Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Спекулятивные «пузыри»: нужно строить, а не копить землю

Уроки прошлого для строителей

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Вчера в Центральном Доме художника на Крымском валу открылась XXIII городская специализированная выставка-ярмарка «Недвижимость-2010», на которой представлено жилье Москвы и Московской области. В ее рамках работает VI Российский форум лидеров недвижимости.

Деловая программа выставки построена таким образом, что в рабочие дни посетители – специалисты рынка недвижимости – обсуждают актуальные проблемы рынка, а в выходные дни потенциальные покупатели знакомятся с сервисами, объектами и услугами компаний.

Главная тема для обсуждения специалистов – сценарии работы на рынке в посткризисных условиях. Об этом вчера говорил в докладе «Строительство доступного жилья в России: уроки и перспективы» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Участники рынка недвижимости четко поделились на две категории, считает он. Одна часть застройщиков рассчитывает, что цены должны всегда расти – это якобы нормальное состояние рынка, все должно оставаться так, как было в 2006-2007 гг. Работать они хотят только на таком растущем рынке, потому что в других, по сравнению с предкризисными, условиями просто жить нельзя, так сказать.

Вторая часть (примерно соответствующая по объему первой) давно осознала, что предкризисная ситуация была аномальной. Цены не могут расти на 30-50% из года в год. Поэтому нужно отталкиваться при экономических расчетах проектов от нынешнего уровня цен. Вырастут они – прекрасно, будет некоторая дополнительная прибыль, бонус, но закладывать этот рост в экономические ожидания – чревато плохими последствиями. Докризисного уровня цены могут не достичь в ближайшие годы ни в одной категории жилья.

То есть, одна часть застройщиков склонна полагать нынешнюю ситуацию аномальной и винить в ней кого угодно, вплоть до аналитиков, накликавших беду. Вторая – видит аномальным прежнее положение вещей и осознает, что возврата к прежним сверхприбылям добиться уже не удастся.

О таком намечающемся расслоении аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал еще летом прошлого года (см. «Благодаря кризису застройщики снова начнут строить»). Как отмечалось уже тогда, за последние 10 лет рынок недвижимости России прошел своеобразный экономический цикл и сейчас по ряду критериев возвращается на этап, аналогичный 1999-2002 годам. В частности, гонка за масштабностью, расширением географии строительства, увеличением кредитного плеча и капитализацией девелоперских компаний с целью выхода на IPO сменится более активным освоением существующих площадок под застройку в большей степени на собственные средства или средства соинвесторов. Примечательно, что с приходом экономического кризиса в более выгодном положении оказываются даже не лидеры рынка, заигравшиеся в гигантоманию, а относительно небольшие застройщики, утверждал тогда портал www.irn.ru.


Прошлогодний прогноз

Цикличность экономических процессов можно наблюдать не только в крупных отраслях производства и на больших промежутках времени, утверждали специалисты www.irn.ru. Цикличны и локальные рынки. Например, по их мнению, в конце 2008 года завершился цикл развития отечественного рынка недвижимости, который длился около десяти лет с 1998-1999 годов. За это время рынок пережил постепенное восстановление после предшествовавшего дефолта 1998 года, увеличение объемов строительства, неадекватный рост цен на недвижимость и капитализации строительного сектора, переход ряда ведущих девелоперских компаний от интенсивного к экстенсивному пути развития, увеличение кредитных обязательств и, наконец, новый кризис.

Во многом эта цикличность российского рынка недвижимости была описана еще раньше в «пророческой» статье руководителя www.irn.ru Олега Репченко «Формула кризиса на рынке недвижимости», вышедшей в газете «Ведомости» в начале лета 2008 года. Она, по сути, оказалась предвестником событий последнего года, чем и интересна. Хотя тогда Олег Репченко и уговоривший его написать эту статью тогдашний главный редактор приложений «Недвижимость» к газете «Ведомости» Сергей Жарков чувствовали себя в шкуре Кассандры по версии Владимира Высоцкого.

«Без умолку безумная девица
Кричала: «Ясно вижу Трою павшей в прах».
Но ясновидцев, впрочем как и очевидцев,
Во все века сжигали люди на кострах».

Так и получилось. Многие крупные девелоперы теперь срочно распродают накопленные активы в виде земли и торговых центров, а не самые заметные еще два года назад компании типа «Ведиса» и «НДВ» резко набирают обороты, «выстреливая» сверхуспешными проектами по минимальным ценам вроде Марфино, Царицына и т.д.


Второй подход к снаряду

Сегодняшний рынок возвращается к стратегии периода 2001-2002 гг., когда в столице активно застраивались районы за МКАД, в частности Бутово, Митино, Жулебино, Куркино, а также районы Марьино и Люблино в пределах МКАД. За это время в Митино и Марьино было построено примерно по 5 млн кв.м жилья, почти столько же – в Южном и Северном Бутово и около 1 млн кв.м - в Куркино. В первую очередь за счет этих районов к 2003 году столичный стройкомплекс вышел на объемы строительства более 4 миллионов квадратных метров жилья в год и удерживал эту планку вплоть до 2007 года включительно.

В то время цены на жилье в районах массовой застройки находились на очень невысоком уровне примерно в $400-700 за кв.м (1999-2002 годы), а прибыль с одного квадратного метра была минимальной и редко превышала $30-50. Разумеется, что застройщики, в первую очередь домостроительные комбинаты, были заинтересованы в том, чтобы строить как можно больше. Строители монолитно-кирпичных домов старались от них не отставать.

Земля была доступна и недорога, все неплохо зарабатывали на обороте, строя квадратный сетр за $300 и продавая его по $350. Но потом дешевые крупные площади закончились, чиновники, ведающие их распределением, стали вредными, желая получить побольше. Жадность обуяла и разных землевладельцев в лице ГУПов, НИИ, некоторых расположенных в Москве федеральных организаций. Застройщики исчерпали свои земельные банки, были вынуждены направить средства и силы в регионы, поскольку расселять столичные пятиэтажки или осваивать промзоны оказывалось намного дороже.


Виртуальная игра с виртуальной прибылью

Все это привело к сокращению предложения в Москве и к мысли о том, что нужно «выжимать» максимум из каждого квадратного метре. Зачем горбатиться, выдавая на гора колоссальные объемы, когда можно строить элитное жилье или дома бизнес-класса, окупая и дорогую землю, и подорожавшие стройматериалы и энергоносители. И неважно, что площадка находится на окраине и в принципе не подходит для жилья такого класса. Скупают же все, глядишь, и это раскупят. И получать будем с каждого метра не $50, а $1000-5000. И пусть строительный цикл составляет не два года, а пять лет, не страшно, конечная прибыль окупит любые проценты по заемным средствам.

По сути дела застройщики превратились в спекулятивных инвесторов, которые придерживали построенные квартиры и резервные земельные участки в ожидании дальнейшего роста цен. Одновременно в разные головы пришли мысли о целесообразности накупить побольше активов, площадок, заводов, сараев, сформировать новый земельный банк (пусть втридорога), выйти на IPO и спокойно продать свою компанию иностранным инвесторам, которые не слишком разбираются в деталях реалий российского рынка.

В результате миллиардная капитализация российских строительных фирм, как оказалось, мало чем отличалась от пирамиды МММ. Другой популярный вариант – имея огромные земли сельхозназначения, объявить о проекте строительства целого города, нарисовать его план, сделать красивый макет, отвезти его в Канны на MIPIM и опять же спокойно по кусочкам продавать заграничным буржуям. Ничего еще не построив. И это работало.

В результате рынок оказался во многом «пузырем», как это ни печально. И сейчас сторонники и предвестники бурного роста цен – именно те, кому удавалось зарабатывать такими способами сверхприбыль тогда, и теперь им очень не хочется изыскивать иные возможности. Те, кто превратился из застройщиков в спекулянтов.


Противоположные устремления

Но на рынке есть другие компании, которые сейчас возводят дома и выводят их на рынок по цене до 100 000 руб. за метр (по 50 000-70 000 в Помосковье). Они видят, что сейчас опять можно взять не очень дорогие площадки, дешевле строить и дешевле согласовывать. Для этого главное – нужны оборотные деньги. Поэтому они резко начинают сбрасывать уже построенное жилье с большим дисконтом, получая оборотный капитал и, соответственно, возможность выходить на новые проекты. А именно это и есть заработок на обороте, на котором развилось большинство нынешних крупных застройщиков. Миллионами квадратных метров сейчас в Москве строить невозможно, а вот сотнями тысяч – вполне.

В конце концов сложившияся в 2006 – первой половине 2008 гг. ситуация действительно была аномальна. Теперь рынок возвращается к нормальному развитию без «пузырей» и спекулятивности. Продолжение разговора на эту и другие темы во время выставки в ЦДХ будет сегодня во время круглого стола, организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости». Отчет о нем можно будет прочитать в понедельник, 4 октября, на портале www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
444 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 15 745 800
до 32 727 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Ленинском Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино Площади : 49 - 101 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 14 мин. пешком Застройщик: Ленинский 154.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 14 309 750
до 133 744 720 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 466 479
до 11 545 520 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, 8 км от МКАД Площади : 26 - 85 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1А (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 10,5 млн, 3-ком - от 15,2 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на западе Москвы! Долина Сетунь. Вся Москва как на ладони! Потолки до 4 м, окна 2,1х2,2 м. Консьерж. Паркинг. Охрана. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж элитных квартир! Barrin House в Хамовниках. Готовый дом. Паркинг. Охрана. Большой закрытый двор. Фитнес-клуб и детсад в доме. Застройщик: Моснитки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Северном" СКОРО СТАРТ ПРОДАЖ! Готовые квартиры с отделкой "комфорт-класса". 5 мин. пешком до ж/д станции "Долгопрудная" Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» 2-комнатные квартиры от 4,9 млн руб. С отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Ипотека от 5%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции архитекторов" Квартиры премиум-класса с выгодой до 1,9 млн руб. только до 31.08.! Малоэтажная застройка, подземный паркинг. м.Бауманская Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Изумрудные холмы Квартиры в новых корпусах от 3 млн руб. Заселенный микрорайон с развитой инфраструктурой. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Олимпийской Деревне В августе скидка до 1 млн руб. Квартиры в готовом доме. Рядом м. «Юго-Западная». Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Застройщик: Мичуринский 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Чем больше м2, тем комфортнее! Московская прописка! Квартиры с видом на Москва сити! м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк ЖК Бизнес-класса. Двор без машин. 3 м. до метро Речной Вокзал. Отделка White Box. Подземный паркинг. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Элитные квартиры! Хамовники. Авторский дизайн. Три стиля: классика, современный, ар-деко. Итальянские кухни. Встроенная техника. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ). Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Соколе Квартиры бизнес-класса с витражными окнами. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Индивидуальные условия! Застройщик: Усиевича 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Квартиры бизнес-класса. Скидка до 2 млн руб. на 3-комн. квартиры. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Семейная ипотека по ставке от 5%. 5 минут до Москва-Сити. Метро Полежаевская.Трехуровневый подземный паркинг. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Квартиры в готовых и строящихся корпусах. Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Ипотека от 5,5%. Яркие фасады. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если таунхаус, то в центре. Свой выход в парк. Совершенные системы комфорта Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Закрытый двор. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Только августе скидка до 6%. Звоните! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Готовые квартиры бизнес-класса на Павелецкой набережной от 14,6 млн руб.! Панорамные виды. До 31 августа машиноместо в подарок! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,6 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,3 млн рублей. Ипотека от 5,5%. Детский сад на территории. Двор без машин. Успейте купить в августе! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 16,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,3 млн руб! Звоните! от 5,3 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Квартиры от 12,1 млн руб. Подземный паркинг. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Дом сдан, выдаём ключи. Звоните! Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,5 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.08 Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург Студии от 3 млн руб. в г.Одинцово. 11 км до МКАД. Рядом Подушкинский лесопарк. Детский сад на территории - уже открыт. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный Квартал Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Сдача в 2019г. Отделка "под чистовую". Закрытый двор без машин. Развитая инфраструктура. Ипотека без первого взноса. Рассрочка 0% квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры от 4,1 млн.! Сдача в 2019г. 15 мин. до метро Ольховая, Коммунарка. Школы, сады и поликлиника в районе от 4,1 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал в Сколково 25 минут до центра столицы. Спортивные и детские площадки. ЗАО. Ипотека! от 3,5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте