Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Желающие есть, но на рынке нет адекватного предложения

Для обмена квартиры на пригородный дом

После нынешнего лета – страшных пожаров из-за засухи, задымлений в Москве, от которых с трудом спасали марлевые повязки на улицах, – число людей, желающих переехать в пригороды на постоянное место жительства ощутимо возросло, судя по числу обращений в риэлторские агентства. Но это не значит, что рынок готов предложить потенциальным покупателям адекватные по стоимости, условиям жизни и качеству построек варианты. Таков вывод участников прошедшего вчера, 7 октября 2010 года, круглого стола «Продать квартиру и купить дом: «дорос» ли покупатель и готов ли рынок?», организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках XХIII Международной выставки недвижимости «Домэкспо» в Гостином дворе.

Руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что кризис 2008 года существенно «перетряхнул» рынок недвижимости, и загородный сегмент здесь не исключение. Условия и правила игры, существовавшие ранее, более не работают. Они стали кардинально меняться, а это потребовало изменений и от самих участников рынка недвижимости. Потребовало смены концепций поселков, формата работы риэлторов-продавцов.

«Просадка» цен за время кризиса была неравномерной. Чем ликвиднее и качественнее был сделан тот или иной объект, тем меньшим оказалось падение; чем больше ошибок и нестыковок допустил девелопер, тем ниже он вынужден опускать цены, тем сложнее стало продавать. Качество стало играть определяющую роль. Если соотношение цена-качество адекватно, то дом реально можно продать, если нет – цену приходится снижать, и довольно существенно.

Загородный рынок интересен тем, что на нем, в отличие от квартирного рынка Москвы, вроде бы нет ограничения предложения. Почти все столичные застройщики апеллируют к тому, что больших площадок больше нет, Москва не резиновая. А в Подмосковье таких проблем нет, география поселков расширяется все дальше от МКАД. Дефицита земли пока нет, но ограниченный спрос приводит к дополнительным требованиям со стороны покупателей, создает конкуренцию среди застройщиков по цене и качеству продукта – от материалов и технологий строительства до архитектурных принципов, концепций и развитости инфраструктры поселков.

За последние два года произошла сильная миграция загородного рынка в эконом-класс. К нему аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» относит поселки со средней стоимостью домовладения (включая землю) в пределах 15 млн руб. или $0,5 млн. Почему выбраны такие рамки? Это стоимость не самой плохой «трешки» в Москве, т.е. хотя бы теоретически допустим вариант обмена квартиры на загородный дом.

Если до кризиса доля поселков с такой стоимостью на рынке была 10-15%, максимум 20%, то уже в 2008 г. она выросла до 30%. Сейчас по этому критерию к эконом-классу можно отнести уже 50% поселений, а это означает, что на него переориентировалась подавляющая часть выходивших на рынок за последние два года поселков.


Достойное или доступное

Как отмечали участники дискуссии, сейчас на загородном рынке практически нет вариантов, которые бы одновременно отвечали понятиям «достойное» и «доступное» жилье. Об этом портал www.irn.ru писал, например, в статьях «90% новых поселков таунхаусов не имеют собственной инфраструктуры» и «Почему москвичи пока не рассматривают загородный дом как основное жилье?». Хотя в статьях портала рассматривались и другие возможности (например, см. «Как купить коттедж в пределах 25 км от МКАД и сэкономить 4 млн. руб.? Продав «трешку» на окраине Москвы»).

Успех имеют либо некоторые продолжающие распродаваться высококачественные, но дорогие поселки, либо объекты, привлекающие прежде всего ценой. Как только дешевые варианты приобретают качество (или хотя бы близость к завершению), цены на них начинают расти. Одновременно застройщикам претенциозных, но недостаточно продуманных поселков приходится резко снижать цены.


Аналитика рынка – это умение видеть тренд

В результате возникает противонаправленный тренд, отметил Репченко. Неадекватно дорогие дома дешевеют, а дешевые, но правильно сделанные проекты начинают дорожать. В результате средняя планка остается «болтаться» посередине, и оперировать ей даже для понимания, в какую сторону движется рынок сейчас (не говоря уже о прогнозах), становится почти нереально.

Рынок столичных квартир обладает большей массовостью в плане наличия аналогов, чтобы можно было делать какие-то выводы о трендах в целом (подробнее о прогнозах на квартирном рынке см. статьи «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2010 года» и «Цены на недвижимость ждет «болтанка»). 

«Сейчас все эксперты рынка недвижимости делятся на два лагеря, – сказал Репченко. – Некоторые считают, что ситуация последних двух лет – временная; пусть пришлось из бизнес-класса упроститься до эконом-класса, пришлось вместо готовых домов продавать землю без подряда; но это ситуация временная. Как только общеэкономическая обстановка и платежеспособность населения выровняется, нужно как можно скорее возвращаться к строительству бизнес-класса и элитных поселков, прекращать продажи участков без подряда и восстанавливать рынок 2005-2007 гг. Как правило, эта группа экспертов прогнозирует скорое возвращение к докризисному уровню».

«Другой лагерь экспертов смотрит на ситуацию иначе, – продолжал он. – С их точки зрения, до кризиса была аномальная ситуация, когда почти все старались строить и продавать только бизнес-класс, элитку. А вот превалирование эконом-класса после кризиса – процесс не временный, а долгосрочный, будущее – за ним. Это тенденция на 5, 10, 15 лет. Рост цен, если и будет, то умеренным, его лучше не включать в бизнес-расчеты».


Психологическая ориентация

Важной особенностью загородного рынка недвижимостью всегда было то, что загородное жилье воспринималось как дополнительное. Даже появился устойчивый термин: «второй дом», а потом и «третий дом» в плане зарубежного жилья. Львиная доля покупателей, приобретая этот «второй дом», – неважно, в кредит или на свободные деньги, – основную городскую квартиру сохраняли за собой.

Таким загородный рынок мог быть, пока до кризиса на нем присутствовали «шальные» деньги сверхприбылей, но и тогда он не был массовым. Более или менее приличный дом, даже таунхаус нередко «стартовал» по цене от $1 млн. Чтобы рынок стал массовым, чтобы мегапроекты, задуманные раньше и планирующиеся сейчас, могли реализоваться, на рынок должен прийти массовый потребитель. Который не имеет денег, чтобы просто купить готовый дом, но может поменять квартиру на него (пусть, с небольшой доплатой).

Основная масса «среднего класса» в развитых странах живет в малоэтажных пригородах. Это всем известно. В России такого пока не сложилось. Хотя вроде и цены несколько снизились. В последних исследованиях аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» говорится о том, что индекс средних цен на коттеджи упал с 104 725 руб. за кв.м (с учетом стоимости земли) в 3 квартале 2008 года до 81 896 в 3 квартале 2010 года. А средняя стоимость домовладения – с 36,3 млн руб. до 24,6 млн. Это сравнимо с коррекцией рублевых цен на квартиры в Москве. Хотя коттеджи в Подмосковье стоили подороже квартир, и потенциал для коррекции выглядел многообещающим. Таунхаусы подешевле – квартиру-секцию можно купить сейчас не за 19,7 млн, а за 16,8 млн (10% вниз). Хотя число присутствующих на рынке таунхаусов в общем не изменилось: было 107 поселков, стало 103 представителя этого наиболее экономичного формата.

Если же брать другие количественные показатели выставленных на рынок поселков («Индикаторы рынка недвижимости» принимают в расчет только поселки, которые активно строятся и продаются на первичном рынке), то их число осталось практически прежним, сократившись за этот период со 284 до 276. По данным «Инком-недвижимости», которая учитывает поселки со вторичными продажами хотя бы одного дома – таких на рынке около 500.

А вот число поселков с участками без подряда возросло, а они занимают примерно треть рынка. Миграция в эконом-класс, появление экономичных форматов, уменьшение площадей, удешевление проектов – все это реалии современности. На рынке опять возникла развилка, считает руководитель  аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Останутся ли на нем определяющими тенденции, сложившиеся за последние два года или все вернется к докризисной ситуации, – покажет время. В дискуссии нв эту тему также приняли участие директор по маркетингу RODEX GROUP Армен Маркосян  с докладом «Поменять квартиру на дом: есть ли возможность и смысл?»; начальник управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент» Анна Шишкина («Участки без подряда: проблема или будущее рынка»); руководитель отделения «Преображенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Лукинов («Загородный рынок Подмосковья вчера, сегодня, завтра – куда развивается и чего ждать»). Более подробно об их видении развития событий – в ближайшее время на www.irn.ru.


Заметки на полях

Но что интересно: еще в советские времена формулой успеха было «пять ключей». От квартиры, машины, дачи, кабинета и сейфа. Последние два показывали социальный уровень, положение; первые три – материальный достаток.

А если перевернуть ситуацию, кто может назвать знакомого иностранца, который живет в собственной квартире в Нью-Йорке, Токио, Париже или Лондоне и одновременно имеет «летний домик»? Надо подчеркнуть, именно в собственности, а не арендуя на сезон. Если кто-то назовет, то у него в друзьях явно очень богатый (по западным меркам) человек. Но даже в таком случае, это «летний домик», который, кстати, жители США или Великобритании предпочитают искать в других, экономичных по стоимости жизни странах, отмечают специалисты портала www.irn.ru. Так что российские владельцы дач эконом-класса не такие уж и бедные.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
438 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Capital Towers Квартиры в готовых домах рядом с м.Выставочная. Площадь от 51 до 290 метров ГК: 4 кв. 2020 г. Звоните! от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 64 до 203 метра ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. Подробности по телефону! Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,9 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Только 29.02 - спецусловия! Выдача ключей! Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - дом сдан! Квартиры бизнес-класса с панорамными видами на Москву! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7,5 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория от 7,5 млн рублей. Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте