведет к новому скачку цен во всех ценовых сегментах».

Выборы проходят – рынок останавливается. Как жил рынок в 2004 г.? Цены стали расти в 2002 г., поднимались весь 2003 г., первые четыре месяца 2004 г., а после майских праздников началась стагнация. Сравним с 2008 г.: уже к концу лета цены замерли, а намеки на новый подъем могли только приблизить катастрофу (см. статьи «Олег Репченко: Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости!» от 18 февраля 2008 г.) и «Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2008 года».


Можно ли это связывать с влиянием выборов? Некая закономерность, вроде, наблюдается. Но при более подробном анализе становится понятно, что это связано не столько с ожиданиями населением каких-то кардинальных перемен, как с более банальными экономическими факторами. Подробности о последних – в статье «В 7 раз за 7 лет или формула кризиса на рынке недвижимости» от 18 июня 2008 г.


Экономика
В обоих случаях – и в 2004-м, и в 2008 гг. – резко уменьшился объем предложения дешевых новостроек, особенно в районах массовой застройки. Это было связано с увеличением до предела доли построенного жилья, которое было направлено на социальные нужды – очередникам, военным и т.д. Предвыборный маневр? Безусловно. Но он резко сократил объемы дешевого коммерческого жилья, доступного на рынке, а в результате цены во всем городе пошли вверх. Почему? Очень просто. Наиболее дешевого жилья больше нет, следующий ценовой сегмент оказывается самым доступным, а на этом фоне сегмент чуть более повышенной комфортности застройщики начинают позиционировать чуть ли не как бизнес-класс, соответственно устанавливая цены.

Для сравнения: то же происходит с зарплатами бюджетников. Их нужно повышать? Нужно. А откуда деньги взять? Либо повысить налоги, либо напечатать. И в том, и в другом случае вымываются из обращения дешевые товары, которые доступны всем и на которые претендуют все больше занятых в сфере деловой активности граждан. Растет инфляция, доходы падают у всех, и сыр, который можно было вчера купить – исчез, его место занял точно такой же, но под другим названием и дороже. Бюджетник не мог его купить и раньше, а теперь не может и низшее звено занятых в бизнесе.

В 2008 г. ситуация аналогичная: за год-полгода до выборов доля социального жилья выросла до рекордных 70-80%. То есть, в продаже остались бизнес-класс и элита. Обычный человек их не сможет купить никогда, а дешевого жилья на рынке просто не оказалось (такого раньше не было).

То есть, не психологические опасения электората по поводу исхода выборов, а предвыборные политические «раздачи слонов» приводили к сокращению жилья, поступающего на продажу.

В нынешних условиях этот механизм вряд ли может сработать. Объемы строительства и так сократились в связи с заморозкой проектов в кризис. По сути дела сейчас происходит обратный процесс – возвращение объемов строительства на докризисный уровень. Приведет ли вероятный фактор повышения доли социального жилья в общем объеме строительства к вымыванию дешевых новостроек с рынка – вопрос крайне дискуссионный. Так или иначе, подобные действия властей будут иметь место, особенно в сегменте самых дешевых новостроек эконом-класса, которых всегда не хватает, считают аналитики www.irn.ru.

А вот встречная тенденция, не столь характерная для предыдущих лет, может появиться в сегменте более дорогого жилья. Предложение в нем и в Москве, и в Подмосковье всегда было в избытке. Многие проекты «подвисли», продажи в них идут ни шатко, ни валко. Это касается и московских квартир, и коттеджных поселков, и таун-хаусов

Уже осенью ушедшего года прошедшие аукционы Penny Lane Realty элитных объектов по голландской схеме показали, что дисконт в 10-15% недостаточен для ликвидности (см. статьи «Достоверные цены на элитные жилье показывает аукцион» и «Владельцы "элитки" уповают на аукционы»).


Фактор психологический
Люди по-разному воспринимают возможную нестабильность, связанную с выборами. Мало- и среднеоплачиваемые специалисты обычно хотят купить квартиру до выборов: мало ли что там дальше будет. Им кажется, что лучше вложиться во что-то вещественное, осязаемое.

А вот предприниматели или топ-менеджеры, обладающие иной психологией, чаще всего рассуждают наоборот. Для них любая нестабильность либо вызывает позыв к выводу (или оттоку) капитала из страны; либо желание «выйти в кэш». Последний вариант характерен для тех, кто крепко выучил «кризис» по-китайски: соединение иероглифов «опасность» и «новые возможности».

Поскольку именно последние категории населения представляют собой наиболее распространенную часть покупателей жилья элитного и бизнес-класса, то можно предположить их дальнейший отток с рынка.

То есть, люди, много лет копившие на жилье, могут решиться на покупку эконом-класса до выборов даже ценой большого самоограничения, снизив привычный уровень жизни (опасаясь дальнейшего развития событий). А вот крупный капитал, нацеленный на дорогое жилье, может расценить фактор нестабильности как сигнал подождать, отложить покупку недвижимости, а то и вывести капитал за рубеж. Например, приобретя жилье за границей.

В итоге влияние выборов на рынок недвижимости может оказаться двояким: этот фактор может подстегнуть спрос на дешевое жилье (вызвав рост цен в этом сегменте) и совсем не поспособствовать спросу на дорогое. Эти вероятные противонаправленные тренды были описаны в статье «Недвижимость Москвы в 2011 году». Дешевые и качественные современные новостройки имеют шанс прибавить в цене (в конце 2011 – начале 2012 гг., так как сегодняшняя ситуация больше напоминает начало стагнации). С осени 2011 г. этот рынок «подраскачается», перерастая в «президентское ралли», прибавив к концу весны 2012-го 10-15%, а то и 20%, а вот дорогое жилье может вполне продолжить стагнацию, если не перерасти в снижение.

Есть еще один фактор: налог на недвижимость. До выборов эту тему трогать не будут, в макроэкономическом прогнозе правительства годом его введения был обозначен 2013 г. Но это неизбежно будет одним из первых непопулярных шагов нового президента, кто бы им ни оказался, считают аналитики www.irn.ru. Не исключено, что шкала налога окажется прогрессирущая – чем дороже жилье, тем больше придется платить. Это еще одна причина для состоятельных людей подумать, прежде чем приобретать что-то элитное: может, лучше сначала посмотреть, сколько нужно будет за это постоянно выплачивать?

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2165 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные апартаменты Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 13 143 900
до 37 253 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 4 638 100
до 24 183 160 руб.
Узнать подробнее
ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-3-комнатные апартаменты Площади : 34 - 104 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Нахимовский пр-т, вл. 31, к.1 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.2 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.3 Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения ноября
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живи на Садовом в RED7! Апартаменты с террасами и панорамным видом на исторический центр на Садовом кольце! м. Красные ворота Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 8,3 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19" в ЮВАО у метро 2-х комнатные квартиры в Москве с отделкой бизнес -класса + кухня + встроенная техника за 9.5 млн.руб. м.Стахановская от 9.5 млн руб. Застройщик: ВекторСтройФинанс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ясный» Скидки до 12%. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком от м. «Домодедовская». ФЗ-214 MR Group Застройщик: Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. от 21 метра.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Старт продаж 4 корпусов с подземным паркингом и кладовыми! Дет.сады, школы, поликлиника Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. КП "Певчее" Участки без подряда от 3,8 млн руб. Новая Москва. Киевское шоссе. 20 мин. от МКАД. Московская прописка. скидка до 784 тыс. руб. Застройщик: Певчее. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ТЫ И Я" Купи квартиру со скидкой! Жилой квартал класса комфорт-класса у м. Бабушкинская. Самый экологически-чистый район Москвы. 4,3 млн руб.Мангазея Застройщик: Спортивный клуб Красная стрела. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Получите новогоднюю скидку до 7% на видовые квартиры бизнес-класса уже в ноябре. Корпуса будут сданы в 2018 г. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Совхоз Московский +. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3 млн. Двушка по цене однушки! Подземный паркинг. Свободные планировки м.Саларьево от 3,0 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте