Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Дефицит жилья отменяется

Власти нашли способ обойти завышенную кадастровую стоимость земли

За последний месяц произошел целый ряд событий, который позволяет утверждать, что дефицит нового жилья, о котором не устают твердить многие участники рынка новостроек, отменяется. Более того, принимая во внимание происходящие процессы, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» полагают, что уже со следующего года объемы строительства начнут расти, как в целом по России, так и в Москве.


Кадастровая стоимость

С приходом кризиса основная опасность для строительного рынка состояла даже не в сложности привлечения финансирования, а в неадекватно завышенной кадастровой оценке земли, произведенной в большинстве регионов России к началу 2008 года. В соответствии с российским законодательством, региональные и федеральные власти могут продавать землю и сдавать ее в аренду, в том числе под строительство жилья, только исходя из кадастровой стоимости земли. При этом кадастровая переоценка, в соответствии с российским законодательством, может быть проведена не ранее, чем через 3 года после предыдущей оценки, то есть для многих Регионов, в том числе и для Москвы, не ранее 2011 года.

До кризиса 2008 года всем казалось, что недвижимость будет дорожать вечно. В этом смысле девелоперы и застройщики, усердно поддерживая данный миф, по сути, сами загнали себя в угол. Так при проведении кадастровой оценки земли в 2007-2008 годах расчеты проводились исходя из предположения, что недвижимость, а значит и земля, будут дорожать как минимум вплоть до 2012 года. В итоге, 1 кв. м. московской земли, исходя из ее средней кадастровой стоимости, стоит сейчас примерно в 135 тыс. руб. Апогеем абсурдности столь завышенных цен стала оценка стоимости строительства Четвертого транспортного кольца (ЧТК), которая оказалась сопоставима со стоимостью строительства Большого адронного коллайдера. Аналитический центр www.irn.ru привел соответствующие расчеты в статье «Стоимость строительства ЧТК может снизиться вдвое», показав, как стоимость земли приводит к астрономическим цифрам.

В результате, с приходом кризиса и снижением цен на квартиры в Москве и в других городах России примерно на треть, строить на участках, приобретенных по кадастровой стоимости, стало не выгодно. Например, по информации правительства Москвы, себестоимость 1 кв. м жилья эконом-класса в столице с учетом всех затрат, включая стандартную отделку, составляет порядка 45 тыс. руб. Если исходить из того, что на 1 га земли в Москве возводится обычно около 20 тыс. кв. м жилья, то это добавит к каждому квадратному метру по 67,5 тыс. руб. В итоге, полная себестоимость строительства жилья с учетом стоимости земли составит 112,5 тысяч рублей за метр. Поэтому понятна позиция ряда девелоперов, которые заявляли, что строить и продавать квартиры в Москве дешевле 100 тыс. руб. за метр просто нерентабельно, а значит, стройки остановятся.

Это обстоятельство и стало одной из существенных проблем для застройщиков с приходом кризиса. Найти кредитование или финансирование строительства хоть и стало сложно, но все же решаемо. Так при наличии средств у банков, инвестиционных фондов, а также при немалом количестве инвесторов и бизнес-структур, желающих войти на рынок недвижимости, деньги под перспективный проект вполне реально привлечь, хоть и не на таких выгодных условиях, как до кризиса. А как показал пример новостроек в Марфино, многие готовы купить квартиру в Москве по ценам 70-90 тыс. руб. за метр, что позволяет финансировать строку за счет продаж.

Но основная проблема по-прежнему состояла в достижении положительной рентабельности по проекту. Как при заметном снижении цен для покупателей или привлечении более дорогих, нежели ранее, кредитных денег, вывести строительный проект в плюс при неадекватно завешенной стоимости земли? Вполне очевидно, что как застройщики, так и местные власти, стали искать способы обойти или досрочно изменить неактуальную в нынешних экономических условиях завышенную кадастровую оценку земли. Об одном из таких прецедентов, имевшем место в регионах еще в 2009 году, аналитический центр www.irn.ru писал в статье «Объемы строительства жилья вскоре могут заметно возрасти».


Досрочный пересмотр кадастровой стоимости

Впрочем, в этом году московские власти, похоже, решили разобраться с проблемой завешенной кадастровой оценки основательно. Так в начале марта правительство Москвы сообщило, что намерено реализовать программу «Развитие земельной реформы в Москве на 2010-2012 годы». По заявлению начальника управления департамента земельных ресурсов правительства города Москвы Игоря Шустова, сделанному им на заседании комиссии Мосгордумы по госсобственности и землепользованию, за счет разработки проектов межевания земельных участков с последующим вынесением этих проектов на публичные слушания удастся «повысить эффективность использования земли, выявить неиспользованные городские земли и вовлечь их в хозяйственный оборот, а также создать механизм регулирования земельных отношений для рационального использования земель».

В данном случае важно, что факт нового межевания позволит произвести пересмотр кадастровой стоимости земли раньше, чем это было запланировано по федеральному законодательству. Ведь пересмотр кадастровой стоимости земельных участков позволяется производить не ранее 3 лет, если границы земельных участков не менялись в течение этих трех лет. А если было проведено новое межевание, то старая кадастровая стоимость земли уже оказывается, по факту, неадекватной, так как она была высчитана в свое время для земельного участка, которого после нового межевания просто нет в природе.

Эту логику подтвердил и сам Игорь Шустов. «Основными мероприятиями программы станут проведение кадастровой и стоимостной оценки городской земли», – цитирует начальника управления департамента земельных ресурсов правительства города Москвы ИА «Интерфакс». Кроме того, по словам г-на Шустова, подобная логика уже проводится в жизнь. Так, по его данным, в течение 2009 года были подготовлены проекты разделения, то есть нового межевания, земельных участков 80 жилых кварталов столицы на территории общей площадью порядка 1,7 тыс. га. Получается, что правительство Москвы уже обладает на данный момент земельными участками, на которых можно построить при стандартной плотности застройки порядка 34 млн. кв. м жилья.

Вопрос в том, в каком объеме эта земля будет поступать под застройку, каковы обременения этой земли и по какой стоимости правительство Москвы может предложить ее девелоперам. Ответ на последний вопрос косвенно Игорь Шустов тоже дал. По его словам, за 2009 год в Москве Департаментом земельных ресурсов столичного правительства на основании распорядительных документов и во исполнение решений судов заключено 320 договоров купли-продажи земельных участков с физическими и юридическими лицами. Общая площадь проданных земельных участков составила 166 га, а объем выручки от продажи этих земельных участков – 4 млрд. руб. Таким образом, 1 кв. м. земли в Москве был продан правительством Москвы в среднем чуть более чем за 2,4 тыс. руб. против 135 тыс. руб. средней кадастровой стоимости.

Соответственно, при стандартной московской плотности застройки порядка 20 тыс. кв.м. на гектар, такая стоимость земли добавит к каждому квадратному метру жилья всего 1,2 тыс. руб. Если исходить из приведенной выше оценки себестоимости строительства 1 кв. м жилья в 45 тыс. руб., то окончательная себестоимость составит 46,2 тыс. руб. При таком раскладе новостройки в Москве вполне можно продавать не только по 70 тыс. руб. за 1 кв.м., но и даже дешевле.


Дешевая земля от федерального Фонда

При этом активность правительства Москвы в части желания поскорее освоить незастроенные земельные участки тоже можно понять. Ведь у него появился серьезный конкурент в виде Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ФФСРЖС). Так, директор ФФСРЖС Александр Браверманн, выступая на торжественной церемонии награждения победителей конкурса «Дом ХХI века», заявил, что к концу марта будут готовы данные о всех земельных участках во всех субъектах Российской Федерации, которые не включены в планы субъектов Российской Федерации по вовлечению этих участков в оборот.

«Вместе с субъектами мы проведем еще одно дополнительное совещание, еще раз узнаем, есть ли у них планы по бюджетному или внебюджетному освоению участков, и по тем участкам, в отношении которых таких планов нет или они находятся вне обозримой перспективы и не подкреплены документами, мы будем помогать субъектам вовлекать их в оборот через ФФСРЖС», – цитирует Александра Браверманна пресс-служба фонда.

И региональным властям есть чего опасаться. ФФСРЖС уже доказал свою эффективность. Фонд продал 4 земельных участка в Москве общей площадью 40,1 га. По итогам торгов, общая стоимость этих участков составила 2,1 млрд. руб. или порядка 5,3 тыс. руб. за 1 кв. м. земли, что также на порядок ниже кадастровой стоимости. Справедливости ради, следует отметить, что ФФСРЖС не занимается благотворительностью. Дело в том, что застраиваться эти участки будут не многоэтажным жильем. Общий объем введенной в строй жилой недвижимости на московских участках, проданных ФФСРЖС, должен составить порядка 180 тыс. кв. м., т.е. примерно 0,5 кв. м жилья на 1 кв. м земли или примерно 5 тыс. кв.м. на гектар. Как уже отмечалось выше, стандартная плотность застройки в Москве составляет порядка 2 кв. м жилья на 1 кв. м земли или около 20 тыс. кв.м. на гектар.

По сути, плотность застройки, предложенная ФФСРЖС сопоставима с плотностью малоэтажной застройки. Ей соответствуют коттеджные поселки, таунхаусы или 5-7 этажные квартирные дома. Примером такой застройки низкой плотности в Москве является район Куркино. И такой подход Фонда не удивителен, ведь общий посыл президента России Дмитрия Медведева заключается именно в активизации и расширении малоэтажного строительства.

Таким образом, ФФСРЖС показал, что может изымать и вводить в оборот участки на вполне рыночных основаниях не только в отдаленных от федерального центра регионах, но и в столице. При этом торги по участкам, выставленным на продажу ФФСРЖС, проходят с ажиотажем. Так, первоначальная цена вырастает минимум в 1,5 раза, а по некоторым участкам – в десятки раз. Поэтому вполне естественна активизация правительства Москвы по вовлечению в оборот «подвисшей» земли. И даже если находящие в работе у московских властей 1,7 тыс. га земли будут застраиваться не многоэтажными домами, а с низкой плотностью застройки (не более 5 тыс. кв.м. на гектар), то это все равно даст рынку еще 9 млн. кв.м. А это двухгодичный объем новостроек по докризисным показателям, когда ежегодно в Москве вводилось по 4,5-5 млн. кв.м.

Проще говоря, хоть Москва и не «резиновая» но, по крайней мере, на ближайшие 10 лет земли под застройку, реконструкцию и редевелопмент даже в столице более чем достаточно. В частности, следует отметить, что в генплане уже запланированы территории для строительства до 2025 года около 70 млн. кв.м. жилья, то есть прежними темпами по 5 млн. кв.м. в год. Это и снос пятиэтажек, и вывод промзон, и реконструкция ветхого жилья и др. Еще больше потенциальной земли под застройку в других городах и регионах России. И если все прежние годы, когда все дорожало неадекватными темпами, землю придерживали, как и построенное жилье, всячески затягивали сроки на всех этапах освоения площадок, то теперь времена изменились.

С одной стороны, просевшие цены на жилье требуют у местных властей умерить аппетиты и снижать кадастровую оценку земли теми или иным способами. Дефицит местных бюджетов требует так или иначе продавать землю застройщикам. А последовательный вектор федеральной власти на создание доступного жилья привел к появлению ФФСРЖС, который уже составляет заметную конкуренцию местным властям, выставляя на аукционы землю под строительство, причем не только на периферии, но и в московском регионе. Таким образом, как уже не раз отмечал аналитический центр www.irn.ru, в ближайшие годы дефицит земли под жилищное строительство сменится ее избытком, что с небольшим лагом повторится и на рынке новостроек. Застройщики получат возможность зарабатывать не на сверхприбыли, а на объемах, это не позволит ценам взлететь, а может сбить их еще больше, а население, наконец, сможет покупать жилье по разумным ценам.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
654 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 944 640
до 24 183 164 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК МФК «Нахимов» Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки Площади : 34 - 104 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Нахимовский пр-т, вл. 31, к.1 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.2 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.3 Застройщик: Флэт и Ко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Развитая инфраструктура, школа и д/сад.Только до конца апреля - ипотека 5%! от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Железнодорожный 12 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье по привлекательным ценам. г. Железнодорожный. Звоните! от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Спешите! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Торопитесь! Квартиры в Подмосковье. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южное Бунино Современные 1-3-комнатные квартиры рядом с метро Бунинская аллея. Звоните! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Зеленые аллеи 5 км от МКАД. Квартиры площадью 29-129 кв.м. г. Видное. Монолит-кирпич. от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Новые квартиры в готовых домах площадью от 28 метров. рядом с метро Теплый Стан. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте