Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Дефицита квартир нет, есть недостаток доступного жилья

Ориентир на дешевые новостройки поможет девелоперам повысить продажи

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Активно звучавшие в прошлом году панические заявления о замороженных стройках и грядущем дефиците предложения, способном привести к росту цен на квартиры, постепенно стихают. Или просто их постепенно заглушают объявления о началах продаж в крупных жилых комплексах или о запусках проектов новостроек. По данным специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», дефицита, который мог бы резко толкнуть цены вверх, нет, и его не предвидится. Об этом уже говорилось в статье «Объемы строительства жилья: разговоры о дефиците – лукавство». Еще одно подтверждение тому – готовящиеся к выходу на рынок и уже вышедшие крупные объемы жилья.

Есть важный фактор, о котором забывают те, кто предсказывает рост цен из-за сокращения объемов строительства. Дефицит может возникнуть либо при сокращении предложения, либо при росте спроса. Апеллируя к замороженным стройкам, не нужно забывать о резком сокращении платежеспособного спроса – кризис ударил по карману всех. И если предложение сократилось в полтора раза, а спрос – в пять раз, то вряд ли следует говорить о дефиците. Скорее, о перепроизводстве.

По данным правительства Москвы, в этом году объем ввода нового жилья в Москве может составить чуть более 3 млн. кв.м., из которых доля коммерческого жилья прогнозируется до 2 млн. кв.м. Если в докризисные годы столица рапортовала ежегодно о 5 млн квадратов, то не стоит забывать: три, а то и более миллиона приходилось на городской заказ. Это бесплатное жилье для очередников, военных, переселенцев из ветхих и аварийных домов или по программе сноса пятиэтажек. Городские программы, хотя и не особо прибыльные для строителей, обеспечивали их возможностью загружать свои мощности хотя бы в режиме безубыточности. Теперь же резкое падение объема финансирования со стороны города их существенно подкосило.

Но несмотря на все проблемы строителей, квартиры на продажу исправно возводятся. Около двух миллионов квадратных метров коммерческого жилья в год с рынка никуда не ушли. А вот фактор платежеспособного спроса теперь не на стороне производителей. Вместо привычного избытка денег на рынке (подробно об этом в статье «Почему недвижимость упала в цене на треть, а не в 3 раза»), застройщики сталкиваются с заметно снизившимися возможностями большинства покупателей.


Полезные трудности
Кризис вынудил ряд застройщиков прийти в чувство и вернуться к реальности. Не секрет, что многие из них вместо того, чтобы заниматься своим делом – возводить и продавать квартиры, заигрались в спекуляции на земельном рынке. Это привело к тем трудностям, с которыми столкнулись «монстры» - ГК «ПИК», «ДОН-Строй», «Главмосстрой» и некоторые другие. Они направляли кредитные средства не на строительство, а на приобретение все новых площадок, формируя таким образом собственные земельные банки. А вот на их освоение сил в результате не хватило.

Логика действий была понятна. Те, кому удалось набрать в 1990-х дешевых участков, которые в то время можно было получить за мизерные по сравнению с сегодняшним днем деньги, и стали крупнейшими застройщиками. В обладании площадками они видели (вполне справедливо) секрет своего успеха, а потому считали, что и в дальнейшем этот фактор станет залогом новых побед. В этом плане стратегии всех застройщиков мало чем отличались. Они смогли успешно набрать еще больше дешевых площадок в кризис 1998 года и спокойно осваивали их следующие 7-10 лет. А вот после 2005 года они столкнулись с проблемой: площадки кончились, осваивать нечего, серьезных предложений на рынке нет.

В этих условиях последующие шаги девелоперов были также объяснимы и по-своему логичны. Расчеты были несложны: все активы в виде земель и даже квартир придерживать, с освоением и реализацией не торопиться, а вместо этого регулярно обновлять ценники в сторону повышения. Как говорится, остальное за нас доделает спрос и ссылки на инфляцию.

Когда эта пирамида схлопнулась, для девелоперов открылись радужные перспективы вновь набрать земли по дешевке. По этому пути, в частности, пошел «Ведис», начав беспрецедентно дешевую реализацию Марфино. Она вряд ли принесла сверхприбыль, однако сыграла гораздо более важную роль, дав огромные оборотные средства в самый нужный момент, когда остро нуждающиеся в деньгах лендлорды стали распродавать накопленные запасы земель. А те, кто не нашел возможности быстро «уйти в кэш», оказались вынужденными фактически отдать бизнес банкам и другим кредиторам. Так что опять кризис дал возможность игрокам рынка (тем же или новым – неважно) получить дешевую землю.


Ориентир на доступность
Свято место пусто не бывает. Спрос на жилье все равно сохраняется, особенно в доступном ценовом сегменте. (Цены на квартиры до кризиса часто оказывались неподъемными даже для людей с относительно высоким доходом.) А раз есть спрос, то строить жилье все равно будут, это выгодно. Просто ситуация изменилась, и, кажется, в лучшую для потребителя сторону. Раньше застройщики могли уверенно зарабатывать сверхприбыли с каждого квадратного метра, поэтому строить много им было не очень нужно. Сейчас же, когда цены упали, для рентабельности потребуются гораздо большие объемы. И если новый уровень доходности кого-то из игроков рынка вдруг перестанет устраивать, его место быстро займет кто-то еще. Существует отчетливый федеральный вектор государственной политики, направленный на строительство доступного жилья и соответственно на вовлечение в оборот неиспользуемых земель в этих целях.

Цены снижаются, это хорошо видно из обзора «Жилье эконом-класса в Москве: тенденции и перспективы». Как свидетельствует исследование Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя стоимость метра на первичном рынке жилья в ВАО, ЮАО, СВАО и ЮВАО в 1 квартале 2010 года составил около 127 тыс. руб. За год этот показатель снизился почти на 13%.

И все же стоит задуматься: можно ли назвать такие квартиры реально доступными или, тем более, экономичными? На первый взгляд, только с большой натяжкой. Но есть еще одна постепенно намечающаяся тенденция, которая в будущем сможет открыть дорогу к собственному жилью намного большему числу людей. Это разумное сокращение площади квартир. Если не доводить дело до абсурда в виде малогабариток по типу «хрущевок», то отход от стремления возводить апартаменты не менее чем в 150-200 метров, неминуемо принесет пользу. Он не только приведет к стимулированию продаж (из-за существенно более низкой конечной цены объекта при той же стоимости квадратного метра), но и позволит лучше удовлетворить спрос. Уменьшение средней площади квартир на 20-25% означает, что при прежних общих объемах строительства (1,5-2 млн кв.м) количество единиц предложения станет больше на те же 20-25%. Пусть большие квартиры уходят в прошлое или перекочевывают туда, где они и должны быть: в элитный сектор и бизнес-класс. А эконом-класс должен быть экономным. Пример такой политики - ЖК «Алексеево» («Ведис Групп»). Архитектура комплекса представлена двумя 17-этажными домами серии П-44Т. Варианты квартир – от одной до пяти комнат, но все не очень большие по площади: от 38 до 120, 5 кв.м. А, например, создатели комплекса «Скай-Форт» придерживаются прежней стратегии – «единички» здесь не меньше 54 кв.м, а самые больше квартиры достигают 200 кв.м.

Среди других примеров относительно недорогих панельных проектов – возведение «Ведисом» комплексов «Юрлово» и «Нахимово». В Ново-Переделкино планируется возведение около 150 тыс. кв. м. ГК «ПИК» возобновила реализацию ранее приостановленных проектов в Подмосковье, ведет работы по ЖК «Заповедный уголок» (78,5 тыс. кв. м). Еще один новый объект – ЖК «Битцевский» в Чертаново, на ул. Красного Маяка. Кроме того, в обзоре новостроек компания Est-a-Tet сообщила, что недавно ГК ПИК завершила переговоры по приобретению в собственность территории Краснопресненского сахарорафинадного завода – на участке примерно в 7 га будет построено ориентировочно 80-100 тыс. кв. м жилья. Правда, реализация этого проекта – дело будущего.

Не следует забывать, что объемы панельного коммерческого строительства в Москве сейчас невелики – по оценкам специалистов, они не превышают в общей сложности 600 000 кв.м. Но радует то, что при наличии перспективных проектов их несложно наращивать. Застройщики опять стали показывать способность к поддержке ударных темпов. Тот же «Ведис» стабильно удерживает скорость возведения домов минимум в этаж за неделю, активность вообще заметна на большинстве стройплощадок. За производством тоже дело не станет: мощности одного только ДСК-1 способны выдать «на гора» миллион «квадратов» в год.

Таким образом, можно предположить вероятность в будущем некоторого ценового расслоения по разным сегментам жилья. Самое интересное, что уровень цен на вторичном рынке может практически не измениться даже с появлением новых масштабных проектов экономичных новостроек. Продавцы одной квартиры, зачастую своего единственного жилья, будут делать все, чтобы выручить за нее как можно больше средств. Но застройщики, которым придется реализовывать все большие объемы квартир, окажутся вынуждены выводить новые проекты на рынок с серьезным дисконтом по отношению к средним показателям. Возводя крупный комплекс из 500-800 квартир, да еще и ударными темпами, никто не сможет позволить себе продавать по 1-2 штуки в месяц. А для высокой скорости продаж необходим большой дисконт.

Выводов два: во-первых, по мнению аналитиков портала www.irn.ru, кризис в дальнейшем будет стимулировать рост объемов строительства, и уже ощущающийся на рынке недостаток дешевых квартир должен стимулировать застройщиков к реализации экономичных проектов. Во-вторых, готовая недвижимость не подешевела так сильно, как это иногда пытаются представить. В основном, все же подешевела земля – в 3-5 раз, иногда и больше, а уже следствием этого стало снижение цен на строящиеся квартиры (на треть).

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
702 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные апартаменты Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 742 800
до 54 150 210 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 1-5-комнатные апартаменты Площади : 34 - 181 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Алексеевская, 5 мин. пешком Новоалексеевская, вл.16, к.1 Новоалексеевская, вл.16, к.2 Новоалексеевская, вл.16, к.2 (сек. 1,2) Новоалексеевская, вл.16, к.4 Застройщик: Серебряный Фонтан.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах пл. 48-202 метра. Дом сдан. Монолит. Звоните! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 67 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте