Межрегиональное сотрудничество между Москвой и другими городами РФ в сфере строительства стартовало в 2002 году с застройки в Тамбове. СУ-155 возвело здесь микрорайон «Московский». С тех пор такое название получили еще несколько объектов, построенных столичными компаниями в Ярославле, Белгороде, Иванове, Улан-Баторе и др. Сейчас московские застройщики работают более чем в 60 городах России.

Инвестиционная привлекательность отдельных регионов не вызывает сомнений: это города ЮФО – Сочи, Краснодар, Волгоград. Активные по спросу и инфраструктуре города-миллионники Екатеринбург, Казань и т.д. Социальную миссию в развитии городов и загрузку собственных мощностей видят столичные компании, участвующие в федеральной правительственной программе межрегионального строительства. «Самостоятельные» московские девелоперы выбирают наиболее перспективные регионы с высоким уровнем доходов населения и высоким спросом на жилье. Об особенностях регионального строительства, инвестиционной привлекательности различных регионов и о восстановлении после кризиса читайте в обзоре аналитического центра ИРН. 


Чуть лучше, чем в Африке
Если в столице почти невозможно получить крупную площадь под застройку, высока конкуренция, то в регионах таких сложностей вроде бы должно быть меньше. Но нет. Здесь везде свои особенности, и не повсюду московских коллег ждут с распростертыми объятьями. Административные препоны, длительный процесс согласований порой не меньше затрудняют начало строительства и снижают инвестиционную привлекательность проектов.

В конце прошлого года Всемирный Банк опубликовал рейтинг стран, в которых проще всего получить разрешение на строительство. Россия заняла «почетное» предпоследнее место – 182 из 183 возможных, обогнав лишь африканское государство Эритрею. По недавним подсчетам премьера РФ Владимира Путина, затраты российских застройщиков на согласование разрешительных процедур в 40 раз выше, чем в странах Евросоюза. Сроки утверждения  документов также очень длинные. Кроме того документацию приходится по несколько раз переоформлять из-за возникающих неточностей и ошибок. Местные игроки, эффективно взаимодействующие с властью региона, представляют для столичных застройщиков сложных конкурентов. Подчас компании предлагаются непривлекательные площадки, требующие серьезных вложений в инфраструктуру. Или вовсе не предлагаются, а продаются местной администрацией «втихую». С этим еще предстоит разбираться федеральным властям. Стоит вспомнить недавний «разбор полетов» на заседании правительственной комиссии по региональному развитию в Волгограде, когда премьер лично ругал мэра города Романа Гребенникова за то, что многие участки земли уходят «по левым схемам» без проведения аукционов.

Однако в ряде регионов, несомненно, отношение местной администрации к пришлым игрокам более позитивное. В холдинге МГСН отмечают заинтересованность властей Воронежа именно в московских застройщиках. Кроме того, региональные отделения банков также лояльны проектам столичных девелоперов. «Например, ЖК «Челюскинцев, 101», первая очередь которого сдана в июне 2010 г., строился при финансовой поддержке Центрально-Черноземного Банка Сбербанка РФ, – рассказывает Елена Максименкова, заместитель генерального директора ИК МГСН. – Сейчас квартиру в ЖК можно приобрести с помощью нескольких видов кредитных программ этого банка».

В концерне ЮИТ говорят, что одним из ключевых факторов, способствовавших тому, что были открыты  дочерние компании в Казани, Ростове и Екатеринбурге, послужила готовность местных властей к диалогу с инвестором.

В Нижегородской области также повысилась лояльность со стороны администрации к  московским строителям. В «НДВ-Недвижимости» считают, что с приходом на пост губернатора Валерия Шанцева столичным застройщикам был дан «зеленый свет». 


Самара, Ростов
Московская экспансия в регионы благотворно влияет на экономику городов, ведь крупные столичные застройщики создают на местах ДСК, возрождают отраслевые предприятия, внедряют передовые технологии и т.д.

ЗАО «Патриот» – дочерняя компания ЗАО «Интеко» реализует в Самаре крупный инвестиционный проект: строительство домостроительного комбината, мощностью 150 тыс. кв.м. жилья в год. Продукция, выпускаемая комбинатом, пойдет на строительство современных жилых районов. Весной этого года такое же соглашение было подписано с администрацией Краснодарского края. Здесь в течение шести лет будет построен ДСК и жилой район в Прикубанском округе Краснодара.

В Ростове-на-Дону «Патриот» возводит ЖК «Западные ворота». Новый жилой район имеет концепцию «город в городе», внутри которого находится все необходимое для жителей: школы, детсады, поликлиники, ТЦ, ТРЦ, предприятия бытового обслуживания и т.д. Срок реализации проекта – до 2015 года. Дома в этом жилом районе выпускаются на реконструированном компанией ростовском комбинате крупнопанельного домостроения (ЗАО «ККПД»). Это панельные дома новой серии «Р-н-Д» высотой от 15 до 19 этажей, шагом несущих стен 4,2 м, высотой потолков 3 метра. Площадь квартир варьируется от 26,5 до 128 кв.м. На верхних уровнях ЖК также разместятся пентхаусы площадью от 120 до 181 кв.м.

В компании «Интеко» считают, что Ростов-на-Дону имеет все предпосылки для того, чтобы стать новым центом экономического роста в России. 

Здесь же возводит свои объекты и дочерняя структура концерна ЮИТ – ЮИТ ДОН. Весной этого года компания ввела в эксплуатацию два ЖК комфорт-класса «Аэлита» и «Западная звезда». Первый – 18-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными офисными помещениями, паркингом и подземной автостоянкой. Комплекс рассчитан на 96 квартир площадью от 41 до 91 кв. м. Площадь 17-этажного трехсекционного дома «Западная звезда» – 27 730 кв. м, из них 19 700 кв. м приходится на жилые помещения. Дом рассчитан на 320 квартир от одной до трех комнат площадью от 37 до 99 кв. м.

Останавливаться на достигнутом компания не собирается. В начале этого года на пресс-конференции генеральный директор ЮИТ ДОНа Андрей Шумеев говорил о том, что к 2012 году компания планирует выйти на объем строительства в 3 объекта в год. Кроме того, в планах компании в течение 3-4 лет занять долю в 5% от всего строительного рынка Ростова.


Казань, Екатеринбург
Строит концерн также в Казани и Екатеринбурге. В Казани работает филиал концерна ЗАО «ЮИТ Лентек». В конце прошлого года была введена в эксплуатацию первая очередь ЖК «Современник». Он состоит из пяти домов разной этажности от девяти до двадцати пяти этажей и трех отдельно стоящих паркингов.

Площадь квартир – от 40,5 до 118,2 кв.м. В ЖК также расположатся офисные помещения. Технологию строительства домов застройщик называет энергосберегающей и уникальной для Казани: возводится монолитный каркас, стены заполняются стеновыми панелями, с внешней стороны на панель накладывается утеплитель, сверху штукатурка. Дома оснащены современной системой механической вентиляции с оконными приточными клапанами. Кроме того здесь впервые среди новостроек города применено бесшовное раздвижное балконное остекление.

Еще один регион, освоенный концерном – Екатеринбург. Здесь работает филиал  ЗАО «ЮИТ Уралстрой», который реализует следующие объекты: 16-23 этажный ЖК «Великолепная восьмерка», 8-10 этажный жилой дом «Юстас». В проекте строительство ЖК «Вилонова», объект по адресу Электриков, 24-26.

Квартиры во всех ЖК концерна «ЮИТ ДОМ» можно приобрести с полной или предремонтной отделкой (а также и без отделки, конечно). Цены на квартиры колеблются в зависимости от региона и многих других факторов (местоположение, класс, высота этажа) от 40 до 180 тыс. руб. за кв.м.

Продолжая тему застройки в Екатеринбурге, стоит вспомнить о крупнейшем строительном проекте в России и Европе, который реализует там УК «Ренова-СтройГруп» – проект «Академический». Он предполагает возведение нового жилого района на юго-западе Екатеринбурга. Здесь будут проживать около 325 000 человек. Строительство будет осуществляться до 2025 года на площади 1300 Га. В районе планируется построить более 13 млн. кв.м. недвижимости, из них 9 млн. кв.м. жилья и 4,2 млн. кв.м. социальных и коммерческих объектов, среди которых офисы, образовательные, медицинские учреждения, спортивные и культурно-досуговые центры.

Екатеринбург – «третья столица РФ» – занимает третье место в стране по большинству экономических и политических показателей. Поэтому инвестиционная привлекательность этого региона для застройщиков не вызывает сомнений.


Юг, Приволжье, Центр
Обходит Екатеринбург по инвестиционной привлекательности лишь юг России. Сочи, Краснодар, Волгоград и другие города ЮФО названы столичными застройщиками как наиболее перспективные для освоения. «Мы осознанно еще до кризиса выбрали региональное направление развития, определив наиболее интересный для нас регион – Краснодарский край, в первую очередь массовое жилье в Краснодаре, а также сферу курортной недвижимости на черноморском побережье, – рассказывает о планах компании Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер». – Краснодарский край обладает серьезным потенциалом по многим причинам: структура и темпы роста региональной экономики, географическое положение, устойчивый платежеспособный спрос, масштабные инфраструктурные проекты и т.д.»

Регионы ЮФО активно развивались еще до кризиса, кроме того, мощную поддержку оказывают им государственные инвестиции, в первую очередь, олимпийские. В курортной «столице» России – городе Сочи даже в кризис цены значительно не снижались. «Недвижимость в Сочи в этот период  оставалась переоцененной. Это общепризнанный спекулятивный пузырь, который искусственно поддерживается инвестициями в олимпийскую стройку, и неминуемо сдуется после Олимпиады», – считает Игорь Лебедев, аналитик инвестиционно-девелоперской компании «Сити XXI век». «Подводным камнем» для инвесторов в этом регионе Владимир Трибрат считает перенасыщенность Сочи уже реализуемыми проектами – сегодня это более 100 жилых домов, выставленных на продажу и до сих пор не проданных.

Журнал Metrinfo писал о подробностях жилищного рынка в Сочи в статье «Сочи: готовую квартиру в новостройке можно купить за 3-4 млн. рублей. Строящуюся – в два раза дешевле».

В Сочи работают 64 московские строительные компании, среди которых ОАО «СТ Групп-Регион», MR-group,  ЗАО «Снегири Девелопмент» и др. 

Инвестиционно-привлекательными для компании «Пересвет-Регион» оказались города Приволжского ФО – Саратов и Нижний Новгород. 

ЖК «Изумрудный» в Саратове строится по принципу «город в городе», его общая площадь – 450 000 кв.м. Здесь будут возведены 20 домов разной этажности и уровня комфортности, объекты необходимой для ЖК инфраструктуры. Застройщик планирует сделать квартиры в монолитных домах эконом-класса компактными и доступными: однокомнатные – от 44 кв.м., двухкомнатные – от 62 кв.м.

ЖК бизнес-класса «Пушкинский» в Нижнем Новгороде – это три двусекционных монолитно-кирпичных дома от 5 до 18 этажей, площадь квартир от 45 до 116 кв.м. Сдача дома планируется в следующем году. 

Города Центрального ФО осваивает ИК МГСН. Елена Максименкова, зам.гендиректора компании считает, что строительство в Ярославле активизировалось в связи с предстоящим празднованием 1000-летия города. Наряду с ИК МГСН, сегодня здесь присутствуют крупные  московские застройщики «Ренова», ПИК  др.

В Воронеже ИК МГСН возводит ЖК «Челюскинцев, 101» – три монолитно-каркасных 17-этажных корпуса.

В другом городе ЦФО – Белгороде уже с 2001 года строит московская компания «Авгур Эстейт». Столичный застройщик – участник межрегиональной программы правительства Москвы в сфере строительства. Сейчас в Белгороде проектируется последняя, 3-я очередь ЖК «Славянский». В планах «Авгур Эстейт» строительство крупного жилого района бизнес-класса «Дубовое».


От Москвы до самых до окраин: статистика 
В прошлом году на реализацию жилищных программ в регионах государством было выделено 500 млрд. рублей. На эту сумму построили 59,8 млн. кв.м. жилья. Разделив объемы введенной недвижимости на количество жителей в городах-миллионниках, АКГ «ФинЭкспертиза» рассчитала, сколько кв.м. было возведено в расчете на одного жителя. (Напомним, что для нормальной обеспеченности граждан жильем по правительственной стратегии РФ необходимо строить не менее 1 кв.м. в расчете на одного человека в год).

На первом месте по обеспеченности жильем оказался Ростов-на-Дону – 0,8 кв.м. введенной жилой недвижимости. На втором месте стоит Волгоград – 0,7 кв.м. на человека. Хуже всего обеспечены квадратными метрами жители столицы и Омска: 0,28 кв.м. и 0,33 кв.м. соответственно.

Кстати, в Омске реализуется крупный проект холдинга «Миэль» – жилой район «Авангард» с общей площадью 1,1 млн кв.м. Жилье здесь будет «доступное и комфортное». Застройщик выбрал именно Омск, исходя из предпочтений потенциальной целевой аудитории – уезжающих после выхода на пенсию из районов Крайнего Севера и Сибири. Нефтяники и представители других профессий желают перебраться в места более теплые. Однако резкое изменение климата (при переезде в Краснодарский край, например) может плохо сказаться на здоровье, поэтому многие переезжают именно в Омск.

Доступность жилья в анализируемых «ФинЭкспертизой» городах была рассчитана, исходя из объема введенных кв.м., средней стоимости и средней зарплатой в городе. Оказалось, что в среднем по России с одной зарплаты человек может купить себе 0,3 кв.м. жилья. Исключение составили Москва и Санкт-Петербург, где, несмотря на достойный уровень доходов, стоимость кв.м. наивысшая в России. С одной зарплаты среднестатистический житель столицы сможет купить всего лишь 0,18 кв.м. жилья. В Петербурге – 0,25 кв.м. Наивысшая доступность покупки недвижимости – у жителей Казани (0,42 кв.м.)

По данным фонда «Институт экономики города» (отчет «Исследование рынка жилья и доступности жилья для населения в россии и разработка подходов к повышению доступности жилья» подготовленный Фондом «Институт экономики города» для Высшей школы экономики в 2009 г. ), жилищный рынок Казани относится к наиболее благополучным среди регионов РФ. Республика Татарстан – нефтедобывающий регион, с высокой степенью рыночной активности, с «золотым» сочетанием высокой доступности и предложения на рынке недвижимости. К таким же благополучным рынкам относятся Башкортостан, Тюменская область, Ненецкий АО, а так же Белгородская и Калининградская области.

К инвестиционно-привлекательным регионам эксперты относят Краснодарский край, Чувашскую республику, Москву, Санкт-Петербург, Нижегородскую и Новосибирскую области. А также перспективные Ямало-Ненецкий, Ханты-Мансийский автономные округа и Астраханскую область.

Средними по показателям доступности, потребности и предложения жилья являются рынки центральных регионов: Вологодской, Оренбургской, Орловской, Пензенской, Ростовской, Рязанской, Самарской, Саратовской, Тюменской областей.

«Застой» наблюдается на рынках Тверской, Псковской областей, Северной Осетии-Алании, Курской и Смоленской областей. Здесь низкая активность строительства и относительная насыщенность спроса при низких доходах населения может негативно сказаться на экономике регионов.

Среди «депрессивных» можно назвать республики Алтай и Тыва, регионы Северного Кавказа и Дальнего Востока, в которых  высокая потребность в жилье не реализуется из-за низкой платежеспособности населения и других факторов.


Особенности строительства в регионах
К «другим факторам» в различных регионах относятся административные барьеры, миграционный отток, медленное восстановление экономики после кризиса, особенности местного спроса и т.д. Все эти факторы нужно изучать до реализации проектов. Например, в Краснодарском крае, по словам Владимира Трибрата (ГК «Пионер»), потребительские предпочтения при выборе недвижимости очень часто отличаются от столичных: «Квартиры больших площадей (в частности, пентхаусы) не могут конкурировать по цене с домовладениями ИЖС, которые в регионе более популярны. Или, к примеру, за такие понятные элементы комфорта, как панорамное остекление, спуск на лифте в подземный паркинг и огороженная территория, местные покупатели не всегда готовы доплачивать».

 «Среди важных особенностей каждого региона можно назвать взаимодействие с местными властями (например, различаются позиции по поводу социальной инфраструктуры, по-разному местные власти и главный архитектор города видят архитектурный облик города), специфику согласования документации и взаимоотношения с банками (даже разные региональные отделения Сбербанка по-разному подходят к работе с девелоперами в зависимости от региона). Легче там, где удается найти общий язык и выполнять требования местных властей. Все зависит не от региона, а от сложившихся взаимоотношений», – дополняет эксперт.

На региональный рынок кризис повлиял в большей степени, чем на рынки Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи. В сложный период столичные застройщики стремились притормозить развитие региональных объектов, так как в приоритете у них были стройки в Москве. Восстановление работ, незначительное повышение цен и медленный подъем спроса начали происходить в начале этого года. Стимуляцией спроса озаботилось государство, введя специальные ипотечные программы с помощью АИЖК, ведь в регионах до 50% сделок совершается с помощью ипотеки. По предположению Николая Климова, заместителя генерального директора по строительству компании «Пересвет-Регион», в регионах в ближайшее время быстрее всего будут развиваться быстровозводимые недорогие, но качественные проекты, спрос на которые не снизился из-за финансового кризиса.

 

Примеры строящихся объектов московских компаний в регионах

 

 

Город Застройщик Объект Общая площадь кв.м. Стоимость кВ.м. руб.
Воронеж МГСН «Челюскинцев, 101» (1-я очередь) 18 778 От 28 500
Екатеринбург ЮИТ «Великолепная восьмерка» 13 249* От 40 000
Екатеринбург ЮИТ «Юстас» 8 039* От 40 000
  Ренова СтройГруп «Академический» 13 000 000 От 43 000
Казань ЮИТ «Современник» 193 000 От 40 000
Нижний Новгород Пересвет-регион «Пушкинский» 37 730 От 35 000
Ростов-на-Дону ЮИТ «Западная звезда» 27 730 От 40 000
  Интеко «Западные ворота» 370 000 От 45 000
Саратов Пересвет-регион «Изумрудный» 450 000 От 32 000

 

 

* – указана жилая площадь объекта

 

Актуальные проекты компании Интеко (январь 2021)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Врубеля, 4Москва, Северный округ, район Сокол, м. Сокол4 кв. 2022 г.от 20 415 204 руб.
BALCHUG VIEWPOINTМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. НовокузнецкаяСданот 63 125 010 руб.
Садовые кварталыМосква, Центральный округ, район Хамовники, м. Фрунзенская4 кв. 2019 г.от 55 633 834 руб.
ВестердамМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект3 кв. 2022 г.от 8 523 900 руб.
West GardenМосква, Западный округ, район Раменки2 кв. 2023 г.от 10 648 582 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU