Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Здравый смысл на смену математическим моделям

«Почему цены должны знать, как себя вести?»

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Прогноз цен на рынке недвижимости должен строиться не на математических или компьютерных моделях, а прежде всего, на понимании взаимосвязи множества различных факторов. Он должен обрести «экономический смысл» математических выкладок. Сейчас слишком много движущих сил влияет на рынок недвижимости – объективных и волюнтаристских, заметно меняются правила игры, и предвидеть правильные тренды можно только понимая суть происходящих процессов, а не с помощью формального подхода.


Болезненный вопрос
Собрание ведущих аналитиков рынка недвижимости накануне осени – периода традиционного оживления рынка – в Торгово-промышленой палате РФ 26 августа 2010 года подтвердило, что работа на постоянно растущем рынке ушла в прошлое.

«Именно от осени, не от весны профессиональное сообщество ждет появления новых трендов, – сказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Главный вопрос – что ждет рынок. Куда пойдут цены – вверх или вниз?».

Это болезненный вопрос для участников рынка. Положительный или отрицательный тренд его ждет – от этого будет зависеть стратегия работа компаний: риэлторских, девелоперских, консалтиновых, а также фирм, опосредованно связанных с рынком недвижимости – банков, СМИ, рекламных агентств и т.д.

Если проанализировать то, что происходило на рынке после кризиса, то видно, что так или иначе рынок нашел точку равновесия - своеобразный баланс в новых условиях. Целый год цены на недвижимость в Москве, в основном, топчутся на месте.

Если задаться вопросом, что будет дальше, то пример прошлых лет должен был бы подсказать, что цены пойдут вверх. Это вроде следует из ситуации 1998 г.: цены просели примерно на треть (как и сейчас), потом год оставались стабильными. Но все помнят о том, что произошло дальше.

К 2002 году стоимость жилья отыграла к докризисному уровню, потом стала расти и обрела новый максимум. Многие эксперты склоняются к тому, что скоро рынок опять, как и тогда, в обозримом будущем выйдет на прежний уровень – теперь уже на максимум 2008 года.


Так ли это?
Если сравнивать ситуации 1998 и 2008 г., то, несмотря на внешнюю похожесть, они кардинально отличаются. Слишком много принципиально разных обстоятельств. В 1998 году случился чисто российский дефолт, российский кризис, не подверженный влияниям извне. От него оправились довольно быстро за счет вливания зарубежных денег – растущих цен на нефть, больших инвестиций, дешевых займов… Банки брали дешевые деньги и раздавали их здесь – по ипотечным программам, потребительскому кредитованию. Все это способствовало накачке экономики деньгами с 2001-2002 годов вплоть до 2008 года.

Теперь макроэкономические проблемы не только у РФ. Они есть в США, в Европейском Союзе, других странах, которые раньше выступали в роли финансовых доноров. Сейчас они на эту роль не годятся, инвестиций и дешевых займов России ждать не приходится.


Макроэкономический фон плохой
Цены на нефть, может быть, и не упадут. Но «потолка» в $150-160 за баррель, как в 2007-2008 гг. они уже не достигнут – весь мир будет экономить и сокращать потребление. Крупных инвестиций или объемов кредитования мы тоже не увидим. Оснований говорить, что сейчас цены на недвижимость могут пойти вверх, мало, хотя нельзя сказать, что они вообще отсутствуют. В частности, об этом говорил вице-президент РГР Юрий Карамаликов (см. статью «Профессионалы сверяют часы перед новым сезоном»).

Второй важный фактор – совершенно другой уровень возможной ценовой планки. Мы помним, какие цены на недвижимость в Москве были 10 лет назад. В районах массовой застройки это была цена $400 за метр, а в среднем по столице – $800. Это было в 3-4 раза ниже, чем в других крупных городах мира, то есть, ценам на жилье в Москве было, куда расти, ее недвижимость явно была недооценена. Сегодня же цены в российской столице «кусаются», они не соответствуют доходам населения, нередко они выше, чем аналоги в Европе, Америке, других странах. Хотя в России ниже уровень жизни, ниже доходы населения.

Многие эксперты – как независимые, так и структурах крупных корпораций, рассчитывают индекс среднего уровня цен. По подсчетам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», он составляет примерно 140 000 руб. за метр, другие дают оценки в 130 000 или 160 000 руб., но приблизительный порядок одинаков у всех. Но в основном оценки основываются на ценах предложений на вторичном рынке – а сюда входят объекты, которые могут продаваться месяцами и годами, не находя своего покупателя. То есть, на рынке с невысокими оборотами.

А где существуют высокие обороты и объемы продаж? На первичном рынке, причем в отдельных массовых районах комплексной застройки: Марфино и схожих с ним с ценниками по 80 000-100 000 руб. за метр. Либо Подмосковье по 50 000-70 000 руб. за метр. Если сравнивать средние цены предложения с сегментом массовых продаж, то индекс стоимости жилья снизится в полтора, а то и в два раза.

«Поэтому оптимизм по отношению к тому, что цены неизбежно должны отыграть к докризисному максимуму, я не разделяю, – сказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Серьезного потенциала для большого роста цен сейчас нет. Аргументы о дефиците жилья, падении объема предложения весьма спорны, как центр www.irn.ru показывал в статьях «Дефицита в самом востребованном сегменте рынка нет» и «Впервые с начала кризиса объем предложения новостроек начал расти!»).

С другой стороны, отметил Репченко, «это не означает, что я сторонник вывода, что цены должны снижаться». Хотя цены на жилье в Москве выглядят по-прежнему переоцененными, всем известны обстоятельства, которые давят на них снизу. Это, как в целом по Российской Федерации, недостаточные объемы строительства, ограниченное предложение, это продолжающийся развиваться центростремительный вектор «надо ехать в Москву», который тоже подогревает цены.

Поэтому заметное движение цен вниз может быть вызвано только адекватно резким ухудшением макроэкономических обстоятельств. То есть, если по каким-то причинам случится вторая волна мирового экономического кризиса, тогда цены на недвижимость в Москве могут пойти вниз. Если же катастрофы, схожей с ситуацией двухлетней давности, не произойдет, то и цены не опустятся.


Ни сильно вверх, ни сильно вниз
В обозримом будущем цены намного ни вырастут, ни опустятся – таково основное заключение, сделанное Олегом Репченко. Но, подчернул он, это отнюдь не означает напрашивающийся вывод, что они будут стоять на месте, как вкопанные. В мировой практике хорошо известны примеры, когда стоимость жилья оставалась постоянной на протяжении многих лет, но это – не российский вариант. Скорее, москвичам, да и всем россиянам доведется увидеть нехарактерную для рынка недвижимость волатильность, как это было описано в статье «Рынок недвижимости ждет «болтанка». Вероятно, будет происходить частая смена трендов, когда повышение цен, продержавшись несколько месяцев, будет сменяться понижением или наоборот – незначительное синижение новым непродолжительным ростом, причем в довольно ограниченном диапазоне. Так склонны вести себя финансовые рынки, обладающие намного большей ликвидностью, а рынки недвижимости обычно растут и падают на протяжении лет.


Почему вероятна волатильность?
Сейчас возникает слишком много факторов, привносящих неопределенность, нестабильность на рынок. Среди них – макроэкономический фон, финансовые показатели положения страны, курсы валют, цены на нефть и другие, определяющие доходную часть бюджета.

Есть группа факторов, связанных с самим рынком недвижимости. Мы видим, что заметно и быстро меняются правила игры. Существет много инициатив, связанных с системой распределения земельных участков, которые непонятно, чем и когда закончатся. Делается много шагов, направленных на разбюрократизацию процедур согласований в области строительства. Неясно до сих пор, насколько будет сильно давление власти по соблюдению 214-ФЗ и когда игроки рынка полностью начнут его соблюдать.

В зависимости от того, насколько сильна будет политическая воля по каждому из этих факторов, могут локально образовываться моменты дефицита предложения или на рынок могут начать вываливаться новые объекты. Но эти факторы сейчас невозможно предсказать по времени появления или разложить по степени значимости. От того, как и в каком порядке они будут возникать, зависит их влияние на рынок. Очень серьезно могут происходить вариации объема предложения на «первичке». А это способно дергать рынок вверх и вниз на протяжении нескольких ближайших лет.

Кроме того, есть стратегии самих застройщиков по выводу объектов на рынок. Каждый действует по своим соображениям, поэтому может случиться так, что несколько крупных проектов могут выйти на рынок одновременно и затоварить его, или, наоборот, какой-то удачный объект будет распродан на протяжении одного сезона, вызвав через несколько месяцев локальный дефицит.


Как это может выглядеть
Мы не можем сказать, каким будет макроэкономический фон. Какие объекты будут выведены и какие будут пользоваться популярностью, – это зависит во многом от покупателей и их психологического настроя.

Может быть, цены повысятся к концу года на 5-10-15-20%. Но это не означает, что в будущем году они еще выше станут. Наоборот, в этом случае, в следующем году с большой уверенностью можно ожидать стагнацию и откат цен назад примерно на ту же величину. Например, можно вспомнить 2007 год, когда рынок просто выскочил за платежеспособный спрос, и цены на протяжении 7-8 месяцев на 10-15% откатились назад. Но тогда, чтобы выскочить за платежеспособный спрос, рынок вырос в два раза. Сейчас для этого потребуется рост всего на 15-20%.

В ближайшие 2-3 года россияне не увидят скачков, когда цены будут меняться в 2-3 раза. Но и не увидят абсолютной стабильности. Поэтому специалисты www.irn.ru и назвали ожидаемое поведение рынка «болтанкой». Какой-то более определенный тренд сможет установиться только по истечении этого срока, когда более четкими станут правила игры на строительном рынке, а общемировая экономика тоже «придет в себя».


Что делать
Если брать риэлторский бизнес, то для него наступили уникально благоприятные времена, потому что сейчас, в период относительной стабилизации цен, начинается высокая активность при совершении альтернативных сделок. Отложенный спрос на них сейчас выходит на рынок, потому что жизнь не стоит на месте. Людям нужно разъезжаться и съезжаться, улучшать жилищные условия или наоборот, если требуются деньги. Более 80% сделок на вторичном рынке совершается с условием продажи уже имеющегося жилья – покупку «с нуля» могут себе позволить только единицы (подробнее об этом в статье «Альтернативные сделки выплеснулись на рынок»).

С конца 2009 – начала 2010 года мы видим огромный рост числ сделок на вторичном рынке. Это и есть реализация того отложенного спроса, который сначала не мог реализоваться в условиях постоянно роста цен, а затем в период паники и столь же резкого падения во время кризиса. Сейчас многоходовые альтернативные сделки наконец, впервые с 2004-2005 годов, получили необходимую для них экономическую среду с относительным постоянством цен на недвижимость, в которой они могут реализоваться. И этой работы по удовлетворению накопленного за 5-6 лет спроса риэлторам хватит как минимум на пару лет.

Другой важный момент: перед кризисом все продавалось так хорошо, что риэлторов практически вытеснили с рынка новостроек. Девелоперы не видели необходимости в риэлторах. Сейчас понимание важности этого элемента в бизнес-процессе опять начинает возвращаться, и это дает риэлторам шанс отвоевать утраченные после 2004-2005 годах позиции. Застройщик может повышать качество строительства, но не может помочь человеку с альтернативной продажей. Это дело риэлтора.

Что же касается застройщиков, то им нужно вспомнить библейскую притчу про семь тучных и семь тощих коров. Не бывает, чтобы спрос всегда оставался максимальным. Кто сможет правильно распорядиться накопленными в удачные времена сверхприбылями, тот останется в выигрыше, считает Олег Репченко.

Кроме того, нужно правильно сориентироваться в том, что нужно людям. Перекос в докризисные времена в сторону «элитки», когда бизнес-классом называлось все, что строилось в Дегунино и Бирюлево, но не было похоже на таковой ничем, кроме цены, показал ошибочность такого подхода. Сейчас нужен эконом- и комфорт-класс, этот продукт постоянно востребован, а, значит, сулит выигрыш для тех, кто умеет строить качественно и экономно, включая комплексный девелопмент территорий, возводя социальные и другие объекты инфраструктуры.

Сейчас правильный лозунг – «Рост не цен, а объемов». Маржа с каждого метра сейчас будет меньше, поэтому для прежней рентабельности нужно строить больше. Не стоит ждать у моря погоды и роста цен, в условиях которого все умеют работать. Надо исходить из их постоянного уровня, «трамбовать» издержки, повышать эффективность работы, производительность труда и т.д. Конечно, Москва не резиновая, но последние сообщения в СМИ говорят о том, что резервы у столицы есть, дело за их освоением, говорит руководитель www.irn.ru. «Не говоря уже о резервах Подмосковья, где в ближайшие годы мы увидим безумный рост объемов строительства», – добавил Олег Репченко.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
408 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 377 000
до 57 119 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лица Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Беговая, м. Динамо 1-4-комнатные квартиры Площади : 51 - 181 кв.м. м. Беговая, 9 мин. пешком м. Динамо, 9 мин. пешком Застройщик: Новко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 183 230
до 15 923 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Дмитровке Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 87 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Селигерская, 10 мин. транспортом Застройщик: Софьи Ковалевской 20.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! 1-5-комнатные квартиры пл. от 49 метров.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью от 39 метров.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью от 36 метров.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте