Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Строители просят у банков денег

Добиться взаимопонимания между банкирами и строителями можно только при условии снижения рисков девелоперских проектов и их грамотной маркетинговой оценки. Такой вывод сделал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», изучив результаты обсуждения, состоявшегося за круглым столом «Кредитование инвестиционно-строительной деятельности московских компаний в регионах Российской Федерации» на прошлой неделе.

И в Москве, и регионах строители сталкиваются с проблемой нехватки кредитных средств, необходимых как для «латания дыр» и кассовых разрывов, достройки начатых жилых комплексов, так и для стартов новых проектов. Затраты на девелоперские проекты, отличающиеся высокой ресурсоемкостью, велики и возводить их на собственные средства чрезвычайно трудно. Но банки, которые в предкризисные времена достаточно охотно кредитовали застройщиков, сейчас занимают крайне консервативную позицию и к возможность выдачи каждой новой ссуды изучают буквально под микроскопом.

Эта острая на сегодняшний день проблема побудила московское правительство и банкиров собрать за круглым столом участников процесса жилищного строительства, чтобы обсудить создавшееся положение и попытаться найти общий язык.

Представители застройщиков в основном сформулировали единую позицию, выражающуюся в необходимости получить нужные финансовые ресурсы. Дальнейшее отсутствие их приведет к серьезным как бизнес-, так и социальным проблемам. Нет денег – нет зарплаты, нет материалов, а есть остановившиеся стройки и обманутые вкладчики с транспарантами на улицах. Фактически рынок возвращается к ситуации 10-летней давности, когда застройщики опять вынуждены расплачиваться квартирами по бартеру за стройматериалы, подрядные работы, другие услуги, не имея доступа к кредитным ресурсам.

Единственный выход, в частности, для домостроительных комбинатов – вести бесприбыльную, но позволяющую загрузить мощности работу по возведению квартир для военнослужащих, очередников и т.д. Но чтобы начинать прибыльные проекты по возведению коммерческого жилья, нужны «живые» деньги, и здесь вся надежда только на банки.

Позицию банкиров тоже понять нетрудно. В нынешних условиях они готовы кредитовать строительные проекты, и у них есть на это деньги. Но в последнее время они не видят у строителей проектов, соответствующих разумным требованиям по уровню рисков. Жесткое требование банкиров заключается в том, чтобы застройщики участвовали в проектах собственными финансовыми средствами не менее, чем на 20-30%.

До нынешнего времени ситуация складывалась однобоко: застройщик не вкладывал практически никаких собственных средств, собирая деньги с дольщиков, а на более позднем этапе строительства кредитовался в банках. Получается, что в случае успеха прибыль получает девелопер, а в случае неудачи риски несут на себе дольщики и банки.

Если же девелопер будет финансировать ранний этап строительства за счет собственных средств, все участники процесса получат более справедливое распределение рисков. Прозвучало предложение также об использовании не получившей пока в России широкого применения схемы fee-development, когда банк выступает в роли не просто кредитора, а соинвестора проекта и, соответственно, претендует на часть прибыли (подробнее см. статью «Новая банковская услуга может спасти девелоперов»).

Другая важная причина, которая заставляет банкиров острожничать при рассмотрении заявок на кредиты – общая высокая задолженность предприятий стройкомплекса. Даже если полученные денежные средства будут целевым образом использоваться на завершение начатых проектов (а не на отдачу старых просроченных долгов), велик риск банкротства, скажем головной структуры холдинга. Тогда будут арестованы и активы дочерних компаний, в том числе используемые в качестве залога под выданный кредит. Опять, получается, банк несет дополнительные риски.

Третий немаловажный момент – банкиры весьма пессемистично смотрят на такие аргументы строителей, как вероятность роста цен на квартиры, рост объемов продаж, их возвращение на докризисный уровень. Доверия финансистов бизнес-планы, основанные на подобных доводах, не вызывают. Особенно, если маркетинговые иследования показывают, что схожие объекты продаются по заметно более низким ценам. Или не продаются вообще.

Выступая на круглом столе, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко сказал, что такое непонимание между финансовыми и строительными структурами возникло, на его взгляд, даже не во время последнего кризиса, а раньше. Еще в 2006 году девелоперы, риэлторы считали, что рост цен на жилье, особенно в Москве, не остановить никогда. «Цены на недвижимость, как мировая энтропия, не могут уменьшиться», – таков был их лозунг тех лет. А вот финансовые аналитики, специалисты по фондовому рынку, инвестбанкиры, страховщики, институциональные инвесторы уже тогда говорили о перегретости рынка недвижимости, предсказывали вероятную жесткую коррекцию цен и сомневались в целесообразности инвестиций в недвижимость по ценам 2007-2008 годов.

По мнению Репченко, это демонстрирует разный подход к пониманию рыночных процессов. Участники рынка недвижимости в основном ориентируются на текущие продажи, на ограниченность предложения, сложности строительства, эмпирическую оценку объема потенциального платежеспособного спроса. Финансисты чаще рассматривают положение на рынке недвижимости через призму макроэкономической ситуации, сравнивают уровень цен с городами в других странах, кореллируют ценовую динамику с сырьевыми и фондовыми рынками.

Кроме того, нужно сопоставлять (и на это обязательно обращают внимание финансисты) цены на жилье с доходами населения, от которых стоимость квадратного метра резко оторвалась. В большинстве стран нормой считается ситуация, при которой средняя стоимость квадратного метра соответствует среднему месячному доходу налогоплательщика. В России же эти показатели отличаются в разы. Например, в Москве средний уровень дохода составляет 30 000 рублей в месяц, тогда как стоимость метра, по данным www.irn.ru, находится на уровне 135 000 рублей (см. график стоимости квартир в Москве). Аналогичный, хотя, может быть, и не столь резкий разрыв наблюдается и в других регионах России.

Конечно, все участники обсуждения за круглым столом согласились, что любой достроенный объект лучше незавершенного. При сложившемся уровне цен почти каждый проект может быть рентабельным, за исключением начинавшихся до кризиса – большие затраты были понесены тогда, а продавать надо сейчас, по упавшим ценам.

Но в налаживании отношений с банками многое будет зависеть от самих застройщиков. Если девелоперы смогут выделить из своих активов отдельные площадки и проекты, эффективность которых будет подкреплена расчетами сегодняшнего дня, а не ожиданиями роста цен, и инвестировать в них часть собственных средств, то банки будут готовы такие проекты поддержать и профинансировать. В первую очередь для кредитования строительной отрасли банкам наиболее интересны масштабные проекты эконом-класса, их все видят наиболее реалистичными на сегодня. Даже пример Марфина показывает, что сегодня возможны очень быстрые продажи, если выставлена низкая цена. Однако, если застройщики (многие поступают именно так) будут продолжать придерживать активы в расчете на подъем рынка, то банки не хотят делить с ними риски.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
420 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 182 676
до 9 669 192 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.3, кв-л 1, к.1 (10 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
от 2 164 197
до 9 420 540 руб.
Узнать подробнее
ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 21 - 118 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д. Староселье, з/у 1, к.3 д. Староселье, з/у 1, к.4 Застройщик: Старолесье.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Квартиры пл. от 52 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте