Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Структура загородного рынка Подмосковья: вчера, сегодня, завтра

Конспект доклада аналитика компании ИРН на выставке «Деревянное домостроение-2010»

В прошлые годы девелоперы в большей степени ориентировались на богатого покупателя, поэтому и параметры возводимого загородного жилья были соответствующими: большие площади домов, большие размеры участков. Например, в 2005 году средний размер дома составлял около 402 кв.м с приусадебным участком почти в 24 сотки. Однако, как отмечено в Табл. 1, с каждым годом наблюдалось сокращение среднего размера реализуемых коттеджей на фоне увеличения числа домовладений в поселках.

На прошлой неделе в рамках выставки «Деревянное домостроение-2010» был проведен шестой форум «POWER COTTAGE», посвященный проблемам развития коттеджного рынка жилья, а также эффективной организации проживания в загородном поселке. В работе форума принял активное участие и Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», уже более семи лет специализирующийся на проведении исследований по рынку жилья в Москве и Подмосковье, а также других регионах России.

В рамках доклада ведущего аналитика www.irn.ru Анны Ивановой были озвучены основные тенденции развития рынка загородной недвижимости Подмосковья в 2005-2010 годах. По данным маркетинговых исследований, до 2007 г. объемы строительства загородного жилья были умеренными, и на рынке преобладало возведение элитных поселков и объектов бизнес-класса. Поэтому максимальный объем предложения коттеджного жилья приходился на самые дорогие и престижные шоссе Подмосковья, а также на близлежащую зону от Москвы. Так, в 2005-2007 гг. примерно 85-90% коттеджных поселков возводилось на традиционно престижных направлениях (см. Диаграмму 2). А в радиусе 30 км от Москвы было сконцентрировано более половины реализуемых объектов (см. Диаграмму 3).

Следующий значимый этап развития загородного рынка Московского региона пришелся на период с 2007 г. по третий квартал 2008 г. Приток иностранного капитала и высокие цены на нефть создали условия для увеличения доходов населения и формирования так называемого «среднего класса», который в свою очередь увеличил платежеспособный спрос на загородное жилье.

Это сформировало у девелоперов оптимистичный взгляд на перспективы развития загородного рынка, что привело к повышению объемов строительства. Число строящихся организованных загородных поселков существенно увеличилось. По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с 2005 г. по третий квартал 2008 г. количество объектов с готовыми домами и участками с подрядом возросло в 1,8 раза: со 166 до 301 поселка (см. Диагр.1).

Вектор развития загородного рынка Подмосковья начал смещаться из бизнес- и премиум-класса в сторону бизнес-минус и экономкласса. Это нашло отражение в расширении географии строительства объектов – поселки отодвигались все дальше от Москвы, застраивались вдоль менее престижных направлений (см. Диагр. 2 и 3). Кроме того, изменились и потребительские свойства объектов: увеличилось количество домовладений в поселках, снизились площади домов и участков (см. Табл.1).

В период активного развития загородного рынка в 2007 - 3 кв. 2008 гг. все большее распространение получили другие сегменты загородного жилья – таунхаусы и загородные ЖК, которые относятся к более экономичной категории предложения. Количество поселков таунхаусов за 2005 - 3 кв. 2008 гг. выросло почти на 88%, по данным www.irn.ru.

Мировой кризис, случившийся осенью 2008 год, «обрушил» инвестиционно-строительный сектор экономики. Рост безработицы, снижение доходов, ухудшение условий ипотечного кредитования в первый год после кризиса (третий квартал 2008 – третий квартал 2009 г. ) привели к резкому сокращению спроса на все типы жилья.

Загородный рынок оказался в более сложном положении, нежели квартирный, так как на первом месте у людей, имевших потребность в улучшении жилищных условий, была квартира, а потом уже «домик в деревне». В связи с практически полным прекращением кредитования строительной отрасли банками финансовые трудности возникли у большинства девелоперских компаний. Реализация многих загородных поселков «заморозилась» из-за недостатка свободных средств у застройщиков.

Однако именно в этот период произошло активное развитие рынка участков без подряда. С точки зрения девелопера, предложение данного формата загородной недвижимости имело ряд «плюсов». Во-первых, сокращение бюджета на реализацию проекта за счет отказа от строительства домов. А во-вторых, поддержание определенного уровня продаж в объекте, так как на землю без подряда сохранялся определенный спрос со стороны покупателей.

В то же время, по оценкам экспертов, поселки с участками без подряда имели ряд недостатков для покупателей. Во-первых, нередко они предлагались без коммуникаций (что впоследствии создавало трудности с подведением коммуникаций и скрыто увеличивало реальную стоимость участков). Во-вторых, зачастую не были определены сроки окончания строительства и архитектурный облик поселка.

В период с третьего квартала 2009 г. по второй квартал 2010 г. отмечалась стагнация объемов предложения коттеджного жилья: количество поселков практически не изменилось (284 против 276 объектов соответственно). Однако заметно выросло число поселков смешанного типа (где предлагались готовые дома, участки с подрядом и без, таунхаусы) – почти в три раза с начала кризиса. Если в третьем квартале 2008 г. число таких поселков составляло 40 объектов, то ко второму кварталу 2010 г. данный показатель вырос до 119 поселков.

На фоне этого отмечалось существенное увеличение доли рынка экономичных загородных поселков, в которых средняя цена коттеджа сопоставима со стоимостью 2-3-комнатной квартиры в Москве (до 15 млн руб.). За последние два года, начиная с середины 2008 г., число таких коттеджных поселков выросло почти на 30% и составило половину всего предложения на загородном рынке Подмосковья (Диагр.4).

Во многом это обусловлено активным развитием рынка участков без подряда. Во втором квартале 2010 г. количество объектов, где предлагалась земля без подряда, составило 219 поселков. При этом наибольший объем предложения данного типа пришелся на Симферопольское, Новорижское, Ярославское и Киевское шоссе. Суммарная доля рынка данных направлений приближалась к 65%. Что касается фактора удаленности, то чаще всего поселки с участками без подряда возводились в радиусе 31-60 км от Москвы, где сконцентрировано почти 33% предложения данного типа.

Представленные данные регулярного мониторинга позволяют спрогнозировать специфику дальнейшего развития рынка организованных загородных поселков. В среднесрочной перспективе данный сегмент недвижимости будет развиваться в сторону увеличения доли экономичного жилья. Во-первых, объем свободных земель под застройку вблизи Москвы ограничен, а сами участки очень дорогие. Главным образом это касается традиционно престижных направлений, которые активно осваивались в начале-середине 2000-х годов. Во-вторых, в текущих условиях рынка спрос на экономичное загородное жилье хорошего качества в разы превышает емкость спроса на коттеджи бизнес-класса. Поэтому тенденция к расширению географии застройки (освоение менее престижных направлений, а также участков на большом удалении от Москвы) сохранится.

Помимо этого, в ближайшие годы можно ожидать улучшения качества проектов. В период кризиса резко увеличилась доля поселков с участками без подряда. Причины были указаны выше: с одной стороны, ухудшение условий кредитования строительства, вследствие чего девелоперам пришлось отказаться от застройки домов. А с другой стороны, – снижение платежеспособного спроса, которое привело к необходимости создания доступного по цене «продукта». Однако качество многих подобных проектов (т.е. готовность поселков к возведению домов с точки зрения обеспеченности коммуникациями, подъездными и внутрипоселковыми дорогами, охраной) оставалось на невысоком уровне.

Уходящий 2010 год характеризуется стабилизацией экономической ситуации в стране в целом и на рынке жилья в частности. Об этом свидетельствует восстанавливающийся спрос на квартирном и загородном рынке, объемы предложения в отдельных сегментах показывают положительную динамику.
Однако, по мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», востребованный рынком проект должен иметь высокую конкурентоспособность, то есть превосходить аналоги по качественным характеристикам. На рынке существует достаточный объем предложения (во многом благодаря большому количеству нераспроданных поселков, строительство и реализация которых началась до кризиса), а время ажиотажного спроса прошло. Люди не спешат «схватить» сегодня, т.к. завтра будет дороже. Они понимают, что у них есть время выбрать лучшее в рамках приемлемого бюджета.

Анна Иванова отметила, что в 2011 г. ряд застройщиков, скорее всего, пересмотрит концепции поселков, которые вышли на рынок в 2009-2010 гг. как поселки с участками без подряда, в пользу предложения коттеджей и участков с подрядом. В первую очередь это будут поселки с наиболее удачным расположением и отличными природными характеристиками (т.е. востребованные обеспеченными людьми). Кроме того, вероятность реконцепции поселка во многом будет обусловлена наличием у девелопера собственных средств или возможностью получить выгодные кредиты. Такая тенденция наметилась в 2010 г., а в следующем году она получит развитие, считает ведущий аналитик www.irn.ru.


Диаграмма 1

Недвижимость


Диаграмма 2

Недвижимость


Диаграмма 3

Недвижимость


Таблица 1

Характеристики коттеджного рынка 1 кв. 2005 1 кв. 2006 1 кв. 2007 1 кв. 2008 3 кв. 2008 3 кв. 2009 2 кв. 2010
Среднее количество домов в поселке, шт. 53 60 77 83 90 92 94
Средняя площадь коттеджа, кв.м. 401,5 363,4 358,1 352,3 346,8 337,4 300,2
Средняя площадь участка, сот. 23,7 21,4 21,1 21,0 20,6 20,6 19,7


Диаграмма 4

Недвижимость


Смотрите также:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
479 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 52 до 172 кв.м. Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте