Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Желающие есть, но на рынке нет адекватного предложения

Для обмена квартиры на пригородный дом

После нынешнего лета – страшных пожаров из-за засухи, задымлений в Москве, от которых с трудом спасали марлевые повязки на улицах, – число людей, желающих переехать в пригороды на постоянное место жительства ощутимо возросло, судя по числу обращений в риэлторские агентства. Но это не значит, что рынок готов предложить потенциальным покупателям адекватные по стоимости, условиям жизни и качеству построек варианты. Таков вывод участников прошедшего вчера, 7 октября 2010 года, круглого стола «Продать квартиру и купить дом: «дорос» ли покупатель и готов ли рынок?», организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках XХIII Международной выставки недвижимости «Домэкспо» в Гостином дворе.

Руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что кризис 2008 года существенно «перетряхнул» рынок недвижимости, и загородный сегмент здесь не исключение. Условия и правила игры, существовавшие ранее, более не работают. Они стали кардинально меняться, а это потребовало изменений и от самих участников рынка недвижимости. Потребовало смены концепций поселков, формата работы риэлторов-продавцов.

«Просадка» цен за время кризиса была неравномерной. Чем ликвиднее и качественнее был сделан тот или иной объект, тем меньшим оказалось падение; чем больше ошибок и нестыковок допустил девелопер, тем ниже он вынужден опускать цены, тем сложнее стало продавать. Качество стало играть определяющую роль. Если соотношение цена-качество адекватно, то дом реально можно продать, если нет – цену приходится снижать, и довольно существенно.

Загородный рынок интересен тем, что на нем, в отличие от квартирного рынка Москвы, вроде бы нет ограничения предложения. Почти все столичные застройщики апеллируют к тому, что больших площадок больше нет, Москва не резиновая. А в Подмосковье таких проблем нет, география поселков расширяется все дальше от МКАД. Дефицита земли пока нет, но ограниченный спрос приводит к дополнительным требованиям со стороны покупателей, создает конкуренцию среди застройщиков по цене и качеству продукта – от материалов и технологий строительства до архитектурных принципов, концепций и развитости инфраструктры поселков.

За последние два года произошла сильная миграция загородного рынка в эконом-класс. К нему аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» относит поселки со средней стоимостью домовладения (включая землю) в пределах 15 млн руб. или $0,5 млн. Почему выбраны такие рамки? Это стоимость не самой плохой «трешки» в Москве, т.е. хотя бы теоретически допустим вариант обмена квартиры на загородный дом.

Если до кризиса доля поселков с такой стоимостью на рынке была 10-15%, максимум 20%, то уже в 2008 г. она выросла до 30%. Сейчас по этому критерию к эконом-классу можно отнести уже 50% поселений, а это означает, что на него переориентировалась подавляющая часть выходивших на рынок за последние два года поселков.


Достойное или доступное

Как отмечали участники дискуссии, сейчас на загородном рынке практически нет вариантов, которые бы одновременно отвечали понятиям «достойное» и «доступное» жилье. Об этом портал www.irn.ru писал, например, в статьях «90% новых поселков таунхаусов не имеют собственной инфраструктуры» и «Почему москвичи пока не рассматривают загородный дом как основное жилье?». Хотя в статьях портала рассматривались и другие возможности (например, см. «Как купить коттедж в пределах 25 км от МКАД и сэкономить 4 млн. руб.? Продав «трешку» на окраине Москвы»).

Успех имеют либо некоторые продолжающие распродаваться высококачественные, но дорогие поселки, либо объекты, привлекающие прежде всего ценой. Как только дешевые варианты приобретают качество (или хотя бы близость к завершению), цены на них начинают расти. Одновременно застройщикам претенциозных, но недостаточно продуманных поселков приходится резко снижать цены.


Аналитика рынка – это умение видеть тренд

В результате возникает противонаправленный тренд, отметил Репченко. Неадекватно дорогие дома дешевеют, а дешевые, но правильно сделанные проекты начинают дорожать. В результате средняя планка остается «болтаться» посередине, и оперировать ей даже для понимания, в какую сторону движется рынок сейчас (не говоря уже о прогнозах), становится почти нереально.

Рынок столичных квартир обладает большей массовостью в плане наличия аналогов, чтобы можно было делать какие-то выводы о трендах в целом (подробнее о прогнозах на квартирном рынке см. статьи «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2010 года» и «Цены на недвижимость ждет «болтанка»). 

«Сейчас все эксперты рынка недвижимости делятся на два лагеря, – сказал Репченко. – Некоторые считают, что ситуация последних двух лет – временная; пусть пришлось из бизнес-класса упроститься до эконом-класса, пришлось вместо готовых домов продавать землю без подряда; но это ситуация временная. Как только общеэкономическая обстановка и платежеспособность населения выровняется, нужно как можно скорее возвращаться к строительству бизнес-класса и элитных поселков, прекращать продажи участков без подряда и восстанавливать рынок 2005-2007 гг. Как правило, эта группа экспертов прогнозирует скорое возвращение к докризисному уровню».

«Другой лагерь экспертов смотрит на ситуацию иначе, – продолжал он. – С их точки зрения, до кризиса была аномальная ситуация, когда почти все старались строить и продавать только бизнес-класс, элитку. А вот превалирование эконом-класса после кризиса – процесс не временный, а долгосрочный, будущее – за ним. Это тенденция на 5, 10, 15 лет. Рост цен, если и будет, то умеренным, его лучше не включать в бизнес-расчеты».


Психологическая ориентация

Важной особенностью загородного рынка недвижимостью всегда было то, что загородное жилье воспринималось как дополнительное. Даже появился устойчивый термин: «второй дом», а потом и «третий дом» в плане зарубежного жилья. Львиная доля покупателей, приобретая этот «второй дом», – неважно, в кредит или на свободные деньги, – основную городскую квартиру сохраняли за собой.

Таким загородный рынок мог быть, пока до кризиса на нем присутствовали «шальные» деньги сверхприбылей, но и тогда он не был массовым. Более или менее приличный дом, даже таунхаус нередко «стартовал» по цене от $1 млн. Чтобы рынок стал массовым, чтобы мегапроекты, задуманные раньше и планирующиеся сейчас, могли реализоваться, на рынок должен прийти массовый потребитель. Который не имеет денег, чтобы просто купить готовый дом, но может поменять квартиру на него (пусть, с небольшой доплатой).

Основная масса «среднего класса» в развитых странах живет в малоэтажных пригородах. Это всем известно. В России такого пока не сложилось. Хотя вроде и цены несколько снизились. В последних исследованиях аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» говорится о том, что индекс средних цен на коттеджи упал с 104 725 руб. за кв.м (с учетом стоимости земли) в 3 квартале 2008 года до 81 896 в 3 квартале 2010 года. А средняя стоимость домовладения – с 36,3 млн руб. до 24,6 млн. Это сравнимо с коррекцией рублевых цен на квартиры в Москве. Хотя коттеджи в Подмосковье стоили подороже квартир, и потенциал для коррекции выглядел многообещающим. Таунхаусы подешевле – квартиру-секцию можно купить сейчас не за 19,7 млн, а за 16,8 млн (10% вниз). Хотя число присутствующих на рынке таунхаусов в общем не изменилось: было 107 поселков, стало 103 представителя этого наиболее экономичного формата.

Если же брать другие количественные показатели выставленных на рынок поселков («Индикаторы рынка недвижимости» принимают в расчет только поселки, которые активно строятся и продаются на первичном рынке), то их число осталось практически прежним, сократившись за этот период со 284 до 276. По данным «Инком-недвижимости», которая учитывает поселки со вторичными продажами хотя бы одного дома – таких на рынке около 500.

А вот число поселков с участками без подряда возросло, а они занимают примерно треть рынка. Миграция в эконом-класс, появление экономичных форматов, уменьшение площадей, удешевление проектов – все это реалии современности. На рынке опять возникла развилка, считает руководитель  аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Останутся ли на нем определяющими тенденции, сложившиеся за последние два года или все вернется к докризисной ситуации, – покажет время. В дискуссии нв эту тему также приняли участие директор по маркетингу RODEX GROUP Армен Маркосян  с докладом «Поменять квартиру на дом: есть ли возможность и смысл?»; начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина («Участки без подряда: проблема или будущее рынка»); руководитель отделения «Преображенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Лукинов («Загородный рынок Подмосковья вчера, сегодня, завтра – куда развивается и чего ждать»). Более подробно об их видении развития событий – в ближайшее время на www.irn.ru.


Заметки на полях

Но что интересно: еще в советские времена формулой успеха было «пять ключей». От квартиры, машины, дачи, кабинета и сейфа. Последние два показывали социальный уровень, положение; первые три – материальный достаток.

А если перевернуть ситуацию, кто может назвать знакомого иностранца, который живет в собственной квартире в Нью-Йорке, Токио, Париже или Лондоне и одновременно имеет «летний домик»? Надо подчеркнуть, именно в собственности, а не арендуя на сезон. Если кто-то назовет, то у него в друзьях явно очень богатый (по западным меркам) человек. Но даже в таком случае, это «летний домик», который, кстати, жители США или Великобритании предпочитают искать в других, экономичных по стоимости жизни странах, отмечают специалисты портала www.irn.ru. Так что российские владельцы дач эконом-класса не такие уж и бедные.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
332 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 361 390
до 10 718 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 6 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 500 000
до 5 500 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково Московская область, г. Красногорск, дер. Путилково Студии, 1-3-комнатные квартиры Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 391 000
до 6 988 905 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Серебрица Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, п. Опалиха, 9 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. мкр.Опалиха, к.2 мкр.Опалиха, к.3 мкр.Опалиха, к.4 Застройщик: Опалиха-Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью от 39 метров.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Торопитесь! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью от 36 метров.Монолит. Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте