Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Желающие есть, но на рынке нет адекватного предложения

Для обмена квартиры на пригородный дом

После нынешнего лета – страшных пожаров из-за засухи, задымлений в Москве, от которых с трудом спасали марлевые повязки на улицах, – число людей, желающих переехать в пригороды на постоянное место жительства ощутимо возросло, судя по числу обращений в риэлторские агентства. Но это не значит, что рынок готов предложить потенциальным покупателям адекватные по стоимости, условиям жизни и качеству построек варианты. Таков вывод участников прошедшего вчера, 7 октября 2010 года, круглого стола «Продать квартиру и купить дом: «дорос» ли покупатель и готов ли рынок?», организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках XХIII Международной выставки недвижимости «Домэкспо» в Гостином дворе.

Руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что кризис 2008 года существенно «перетряхнул» рынок недвижимости, и загородный сегмент здесь не исключение. Условия и правила игры, существовавшие ранее, более не работают. Они стали кардинально меняться, а это потребовало изменений и от самих участников рынка недвижимости. Потребовало смены концепций поселков, формата работы риэлторов-продавцов.

«Просадка» цен за время кризиса была неравномерной. Чем ликвиднее и качественнее был сделан тот или иной объект, тем меньшим оказалось падение; чем больше ошибок и нестыковок допустил девелопер, тем ниже он вынужден опускать цены, тем сложнее стало продавать. Качество стало играть определяющую роль. Если соотношение цена-качество адекватно, то дом реально можно продать, если нет – цену приходится снижать, и довольно существенно.

Загородный рынок интересен тем, что на нем, в отличие от квартирного рынка Москвы, вроде бы нет ограничения предложения. Почти все столичные застройщики апеллируют к тому, что больших площадок больше нет, Москва не резиновая. А в Подмосковье таких проблем нет, география поселков расширяется все дальше от МКАД. Дефицита земли пока нет, но ограниченный спрос приводит к дополнительным требованиям со стороны покупателей, создает конкуренцию среди застройщиков по цене и качеству продукта – от материалов и технологий строительства до архитектурных принципов, концепций и развитости инфраструктры поселков.

За последние два года произошла сильная миграция загородного рынка в эконом-класс. К нему аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» относит поселки со средней стоимостью домовладения (включая землю) в пределах 15 млн руб. или $0,5 млн. Почему выбраны такие рамки? Это стоимость не самой плохой «трешки» в Москве, т.е. хотя бы теоретически допустим вариант обмена квартиры на загородный дом.

Если до кризиса доля поселков с такой стоимостью на рынке была 10-15%, максимум 20%, то уже в 2008 г. она выросла до 30%. Сейчас по этому критерию к эконом-классу можно отнести уже 50% поселений, а это означает, что на него переориентировалась подавляющая часть выходивших на рынок за последние два года поселков.


Достойное или доступное

Как отмечали участники дискуссии, сейчас на загородном рынке практически нет вариантов, которые бы одновременно отвечали понятиям «достойное» и «доступное» жилье. Об этом портал www.irn.ru писал, например, в статьях «90% новых поселков таунхаусов не имеют собственной инфраструктуры» и «Почему москвичи пока не рассматривают загородный дом как основное жилье?». Хотя в статьях портала рассматривались и другие возможности (например, см. «Как купить коттедж в пределах 25 км от МКАД и сэкономить 4 млн. руб.? Продав «трешку» на окраине Москвы»).

Успех имеют либо некоторые продолжающие распродаваться высококачественные, но дорогие поселки, либо объекты, привлекающие прежде всего ценой. Как только дешевые варианты приобретают качество (или хотя бы близость к завершению), цены на них начинают расти. Одновременно застройщикам претенциозных, но недостаточно продуманных поселков приходится резко снижать цены.


Аналитика рынка – это умение видеть тренд

В результате возникает противонаправленный тренд, отметил Репченко. Неадекватно дорогие дома дешевеют, а дешевые, но правильно сделанные проекты начинают дорожать. В результате средняя планка остается «болтаться» посередине, и оперировать ей даже для понимания, в какую сторону движется рынок сейчас (не говоря уже о прогнозах), становится почти нереально.

Рынок столичных квартир обладает большей массовостью в плане наличия аналогов, чтобы можно было делать какие-то выводы о трендах в целом (подробнее о прогнозах на квартирном рынке см. статьи «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2010 года» и «Цены на недвижимость ждет «болтанка»). 

«Сейчас все эксперты рынка недвижимости делятся на два лагеря, – сказал Репченко. – Некоторые считают, что ситуация последних двух лет – временная; пусть пришлось из бизнес-класса упроститься до эконом-класса, пришлось вместо готовых домов продавать землю без подряда; но это ситуация временная. Как только общеэкономическая обстановка и платежеспособность населения выровняется, нужно как можно скорее возвращаться к строительству бизнес-класса и элитных поселков, прекращать продажи участков без подряда и восстанавливать рынок 2005-2007 гг. Как правило, эта группа экспертов прогнозирует скорое возвращение к докризисному уровню».

«Другой лагерь экспертов смотрит на ситуацию иначе, – продолжал он. – С их точки зрения, до кризиса была аномальная ситуация, когда почти все старались строить и продавать только бизнес-класс, элитку. А вот превалирование эконом-класса после кризиса – процесс не временный, а долгосрочный, будущее – за ним. Это тенденция на 5, 10, 15 лет. Рост цен, если и будет, то умеренным, его лучше не включать в бизнес-расчеты».


Психологическая ориентация

Важной особенностью загородного рынка недвижимостью всегда было то, что загородное жилье воспринималось как дополнительное. Даже появился устойчивый термин: «второй дом», а потом и «третий дом» в плане зарубежного жилья. Львиная доля покупателей, приобретая этот «второй дом», – неважно, в кредит или на свободные деньги, – основную городскую квартиру сохраняли за собой.

Таким загородный рынок мог быть, пока до кризиса на нем присутствовали «шальные» деньги сверхприбылей, но и тогда он не был массовым. Более или менее приличный дом, даже таунхаус нередко «стартовал» по цене от $1 млн. Чтобы рынок стал массовым, чтобы мегапроекты, задуманные раньше и планирующиеся сейчас, могли реализоваться, на рынок должен прийти массовый потребитель. Который не имеет денег, чтобы просто купить готовый дом, но может поменять квартиру на него (пусть, с небольшой доплатой).

Основная масса «среднего класса» в развитых странах живет в малоэтажных пригородах. Это всем известно. В России такого пока не сложилось. Хотя вроде и цены несколько снизились. В последних исследованиях аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» говорится о том, что индекс средних цен на коттеджи упал с 104 725 руб. за кв.м (с учетом стоимости земли) в 3 квартале 2008 года до 81 896 в 3 квартале 2010 года. А средняя стоимость домовладения – с 36,3 млн руб. до 24,6 млн. Это сравнимо с коррекцией рублевых цен на квартиры в Москве. Хотя коттеджи в Подмосковье стоили подороже квартир, и потенциал для коррекции выглядел многообещающим. Таунхаусы подешевле – квартиру-секцию можно купить сейчас не за 19,7 млн, а за 16,8 млн (10% вниз). Хотя число присутствующих на рынке таунхаусов в общем не изменилось: было 107 поселков, стало 103 представителя этого наиболее экономичного формата.

Если же брать другие количественные показатели выставленных на рынок поселков («Индикаторы рынка недвижимости» принимают в расчет только поселки, которые активно строятся и продаются на первичном рынке), то их число осталось практически прежним, сократившись за этот период со 284 до 276. По данным «Инком-недвижимости», которая учитывает поселки со вторичными продажами хотя бы одного дома – таких на рынке около 500.

А вот число поселков с участками без подряда возросло, а они занимают примерно треть рынка. Миграция в эконом-класс, появление экономичных форматов, уменьшение площадей, удешевление проектов – все это реалии современности. На рынке опять возникла развилка, считает руководитель  аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Останутся ли на нем определяющими тенденции, сложившиеся за последние два года или все вернется к докризисной ситуации, – покажет время. В дискуссии нв эту тему также приняли участие директор по маркетингу RODEX GROUP Армен Маркосян  с докладом «Поменять квартиру на дом: есть ли возможность и смысл?»; начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина («Участки без подряда: проблема или будущее рынка»); руководитель отделения «Преображенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Лукинов («Загородный рынок Подмосковья вчера, сегодня, завтра – куда развивается и чего ждать»). Более подробно об их видении развития событий – в ближайшее время на www.irn.ru.


Заметки на полях

Но что интересно: еще в советские времена формулой успеха было «пять ключей». От квартиры, машины, дачи, кабинета и сейфа. Последние два показывали социальный уровень, положение; первые три – материальный достаток.

А если перевернуть ситуацию, кто может назвать знакомого иностранца, который живет в собственной квартире в Нью-Йорке, Токио, Париже или Лондоне и одновременно имеет «летний домик»? Надо подчеркнуть, именно в собственности, а не арендуя на сезон. Если кто-то назовет, то у него в друзьях явно очень богатый (по западным меркам) человек. Но даже в таком случае, это «летний домик», который, кстати, жители США или Великобритании предпочитают искать в других, экономичных по стоимости жизни странах, отмечают специалисты портала www.irn.ru. Так что российские владельцы дач эконом-класса не такие уж и бедные.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
415 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
ЖК Одинбург Студии от 3 млн руб. в г.Одинцово. 11 км до МКАД. Рядом Подушкинский лесопарк. Детский сад на территории - уже открыт. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Изумрудные холмы Квартиры в новых корпусах от 3 млн руб. Заселенный микрорайон с развитой инфраструктурой. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Сдача в 2019г. Отделка "под чистовую". Закрытый двор без машин. Развитая инфраструктура. Ипотека без первого взноса. Рассрочка 0% квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Северном" СКОРО СТАРТ ПРОДАЖ! Готовые квартиры с отделкой "комфорт-класса". 5 мин. пешком до ж/д станции "Долгопрудная" Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Готовые квартиры с ключами от 5,5 млн руб. 5 минут до метро "Рассказовка". Пляж рядом с домом. Ипотека от 5%. от 5,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! Сердце Столицы. Дома на набережной сданы. 1 мин. от ЦАО! Потолки 3,2-5,6 м, окна 2,15х6,3 м. 4000 м2 фитнеса. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 16,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал в Сколково 25 минут до центра столицы. Спортивные и детские площадки. ЗАО. Ипотека! от 3,5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Чем больше м2, тем комфортнее! Московская прописка! Квартиры с видом на Москва сити! м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,3 млн рублей. Ипотека от 5,5%. Детский сад на территории. Двор без машин. Успейте купить в августе! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,3 млн руб! Звоните! от 5,3 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Квартиры в готовых и строящихся корпусах. Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Ипотека от 5,5%. Яркие фасады. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» 2-комнатные квартиры от 4,9 млн руб. С отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Ипотека от 5%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Элитные квартиры! Хамовники. Авторский дизайн. Три стиля: классика, современный, ар-деко. Итальянские кухни. Встроенная техника. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 10,5 млн, 3-ком - от 15,2 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Последние квартиры в готовом доме бизнесс-класса. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Выгода до 2 млн руб.! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на западе Москвы! Долина Сетунь. Вся Москва как на ладони! Потолки до 4 м, окна 2,1х2,2 м. Консьерж. Паркинг. Охрана. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Квартиры бизнес-класса. Скидка до 2 млн руб. на 3-комн. квартиры. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк ЖК Бизнес-класса. Двор без машин. 3 м. до метро Речной Вокзал. Отделка White Box. Подземный паркинг. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж элитных квартир! Barrin House в Хамовниках. Готовый дом. Паркинг. Охрана. Большой закрытый двор. Фитнес-клуб и детсад в доме. Застройщик: Моснитки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ). Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Соколе Квартиры бизнес-класса с витражными окнами. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Индивидуальные условия! Застройщик: Усиевича 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Олимпийской Деревне В августе скидка до 1 млн руб. Квартиры в готовом доме. Рядом м. «Юго-Западная». Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Застройщик: Мичуринский 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции архитекторов" Квартиры премиум-класса с выгодой до 1,9 млн руб. только до 31.08.! Малоэтажная застройка, подземный паркинг. м.Бауманская Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Квартиры от 12,1 млн руб. Подземный паркинг. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Дом сдан, выдаём ключи. Звоните! Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если таунхаус, то в центре. Свой выход в парк. Совершенные системы комфорта Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Закрытый двор. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Только августе скидка до 6%. Звоните! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Готовые квартиры бизнес-класса на Павелецкой набережной от 14,6 млн руб.! Панорамные виды. До 31 августа машиноместо в подарок! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный Квартал Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Семейная ипотека по ставке от 5%. 5 минут до Москва-Сити. Метро Полежаевская.Трехуровневый подземный паркинг. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,6 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры от 4,1 млн.! Сдача в 2019г. 15 мин. до метро Ольховая, Коммунарка. Школы, сады и поликлиника в районе от 4,1 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,5 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.08 Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выхино В продаже квартиры в готовых домах площадью 51-54 кв.м. 20 мин. транспортом от м.Выхино. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте