Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: склады с товарами и домашним барахлом

Оживление логистики – признак возрождения экономики

На московский рынок в прошлом году активно стала поступать новая услуга: хранение на складах личных вещей. С которыми и расстаться жалко – в обозримом будущем понадобятся, и девать пока некуда. Такое часто бывает, если надо обменять квартиру, переехать в новый офис и при еще тысяче других жизненных обстоятельств, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Но и большие игроки рынка складских помещений не дремлют.


Маленькая, но жизненная необходимость
В конце прошлого года KR Properties объявила об открытии первого терминала self storage (индивидуальное хранение) под брендом «Сити-Бокс» в Москве. Терминал индивидуального хранения представляет из себя трехэтажный складской комплекс класса «А», оборудованный современными общими и индивидуальными системами безопасности (восемь уровней), системами отопления и вентиляции. Объем общей площади – 3000 кв. м, арендопригодной – 2000 кв. м, общее количество лотов – 500, минимальный размер лота 1 кв. м. За первые недели работы в складе было арендовано примерно 30% боксов.

Инвестиционный план развития этого направления бизнеса KR Properties предусматривает открытие в течение 2011 г. пяти терминалов в Москве и Санкт-Петербурге общей площадью около 20 000 кв. м. Инвестиции в проект составят  более $10 млн.

«В течение ближайших пяти лет мы планируем открыть около 30 терминалов self storage в российских городах-миллионниках общей площадью более 100 000 кв. м и выйти на оборот в $50 млн c уровнем EBITDA около 50%. Европейские показатели большинства компаний на этом рынке, таких как Big Yellow и  Safe Store, подтверждают, что это абсолютно реально», – говорит гендиректор KR Properties Сергей Калинин.

Чуть ранее менее глобальное предложение, но подкупающее относительной дешевизной и набором дополнительных услуг озвучила компания Mobius. Она предоставляет контейнерное хранение имущества на двух площадках в Москве, как в холодных, так и в обогреваемых помещениях. Их маркетинговый и технологический ход заключается в том, что предоставляемые контейнеры мобильны, они загружаются (коробками, которые упаковали работники компании) и увозятся прямо от подъезда. Размер контейнеров – от 8,5 до 24 кубометров, вес загрузки – от 1000 до 4000 кг, а стоимость хранения – от 1400 руб. в неделю до 8800 руб. в месяц (по неофициальным данным).


Для сравнения

В США этот бизнес существует более 60 лет. По итогам 2009 г. в Америке работало 50 000 складов self storage общей площадью 210 млн кв. м. Ежегодный оборот отрасли составляет $22 млрд. В Европе эта индустрия начала развиваться в конце 1980-х – начале 1990-х гг. Сейчас количество складов индивидуального хранения в Англии, Франции и Германии достигло 1500. Общая площадь складов составляет 3,5 млн кв. м с ежегодным оборотом в $1,5 млрд. Рост рынка self storage в Европе составляет  5-7% в год.


Большие, но важные потребности

Конечно, не self storage делает погоду на рынке логистики и складских помещений как сегмента рынка коммерческой недвижимости. За 2010 г. арендные ставки на рынке складов продемонстрировали умеренный рост в 8-10%, по данным управляющей компании «Фрагра». А к середине 2011 г. ставки поднимутся 10-15%, считают ее аналитики.

По оценке экспертов УК «Фрагра», средние ставки на складские помещения класса А в 2010 г. составили около $100-105 за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). В классе В – $80- 90 за кв. м в год. «Традиционно, ставки аренды складских помещений, близких к классу A, в пределах Москвы в среднем на 15-20% выше, чем в Московской области, – отмечает Михаил Шутов, коммерческий директор «Фрагра», – класса B – на 10-12%. Средние цены продажи – от $1000 до $1500. Учитывая низкий уровень строительства, можно предположить, что доля вакантных площадей продолжит сокращаться, а ставки, соответственно, продолжат расти».

Аналитики УК «Фрагра» прогнозируют, что к середине 2011 г. арендные ставки поднимутся 10-15%. «По нашим расчетам, средний уровень ставок в классе А составит 110-115 $/кв. м/год, в классе B – примерно $100 за кв. м в год», – резюмирует Шутов.

По оценкам специалистов Penny Lane Realty, за год арендные ставки на складские помещения выросли на 5-10%. Таким образом, на конец 2010 г. ставки в складских комплексах класса А в черте города составляют $130-150 за кв. м в год, класса В – $100-125. Ставки в складских комплексах класса А, расположенных за МКАД, – $100-125 за кв. м в год, класса В – $90-110 за кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Цены продаж на объекты в черте города – $1500-2200 за кв. м, на объекты за МКАД – $1000 – 1300 за кв. м.

А вот аналитики NAI-Becar оценивают ставки аренды еще выше. Ставки аренды на складские помещения в составе многотемпературных комплексов, по их мнению, отражают дефицит площадей данного типа. На диаграмме представлена зависимость ставок аренды от типа хранения.


Средние ставки аренды складских помещений в зависимости от типа склада, $/кв. м/год (без учета эксплуатационных платежей и НДС)


Недвижимость

Источник: NAI Becar


Главными трендами ушедшего года стали восстановившийся спрос на складскую недвижимость в Московском регионе, повышение ставок аренды до $120 за кв. м в год и резкое снижение уровня вакантных площадей до 4%, считают аналитики S.A.Ricci / King Sturge.


Доля свободных площадей, %


Недвижимость

Источник: S.A.Ricci / King Sturge


Для справки
Общее предложение существующих складских площадей в Москве и Московском регионе по итогам 2010 г. превысило 6,2 млн кв. м (или 0,36 кв. м на человека), что, однако, меньше, чем в среднем по крупнейшим европейским столицам (более 1 кв. м на человека). В течение всего 2010 г. в эксплуатацию введено 375 000 кв. м, что более чем в два раза ниже показателей 2009 г. (870 000 кв. м).


Что будет на рынке
Все проекты, введенные в эксплуатацию в 2010 г., были начаты в 2008-2009 гг. Новых строительных проектов в 2010 г. заявлено не было, но в силу очевидного оживления спроса был разморожен ряд старых проектов.

К концу 2010 г. общий объем сделок аренды и купли-продажи значительно превысил 1 млн кв. м. В течение прошедшего года наблюдалась тенденция к укрупнению среднего размера сделки. Если в начале года он составлял около 8000-10 000 кв. м, то к концу года увеличился до 12 000-15 000 кв. м.


Некоторые сделки в 2010 г.:

 

Арендатор Проект Арендованная площадь, кв. м
X5 Retail Group ПНК-Чехов 46 210
Арконада А-терминал 32 400
Склад Логистик Крекшино 25 800
Mitsui & Co ПНК-Чехов 23 000
Auchan Трилоджи 21 800
Юникс ПЛК Северное Домодедово 21 700
General Motors ТЛК Томилино 16 700
Центральный Дивизион СК Восточный 15 700
Русклимат Крекшино 15 000
МВО Видное 15 000
Винэксим Трилоджи 15 000
20А МЛП Ленинградский терминал 15 000
FixPrice Крекшино 12 400
Симба Тойз Крекшино 10 000
Бытпласт Springs Park 8000
Volvo Trucks Giffels 4000

 

Источник: S.A.Ricci / King Sturge


Несмотря на рост размеров сделки, в течение I-III кварталов 2010 г. структура спроса сдвинулась в сторону более маленьких площадей по сравнению с 2008 г.


Запросы арендаторов в 2008-2010 гг.

Недвижимость

Источник: S.A.Ricci / King Sturge


Это частично подтверждают выводы Penny Lane Realty, которые при сравнении могут показаться менее оптимистичными. Главные тенденции в данном сегменте рынка ее эксперты подтверждают, обращая внимание на возвращение отложенного спроса на рынок и нарастающий дефицит предложения. По их данным, распределение основного спроса происходило следующим образом: блоки по 500-3000 кв. м – 70%, 3000-10 000 кв. м – 20% и от 10 000 кв. м – 10%.

Уровень арендных ставок на помещения класса А по сравнению с 2009 г. вырос на 9% и составляет $120 за кв. м в год (без НДС). Средний срок договоров аренды сократился с 7-10 лет до 3-5 лет, говорят в S.A.Ricci / King Sturge.

В 2011 г. аналитики S.A.Ricci / King Sturge прогнозируют дальнейшее продолжение падения доли свободных площадей. Сокращение предложения в сочетании с растущей активизацией спроса приведет к дальнейшему повышению ставок аренды. В 2011 г. рост ставок аренды может составить 10%. Еще более подстегнуть рост ставок аренды может переезд многих логистических и дистрибьюторских компаний за пределы Москвы в связи с последними изменениями политики правительства Москвы (подробнее см. статью «Политическая воля и высокая цена парковки освободят Москву от пробок» и «Комплексный план мэра Москвы по решению проблем Московского транспортного узла» на www.mos.ru). Также эксперты прогнозируют рост числа спекулятивных проектов площадью от 30 000 до 100 000 кв. м на расстоянии до 30 км от МКАД на северном и северо-западном направлениях и увеличение доли строительства проектов по схеме build-to-suit (BTS).


Проекты BTS
С учетом общего оживления экономики и нехватки предложения складских помещений спрос в 2011 г. может увеличиться, подтверждают в Penny Lane Realty, что приведет к росту арендных ставок и острому дефициту качественных площадей. Но вот по поводу build-to-suit у ее экспертов несколько другое мнение.

Предложение на рынке складской недвижимости 2010 г. характеризуется двумя основными тенденциями, говорят они: низкими темпами ввода объектов, заявленных в 2008-2009 гг., и отсутствием проектов нового строительства. Прошлый год рискует стать наименее результативным по объему введенных площадей за последние пять лет. По итогам года объемы нового строительства составили менее 400 000 кв. м, что почти в два раза меньше показателей прошлого года. Девелоперы не торопятся начинать новые проекты и предлагают формат взаимодействия built-to-suit. Это связано с финансовыми затруднениями девелоперских структур, а также со специфичностью требований крупных арендаторов к параметрам склада. По мнению экспертов Penny Lane Realty, еще около трех лет из-за общей нестабильности рынка спрос на формат BTS будет неоднозначен.


Слова и факты
«2010-й год можно назвать периодом оживления после кризиса на рынке складской недвижимости, 2011 г. будет годом восстановления, а в 2012-м мы ожидаем выход показателей рыночной активности на докризисный уровень, – говорит Игорь Казимов, директор департамента складской недвижимости  Penny Lane Realty. – Восстановление рынка начнется с Москвы и Санкт-Петербурга, эти регионы миновали кризисную фазу и вновь становятся привлекательными для инвестирования. Растущий спрос провоцирует сокращение доли вакантных площадей на рынке. Этому же способствует значительное сокращение объемов нового строительства, связанное с приостановкой либо задержкой возведения ряда складских объектов. В наступающем году мы прогнозируем дефицит складских помещений в Московской области, связанный с новым положением въезда грузового транспорта на территорию города, а также нехватку качественных площадей в пределах МКАД, холодильных и морозильных складов. Это приведет к тому, что в течение 2011 г. ставки аренды на складские помещения вырастут на 5-10%».

Присовокупить можно к этим словам еще показательный момент на общероссийском рынке, считают аналитики www.irn.ru. В Екатеринбурге образовался дефицит на складские помещения. По словам директора департамента складской недвижимости NAI-Becar (Москва) Александра Перфильева, рынок складской недвижимости вновь стал рынком арендодателя. В Екатеринбурге отсутствуют свободные площади класса А и В. Полностью сданы в аренду терминал «Чкаловский» (64 000 кв. м) и Логопарк Пышма (195 000 кв. м). «Это произошло из-за невведения в строй крупных объектов, в основном «Терминал Русь» (80 000 кв. м), а также за счет увеличения с начала 2010 г. спроса на складские площади со стороны крупных дистрибьюторских и логистических компаний, таких как «Кинетика», Х5 Retail, АВ-Logistic, Сима Лэнд и других», – рассказал он. Как результат, по его словам, ставки на аренду складских помещений с начала 2010 г. уже выросли на 25%. В классах А и В ставка triple net варьируется от $85 до $120 за кв. м в год, ставка «все включено» – 350-400 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы.

Специалисты администрации города подтверждают эти данные, отмечают специалисты www.irn.ru. Как сообщила председатель комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Елена Чернышева, на ближайшее будущее в городе не запланирован ввод крупных качественных складских объектов (более 20 000 кв. м), а вместе с тем объем оптового оборота за девять месяцев 2010 г. в действующих ценах вырос на 119%.

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1013 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 253 500
до 10 017 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 052 300
до 11 400 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, м. Саларьево, 3 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 100 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса. Монолитные дома. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте