Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
218 тыс
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Строители просят у банков денег

Добиться взаимопонимания между банкирами и строителями можно только при условии снижения рисков девелоперских проектов и их грамотной маркетинговой оценки. Такой вывод сделал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», изучив результаты обсуждения, состоявшегося за круглым столом «Кредитование инвестиционно-строительной деятельности московских компаний в регионах Российской Федерации» на прошлой неделе.

И в Москве, и регионах строители сталкиваются с проблемой нехватки кредитных средств, необходимых как для «латания дыр» и кассовых разрывов, достройки начатых жилых комплексов, так и для стартов новых проектов. Затраты на девелоперские проекты, отличающиеся высокой ресурсоемкостью, велики и возводить их на собственные средства чрезвычайно трудно. Но банки, которые в предкризисные времена достаточно охотно кредитовали застройщиков, сейчас занимают крайне консервативную позицию и к возможность выдачи каждой новой ссуды изучают буквально под микроскопом.

Эта острая на сегодняшний день проблема побудила московское правительство и банкиров собрать за круглым столом участников процесса жилищного строительства, чтобы обсудить создавшееся положение и попытаться найти общий язык.

Представители застройщиков в основном сформулировали единую позицию, выражающуюся в необходимости получить нужные финансовые ресурсы. Дальнейшее отсутствие их приведет к серьезным как бизнес-, так и социальным проблемам. Нет денег – нет зарплаты, нет материалов, а есть остановившиеся стройки и обманутые вкладчики с транспарантами на улицах. Фактически рынок возвращается к ситуации 10-летней давности, когда застройщики опять вынуждены расплачиваться квартирами по бартеру за стройматериалы, подрядные работы, другие услуги, не имея доступа к кредитным ресурсам.

Единственный выход, в частности, для домостроительных комбинатов – вести бесприбыльную, но позволяющую загрузить мощности работу по возведению квартир для военнослужащих, очередников и т.д. Но чтобы начинать прибыльные проекты по возведению коммерческого жилья, нужны «живые» деньги, и здесь вся надежда только на банки.

Позицию банкиров тоже понять нетрудно. В нынешних условиях они готовы кредитовать строительные проекты, и у них есть на это деньги. Но в последнее время они не видят у строителей проектов, соответствующих разумным требованиям по уровню рисков. Жесткое требование банкиров заключается в том, чтобы застройщики участвовали в проектах собственными финансовыми средствами не менее, чем на 20-30%.

До нынешнего времени ситуация складывалась однобоко: застройщик не вкладывал практически никаких собственных средств, собирая деньги с дольщиков, а на более позднем этапе строительства кредитовался в банках. Получается, что в случае успеха прибыль получает девелопер, а в случае неудачи риски несут на себе дольщики и банки.

Если же девелопер будет финансировать ранний этап строительства за счет собственных средств, все участники процесса получат более справедливое распределение рисков. Прозвучало предложение также об использовании не получившей пока в России широкого применения схемы fee-development, когда банк выступает в роли не просто кредитора, а соинвестора проекта и, соответственно, претендует на часть прибыли (подробнее см. статью «Новая банковская услуга может спасти девелоперов»).

Другая важная причина, которая заставляет банкиров острожничать при рассмотрении заявок на кредиты – общая высокая задолженность предприятий стройкомплекса. Даже если полученные денежные средства будут целевым образом использоваться на завершение начатых проектов (а не на отдачу старых просроченных долгов), велик риск банкротства, скажем головной структуры холдинга. Тогда будут арестованы и активы дочерних компаний, в том числе используемые в качестве залога под выданный кредит. Опять, получается, банк несет дополнительные риски.

Третий немаловажный момент – банкиры весьма пессемистично смотрят на такие аргументы строителей, как вероятность роста цен на квартиры, рост объемов продаж, их возвращение на докризисный уровень. Доверия финансистов бизнес-планы, основанные на подобных доводах, не вызывают. Особенно, если маркетинговые иследования показывают, что схожие объекты продаются по заметно более низким ценам. Или не продаются вообще.

Выступая на круглом столе, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко сказал, что такое непонимание между финансовыми и строительными структурами возникло, на его взгляд, даже не во время последнего кризиса, а раньше. Еще в 2006 году девелоперы, риэлторы считали, что рост цен на жилье, особенно в Москве, не остановить никогда. «Цены на недвижимость, как мировая энтропия, не могут уменьшиться», – таков был их лозунг тех лет. А вот финансовые аналитики, специалисты по фондовому рынку, инвестбанкиры, страховщики, институциональные инвесторы уже тогда говорили о перегретости рынка недвижимости, предсказывали вероятную жесткую коррекцию цен и сомневались в целесообразности инвестиций в недвижимость по ценам 2007-2008 годов.

По мнению Репченко, это демонстрирует разный подход к пониманию рыночных процессов. Участники рынка недвижимости в основном ориентируются на текущие продажи, на ограниченность предложения, сложности строительства, эмпирическую оценку объема потенциального платежеспособного спроса. Финансисты чаще рассматривают положение на рынке недвижимости через призму макроэкономической ситуации, сравнивают уровень цен с городами в других странах, кореллируют ценовую динамику с сырьевыми и фондовыми рынками.

Кроме того, нужно сопоставлять (и на это обязательно обращают внимание финансисты) цены на жилье с доходами населения, от которых стоимость квадратного метра резко оторвалась. В большинстве стран нормой считается ситуация, при которой средняя стоимость квадратного метра соответствует среднему месячному доходу налогоплательщика. В России же эти показатели отличаются в разы. Например, в Москве средний уровень дохода составляет 30 000 рублей в месяц, тогда как стоимость метра, по данным www.irn.ru, находится на уровне 135 000 рублей (см. график стоимости квартир в Москве). Аналогичный, хотя, может быть, и не столь резкий разрыв наблюдается и в других регионах России.

Конечно, все участники обсуждения за круглым столом согласились, что любой достроенный объект лучше незавершенного. При сложившемся уровне цен почти каждый проект может быть рентабельным, за исключением начинавшихся до кризиса – большие затраты были понесены тогда, а продавать надо сейчас, по упавшим ценам.

Но в налаживании отношений с банками многое будет зависеть от самих застройщиков. Если девелоперы смогут выделить из своих активов отдельные площадки и проекты, эффективность которых будет подкреплена расчетами сегодняшнего дня, а не ожиданиями роста цен, и инвестировать в них часть собственных средств, то банки будут готовы такие проекты поддержать и профинансировать. В первую очередь для кредитования строительной отрасли банкам наиболее интересны масштабные проекты эконом-класса, их все видят наиболее реалистичными на сегодня. Даже пример Марфина показывает, что сегодня возможны очень быстрые продажи, если выставлена низкая цена. Однако, если застройщики (многие поступают именно так) будут продолжать придерживать активы в расчете на подъем рынка, то банки не хотят делить с ними риски.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
372 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 949 980
до 12 633 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-5-комнатные квартиры Площади : 22 - 115 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 10 мин. транспортом Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.10, к.1 Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.10, к.2 Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.10, к.3 Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.11, к.1 (1 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.11, к.2 (1 район) Показать все 28 корпусов Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 378 850
до 4 730 250 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Купавна 2018 Московская область, Ногинский район, г. Старая Купавна, 23 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 25 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. Застройщик: Аквацентр.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 604 050
до 23 778 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья/Лобачевского 120 Москва, Западный округ, район Раменки, м. Проспект Вернадского 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Проспект Вернадского, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Спешите! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте