Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Предстоящие выборы и цены на жилье: рост и стагнация

Противоположные тренды в действии

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года от IRN.RU Что случится 1 июля Перейти

Постулат американского адмирала Альфреда Тайера Мэхэна – Fleet in Being – гласит: сам факт присутствия военного флота на море уже оказывает влияние на мировую политику. Похоже на рынок недвижимости: сам факт приближения президентских выборов оказывает влияние на него, вне зависимости от будущих результатов, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Уже в ближайшие полгода можно предположить начало PR-кампаний со стороны риэлторских и девелоперских структур на тему необходимости покупать квартиру до выборов. Но подобные призывы, скорее всего, будут справедливы в отношении не всех категорий жилья. Аналитики www.irn.ru обратились к собственным выкладкам и прогнозам, касающимся предвыборных периодов в первые годы нового тысячелетия, начиная с 2000 г. – более ранние времена не стоит принимать в расчет.

Почему? Испорченное для всех журналистов мира наступление 2000-го года из-за отставки Бориса Ельцина – дестабилизирующий фактор, мешающий правильно оценивать рыночные тенденции. В 1998 г. сложная политическая ситуация наложилась на экономический дефолт России. Картина оказывается смазанной. А уж самые первые выборы, которые привели к власти первого президента России, вообще рассматривать нет смысла – организованного рынка жилья тогда еще физически не существовало.

Но можно сконцентрироваться на исследовании более близких к сегодняшнему дню событий. На графиках (ниже) показаны ценовые тренды московского жилья 2004-го и 2008 гг. соответственно. Красным цветом показаны темпы изменений стоимости наиболее дешевых квартир (20% от общего числа сделок), зеленым – самых дорогих (20% от общего числа сделок), а синим – общегородской индекс (100% квартир).

2004

Недвижимость

2008

Недвижимость

Недвижимость


Легко заметить, что в 2004 г. рост цен шел до середины года, затем началась стагнация, а в 2008-м – до осени, затем наступил спад. Конечно, в абсолютных цифрах эти графики не отражают ситуацию по России в целом, а только по Москве, но общая динамика схожа.


Уроки истории
В 2008 г. за первые четыре месяца цены на квартиры в Москве и не только в ней ощутимо выросли (до 20%).

В 2004 г. ситуация была очень похожей: рост цен начался еще в 2003 г., а за первый квартал 2004-го стоимость жилья прибавила еще 15-20%. А если брать период с начала 2003 г. до середины 2004-го, то общий рост цен составил 100% – вдвое, с $1000 за кв. м до $2000 за кв.м.

Об этой тенденции аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал в конце 2003 г. в статье «Состояние рынка новостроек нижнего ценового диапазона будет способствовать росту цен в 2004 году». Выводы того времени были обоснованы тем, что повышенная активность покупателей в течение всего 2003 г. привела к существенному истощению объемов предложения. Большинство квартир было раскуплено еще на стадии подготовки площадки и монтажа «нулевого цикла». На ноябрь 2003 г. «остатки» жилья в районах массовой застройки в Москве составили не более 90 000 кв.м.

Но почему так получилось? Это не строители дали слабину, не возведя требуемые объемы. «В связи с периодом выборов большинство жилья нижнего ценового диапазона, которое будет строиться в 2004 г., отдано на реализацию городских программ и переселение очередников. Это относится к объемам новостроек в Бутово, Люблино, Кожухово, Дегунино, Бескудниково и в других районах. Объем предложения наиболее дешевого коммерческого жилья в 2004 г. окажется существенно меньше, чем в прошлые годы. По оценкам специалистов www.irn.ru, – примерно вдвое, – указывалось в статье. – В результате к середине 2004 г. предложение жилья как на первичном, так и на вторичном рынках дешевле $1000 за кв.м в пределах Москвы практически исчезнет. Это приведет к новому скачку цен во всех ценовых сегментах».

Выборы проходят – рынок останавливается. Как жил рынок в 2004 г.? Цены стали расти в 2002 г., поднимались весь 2003 г., первые четыре месяца 2004 г., а после майских праздников началась стагнация. Сравним с 2008 г.: уже к концу лета цены замерли, а намеки на новый подъем могли только приблизить катастрофу (см. статьи «Олег Репченко: Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости!» от 18 февраля 2008 г.) и «Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2008 года».


Можно ли это связывать с влиянием выборов? Некая закономерность, вроде, наблюдается. Но при более подробном анализе становится понятно, что это связано не столько с ожиданиями населением каких-то кардинальных перемен, как с более банальными экономическими факторами. Подробности о последних – в статье «В 7 раз за 7 лет или формула кризиса на рынке недвижимости» от 18 июня 2008 г.


Экономика
В обоих случаях – и в 2004-м, и в 2008 гг. – резко уменьшился объем предложения дешевых новостроек, особенно в районах массовой застройки. Это было связано с увеличением до предела доли построенного жилья, которое было направлено на социальные нужды – очередникам, военным и т.д. Предвыборный маневр? Безусловно. Но он резко сократил объемы дешевого коммерческого жилья, доступного на рынке, а в результате цены во всем городе пошли вверх. Почему? Очень просто. Наиболее дешевого жилья больше нет, следующий ценовой сегмент оказывается самым доступным, а на этом фоне сегмент чуть более повышенной комфортности застройщики начинают позиционировать чуть ли не как бизнес-класс, соответственно устанавливая цены.

Для сравнения: то же происходит с зарплатами бюджетников. Их нужно повышать? Нужно. А откуда деньги взять? Либо повысить налоги, либо напечатать. И в том, и в другом случае вымываются из обращения дешевые товары, которые доступны всем и на которые претендуют все больше занятых в сфере деловой активности граждан. Растет инфляция, доходы падают у всех, и сыр, который можно было вчера купить – исчез, его место занял точно такой же, но под другим названием и дороже. Бюджетник не мог его купить и раньше, а теперь не может и низшее звено занятых в бизнесе.

В 2008 г. ситуация аналогичная: за год-полгода до выборов доля социального жилья выросла до рекордных 70-80%. То есть, в продаже остались бизнес-класс и элита. Обычный человек их не сможет купить никогда, а дешевого жилья на рынке просто не оказалось (такого раньше не было).

То есть, не психологические опасения электората по поводу исхода выборов, а предвыборные политические «раздачи слонов» приводили к сокращению жилья, поступающего на продажу.

В нынешних условиях этот механизм вряд ли может сработать. Объемы строительства и так сократились в связи с заморозкой проектов в кризис. По сути дела сейчас происходит обратный процесс – возвращение объемов строительства на докризисный уровень. Приведет ли вероятный фактор повышения доли социального жилья в общем объеме строительства к вымыванию дешевых новостроек с рынка – вопрос крайне дискуссионный. Так или иначе, подобные действия властей будут иметь место, особенно в сегменте самых дешевых новостроек эконом-класса, которых всегда не хватает, считают аналитики www.irn.ru.

А вот встречная тенденция, не столь характерная для предыдущих лет, может появиться в сегменте более дорогого жилья. Предложение в нем и в Москве, и в Подмосковье всегда было в избытке. Многие проекты «подвисли», продажи в них идут ни шатко, ни валко. Это касается и московских квартир, и коттеджных поселков, и таун-хаусов

Уже осенью ушедшего года прошедшие аукционы Penny Lane Realty элитных объектов по голландской схеме показали, что дисконт в 10-15% недостаточен для ликвидности (см. статьи «Достоверные цены на элитные жилье показывает аукцион» и «Владельцы "элитки" уповают на аукционы»).


Фактор психологический
Люди по-разному воспринимают возможную нестабильность, связанную с выборами. Мало- и среднеоплачиваемые специалисты обычно хотят купить квартиру до выборов: мало ли что там дальше будет. Им кажется, что лучше вложиться во что-то вещественное, осязаемое.

А вот предприниматели или топ-менеджеры, обладающие иной психологией, чаще всего рассуждают наоборот. Для них любая нестабильность либо вызывает позыв к выводу (или оттоку) капитала из страны; либо желание «выйти в кэш». Последний вариант характерен для тех, кто крепко выучил «кризис» по-китайски: соединение иероглифов «опасность» и «новые возможности».

Поскольку именно последние категории населения представляют собой наиболее распространенную часть покупателей жилья элитного и бизнес-класса, то можно предположить их дальнейший отток с рынка.

То есть, люди, много лет копившие на жилье, могут решиться на покупку эконом-класса до выборов даже ценой большого самоограничения, снизив привычный уровень жизни (опасаясь дальнейшего развития событий). А вот крупный капитал, нацеленный на дорогое жилье, может расценить фактор нестабильности как сигнал подождать, отложить покупку недвижимости, а то и вывести капитал за рубеж. Например, приобретя жилье за границей.

В итоге влияние выборов на рынок недвижимости может оказаться двояким: этот фактор может подстегнуть спрос на дешевое жилье (вызвав рост цен в этом сегменте) и совсем не поспособствовать спросу на дорогое. Эти вероятные противонаправленные тренды были описаны в статье «Недвижимость Москвы в 2011 году». Дешевые и качественные современные новостройки имеют шанс прибавить в цене (в конце 2011 – начале 2012 гг., так как сегодняшняя ситуация больше напоминает начало стагнации). С осени 2011 г. этот рынок «подраскачается», перерастая в «президентское ралли», прибавив к концу весны 2012-го 10-15%, а то и 20%, а вот дорогое жилье может вполне продолжить стагнацию, если не перерасти в снижение.

Есть еще один фактор: налог на недвижимость. До выборов эту тему трогать не будут, в макроэкономическом прогнозе правительства годом его введения был обозначен 2013 г. Но это неизбежно будет одним из первых непопулярных шагов нового президента, кто бы им ни оказался, считают аналитики www.irn.ru. Не исключено, что шкала налога окажется прогрессирущая – чем дороже жилье, тем больше придется платить. Это еще одна причина для состоятельных людей подумать, прежде чем приобретать что-то элитное: может, лучше сначала посмотреть, сколько нужно будет за это постоянно выплачивать?

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2273 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 698 750
до 33 762 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Квартал на набережной NOW Москва, Южный округ, район Даниловский Площади : 38 - 116 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Технопарк, 5 мин. пешком Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Titul на Серебрянической Москва, Центральный округ, район Таганский Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Китай-город, 15 мин. пешком м. Таганская, 15 мин. пешком Застройщик: Центр-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 11 246 452
до 40 595 456 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Событие Москва, Западный округ, район Раменки Площади : 46 - 170 кв.м. м. Ломоносовский проспект, 25 мин. транспортом м. Раменки, 20 мин. транспортом м. Мичуринский проспект, 16 мин. пешком Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Лучший проект года! Победитель конкурса Правительства Москвы! Готовые квартиры теперь от 250 000 р/м2! Дома в 1 минуте от ЦАО. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Новые квартиры в готовых домах площадью от 20 метров. рядом с метро Ботанический сад. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса у парка! СИМВОЛ. Новые дома с панорамными видами рядом с ЦАО, 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Бизнес-класс Ставка 6,49% на ипотечный кредит для всех. Беспроцентная рассрочка. Ключи через год. Квартиры от 3,9 млн. руб. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте