Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Строители просят у банков денег

Добиться взаимопонимания между банкирами и строителями можно только при условии снижения рисков девелоперских проектов и их грамотной маркетинговой оценки. Такой вывод сделал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», изучив результаты обсуждения, состоявшегося за круглым столом «Кредитование инвестиционно-строительной деятельности московских компаний в регионах Российской Федерации» на прошлой неделе.

И в Москве, и регионах строители сталкиваются с проблемой нехватки кредитных средств, необходимых как для «латания дыр» и кассовых разрывов, достройки начатых жилых комплексов, так и для стартов новых проектов. Затраты на девелоперские проекты, отличающиеся высокой ресурсоемкостью, велики и возводить их на собственные средства чрезвычайно трудно. Но банки, которые в предкризисные времена достаточно охотно кредитовали застройщиков, сейчас занимают крайне консервативную позицию и к возможность выдачи каждой новой ссуды изучают буквально под микроскопом.

Эта острая на сегодняшний день проблема побудила московское правительство и банкиров собрать за круглым столом участников процесса жилищного строительства, чтобы обсудить создавшееся положение и попытаться найти общий язык.

Представители застройщиков в основном сформулировали единую позицию, выражающуюся в необходимости получить нужные финансовые ресурсы. Дальнейшее отсутствие их приведет к серьезным как бизнес-, так и социальным проблемам. Нет денег – нет зарплаты, нет материалов, а есть остановившиеся стройки и обманутые вкладчики с транспарантами на улицах. Фактически рынок возвращается к ситуации 10-летней давности, когда застройщики опять вынуждены расплачиваться квартирами по бартеру за стройматериалы, подрядные работы, другие услуги, не имея доступа к кредитным ресурсам.

Единственный выход, в частности, для домостроительных комбинатов – вести бесприбыльную, но позволяющую загрузить мощности работу по возведению квартир для военнослужащих, очередников и т.д. Но чтобы начинать прибыльные проекты по возведению коммерческого жилья, нужны «живые» деньги, и здесь вся надежда только на банки.

Позицию банкиров тоже понять нетрудно. В нынешних условиях они готовы кредитовать строительные проекты, и у них есть на это деньги. Но в последнее время они не видят у строителей проектов, соответствующих разумным требованиям по уровню рисков. Жесткое требование банкиров заключается в том, чтобы застройщики участвовали в проектах собственными финансовыми средствами не менее, чем на 20-30%.

До нынешнего времени ситуация складывалась однобоко: застройщик не вкладывал практически никаких собственных средств, собирая деньги с дольщиков, а на более позднем этапе строительства кредитовался в банках. Получается, что в случае успеха прибыль получает девелопер, а в случае неудачи риски несут на себе дольщики и банки.

Если же девелопер будет финансировать ранний этап строительства за счет собственных средств, все участники процесса получат более справедливое распределение рисков. Прозвучало предложение также об использовании не получившей пока в России широкого применения схемы fee-development, когда банк выступает в роли не просто кредитора, а соинвестора проекта и, соответственно, претендует на часть прибыли (подробнее см. статью «Новая банковская услуга может спасти девелоперов»).

Другая важная причина, которая заставляет банкиров острожничать при рассмотрении заявок на кредиты – общая высокая задолженность предприятий стройкомплекса. Даже если полученные денежные средства будут целевым образом использоваться на завершение начатых проектов (а не на отдачу старых просроченных долгов), велик риск банкротства, скажем головной структуры холдинга. Тогда будут арестованы и активы дочерних компаний, в том числе используемые в качестве залога под выданный кредит. Опять, получается, банк несет дополнительные риски.

Третий немаловажный момент – банкиры весьма пессемистично смотрят на такие аргументы строителей, как вероятность роста цен на квартиры, рост объемов продаж, их возвращение на докризисный уровень. Доверия финансистов бизнес-планы, основанные на подобных доводах, не вызывают. Особенно, если маркетинговые иследования показывают, что схожие объекты продаются по заметно более низким ценам. Или не продаются вообще.

Выступая на круглом столе, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко сказал, что такое непонимание между финансовыми и строительными структурами возникло, на его взгляд, даже не во время последнего кризиса, а раньше. Еще в 2006 году девелоперы, риэлторы считали, что рост цен на жилье, особенно в Москве, не остановить никогда. «Цены на недвижимость, как мировая энтропия, не могут уменьшиться», – таков был их лозунг тех лет. А вот финансовые аналитики, специалисты по фондовому рынку, инвестбанкиры, страховщики, институциональные инвесторы уже тогда говорили о перегретости рынка недвижимости, предсказывали вероятную жесткую коррекцию цен и сомневались в целесообразности инвестиций в недвижимость по ценам 2007-2008 годов.

По мнению Репченко, это демонстрирует разный подход к пониманию рыночных процессов. Участники рынка недвижимости в основном ориентируются на текущие продажи, на ограниченность предложения, сложности строительства, эмпирическую оценку объема потенциального платежеспособного спроса. Финансисты чаще рассматривают положение на рынке недвижимости через призму макроэкономической ситуации, сравнивают уровень цен с городами в других странах, кореллируют ценовую динамику с сырьевыми и фондовыми рынками.

Кроме того, нужно сопоставлять (и на это обязательно обращают внимание финансисты) цены на жилье с доходами населения, от которых стоимость квадратного метра резко оторвалась. В большинстве стран нормой считается ситуация, при которой средняя стоимость квадратного метра соответствует среднему месячному доходу налогоплательщика. В России же эти показатели отличаются в разы. Например, в Москве средний уровень дохода составляет 30 000 рублей в месяц, тогда как стоимость метра, по данным www.irn.ru, находится на уровне 135 000 рублей (см. график стоимости квартир в Москве). Аналогичный, хотя, может быть, и не столь резкий разрыв наблюдается и в других регионах России.

Конечно, все участники обсуждения за круглым столом согласились, что любой достроенный объект лучше незавершенного. При сложившемся уровне цен почти каждый проект может быть рентабельным, за исключением начинавшихся до кризиса – большие затраты были понесены тогда, а продавать надо сейчас, по упавшим ценам.

Но в налаживании отношений с банками многое будет зависеть от самих застройщиков. Если девелоперы смогут выделить из своих активов отдельные площадки и проекты, эффективность которых будет подкреплена расчетами сегодняшнего дня, а не ожиданиями роста цен, и инвестировать в них часть собственных средств, то банки будут готовы такие проекты поддержать и профинансировать. В первую очередь для кредитования строительной отрасли банкам наиболее интересны масштабные проекты эконом-класса, их все видят наиболее реалистичными на сегодня. Даже пример Марфина показывает, что сегодня возможны очень быстрые продажи, если выставлена низкая цена. Однако, если застройщики (многие поступают именно так) будут продолжать придерживать активы в расчете на подъем рынка, то банки не хотят делить с ними риски.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
409 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 118 кв.м. Застройщик: Старолесье.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 915 000
до 12 362 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Рассказово Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, 7 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 45 - 107 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Саларьево, 17 мин. транспортом Внуковское с/п, Рассказовка д., к.5 (3 оч.) Внуковское с/п, Рассказовка д., к.8 (3 оч.) Застройщик: Красный Октябрь.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Подробности по телефону! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! 1-5-комнатные квартиры пл. 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Спешите! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте