Во втором квартале 2010 года на рынке новостроек московского региона (от ТТК до дальнего  Подмосковья) впервые после осени 2008 года наметился рост объемов предложения. К такому выводу пришли аналитики «Индикаторов рынка недвижимости», проведя маркетинговое исследование «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2010 года. Сравнительный анализ».

Рынок недвижимости с начала года восстанавливается все заметнее. Еще в первом квартале объем реализованных или снятых с продажи домов превышал объем нового жилья, выставленного на продажу, а сегодня ситуация сменилась на противоположную. Застройщики выводят на рынок новые проекты либо возобновляют реализацию ранее «замороженных» объектов. Объем предложения опережает спрос, то есть о дефиците новостроек говорить не приходится. Роста цен, как и прогнозировали аналитики «Индикаторов рынка недвижимости», пока нет и ожидать его в ближайшее время не стоит.


География предложений
В 1 квартале 2010 года количество ушедших с рынка объектов превосходило число вышедших на продажу домов почти в 1,7 раза. Во втором квартале ситуация диаметрально изменилась: суммарное количество домов, вышедших на продажу, больше числа проданных или снятых с реализации новостроек примерно в 1,4 раза.

С начала этого года на рынок вышли 196 новых объектов. Сегодня общее число реализуемых домов на «первичке» в московском регионе составляет 890, что на 5,5 % (или 46 домов) больше, чем в начале текущего года (об этом www.irn.ru писал в статьях «Позитивные «сдвиги» на рынке новостроек Москвы и Подмосковья», «Впервые с начала кризиса объем предложения новостроек начал расти!»). По данным компании «НДВ-Недвижимость», в июле этого года в Москве было выставлено на продажу 12 967 квартир, что почти в два раза больше, чем в июле прошлого. Увеличение объемов предложения новостроек в целом по московскому региону особенно заметно от ТТК до МКАД (со 181 до 190 домов) и в городах дальнего Подмосковья, до 30 км от МКАД (со 105 до 136). Напомним, что именно здесь наблюдалось наибольшее падение объемов предложения в прошлом году.

Самым быстрорастущим по объему предложения стал СВАО. Здесь в два раза выросло количество реализуемых объектов: с 18 домов в первом квартале, до 36 — во втором. Основная причина — старт продаж квартир в 14 корпусах микрорайона «Марфино» (застройщик «Ведис Групп»).

По результатам маркетингового исследования «Индикаторов рынка недвижимости», средняя площадь квартир на «первичке» СВАО снизилась на 7%  с начала года и сейчас составляет 75 кв.м. Это один из самых низких показателей в Москве от ТТК до МКАД. Снижение площади квартир так же обусловлено увеличением доли типового жилья эконом-класса (застройка «Марфино» панельными домами). В 1-м квартале соотношение объемов строительства типовых серий домов к индивидуальным проектам составляло 44% против 56% соответственно. Во втором квартале ситуация резко изменилась: теперь это соотношение составляет 70% к 30%.

Индивидуальные дома в СВАО возводит, например, «Пересвет-Инвест» и ЮИТ. ЖК «Алексеевский»  («Пересвет-Инвест») состоит из двух корпусов 16-ти и 22-х этажей. Здесь реализуются 142 квартиры от одной до четырех комнат свободной планировки. На верхних этажах ЖК разместятся пентхаусы. Стоимость квартир от 165 500 р. за кв.м.

ЖК комфорт-класса «Холмогоры» (ЮИТ) в Ярославском районе СВАО рассчитан на 104 квартиры от одной до трех комнат. Их стоимость 113-116 тыс.руб. за кв.м.

По результатам исследования www.irn.ru, 116 тысяч рублей — это средняя стоимость кв.м. в новостройках СВАО, и с начала года она снизилась на 7,5 %.  Стоит отметить, что здесь самая низкая цена за кВ.м. среди всех округов от ТТК до МКАД.

В расположенном рядом САО, наоборот, уровень цен поднялся на 11,5% по сравнению с 1-м кварталом (со 147 700 руб. до 164 600 руб. за кв.м.) Такая тенденция объясняется тем, что в САО отмечается высокий процент готового жилья — 13 из 17 реализуемых новостроек прошли ГК, остальные 4 объекта находятся на стадии окончания строительства. Дома частично или полностью построены, и застройщики поднимают цены.

Дальнейший рост цен в этом округе более чем предсказуем, т.к. в САО новых проектов практически не закладывается. В отличие от СВАО, где  наращивание объемов строительства жилья эконом-класса продолжается, что неизменно приводит к снижению среднего уровня цен на новостройки. В результате такая динамика может усилить тенденцию к разделению столичного рынка жилья на «дешевые» и «дорогие» районы Москвы. Об этом подробнее —  в статье «Где в Москве найти дешевые квартиры в новостройках».


Цены стабильны
По данным www.irn.ru, из 16 новостроек в САО, которые предлагались на продажу и в 1-м и во 2-м кварталах 2010 г., в 10 объектах стоимость метра выросла. Максимально высокий подъем цен отмечается в ЖК «Дом на Масловке» (застройщик «КомСтрин»): с 135 400–192 600 руб. в 1-м квартале до 245 000–254  200 руб. во 2-м квартале.

Однако средняя цена за кв.м по всему московскому региону практически не изменилась по сравнению с началом года. По данным маркетинговых исследований, коррекция средней стоимости 1 кв.м. первичного жилья в зависимости от сегмента составила «плюс-минус» 0,5%.

И хотя некоторые застройщики отмечают достаточно резкое увеличение цен на своих объектах, основная масса предложений «топчется на месте». Рост цен на некоторых объектах (таких как «Юрлово» («Ведис-групп»), «Лазаревское» («Пионер»), «Царицыно» («НДВ»))  на фоне общей стагнации подтверждает тезис аналитиков www.irn.ru об усилении дифференциации на рынке. Усилил ее кризис, подчеркнув ликвидность и спрос на наиболее удачные объекты, цены на которые растут.

Отметим, что в Москве от ТТК до МКАД средняя цена составляет около 146 тыс. руб.  В столичных районах за МКАД и городах ближнего Подмосковья – около 78 300 руб. В населенных пунктах среднего (5-30 км от МКАД) и дальнего (от 30 км от МКАД) Подмосковья цена метра во 2 квартале 2010 года составила 57 600 руб. и 45 800 руб., соответственно.

Изменения коснулись общей стоимости объекта. Средняя цена за квартиру в Москве от ТТК до МКАД снизилась на 700 тыс. руб. по сравнению с началом года и составляет около 13 700 000 руб. Дело в том, что по данным исследования «Индикаторов рынка недвижимости», в столице уменьшилась средняя площадь квартир на первичном рынке почти на 5%: с 98,5 кв.м. в 1 квартале 2010 года до 94 кв.м. во 2 квартале 2010 года.


Реконцепция
Уменьшение площади квартир можно назвать модным нынче словом «реконцепция». Действительно, большинство застройщиков отмечают тенденцию уменьшения площадей квартир по проекту. «Многие девелоперы в кризис пересмотрели проекты, находящиеся на «бумажной стадии», сделали их менее амбициозными, более приближенными к реальному спросу, — рассказывает Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR ГК «Пионер». — Есть понимание, что в эконом- и комфорт-классах ни к чему делать 80-метровые «двушки», которые будут в абсолютной стоимости достаточно дороги, даже если цена метра привлекательна. Ведь люди покупают все-таки квартиры, а не метры».

С ней соглашается Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест»: «Сейчас в основном изменения касаются упрощения  проекта с целью снижения окончательной цены предложения. Например, сокращают площади квартир, увеличивают их количество на этаже, используют более дешевые отделочные материалы, отказываются от подземного паркинга (если его еще не начали строить, и он не является обременением по проекту) и т.д.». Например, в Солнечногорском районе вместо монолитного жилого дома застройщик будет возводить панельный дом современной серии П-111М. Подобный дом компания сейчас возводит в городе Лыткарино. В концерне ЮИТ также имеется пример реконцепции. «Уже с осени в Щелково планируется к запуску новый проект, который предусматривает экономичные площади квартир, — говорит Виталий Осьминин, руководитель службы маркетинга и рекламы ЮИТ Московия. — Так, площадь однокомнатной квартиры составит 31 кв. м., двухкомнатной — примерно 45 кв.м., а трехкомнатной — 65-67 кв. м.»

По словам Ольги Новиковой, ведущего аналитика компании «НДВ-Недвижимость», по некоторым из реализуемых объектов компании проходила реконцепция не только по уменьшению площади: «В 9-м корпусе Царицыно мы уменьшили площади квартир, а помимо этого ввели такую опцию как отделка. На рынке Москвы проведение предпродажной отделки в монолитном доме было предложено впервые».


Кухня сделок
Рост числа сделок, по мнению специалистов ИРН, начал увеличиваться уже с конца прошлого года. Ему предшествовало восстановление покупательского интереса. «Потенциальный спрос начал повышаться в столице и в области еще во второй половине прошлого года: увеличилось количество звонков, но покупатели скорее интересовались предложениями и снижением цен, скидками, — рассказывает Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»). — В Московской области количество реальных продаж начало повышаться раньше, в том же 2009 году, а вот в Москве только с декабря прошлого года. Если сравнить объем продаж текущего года и аналогичного периода предыдущего (январь-июль 2009 и январь-июль 2010), то количество заключенных договоров в  Москве повысилось на 78%, а в Подмосковье на 29%». Рост числа сделок в концерне ЮИТ отмечают на уровне 18% с начала года. По сравнению с февралем показатели по продажам в июле  выросли почти на 40%, говорят в компании «НДВ-Недвижимость». В ИК МГСН во 2-м квартале наблюдают увеличение объема продаж на 20% по сравнению с первым.

Стимулированию спроса способствуют все более доступные условия ипотеки. На долю всех сделок на первичном рынке от 7% до 27% происходят с помощью ипотеки, отмечают  продавцы. Верхнюю границу ипотечных сделок отметили в концерне ЮИТ: «В Щелково ее доля достигает 48%, в Раменском — 32%, в Жуковском — 15%, а в Балашихе — 9%. В первую очередь потребителей интересует готовое жилье, но последние 4 месяца наметилась устойчивая тенденция возврата интереса к возводимому жилью».

Нижнюю границу назвали в «Азбуке Жилья»: «В настоящее время из всех сделок с привлечением заемных средств на первичном рынке совершается не более 7%. Банки выдают ипотеку только на покупку квартир у аккредитованных застройщиков, а чтобы нарастить их пул требуется определенный период времени. Подготовка документации, подписание партнерских договоров занимает не менее 1-3 месяцев. Такого рода работа сейчас активно проводится. Таким образом, к IV кв. 2010 года ожидается значительное расширение ассортимента новостроек, которые возможно приобрести с привлечением ипотечных средств, — объяснил Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Срок экспонирования квартир в реализуемых новостройках, по разным данным, составляет от 2 до 13 месяцев. Высокая стадия готовности объектов привлекает покупателей, предпочитавших ранее вторичку. «Наш сегодняшний портрет покупателя претерпел изменения: сейчас к нам приходят те люди, которые искали квартиры на вторичном рынке, а нашли у нас, лучше по качеству, и при этом, все еще дешевле, чем вторичка», — говорит Ирина Романова (ГК «Пионер»).

Также, по ее словам, менеджеры офиса продаж ЖК «Лазаревское» отмечали интерес посетителей к квартирам площадью 70-74 кв.м. На втором месте по популярности были площади 40 – 44 кв.м. и 90-93, на третьем 102-105 кв.м. «Что касается фактических продаж, то все последние месяцы самое большое количество сделок проходило по  большим площадям (4-5-комнатные квартиры). Это объясняется тем, что по ним была наилучшая цена за квадратный метр и, самое главное, наличие и даже некоторый выбор по этажам и видовым характеристикам, — уточняет эксперт. — В корпусах А и Б уже нет двух- и пятикомнатных квартир, а по 1 и 3-комнатным остались единичные варианты. Больше всего в продаже (около 10-ти) осталось  4-комнатных квартир площадью около 90 м.кв. Квартир этого типа изначально было запроектировано больше, поэтому сейчас еще можно подобрать варианты по ним в первых двух корпусах. В корпусе В основной объем выйдет на продажу с сентября 2010 года, там будет выбор по всем типам квартир и различным этажам, при этом очередное повышение цен планируется примерно на 10%».

В ЗАО «Пересвет-Инвест» отмечают повышенный спрос с начала года на трехкомнатные квартиры — 25% от общего объема продаж.


Востребованный комфорт
Как уже говорилось, наиболее востребованными сейчас на рынке являются объекты новостроек эконом- и комфорт- классов. Под комфорт-классом подразумеваются объекты высокого качества строительства, с индивидуальной архитектурой, благоустроенной территорией, наличием парковочных мест в необходимом количестве, хорошей инфраструктурой самого жилого объекта и окружающего района. Кроме того, комфорт-класс  подразумевает близость к зонам отдыха, паркам, скверам, а также хорошую транспортную досягаемость, в Москве — обязательно наличие станции метро в пешеходной доступности. «Технологии возведения домов при этом могут быть как монолитными, так и панельными, — но обязательно с современными, удобными планировочными решениями», — объясняет Ирина Романова (ГК «Пионер»). О жилье данного сегмента подробнее в статье «Настоящий комфорт для покупателя».

По словам Виталия Осьминина (ЮИТ), востребованными будут объекты разумной площади и по разумной цене, «поскольку рынок в лице и застройщиков, и покупателей возвращается в нормальное состояние. Это естественный этап развития рынка при отсутствии ажиотажного спроса».

Алексей Курочкин, генеральный директор ООО «Перспектива» (управляющая компания ИАН «Кондр») считает, что квартиры, наиболее привлекательные по соотношению «цена/качество», будут представлены в проектах, предусматривающих их чистовую отделку. «Кроме того, хорошие перспективы имеют предложения по продаже квартир и таунхаусов в огороженных поселках со своей внутренней инфраструктурой и охраной», — отмечает Алексей.

Ирина Кирсанова из  «Пересвет-Инвест» считает, что на волне популярности эконом-класса через два-три года значительно сократится объем предложения в сегменте бизнес-класса, так как текущие проекты раскупаются, а новых практически нет. Поэтому спрос на данное жилье возрастет из-за дефицита предложения.

Большинство застройщиков прогнозируют рост цен от 5-7% до 10-12%. Однако аналитики центра www.irn.ru настроены более трезво и считают, что стоимость кв.м. в Московском регионе будет повышаться в пределах инфляции «плюс-минус» 2-3%. В области рост цен будет еще менее интенсивным. Сдерживать его будут относительно низкие цены на проекты ранних стадий готовности, активно выводимые подмосковными девелоперами и большой объем нового предложения.


Примеры некоторых реализуемых новостроек в Москве

Название проекта,  класс Девелопер Расположение Стадия готовности Квартирный набор Стоимость кВ.м. Инфраструктура
Versis, бизнес-класс ЗАО «Пересвет-Инвест» ЮЗАО Окончание строительства: 2 кв. 2012 1-4 комн., кв., от 48 до 326 кв.м. От 152 250 р. Подземный и гостевой паркинги: 471 м/м, соц.быт.инфраструктура
Аксиома, бизнес-класс ЮИТ ЗАО готов 1-8 комн.кв., площадь от 68 до 304 кв.м. От 88 000 р. Подземная автостоянка: 188 м/м. Центр культуры, салон, д.сад, аптека.
Алексеевский, комфорт-класс ЗАО «Пересвет-Инвест» СВАО Окончание строительства: 4 кв. 2010 1-4 комн. кв., от 54 до 152 кв.м.  От 165 000 р. Подземный и гостевой паркинги: 209 м/м., соц.быт.инфраструктура.
Богородский, комфорт-класс ОАО «МонАрх» ВАО Окончание строительства в 4 кв. 2010 1-3 комн.кв., от 45 до 105 кв.м. От 92 600 р. Д.сад, игровые, спортивные площадки, подземная автостоянка:  1890 м/м
Братиславская, вл.2-4, комфорт-класс ИК МГСН ЮВАО готов Площадь от 47,84 до 122,6 кв.м. От 103 т.р. Подземная автостоянка: 210 м/м
Лазаревское, комфорт-класс ГК «Пионер» ЮЗАО Окончание строительства: 4 кв. 2010 1-5 комн.кв., от 40 до 105 кв.м. От 94 500 р. Подземный и наземный паркинги: 1050 м/м, д.сад, центр содействия реабилитации инвалидов
Петровский Парк, комфорт-класс ЗАО «Пересвет-Инвест» САО Окончание строительства: 4 кв. 2010 1-6 комн.кв., от 50 до 248 кв.м. От 165 000 р. Подземный и гостевой паркинги: 213 м/м., соц.быт.инфраструктура.
Резидент 77, бизнес-класс «ДВК-Недвижимость» СВАО Сдача ГК: 3 кв. 2010 1-4 комн.кв., от 46 до 137 кв.м. От 102 000 р. Наземный паркинг: 78 м/м, фитнес-центр, салон красоты, аптека.
Холмогоры, комфорт-класс ЮИТ СВАО Окончание строительства во 2 кв.2011 1-3 комн.кв., площадь от 52 до 126 кв.м. 113 - 116 т.р. Подземная автостоянка: 97 м/м, 12 гостевых м/м
Царицыно мкр., комфорт-класс ОАО «МКХ» ЮАО Окончание строительства 1-й очереди – октябрь 2010 1-4 комн.кв., от 46 до 144 кв.м. От 74 000 р. Паркинги подземные и наземные на 8560 м/м.  4 д.сада, 2 школы, поликлиники, подземные паркинги, фитнес-клубы, ТРК и т.п.
Шоколад, комфорт-класс ЗАО «ПСТ» СВАО Сдача ГК: 4 кв. 2010 1-4 комнатн.кв., от 36 до 135 кв.м. От 115 000 р. Подземная автостоянка: 223 м/м


Примеры некоторых реализуемых новостроек в Московской области

Название проекта,  класс Девелопер Расположение Стадия готовности Квартирный набор Стоимость кв.м. Инфраструктура
Красная Горка, эконом ГК «ПИК» Люберцы Окончательный ввод в эксплуатацию: 3 кв. 2010 - 2 кв. 2011  1 - 5 комн.кв., от 35 до 200 кв. м От 56 000 р. Многоярусный паркинг, дет., спорт. площадки
Катюшки мкр., эконом ООО «Мортон-РСО» Лобня Сдача первой очереди ГК: 2 кв. 2011 1 - 4 комн.кв., от 37 до 107 кв. м От 41 500  р. Наземный паркинг: 1700 м/м, дет., спорт. площадки, школа, 2 детских сада на 320 мест, Храм, котельная.
Град Московский, эконом  «ДСК-1 и Компания» Московский Окончательный ввод в эксплуатацию: 4 кв. 2010  1 – 3 комн.кв., от 38 до
133 кв. м
От 53 000 р. Надземные и подземные паркинги: 3300 м/м., дет., спорт. площадки
Пятница, эконом    «ДСК-1 и Компания» Солнечногорский р-н Сдача первой очереди ГК: 4 кв. 2010  1 - 3 комн.кв., от 37 до 84 кв. м От 43 300 р. Паркинг: 700 м/м, дет., спорт. площадки
Салтыковка-Престиж, бизнес-класс ИАН «Кондр» Балашиха Окончание строительства: 2 кв. 2011 1-4 комн.кв., от 41 до 107 кв.м. От 69 500 р. Паркинг: 250 м/м,  д.сад, мед., фитнес. центры
Красногорье DeLuxe, бизнес-класс ИК МГСН Красногорск Окончание строительства: 3-4 кв. 2010 1-3 комн.кв., от 60,6 до 115 кв.м. От 68 000 р. Паркинг: 1674 м/м,  инфраструктура города 
Первомайка мкр., комфорт-класс ЮИТ Балашиха Окончание строительства: 2 кв. 2012 1-3 комн.кв.,  от 47 до 110 кв.м. От 52 000 р. Инфраструктура города
Фрегат, -комфорт-класс ЮИТ Жуковский Окончание строительства: 1 кв. 2011 1-3 комн.кв., от 45 до 130 кв.м. От 49 900 р. Паркинг: 80 м/м, инфраструктура города
Потапово 3-А, комфорт-класс ЮИТ Щелково Окончание строительства: 4 кв. 2010 1-3 комн.кв., от 31 до 88 кв.м. От 57 000 р. Школа, д.сад, поликлиника, соц.быт.инфраструктура
Центральный, эконом-класс ООО «ТКФ Атлант» Домодедово Сдача ГК: 2 кв. 2011 1-3 комн.кв., от 41 до 112 кв.м. От 55 500 Подземная автостоянка: 87 м/м, инфраструктура города
Актуальные проекты компании Пионер (октябрь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
High lifeМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая1 кв. 2025 г.от 31 465 943 руб.
PrideМосква, Северный округ, район Марьина роща, м. Савеловскаяот 19 308 000 руб.
LIFE-КутузовскийМосква, Западный округ, район Можайский, м. Кунцевская2 кв. 2020 г.от 13 573 100 руб.
OPUSМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая4 кв. 2025 г.--
LIFE-ВаршавскаяМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. Варшавская1 кв. 2024 г.от 11 131 661 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU