Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что для вас важнее всего при принятии решения об ипотеке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Предстоящие выборы и цены на жилье: рост и стагнация

Противоположные тренды в действии

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Постулат американского адмирала Альфреда Тайера Мэхэна – Fleet in Being – гласит: сам факт присутствия военного флота на море уже оказывает влияние на мировую политику. Похоже на рынок недвижимости: сам факт приближения президентских выборов оказывает влияние на него, вне зависимости от будущих результатов, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Уже в ближайшие полгода можно предположить начало PR-кампаний со стороны риэлторских и девелоперских структур на тему необходимости покупать квартиру до выборов. Но подобные призывы, скорее всего, будут справедливы в отношении не всех категорий жилья. Аналитики www.irn.ru обратились к собственным выкладкам и прогнозам, касающимся предвыборных периодов в первые годы нового тысячелетия, начиная с 2000 г. – более ранние времена не стоит принимать в расчет.

Почему? Испорченное для всех журналистов мира наступление 2000-го года из-за отставки Бориса Ельцина – дестабилизирующий фактор, мешающий правильно оценивать рыночные тенденции. В 1998 г. сложная политическая ситуация наложилась на экономический дефолт России. Картина оказывается смазанной. А уж самые первые выборы, которые привели к власти первого президента России, вообще рассматривать нет смысла – организованного рынка жилья тогда еще физически не существовало.

Но можно сконцентрироваться на исследовании более близких к сегодняшнему дню событий. На графиках (ниже) показаны ценовые тренды московского жилья 2004-го и 2008 гг. соответственно. Красным цветом показаны темпы изменений стоимости наиболее дешевых квартир (20% от общего числа сделок), зеленым – самых дорогих (20% от общего числа сделок), а синим – общегородской индекс (100% квартир).

2004

Недвижимость

2008

Недвижимость

Недвижимость


Легко заметить, что в 2004 г. рост цен шел до середины года, затем началась стагнация, а в 2008-м – до осени, затем наступил спад. Конечно, в абсолютных цифрах эти графики не отражают ситуацию по России в целом, а только по Москве, но общая динамика схожа.


Уроки истории
В 2008 г. за первые четыре месяца цены на квартиры в Москве и не только в ней ощутимо выросли (до 20%).

В 2004 г. ситуация была очень похожей: рост цен начался еще в 2003 г., а за первый квартал 2004-го стоимость жилья прибавила еще 15-20%. А если брать период с начала 2003 г. до середины 2004-го, то общий рост цен составил 100% – вдвое, с $1000 за кв. м до $2000 за кв.м.

Об этой тенденции аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал в конце 2003 г. в статье «Состояние рынка новостроек нижнего ценового диапазона будет способствовать росту цен в 2004 году». Выводы того времени были обоснованы тем, что повышенная активность покупателей в течение всего 2003 г. привела к существенному истощению объемов предложения. Большинство квартир было раскуплено еще на стадии подготовки площадки и монтажа «нулевого цикла». На ноябрь 2003 г. «остатки» жилья в районах массовой застройки в Москве составили не более 90 000 кв.м.

Но почему так получилось? Это не строители дали слабину, не возведя требуемые объемы. «В связи с периодом выборов большинство жилья нижнего ценового диапазона, которое будет строиться в 2004 г., отдано на реализацию городских программ и переселение очередников. Это относится к объемам новостроек в Бутово, Люблино, Кожухово, Дегунино, Бескудниково и в других районах. Объем предложения наиболее дешевого коммерческого жилья в 2004 г. окажется существенно меньше, чем в прошлые годы. По оценкам специалистов www.irn.ru, – примерно вдвое, – указывалось в статье. – В результате к середине 2004 г. предложение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках дешевле $1000 за кв.м в пределах Москвы практически исчезнет. Это приведет к новому скачку цен во всех ценовых сегментах».

Выборы проходят – рынок останавливается. Как жил рынок в 2004 г.? Цены стали расти в 2002 г., поднимались весь 2003 г., первые четыре месяца 2004 г., а после майских праздников началась стагнация. Сравним с 2008 г.: уже к концу лета цены замерли, а намеки на новый подъем могли только приблизить катастрофу (см. статьи «Олег Репченко: Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости!» от 18 февраля 2008 г.) и «Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2008 года».


Можно ли это связывать с влиянием выборов? Некая закономерность, вроде, наблюдается. Но при более подробном анализе становится понятно, что это связано не столько с ожиданиями населением каких-то кардинальных перемен, как с более банальными экономическими факторами. Подробности о последних – в статье «В 7 раз за 7 лет или формула кризиса на рынке недвижимости» от 18 июня 2008 г.


Экономика
В обоих случаях – и в 2004-м, и в 2008 гг. – резко уменьшился объем предложения дешевых новостроек, особенно в районах массовой застройки. Это было связано с увеличением до предела доли построенного жилья, которое было направлено на социальные нужды – очередникам, военным и т.д. Предвыборный маневр? Безусловно. Но он резко сократил объемы дешевого коммерческого жилья, доступного на рынке, а в результате цены во всем городе пошли вверх. Почему? Очень просто. Наиболее дешевого жилья больше нет, следующий ценовой сегмент оказывается самым доступным, а на этом фоне сегмент чуть более повышенной комфортности застройщики начинают позиционировать чуть ли не как бизнес-класс, соответственно устанавливая цены.

Для сравнения: то же происходит с зарплатами бюджетников. Их нужно повышать? Нужно. А откуда деньги взять? Либо повысить налоги, либо напечатать. И в том, и в другом случае вымываются из обращения дешевые товары, которые доступны всем и на которые претендуют все больше занятых в сфере деловой активности граждан. Растет инфляция, доходы падают у всех, и сыр, который можно было вчера купить – исчез, его место занял точно такой же, но под другим названием и дороже. Бюджетник не мог его купить и раньше, а теперь не может и низшее звено занятых в бизнесе.

В 2008 г. ситуация аналогичная: за год-полгода до выборов доля социального жилья выросла до рекордных 70-80%. То есть, в продаже остались бизнес-класс и элита. Обычный человек их не сможет купить никогда, а дешевого жилья на рынке просто не оказалось (такого раньше не было).

То есть, не психологические опасения электората по поводу исхода выборов, а предвыборные политические «раздачи слонов» приводили к сокращению жилья, поступающего на продажу.

В нынешних условиях этот механизм вряд ли может сработать. Объемы строительства и так сократились в связи с заморозкой проектов в кризис. По сути дела сейчас происходит обратный процесс – возвращение объемов строительства на докризисный уровень. Приведет ли вероятный фактор повышения доли социального жилья в общем объеме строительства к вымыванию дешевых новостроек с рынка – вопрос крайне дискуссионный. Так или иначе, подобные действия властей будут иметь место, особенно в сегменте самых дешевых новостроек эконом-класса, которых всегда не хватает, считают аналитики www.irn.ru.

А вот встречная тенденция, не столь характерная для предыдущих лет, может появиться в сегменте более дорогого жилья. Предложение в нем и в Москве, и в Подмосковье всегда было в избытке. Многие проекты «подвисли», продажи в них идут ни шатко, ни валко. Это касается и московских квартир, и коттеджных поселков, и таун-хаусов

Уже осенью ушедшего года прошедшие аукционы Penny Lane Realty элитных объектов по голландской схеме показали, что дисконт в 10-15% недостаточен для ликвидности (см. статьи «Достоверные цены на элитные жилье показывает аукцион» и «Владельцы "элитки" уповают на аукционы»).


Фактор психологический
Люди по-разному воспринимают возможную нестабильность, связанную с выборами. Мало- и среднеоплачиваемые специалисты обычно хотят купить квартиру до выборов: мало ли что там дальше будет. Им кажется, что лучше вложиться во что-то вещественное, осязаемое.

А вот предприниматели или топ-менеджеры, обладающие иной психологией, чаще всего рассуждают наоборот. Для них любая нестабильность либо вызывает позыв к выводу (или оттоку) капитала из страны; либо желание «выйти в кэш». Последний вариант характерен для тех, кто крепко выучил «кризис» по-китайски: соединение иероглифов «опасность» и «новые возможности».

Поскольку именно последние категории населения представляют собой наиболее распространенную часть покупателей жилья элитного и бизнес-класса, то можно предположить их дальнейший отток с рынка.

То есть, люди, много лет копившие на жилье, могут решиться на покупку эконом-класса до выборов даже ценой большого самоограничения, снизив привычный уровень жизни (опасаясь дальнейшего развития событий). А вот крупный капитал, нацеленный на дорогое жилье, может расценить фактор нестабильности как сигнал подождать, отложить покупку недвижимости, а то и вывести капитал за рубеж. Например, приобретя жилье за границей.

В итоге влияние выборов на рынок недвижимости может оказаться двояким: этот фактор может подстегнуть спрос на дешевое жилье (вызвав рост цен в этом сегменте) и совсем не поспособствовать спросу на дорогое. Эти вероятные противонаправленные тренды были описаны в статье «Недвижимость Москвы в 2011 году». Дешевые и качественные современные новостройки имеют шанс прибавить в цене (в конце 2011 – начале 2012 гг., так как сегодняшняя ситуация больше напоминает начало стагнации). С осени 2011 г. этот рынок «подраскачается», перерастая в «президентское ралли», прибавив к концу весны 2012-го 10-15%, а то и 20%, а вот дорогое жилье может вполне продолжить стагнацию, если не перерасти в снижение.

Есть еще один фактор: налог на недвижимость. До выборов эту тему трогать не будут, в макроэкономическом прогнозе правительства годом его введения был обозначен 2013 г. Но это неизбежно будет одним из первых непопулярных шагов нового президента, кто бы им ни оказался, считают аналитики www.irn.ru. Не исключено, что шкала налога окажется прогрессирущая – чем дороже жилье, тем больше придется платить. Это еще одна причина для состоятельных людей подумать, прежде чем приобретать что-то элитное: может, лучше сначала посмотреть, сколько нужно будет за это постоянно выплачивать?

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2236 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 10 028 048
до 36 974 788 руб.
Узнать подробнее
ЖК Триколор Москва, Северо-Восточный округ, район Ростокино Площади : 49 - 209 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2015 г. м. ВДНХ, 5 мин. транспортом Ростокинская ул., вл.2, к.1 Ростокинская ул., вл.2, к.2 Ростокинская ул., вл.2, к.3 Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 2 550 000
до 9 746 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Сказочный лес Москва, Северо-Восточный округ Площади : 20 - 89 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Ботанический сад, 15 мин. транспортом м. ВДНХ, 12 мин. транспортом Застройщик: Гранднэкст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
Квартиры у м. Фрунзенская Новые квартиры в готовых домах площадью от 67 метров. рядом с метро Фрунзенская. Подробности по телефону! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Всего 10 квартир! Событие. Раменки. Идеальные квартиры бизнес-класса у заповедника. Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг, охрана. Скидки до 1 млн.руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Fresh Современные квартиры в готовых домах площадью от 21 метра. рядом с метро Красногвардейская. Уточняйте подробности по телефону. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 272 000р. за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Речной вокзал Новые квартиры у м.Речной вокзал. Квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 120 кв.м. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская» До конца июня подарок! Звоните от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро «Филатов луг» — открыто! Успей купить квартиру. Повышение цен с 1 июля! Квартиры с отделкой и без. от 3,6 млн Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Переделкино Ближнее Успей купить квартиру отделкой! Повышение цен с 1 июля! 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южная долина, 9 от МКАД 9 км от МКАД. Квартиры площадью 29-82 кв.м. Ленинский район. Уточняйте подробности по телефону. от 2,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, ипотека от 5,5% от 2,1 млн руб. Застройщик: Аматол. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры у м.Теплый Стан. Квартиры в готовых домах. Площадь от 32 до 118 кв.м. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 88 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ново-Молоково Ленинский район. 9 км от МКАД. Квартиры площадью от 42 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 2,1 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте