Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Желающие есть, но на рынке нет адекватного предложения

Для обмена квартиры на пригородный дом

После нынешнего лета – страшных пожаров из-за засухи, задымлений в Москве, от которых с трудом спасали марлевые повязки на улицах, – число людей, желающих переехать в пригороды на постоянное место жительства ощутимо возросло, судя по числу обращений в риэлторские агентства. Но это не значит, что рынок готов предложить потенциальным покупателям адекватные по стоимости, условиям жизни и качеству построек варианты. Таков вывод участников прошедшего вчера, 7 октября 2010 года, круглого стола «Продать квартиру и купить дом: «дорос» ли покупатель и готов ли рынок?», организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках XХIII Международной выставки недвижимости «Домэкспо» в Гостином дворе.

Руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что кризис 2008 года существенно «перетряхнул» рынок недвижимости, и загородный сегмент здесь не исключение. Условия и правила игры, существовавшие ранее, более не работают. Они стали кардинально меняться, а это потребовало изменений и от самих участников рынка недвижимости. Потребовало смены концепций поселков, формата работы риэлторов-продавцов.

«Просадка» цен за время кризиса была неравномерной. Чем ликвиднее и качественнее был сделан тот или иной объект, тем меньшим оказалось падение; чем больше ошибок и нестыковок допустил девелопер, тем ниже он вынужден опускать цены, тем сложнее стало продавать. Качество стало играть определяющую роль. Если соотношение цена-качество адекватно, то дом реально можно продать, если нет – цену приходится снижать, и довольно существенно.

Загородный рынок интересен тем, что на нем, в отличие от квартирного рынка Москвы, вроде бы нет ограничения предложения. Почти все столичные застройщики апеллируют к тому, что больших площадок больше нет, Москва не резиновая. А в Подмосковье таких проблем нет, география поселков расширяется все дальше от МКАД. Дефицита земли пока нет, но ограниченный спрос приводит к дополнительным требованиям со стороны покупателей, создает конкуренцию среди застройщиков по цене и качеству продукта – от материалов и технологий строительства до архитектурных принципов, концепций и развитости инфраструктры поселков.

За последние два года произошла сильная миграция загородного рынка в эконом-класс. К нему аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» относит поселки со средней стоимостью домовладения (включая землю) в пределах 15 млн руб. или $0,5 млн. Почему выбраны такие рамки? Это стоимость не самой плохой «трешки» в Москве, т.е. хотя бы теоретически допустим вариант обмена квартиры на загородный дом.

Если до кризиса доля поселков с такой стоимостью на рынке была 10-15%, максимум 20%, то уже в 2008 г. она выросла до 30%. Сейчас по этому критерию к эконом-классу можно отнести уже 50% поселений, а это означает, что на него переориентировалась подавляющая часть выходивших на рынок за последние два года поселков.


Достойное или доступное

Как отмечали участники дискуссии, сейчас на загородном рынке практически нет вариантов, которые бы одновременно отвечали понятиям «достойное» и «доступное» жилье. Об этом портал www.irn.ru писал, например, в статьях «90% новых поселков таунхаусов не имеют собственной инфраструктуры» и «Почему москвичи пока не рассматривают загородный дом как основное жилье?». Хотя в статьях портала рассматривались и другие возможности (например, см. «Как купить коттедж в пределах 25 км от МКАД и сэкономить 4 млн. руб.? Продав «трешку» на окраине Москвы»).

Успех имеют либо некоторые продолжающие распродаваться высококачественные, но дорогие поселки, либо объекты, привлекающие прежде всего ценой. Как только дешевые варианты приобретают качество (или хотя бы близость к завершению), цены на них начинают расти. Одновременно застройщикам претенциозных, но недостаточно продуманных поселков приходится резко снижать цены.


Аналитика рынка – это умение видеть тренд

В результате возникает противонаправленный тренд, отметил Репченко. Неадекватно дорогие дома дешевеют, а дешевые, но правильно сделанные проекты начинают дорожать. В результате средняя планка остается «болтаться» посередине, и оперировать ей даже для понимания, в какую сторону движется рынок сейчас (не говоря уже о прогнозах), становится почти нереально.

Рынок столичных квартир обладает большей массовостью в плане наличия аналогов, чтобы можно было делать какие-то выводы о трендах в целом (подробнее о прогнозах на квартирном рынке см. статьи «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2010 года» и «Цены на недвижимость ждет «болтанка»). 

«Сейчас все эксперты рынка недвижимости делятся на два лагеря, – сказал Репченко. – Некоторые считают, что ситуация последних двух лет – временная; пусть пришлось из бизнес-класса упроститься до эконом-класса, пришлось вместо готовых домов продавать землю без подряда; но это ситуация временная. Как только общеэкономическая обстановка и платежеспособность населения выровняется, нужно как можно скорее возвращаться к строительству бизнес-класса и элитных поселков, прекращать продажи участков без подряда и восстанавливать рынок 2005-2007 гг. Как правило, эта группа экспертов прогнозирует скорое возвращение к докризисному уровню».

«Другой лагерь экспертов смотрит на ситуацию иначе, – продолжал он. – С их точки зрения, до кризиса была аномальная ситуация, когда почти все старались строить и продавать только бизнес-класс, элитку. А вот превалирование эконом-класса после кризиса – процесс не временный, а долгосрочный, будущее – за ним. Это тенденция на 5, 10, 15 лет. Рост цен, если и будет, то умеренным, его лучше не включать в бизнес-расчеты».


Психологическая ориентация

Важной особенностью загородного рынка недвижимостью всегда было то, что загородное жилье воспринималось как дополнительное. Даже появился устойчивый термин: «второй дом», а потом и «третий дом» в плане зарубежного жилья. Львиная доля покупателей, приобретая этот «второй дом», – неважно, в кредит или на свободные деньги, – основную городскую квартиру сохраняли за собой.

Таким загородный рынок мог быть, пока до кризиса на нем присутствовали «шальные» деньги сверхприбылей, но и тогда он не был массовым. Более или менее приличный дом, даже таунхаус нередко «стартовал» по цене от $1 млн. Чтобы рынок стал массовым, чтобы мегапроекты, задуманные раньше и планирующиеся сейчас, могли реализоваться, на рынок должен прийти массовый потребитель. Который не имеет денег, чтобы просто купить готовый дом, но может поменять квартиру на него (пусть, с небольшой доплатой).

Основная масса «среднего класса» в развитых странах живет в малоэтажных пригородах. Это всем известно. В России такого пока не сложилось. Хотя вроде и цены несколько снизились. В последних исследованиях аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» говорится о том, что индекс средних цен на коттеджи упал с 104 725 руб. за кв.м (с учетом стоимости земли) в 3 квартале 2008 года до 81 896 в 3 квартале 2010 года. А средняя стоимость домовладения – с 36,3 млн руб. до 24,6 млн. Это сравнимо с коррекцией рублевых цен на квартиры в Москве. Хотя коттеджи в Подмосковье стоили подороже квартир, и потенциал для коррекции выглядел многообещающим. Таунхаусы подешевле – квартиру-секцию можно купить сейчас не за 19,7 млн, а за 16,8 млн (10% вниз). Хотя число присутствующих на рынке таунхаусов в общем не изменилось: было 107 поселков, стало 103 представителя этого наиболее экономичного формата.

Если же брать другие количественные показатели выставленных на рынок поселков («Индикаторы рынка недвижимости» принимают в расчет только поселки, которые активно строятся и продаются на первичном рынке), то их число осталось практически прежним, сократившись за этот период со 284 до 276. По данным «Инком-недвижимости», которая учитывает поселки со вторичными продажами хотя бы одного дома – таких на рынке около 500.

А вот число поселков с участками без подряда возросло, а они занимают примерно треть рынка. Миграция в эконом-класс, появление экономичных форматов, уменьшение площадей, удешевление проектов – все это реалии современности. На рынке опять возникла развилка, считает руководитель  аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Останутся ли на нем определяющими тенденции, сложившиеся за последние два года или все вернется к докризисной ситуации, – покажет время. В дискуссии нв эту тему также приняли участие директор по маркетингу RODEX GROUP Армен Маркосян  с докладом «Поменять квартиру на дом: есть ли возможность и смысл?»; начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина («Участки без подряда: проблема или будущее рынка»); руководитель отделения «Преображенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Лукинов («Загородный рынок Подмосковья вчера, сегодня, завтра – куда развивается и чего ждать»). Более подробно об их видении развития событий – в ближайшее время на www.irn.ru.


Заметки на полях

Но что интересно: еще в советские времена формулой успеха было «пять ключей». От квартиры, машины, дачи, кабинета и сейфа. Последние два показывали социальный уровень, положение; первые три – материальный достаток.

А если перевернуть ситуацию, кто может назвать знакомого иностранца, который живет в собственной квартире в Нью-Йорке, Токио, Париже или Лондоне и одновременно имеет «летний домик»? Надо подчеркнуть, именно в собственности, а не арендуя на сезон. Если кто-то назовет, то у него в друзьях явно очень богатый (по западным меркам) человек. Но даже в таком случае, это «летний домик», который, кстати, жители США или Великобритании предпочитают искать в других, экономичных по стоимости жизни странах, отмечают специалисты портала www.irn.ru. Так что российские владельцы дач эконом-класса не такие уж и бедные.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
425 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Новые квартиры в готовых домах. Одинцовский район. Площадь от 112 до 180 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Ипотека пополам — 50% от ежемесячного платежа. Квартиры с отделкой и без. 2 школы. 5 детских садов. 10 мин. до метро Некрасовка Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Станция м. «Селигеровская». Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры рядом с центром и парком! СИМВОЛ. Новый квартал бизнес-класса рядом с метро, парком и школой. Охраняемый двор, консьерж, в доме паркинг. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Лучший проект года! Готовые премиальные квартиры в 1 мин. от ЦАО и Сити. Победитель конкурса Правительства Москвы! Выдаем ключи! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» - Акция! Сдача в 2019 году. Квартиры в готовых монолитных домах. Субсидированная ипотека 5,4%. Готовая инфраструктура. 2к квартиры от 41 940 руб./мес.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,5 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 444 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Большой выбор квартир в готовых новостройках в различных округах г.Москвы. Дома сданы. Выдаем ключи. ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. Видовые квартиры бизнес-класса. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные Поляны" Ипотека от 9,2%. 10 мин. на авто до м. Филатов Луг. Скидка на квартиры 6% только до 11 ноября! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте