Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Структура загородного рынка Подмосковья: вчера, сегодня, завтра

Конспект доклада аналитика компании ИРН на выставке «Деревянное домостроение-2010»

В прошлые годы девелоперы в большей степени ориентировались на богатого покупателя, поэтому и параметры возводимого загородного жилья были соответствующими: большие площади домов, большие размеры участков. Например, в 2005 году средний размер дома составлял около 402 кв.м с приусадебным участком почти в 24 сотки. Однако, как отмечено в Табл. 1, с каждым годом наблюдалось сокращение среднего размера реализуемых коттеджей на фоне увеличения числа домовладений в поселках.

На прошлой неделе в рамках выставки «Деревянное домостроение-2010» был проведен шестой форум «POWER COTTAGE», посвященный проблемам развития коттеджного рынка жилья, а также эффективной организации проживания в загородном поселке. В работе форума принял активное участие и Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», уже более семи лет специализирующийся на проведении исследований по рынку жилья в Москве и Подмосковье, а также других регионах России.

В рамках доклада ведущего аналитика www.irn.ru Анны Ивановой были озвучены основные тенденции развития рынка загородной недвижимости Подмосковья в 2005-2010 годах. По данным маркетинговых исследований, до 2007 г. объемы строительства загородного жилья были умеренными, и на рынке преобладало возведение элитных поселков и объектов бизнес-класса. Поэтому максимальный объем предложения коттеджного жилья приходился на самые дорогие и престижные шоссе Подмосковья, а также на близлежащую зону от Москвы. Так, в 2005-2007 гг. примерно 85-90% коттеджных поселков возводилось на традиционно престижных направлениях (см. Диаграмму 2). А в радиусе 30 км от Москвы было сконцентрировано более половины реализуемых объектов (см. Диаграмму 3).

Следующий значимый этап развития загородного рынка Московского региона пришелся на период с 2007 г. по третий квартал 2008 г. Приток иностранного капитала и высокие цены на нефть создали условия для увеличения доходов населения и формирования так называемого «среднего класса», который в свою очередь увеличил платежеспособный спрос на загородное жилье.

Это сформировало у девелоперов оптимистичный взгляд на перспективы развития загородного рынка, что привело к повышению объемов строительства. Число строящихся организованных загородных поселков существенно увеличилось. По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с 2005 г. по третий квартал 2008 г. количество объектов с готовыми домами и участками с подрядом возросло в 1,8 раза: со 166 до 301 поселка (см. Диагр.1).

Вектор развития загородного рынка Подмосковья начал смещаться из бизнес- и премиум-класса в сторону бизнес-минус и экономкласса. Это нашло отражение в расширении географии строительства объектов – поселки отодвигались все дальше от Москвы, застраивались вдоль менее престижных направлений (см. Диагр. 2 и 3). Кроме того, изменились и потребительские свойства объектов: увеличилось количество домовладений в поселках, снизились площади домов и участков (см. Табл.1).

В период активного развития загородного рынка в 2007 - 3 кв. 2008 гг. все большее распространение получили другие сегменты загородного жилья – таунхаусы и загородные ЖК, которые относятся к более экономичной категории предложения. Количество поселков таунхаусов за 2005 - 3 кв. 2008 гг. выросло почти на 88%, по данным www.irn.ru.

Мировой кризис, случившийся осенью 2008 год, «обрушил» инвестиционно-строительный сектор экономики. Рост безработицы, снижение доходов, ухудшение условий ипотечного кредитования в первый год после кризиса (третий квартал 2008 – третий квартал 2009 г. ) привели к резкому сокращению спроса на все типы жилья.

Загородный рынок оказался в более сложном положении, нежели квартирный, так как на первом месте у людей, имевших потребность в улучшении жилищных условий, была квартира, а потом уже «домик в деревне». В связи с практически полным прекращением кредитования строительной отрасли банками финансовые трудности возникли у большинства девелоперских компаний. Реализация многих загородных поселков «заморозилась» из-за недостатка свободных средств у застройщиков.

Однако именно в этот период произошло активное развитие рынка участков без подряда. С точки зрения девелопера, предложение данного формата загородной недвижимости имело ряд «плюсов». Во-первых, сокращение бюджета на реализацию проекта за счет отказа от строительства домов. А во-вторых, поддержание определенного уровня продаж в объекте, так как на землю без подряда сохранялся определенный спрос со стороны покупателей.

В то же время, по оценкам экспертов, поселки с участками без подряда имели ряд недостатков для покупателей. Во-первых, нередко они предлагались без коммуникаций (что впоследствии создавало трудности с подведением коммуникаций и скрыто увеличивало реальную стоимость участков). Во-вторых, зачастую не были определены сроки окончания строительства и архитектурный облик поселка.

В период с третьего квартала 2009 г. по второй квартал 2010 г. отмечалась стагнация объемов предложения коттеджного жилья: количество поселков практически не изменилось (284 против 276 объектов соответственно). Однако заметно выросло число поселков смешанного типа (где предлагались готовые дома, участки с подрядом и без, таунхаусы) – почти в три раза с начала кризиса. Если в третьем квартале 2008 г. число таких поселков составляло 40 объектов, то ко второму кварталу 2010 г. данный показатель вырос до 119 поселков.

На фоне этого отмечалось существенное увеличение доли рынка экономичных загородных поселков, в которых средняя цена коттеджа сопоставима со стоимостью 2-3-комнатной квартиры в Москве (до 15 млн руб.). За последние два года, начиная с середины 2008 г., число таких коттеджных поселков выросло почти на 30% и составило половину всего предложения на загородном рынке Подмосковья (Диагр.4).

Во многом это обусловлено активным развитием рынка участков без подряда. Во втором квартале 2010 г. количество объектов, где предлагалась земля без подряда, составило 219 поселков. При этом наибольший объем предложения данного типа пришелся на Симферопольское, Новорижское, Ярославское и Киевское шоссе. Суммарная доля рынка данных направлений приближалась к 65%. Что касается фактора удаленности, то чаще всего поселки с участками без подряда возводились в радиусе 31-60 км от Москвы, где сконцентрировано почти 33% предложения данного типа.

Представленные данные регулярного мониторинга позволяют спрогнозировать специфику дальнейшего развития рынка организованных загородных поселков. В среднесрочной перспективе данный сегмент недвижимости будет развиваться в сторону увеличения доли экономичного жилья. Во-первых, объем свободных земель под застройку вблизи Москвы ограничен, а сами участки очень дорогие. Главным образом это касается традиционно престижных направлений, которые активно осваивались в начале-середине 2000-х годов. Во-вторых, в текущих условиях рынка спрос на экономичное загородное жилье хорошего качества в разы превышает емкость спроса на коттеджи бизнес-класса. Поэтому тенденция к расширению географии застройки (освоение менее престижных направлений, а также участков на большом удалении от Москвы) сохранится.

Помимо этого, в ближайшие годы можно ожидать улучшения качества проектов. В период кризиса резко увеличилась доля поселков с участками без подряда. Причины были указаны выше: с одной стороны, ухудшение условий кредитования строительства, вследствие чего девелоперам пришлось отказаться от застройки домов. А с другой стороны, – снижение платежеспособного спроса, которое привело к необходимости создания доступного по цене «продукта». Однако качество многих подобных проектов (т.е. готовность поселков к возведению домов с точки зрения обеспеченности коммуникациями, подъездными и внутрипоселковыми дорогами, охраной) оставалось на невысоком уровне.

Уходящий 2010 год характеризуется стабилизацией экономической ситуации в стране в целом и на рынке жилья в частности. Об этом свидетельствует восстанавливающийся спрос на квартирном и загородном рынке, объемы предложения в отдельных сегментах показывают положительную динамику.
Однако, по мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», востребованный рынком проект должен иметь высокую конкурентоспособность, то есть превосходить аналоги по качественным характеристикам. На рынке существует достаточный объем предложения (во многом благодаря большому количеству нераспроданных поселков, строительство и реализация которых началась до кризиса), а время ажиотажного спроса прошло. Люди не спешат «схватить» сегодня, т.к. завтра будет дороже. Они понимают, что у них есть время выбрать лучшее в рамках приемлемого бюджета.

Анна Иванова отметила, что в 2011 г. ряд застройщиков, скорее всего, пересмотрит концепции поселков, которые вышли на рынок в 2009-2010 гг. как поселки с участками без подряда, в пользу предложения коттеджей и участков с подрядом. В первую очередь это будут поселки с наиболее удачным расположением и отличными природными характеристиками (т.е. востребованные обеспеченными людьми). Кроме того, вероятность реконцепции поселка во многом будет обусловлена наличием у девелопера собственных средств или возможностью получить выгодные кредиты. Такая тенденция наметилась в 2010 г., а в следующем году она получит развитие, считает ведущий аналитик www.irn.ru.


Диаграмма 1

Недвижимость


Диаграмма 2

Недвижимость


Диаграмма 3

Недвижимость


Таблица 1

Характеристики коттеджного рынка 1 кв. 2005 1 кв. 2006 1 кв. 2007 1 кв. 2008 3 кв. 2008 3 кв. 2009 2 кв. 2010
Среднее количество домов в поселке, шт. 53 60 77 83 90 92 94
Средняя площадь коттеджа, кв.м. 401,5 363,4 358,1 352,3 346,8 337,4 300,2
Средняя площадь участка, сот. 23,7 21,4 21,1 21,0 20,6 20,6 19,7


Диаграмма 4

Недвижимость


Смотрите также:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
468 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 361 390
до 10 718 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 6 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 391 000
до 6 988 905 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Серебрица Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, п. Опалиха, 9 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. мкр.Опалиха, к.2 мкр.Опалиха, к.3 мкр.Опалиха, к.4 Застройщик: Опалиха-Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 500 000
до 5 500 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково Московская область, г. Красногорск, дер. Путилково Студии, 1-3-комнатные квартиры Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Спешите! Квартиры площадью 36-86 кв.м.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте