Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Здравый смысл на смену математическим моделям

«Почему цены должны знать, как себя вести?»

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Прогноз цен на рынке недвижимости должен строиться не на математических или компьютерных моделях, а прежде всего, на понимании взаимосвязи множества различных факторов. Он должен обрести «экономический смысл» математических выкладок. Сейчас слишком много движущих сил влияет на рынок недвижимости – объективных и волюнтаристских, заметно меняются правила игры, и предвидеть правильные тренды можно только понимая суть происходящих процессов, а не с помощью формального подхода.


Болезненный вопрос
Собрание ведущих аналитиков рынка недвижимости накануне осени – периода традиционного оживления рынка – в Торгово-промышленой палате РФ 26 августа 2010 года подтвердило, что работа на постоянно растущем рынке ушла в прошлое.

«Именно от осени, не от весны профессиональное сообщество ждет появления новых трендов, – сказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Главный вопрос – что ждет рынок. Куда пойдут цены – вверх или вниз?».

Это болезненный вопрос для участников рынка. Положительный или отрицательный тренд его ждет – от этого будет зависеть стратегия работа компаний: риэлторских, девелоперских, консалтиновых, а также фирм, опосредованно связанных с рынком недвижимости – банков, СМИ, рекламных агентств и т.д.

Если проанализировать то, что происходило на рынке после кризиса, то видно, что так или иначе рынок нашел точку равновесия - своеобразный баланс в новых условиях. Целый год цены на недвижимость в Москве, в основном, топчутся на месте.

Если задаться вопросом, что будет дальше, то пример прошлых лет должен был бы подсказать, что цены пойдут вверх. Это вроде следует из ситуации 1998 г.: цены просели примерно на треть (как и сейчас), потом год оставались стабильными. Но все помнят о том, что произошло дальше.

К 2002 году стоимость жилья отыграла к докризисному уровню, потом стала расти и обрела новый максимум. Многие эксперты склоняются к тому, что скоро рынок опять, как и тогда, в обозримом будущем выйдет на прежний уровень – теперь уже на максимум 2008 года.


Так ли это?
Если сравнивать ситуации 1998 и 2008 г., то, несмотря на внешнюю похожесть, они кардинально отличаются. Слишком много принципиально разных обстоятельств. В 1998 году случился чисто российский дефолт, российский кризис, не подверженный влияниям извне. От него оправились довольно быстро за счет вливания зарубежных денег – растущих цен на нефть, больших инвестиций, дешевых займов… Банки брали дешевые деньги и раздавали их здесь – по ипотечным программам, потребительскому кредитованию. Все это способствовало накачке экономики деньгами с 2001-2002 годов вплоть до 2008 года.

Теперь макроэкономические проблемы не только у РФ. Они есть в США, в Европейском Союзе, других странах, которые раньше выступали в роли финансовых доноров. Сейчас они на эту роль не годятся, инвестиций и дешевых займов России ждать не приходится.


Макроэкономический фон плохой
Цены на нефть, может быть, и не упадут. Но «потолка» в $150-160 за баррель, как в 2007-2008 гг. они уже не достигнут – весь мир будет экономить и сокращать потребление. Крупных инвестиций или объемов кредитования мы тоже не увидим. Оснований говорить, что сейчас цены на недвижимость могут пойти вверх, мало, хотя нельзя сказать, что они вообще отсутствуют. В частности, об этом говорил вице-президент РГР Юрий Карамаликов (см. статью «Профессионалы сверяют часы перед новым сезоном»).

Второй важный фактор – совершенно другой уровень возможной ценовой планки. Мы помним, какие цены на недвижимость в Москве были 10 лет назад. В районах массовой застройки это была цена $400 за метр, а в среднем по столице – $800. Это было в 3-4 раза ниже, чем в других крупных городах мира, то есть, ценам на жилье в Москве было, куда расти, ее недвижимость явно была недооценена. Сегодня же цены в российской столице «кусаются», они не соответствуют доходам населения, нередко они выше, чем аналоги в Европе, Америке, других странах. Хотя в России ниже уровень жизни, ниже доходы населения.

Многие эксперты – как независимые, так и структурах крупных корпораций, рассчитывают индекс среднего уровня цен. По подсчетам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», он составляет примерно 140 000 руб. за метр, другие дают оценки в 130 000 или 160 000 руб., но приблизительный порядок одинаков у всех. Но в основном оценки основываются на ценах предложений на вторичном рынке – а сюда входят объекты, которые могут продаваться месяцами и годами, не находя своего покупателя. То есть, на рынке с невысокими оборотами.

А где существуют высокие обороты и объемы продаж? На первичном рынке, причем в отдельных массовых районах комплексной застройки: Марфино и схожих с ним с ценниками по 80 000-100 000 руб. за метр. Либо Подмосковье по 50 000-70 000 руб. за метр. Если сравнивать средние цены предложения с сегментом массовых продаж, то индекс стоимости жилья снизится в полтора, а то и в два раза.

«Поэтому оптимизм по отношению к тому, что цены неизбежно должны отыграть к докризисному максимуму, я не разделяю, – сказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Серьезного потенциала для большого роста цен сейчас нет. Аргументы о дефиците жилья, падении объема предложения весьма спорны, как центр www.irn.ru показывал в статьях «Дефицита в самом востребованном сегменте рынка нет» и «Впервые с начала кризиса объем предложения новостроек начал расти!»).

С другой стороны, отметил Репченко, «это не означает, что я сторонник вывода, что цены должны снижаться». Хотя цены на жилье в Москве выглядят по-прежнему переоцененными, всем известны обстоятельства, которые давят на них снизу. Это, как в целом по Российской Федерации, недостаточные объемы строительства, ограниченное предложение, это продолжающийся развиваться центростремительный вектор «надо ехать в Москву», который тоже подогревает цены.

Поэтому заметное движение цен вниз может быть вызвано только адекватно резким ухудшением макроэкономических обстоятельств. То есть, если по каким-то причинам случится вторая волна мирового экономического кризиса, тогда цены на недвижимость в Москве могут пойти вниз. Если же катастрофы, схожей с ситуацией двухлетней давности, не произойдет, то и цены не опустятся.


Ни сильно вверх, ни сильно вниз
В обозримом будущем цены намного ни вырастут, ни опустятся – таково основное заключение, сделанное Олегом Репченко. Но, подчернул он, это отнюдь не означает напрашивающийся вывод, что они будут стоять на месте, как вкопанные. В мировой практике хорошо известны примеры, когда стоимость жилья оставалась постоянной на протяжении многих лет, но это – не российский вариант. Скорее, москвичам, да и всем россиянам доведется увидеть нехарактерную для рынка недвижимость волатильность, как это было описано в статье «Рынок недвижимости ждет «болтанка». Вероятно, будет происходить частая смена трендов, когда повышение цен, продержавшись несколько месяцев, будет сменяться понижением или наоборот – незначительное синижение новым непродолжительным ростом, причем в довольно ограниченном диапазоне. Так склонны вести себя финансовые рынки, обладающие намного большей ликвидностью, а рынки недвижимости обычно растут и падают на протяжении лет.


Почему вероятна волатильность?
Сейчас возникает слишком много факторов, привносящих неопределенность, нестабильность на рынок. Среди них – макроэкономический фон, финансовые показатели положения страны, курсы валют, цены на нефть и другие, определяющие доходную часть бюджета.

Есть группа факторов, связанных с самим рынком недвижимости. Мы видим, что заметно и быстро меняются правила игры. Существет много инициатив, связанных с системой распределения земельных участков, которые непонятно, чем и когда закончатся. Делается много шагов, направленных на разбюрократизацию процедур согласований в области строительства. Неясно до сих пор, насколько будет сильно давление власти по соблюдению 214-ФЗ и когда игроки рынка полностью начнут его соблюдать.

В зависимости от того, насколько сильна будет политическая воля по каждому из этих факторов, могут локально образовываться моменты дефицита предложения или на рынок могут начать вываливаться новые объекты. Но эти факторы сейчас невозможно предсказать по времени появления или разложить по степени значимости. От того, как и в каком порядке они будут возникать, зависит их влияние на рынок. Очень серьезно могут происходить вариации объема предложения на «первичке». А это способно дергать рынок вверх и вниз на протяжении нескольких ближайших лет.

Кроме того, есть стратегии самих застройщиков по выводу объектов на рынок. Каждый действует по своим соображениям, поэтому может случиться так, что несколько крупных проектов могут выйти на рынок одновременно и затоварить его, или, наоборот, какой-то удачный объект будет распродан на протяжении одного сезона, вызвав через несколько месяцев локальный дефицит.


Как это может выглядеть
Мы не можем сказать, каким будет макроэкономический фон. Какие объекты будут выведены и какие будут пользоваться популярностью, – это зависит во многом от покупателей и их психологического настроя.

Может быть, цены повысятся к концу года на 5-10-15-20%. Но это не означает, что в будущем году они еще выше станут. Наоборот, в этом случае, в следующем году с большой уверенностью можно ожидать стагнацию и откат цен назад примерно на ту же величину. Например, можно вспомнить 2007 год, когда рынок просто выскочил за платежеспособный спрос, и цены на протяжении 7-8 месяцев на 10-15% откатились назад. Но тогда, чтобы выскочить за платежеспособный спрос, рынок вырос в два раза. Сейчас для этого потребуется рост всего на 15-20%.

В ближайшие 2-3 года россияне не увидят скачков, когда цены будут меняться в 2-3 раза. Но и не увидят абсолютной стабильности. Поэтому специалисты www.irn.ru и назвали ожидаемое поведение рынка «болтанкой». Какой-то более определенный тренд сможет установиться только по истечении этого срока, когда более четкими станут правила игры на строительном рынке, а общемировая экономика тоже «придет в себя».


Что делать
Если брать риэлторский бизнес, то для него наступили уникально благоприятные времена, потому что сейчас, в период относительной стабилизации цен, начинается высокая активность при совершении альтернативных сделок. Отложенный спрос на них сейчас выходит на рынок, потому что жизнь не стоит на месте. Людям нужно разъезжаться и съезжаться, улучшать жилищные условия или наоборот, если требуются деньги. Более 80% сделок на вторичном рынке совершается с условием продажи уже имеющегося жилья – покупку «с нуля» могут себе позволить только единицы (подробнее об этом в статье «Альтернативные сделки выплеснулись на рынок»).

С конца 2009 – начала 2010 года мы видим огромный рост числ сделок на вторичном рынке. Это и есть реализация того отложенного спроса, который сначала не мог реализоваться в условиях постоянно роста цен, а затем в период паники и столь же резкого падения во время кризиса. Сейчас многоходовые альтернативные сделки наконец, впервые с 2004-2005 годов, получили необходимую для них экономическую среду с относительным постоянством цен на недвижимость, в которой они могут реализоваться. И этой работы по удовлетворению накопленного за 5-6 лет спроса риэлторам хватит как минимум на пару лет.

Другой важный момент: перед кризисом все продавалось так хорошо, что риэлторов практически вытеснили с рынка новостроек. Девелоперы не видели необходимости в риэлторах. Сейчас понимание важности этого элемента в бизнес-процессе опять начинает возвращаться, и это дает риэлторам шанс отвоевать утраченные после 2004-2005 годах позиции. Застройщик может повышать качество строительства, но не может помочь человеку с альтернативной продажей. Это дело риэлтора.

Что же касается застройщиков, то им нужно вспомнить библейскую притчу про семь тучных и семь тощих коров. Не бывает, чтобы спрос всегда оставался максимальным. Кто сможет правильно распорядиться накопленными в удачные времена сверхприбылями, тот останется в выигрыше, считает Олег Репченко.

Кроме того, нужно правильно сориентироваться в том, что нужно людям. Перекос в докризисные времена в сторону «элитки», когда бизнес-классом называлось все, что строилось в Дегунино и Бирюлево, но не было похоже на таковой ничем, кроме цены, показал ошибочность такого подхода. Сейчас нужен эконом- и комфорт-класс, этот продукт постоянно востребован, а, значит, сулит выигрыш для тех, кто умеет строить качественно и экономно, включая комплексный девелопмент территорий, возводя социальные и другие объекты инфраструктуры.

Сейчас правильный лозунг – «Рост не цен, а объемов». Маржа с каждого метра сейчас будет меньше, поэтому для прежней рентабельности нужно строить больше. Не стоит ждать у моря погоды и роста цен, в условиях которого все умеют работать. Надо исходить из их постоянного уровня, «трамбовать» издержки, повышать эффективность работы, производительность труда и т.д. Конечно, Москва не резиновая, но последние сообщения в СМИ говорят о том, что резервы у столицы есть, дело за их освоением, говорит руководитель www.irn.ru. «Не говоря уже о резервах Подмосковья, где в ближайшие годы мы увидим безумный рост объемов строительства», – добавил Олег Репченко.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
439 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 4 231 570
до 13 255 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Некрасовка Москва, Юго-Восточный округ, район Некрасовка, м. Выхино, м. Лермонтовский проспект, 5 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 32 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Выхино, 30 мин. транспортом м. Лермонтовский проспект, 30 мин. транспортом Вертолетчиков ул., д.1 Вертолетчиков ул., д.13 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.3 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4АБ Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4В Показать все 13 корпусов Застройщик: Управление гражданского строительства.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 4 483 160
до 13 700 300 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 31 - 118 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 10 мин. транспортом Сосенское с.п., в районе дер. Николино-Хованское, д. 9.1 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер. Николино-Хованское, д. 9.3 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.1 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.2 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.3 (2 район) Показать все 15 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 55 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.16 (4 оч.) Показать все 9 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте