Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Структура загородного рынка Подмосковья: вчера, сегодня, завтра

Конспект доклада аналитика компании ИРН на выставке «Деревянное домостроение-2010»

В прошлые годы девелоперы в большей степени ориентировались на богатого покупателя, поэтому и параметры возводимого загородного жилья были соответствующими: большие площади домов, большие размеры участков. Например, в 2005 году средний размер дома составлял около 402 кв.м с приусадебным участком почти в 24 сотки. Однако, как отмечено в Табл. 1, с каждым годом наблюдалось сокращение среднего размера реализуемых коттеджей на фоне увеличения числа домовладений в поселках.

На прошлой неделе в рамках выставки «Деревянное домостроение-2010» был проведен шестой форум «POWER COTTAGE», посвященный проблемам развития коттеджного рынка жилья, а также эффективной организации проживания в загородном поселке. В работе форума принял активное участие и Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», уже более семи лет специализирующийся на проведении исследований по рынку жилья в Москве и Подмосковье, а также других регионах России.

В рамках доклада ведущего аналитика www.irn.ru Анны Ивановой были озвучены основные тенденции развития рынка загородной недвижимости Подмосковья в 2005-2010 годах. По данным маркетинговых исследований, до 2007 г. объемы строительства загородного жилья были умеренными, и на рынке преобладало возведение элитных поселков и объектов бизнес-класса. Поэтому максимальный объем предложения коттеджного жилья приходился на самые дорогие и престижные шоссе Подмосковья, а также на близлежащую зону от Москвы. Так, в 2005-2007 гг. примерно 85-90% коттеджных поселков возводилось на традиционно престижных направлениях (см. Диаграмму 2). А в радиусе 30 км от Москвы было сконцентрировано более половины реализуемых объектов (см. Диаграмму 3).

Следующий значимый этап развития загородного рынка Московского региона пришелся на период с 2007 г. по третий квартал 2008 г. Приток иностранного капитала и высокие цены на нефть создали условия для увеличения доходов населения и формирования так называемого «среднего класса», который в свою очередь увеличил платежеспособный спрос на загородное жилье.

Это сформировало у девелоперов оптимистичный взгляд на перспективы развития загородного рынка, что привело к повышению объемов строительства. Число строящихся организованных загородных поселков существенно увеличилось. По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с 2005 г. по третий квартал 2008 г. количество объектов с готовыми домами и участками с подрядом возросло в 1,8 раза: со 166 до 301 поселка (см. Диагр.1).

Вектор развития загородного рынка Подмосковья начал смещаться из бизнес- и премиум-класса в сторону бизнес-минус и экономкласса. Это нашло отражение в расширении географии строительства объектов – поселки отодвигались все дальше от Москвы, застраивались вдоль менее престижных направлений (см. Диагр. 2 и 3). Кроме того, изменились и потребительские свойства объектов: увеличилось количество домовладений в поселках, снизились площади домов и участков (см. Табл.1).

В период активного развития загородного рынка в 2007 - 3 кв. 2008 гг. все большее распространение получили другие сегменты загородного жилья – таунхаусы и загородные ЖК, которые относятся к более экономичной категории предложения. Количество поселков таунхаусов за 2005 - 3 кв. 2008 гг. выросло почти на 88%, по данным www.irn.ru.

Мировой кризис, случившийся осенью 2008 год, «обрушил» инвестиционно-строительный сектор экономики. Рост безработицы, снижение доходов, ухудшение условий ипотечного кредитования в первый год после кризиса (третий квартал 2008 – третий квартал 2009 г. ) привели к резкому сокращению спроса на все типы жилья.

Загородный рынок оказался в более сложном положении, нежели квартирный, так как на первом месте у людей, имевших потребность в улучшении жилищных условий, была квартира, а потом уже «домик в деревне». В связи с практически полным прекращением кредитования строительной отрасли банками финансовые трудности возникли у большинства девелоперских компаний. Реализация многих загородных поселков «заморозилась» из-за недостатка свободных средств у застройщиков.

Однако именно в этот период произошло активное развитие рынка участков без подряда. С точки зрения девелопера, предложение данного формата загородной недвижимости имело ряд «плюсов». Во-первых, сокращение бюджета на реализацию проекта за счет отказа от строительства домов. А во-вторых, поддержание определенного уровня продаж в объекте, так как на землю без подряда сохранялся определенный спрос со стороны покупателей.

В то же время, по оценкам экспертов, поселки с участками без подряда имели ряд недостатков для покупателей. Во-первых, нередко они предлагались без коммуникаций (что впоследствии создавало трудности с подведением коммуникаций и скрыто увеличивало реальную стоимость участков). Во-вторых, зачастую не были определены сроки окончания строительства и архитектурный облик поселка.

В период с третьего квартала 2009 г. по второй квартал 2010 г. отмечалась стагнация объемов предложения коттеджного жилья: количество поселков практически не изменилось (284 против 276 объектов соответственно). Однако заметно выросло число поселков смешанного типа (где предлагались готовые дома, участки с подрядом и без, таунхаусы) – почти в три раза с начала кризиса. Если в третьем квартале 2008 г. число таких поселков составляло 40 объектов, то ко второму кварталу 2010 г. данный показатель вырос до 119 поселков.

На фоне этого отмечалось существенное увеличение доли рынка экономичных загородных поселков, в которых средняя цена коттеджа сопоставима со стоимостью 2-3-комнатной квартиры в Москве (до 15 млн руб.). За последние два года, начиная с середины 2008 г., число таких коттеджных поселков выросло почти на 30% и составило половину всего предложения на загородном рынке Подмосковья (Диагр.4).

Во многом это обусловлено активным развитием рынка участков без подряда. Во втором квартале 2010 г. количество объектов, где предлагалась земля без подряда, составило 219 поселков. При этом наибольший объем предложения данного типа пришелся на Симферопольское, Новорижское, Ярославское и Киевское шоссе. Суммарная доля рынка данных направлений приближалась к 65%. Что касается фактора удаленности, то чаще всего поселки с участками без подряда возводились в радиусе 31-60 км от Москвы, где сконцентрировано почти 33% предложения данного типа.

Представленные данные регулярного мониторинга позволяют спрогнозировать специфику дальнейшего развития рынка организованных загородных поселков. В среднесрочной перспективе данный сегмент недвижимости будет развиваться в сторону увеличения доли экономичного жилья. Во-первых, объем свободных земель под застройку вблизи Москвы ограничен, а сами участки очень дорогие. Главным образом это касается традиционно престижных направлений, которые активно осваивались в начале-середине 2000-х годов. Во-вторых, в текущих условиях рынка спрос на экономичное загородное жилье хорошего качества в разы превышает емкость спроса на коттеджи бизнес-класса. Поэтому тенденция к расширению географии застройки (освоение менее престижных направлений, а также участков на большом удалении от Москвы) сохранится.

Помимо этого, в ближайшие годы можно ожидать улучшения качества проектов. В период кризиса резко увеличилась доля поселков с участками без подряда. Причины были указаны выше: с одной стороны, ухудшение условий кредитования строительства, вследствие чего девелоперам пришлось отказаться от застройки домов. А с другой стороны, – снижение платежеспособного спроса, которое привело к необходимости создания доступного по цене «продукта». Однако качество многих подобных проектов (т.е. готовность поселков к возведению домов с точки зрения обеспеченности коммуникациями, подъездными и внутрипоселковыми дорогами, охраной) оставалось на невысоком уровне.

Уходящий 2010 год характеризуется стабилизацией экономической ситуации в стране в целом и на рынке жилья в частности. Об этом свидетельствует восстанавливающийся спрос на квартирном и загородном рынке, объемы предложения в отдельных сегментах показывают положительную динамику.
Однако, по мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», востребованный рынком проект должен иметь высокую конкурентоспособность, то есть превосходить аналоги по качественным характеристикам. На рынке существует достаточный объем предложения (во многом благодаря большому количеству нераспроданных поселков, строительство и реализация которых началась до кризиса), а время ажиотажного спроса прошло. Люди не спешат «схватить» сегодня, т.к. завтра будет дороже. Они понимают, что у них есть время выбрать лучшее в рамках приемлемого бюджета.

Анна Иванова отметила, что в 2011 г. ряд застройщиков, скорее всего, пересмотрит концепции поселков, которые вышли на рынок в 2009-2010 гг. как поселки с участками без подряда, в пользу предложения коттеджей и участков с подрядом. В первую очередь это будут поселки с наиболее удачным расположением и отличными природными характеристиками (т.е. востребованные обеспеченными людьми). Кроме того, вероятность реконцепции поселка во многом будет обусловлена наличием у девелопера собственных средств или возможностью получить выгодные кредиты. Такая тенденция наметилась в 2010 г., а в следующем году она получит развитие, считает ведущий аналитик www.irn.ru.


Диаграмма 1

Недвижимость


Диаграмма 2

Недвижимость


Диаграмма 3

Недвижимость


Таблица 1

Характеристики коттеджного рынка 1 кв. 2005 1 кв. 2006 1 кв. 2007 1 кв. 2008 3 кв. 2008 3 кв. 2009 2 кв. 2010
Среднее количество домов в поселке, шт. 53 60 77 83 90 92 94
Средняя площадь коттеджа, кв.м. 401,5 363,4 358,1 352,3 346,8 337,4 300,2
Средняя площадь участка, сот. 23,7 21,4 21,1 21,0 20,6 20,6 19,7


Диаграмма 4

Недвижимость


Смотрите также:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
465 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 116 440
до 7 558 440 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Южный Московская область, г. Красногорск, 5 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 100 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Застройщик: ПРОГРЕСС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 1 963 323
до 5 977 259 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 23 - 78 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.9 Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 48-131 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Звоните! от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью от 38 метров.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте