Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Спекулятивные «пузыри»: нужно строить, а не копить землю

Уроки прошлого для строителей

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Вчера в Центральном Доме художника на Крымском валу открылась XXIII городская специализированная выставка-ярмарка «Недвижимость-2010», на которой представлено жилье Москвы и Московской области. В ее рамках работает VI Российский форум лидеров недвижимости.

Деловая программа выставки построена таким образом, что в рабочие дни посетители – специалисты рынка недвижимости – обсуждают актуальные проблемы рынка, а в выходные дни потенциальные покупатели знакомятся с сервисами, объектами и услугами компаний.

Главная тема для обсуждения специалистов – сценарии работы на рынке в посткризисных условиях. Об этом вчера говорил в докладе «Строительство доступного жилья в России: уроки и перспективы» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Участники рынка недвижимости четко поделились на две категории, считает он. Одна часть застройщиков рассчитывает, что цены должны всегда расти – это якобы нормальное состояние рынка, все должно оставаться так, как было в 2006-2007 гг. Работать они хотят только на таком растущем рынке, потому что в других, по сравнению с предкризисными, условиями просто жить нельзя, так сказать.

Вторая часть (примерно соответствующая по объему первой) давно осознала, что предкризисная ситуация была аномальной. Цены не могут расти на 30-50% из года в год. Поэтому нужно отталкиваться при экономических расчетах проектов от нынешнего уровня цен. Вырастут они – прекрасно, будет некоторая дополнительная прибыль, бонус, но закладывать этот рост в экономические ожидания – чревато плохими последствиями. Докризисного уровня цены могут не достичь в ближайшие годы ни в одной категории жилья.

То есть, одна часть застройщиков склонна полагать нынешнюю ситуацию аномальной и винить в ней кого угодно, вплоть до аналитиков, накликавших беду. Вторая – видит аномальным прежнее положение вещей и осознает, что возврата к прежним сверхприбылям добиться уже не удастся.

О таком намечающемся расслоении аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал еще летом прошлого года (см. «Благодаря кризису застройщики снова начнут строить»). Как отмечалось уже тогда, за последние 10 лет рынок недвижимости России прошел своеобразный экономический цикл и сейчас по ряду критериев возвращается на этап, аналогичный 1999-2002 годам. В частности, гонка за масштабностью, расширением географии строительства, увеличением кредитного плеча и капитализацией девелоперских компаний с целью выхода на IPO сменится более активным освоением существующих площадок под застройку в большей степени на собственные средства или средства соинвесторов. Примечательно, что с приходом экономического кризиса в более выгодном положении оказываются даже не лидеры рынка, заигравшиеся в гигантоманию, а относительно небольшие застройщики, утверждал тогда портал www.irn.ru.


Прошлогодний прогноз

Цикличность экономических процессов можно наблюдать не только в крупных отраслях производства и на больших промежутках времени, утверждали специалисты www.irn.ru. Цикличны и локальные рынки. Например, по их мнению, в конце 2008 года завершился цикл развития отечественного рынка недвижимости, который длился около десяти лет с 1998-1999 годов. За это время рынок пережил постепенное восстановление после предшествовавшего дефолта 1998 года, увеличение объемов строительства, неадекватный рост цен на недвижимость и капитализации строительного сектора, переход ряда ведущих девелоперских компаний от интенсивного к экстенсивному пути развития, увеличение кредитных обязательств и, наконец, новый кризис.

Во многом эта цикличность российского рынка недвижимости была описана еще раньше в «пророческой» статье руководителя www.irn.ru Олега Репченко «Формула кризиса на рынке недвижимости», вышедшей в газете «Ведомости» в начале лета 2008 года. Она, по сути, оказалась предвестником событий последнего года, чем и интересна. Хотя тогда Олег Репченко и уговоривший его написать эту статью тогдашний главный редактор приложений «Недвижимость» к газете «Ведомости» Сергей Жарков чувствовали себя в шкуре Кассандры по версии Владимира Высоцкого.

«Без умолку безумная девица
Кричала: «Ясно вижу Трою павшей в прах».
Но ясновидцев, впрочем как и очевидцев,
Во все века сжигали люди на кострах».

Так и получилось. Многие крупные девелоперы теперь срочно распродают накопленные активы в виде земли и торговых центров, а не самые заметные еще два года назад компании типа «Ведиса» и «НДВ» резко набирают обороты, «выстреливая» сверхуспешными проектами по минимальным ценам вроде Марфино, Царицына и т.д.


Второй подход к снаряду

Сегодняшний рынок возвращается к стратегии периода 2001-2002 гг., когда в столице активно застраивались районы за МКАД, в частности Бутово, Митино, Жулебино, Куркино, а также районы Марьино и Люблино в пределах МКАД. За это время в Митино и Марьино было построено примерно по 5 млн кв.м жилья, почти столько же – в Южном и Северном Бутово и около 1 млн кв.м - в Куркино. В первую очередь за счет этих районов к 2003 году столичный стройкомплекс вышел на объемы строительства более 4 миллионов квадратных метров жилья в год и удерживал эту планку вплоть до 2007 года включительно.

В то время цены на жилье в районах массовой застройки находились на очень невысоком уровне примерно в $400-700 за кв.м (1999-2002 годы), а прибыль с одного квадратного метра была минимальной и редко превышала $30-50. Разумеется, что застройщики, в первую очередь домостроительные комбинаты, были заинтересованы в том, чтобы строить как можно больше. Строители монолитно-кирпичных домов старались от них не отставать.

Земля была доступна и недорога, все неплохо зарабатывали на обороте, строя квадратный сетр за $300 и продавая его по $350. Но потом дешевые крупные площади закончились, чиновники, ведающие их распределением, стали вредными, желая получить побольше. Жадность обуяла и разных землевладельцев в лице ГУПов, НИИ, некоторых расположенных в Москве федеральных организаций. Застройщики исчерпали свои земельные банки, были вынуждены направить средства и силы в регионы, поскольку расселять столичные пятиэтажки или осваивать промзоны оказывалось намного дороже.


Виртуальная игра с виртуальной прибылью

Все это привело к сокращению предложения в Москве и к мысли о том, что нужно «выжимать» максимум из каждого квадратного метре. Зачем горбатиться, выдавая на гора колоссальные объемы, когда можно строить элитное жилье или дома бизнес-класса, окупая и дорогую землю, и подорожавшие стройматериалы и энергоносители. И неважно, что площадка находится на окраине и в принципе не подходит для жилья такого класса. Скупают же все, глядишь, и это раскупят. И получать будем с каждого метра не $50, а $1000-5000. И пусть строительный цикл составляет не два года, а пять лет, не страшно, конечная прибыль окупит любые проценты по заемным средствам.

По сути дела застройщики превратились в спекулятивных инвесторов, которые придерживали построенные квартиры и резервные земельные участки в ожидании дальнейшего роста цен. Одновременно в разные головы пришли мысли о целесообразности накупить побольше активов, площадок, заводов, сараев, сформировать новый земельный банк (пусть втридорога), выйти на IPO и спокойно продать свою компанию иностранным инвесторам, которые не слишком разбираются в деталях реалий российского рынка.

В результате миллиардная капитализация российских строительных фирм, как оказалось, мало чем отличалась от пирамиды МММ. Другой популярный вариант – имея огромные земли сельхозназначения, объявить о проекте строительства целого города, нарисовать его план, сделать красивый макет, отвезти его в Канны на MIPIM и опять же спокойно по кусочкам продавать заграничным буржуям. Ничего еще не построив. И это работало.

В результате рынок оказался во многом «пузырем», как это ни печально. И сейчас сторонники и предвестники бурного роста цен – именно те, кому удавалось зарабатывать такими способами сверхприбыль тогда, и теперь им очень не хочется изыскивать иные возможности. Те, кто превратился из застройщиков в спекулянтов.


Противоположные устремления

Но на рынке есть другие компании, которые сейчас возводят дома и выводят их на рынок по цене до 100 000 руб. за метр (по 50 000-70 000 в Помосковье). Они видят, что сейчас опять можно взять не очень дорогие площадки, дешевле строить и дешевле согласовывать. Для этого главное – нужны оборотные деньги. Поэтому они резко начинают сбрасывать уже построенное жилье с большим дисконтом, получая оборотный капитал и, соответственно, возможность выходить на новые проекты. А именно это и есть заработок на обороте, на котором развилось большинство нынешних крупных застройщиков. Миллионами квадратных метров сейчас в Москве строить невозможно, а вот сотнями тысяч – вполне.

В конце концов сложившияся в 2006 – первой половине 2008 гг. ситуация действительно была аномальна. Теперь рынок возвращается к нормальному развитию без «пузырей» и спекулятивности. Продолжение разговора на эту и другие темы во время выставки в ЦДХ будет сегодня во время круглого стола, организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости». Отчет о нем можно будет прочитать в понедельник, 4 октября, на портале www.irn.ru.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
432 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 280 177
до 10 891 227 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Юго-Западная, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 84 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.4 (8 фаза) Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Современные студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 21 до 118 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте