Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок пока не готов «переварить» все построенные офисы

Обзор офисной недвижимости Москвы за I квартал 2010 года

В эти дни операторы рынка коммерческой недвижимости подводят итоги I квартала 2010 года и оценивают дальнейшие перспективы для офисного сегмента. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил свести воедино имеющуюся статистику и дать свою оценку ситуации, а также прогноз рынка офисов.

Как уже неоднократно писал www.irn.ru, коммерческая недвижимость в большей степени пострадала от кризиса, нежели жилая. Так в течение первых 3 кварталов 2009 года уровень вакантных площадей рос, а арендные ставки и цены купли-продажи офисов неуклонно падали, уменьшившись к IV кварталу в среднем в 2 раза. Подробно это отмечалось в статье «Кризис ударил по рынку офисной недвижимости сильнее, чем по жилой». В IV квартале 2009 года падение остановилось, и наметились признаки долгожданной стабилизации. Сейчас, когда нельзя с какой-либо уверенностью утверждать, в какую сторону качнутся эти весы, игроки офисного рынка надеются на лучшее и хотят убедить в этом остальных. Попробуем разобраться, насколько эти надежды обоснованы.


Признаки оживления

Как утверждают ведущие эксперты коммерческой недвижимости, в первом квартале текущего года на рынке офисных помещений Москвы произошли положительные сдвиги. В первую очередь это выражается в повысившейся деловой активности в данном сегменте. «С начала года заявлен ряд крупных сделок, и ожидается, что в ближайшее время будут заключены еще несколько договоров аренды на крупные объемы, - утверждают в  CB RICHARD ELLIS. - Крупные арендаторы, договоры аренды которых заканчиваются через 1,5-2 года, уверены в планах развития своего бизнеса и в настоящий момент готовы вести переговоры о продлении договоров аренды по помещениям, арендуемым в настоящий момент, или подписывать договоры сроком на 5 лет по новым помещениям».

В компании GVA Sawyer среди наиболее значимых сделок купли-продажи последнего времени отмечают следующие:

  • компания «Большой город» продала БЦ на Садовнической наб., д. 79
  • «Альфа-групп» продала структурам, близким к банку «Стройкредит» БЦ на ул. Красная Пресня, который ранее достался банку от Kopernik Group (ГК МИАН) в счет погашения долгов
  • Страховая группа «Согаз» приобрела у ИПГ «Евразия» БЦ «Волна» (19 200 кв.м) на пр. Академика Сахарова, д.10
  • Инвестхолдинг «Финам» купил БЦ (7 500 кв.м) в Настасьинском пер., 7, корп. 2.

(Также  смотрите список сделок аренды, анонсированных в I квартале 2010 года, которые приведены в Таблице ниже.)

По наблюдениям специалистов Penny Lane Realty, изменился общий психологический фон на рынке: стало больше звонков и переговоров, часть арендаторов начали вновь искать более интересные варианты, расширяться после вынужденного кризисного аскетизма, кто-то вспомнил о престижности. Предвестником добрых перемен считают в компании и то, что в I кв. 2010 года многие собственники, напротив, сняли с продажи объекты либо значительно повысили цену на них. По словам Максима Жуликова, ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, «причиной тому - существующие  предпосылки скорого роста стоимости, так как выставленные в кризис на продажу качественные объекты недвижимости уже нашли своих покупателей, а нового строительства крайне мало».

Еще один признак оживления рынка заключается в том, что ряду девелоперов удалось реструктируровать свои долги, привлечь финансирование и в конечном итоге восстановить работы на объектах, строительство которых ранее было приостановлено или заморожено. Так, AFI Development возобновила работы над Офисным комплексом на Озерковской наб., д.22-28 общей площадью 155 578 кв. м и Бизнес-парком на Павелецкой наб. - 89 477 кв. м; в ММДЦ «Москва Сити» будет возобновлено строительство City Palace на уч.2-3 («Снегири» и «Интеко»); Mirax Group также намерена достроить деловой комплекс «Федерация» до 97 этажей, хотя в 2009 году заявляла о намерении остановиться на 64-х этажах и т.п. (данные GWA Sawyer).


А что же спрос?

Впрочем, наблюдаемый на рынке в данный момент уровень спроса еще недостаточно высок, чтобы оказывать существенное давление на рост ставок, сетуют эксперты. За первый квартал 2010 года ставки аренды и цены купли-продажи офисов подросли по разным данным всего на 1–3%.

Информация о ставках аренды тоже несколько разнится. Например, в Penny Lane Realty считают, что они находятся в диапазоне $700-900 за кв. м. в год в офисах класса А и $450-600 кв. м. в год в офисах класса В, в Cushman & Wakefield называют средневзвешенную ставку аренды $640 за кв. м в год в классе А и $310 за кв. м в год в классе В. По оценке Knight Frank ставки аренды составляют порядка $630 за кв.м в офисах класса А и $420 за кВ.м в офисах класса В.

В настоящее время 60% спроса приходится на площади до 300 кв.м; 35%  -  на площади от 300 до 1 000 кв.м; всего 4% - на площади от 1 000 до 5 000 кв.м и менее 1% - на площади свыше 5 000 кв.м, утверждают в Penny Lane Realty. Впрочем, то обстоятельство, что время гигантомании на офисном рынке проходит, аналитики www.irn.ru прогнозировали еще 2 года назад. В частности, в статье «Кризис превратит большие офисы Москвы в маленькие» было отмечено, что с наступлением кризиса больше всего выиграют владельцы именно небольших площадей, а также те собственники, которые смогут гармонично разделить огромные бизнес-центры на помещения умеренного размера. Так, сегмент офисов малых площадей, который всегда был в Москве самым дефицитным, очевидно оказался и самым устойчивым к кризису, а в 2010 году может даже показать заметный рост по цене.

Если же говорить о географии спроса, то в основном он приходится на Центральный округ, на Юго-западный, Западный и Северо-западный округа столицы. В пределах Садового кольца фактически существует паритет спроса и предложения, говорит Жуликов. Среди последних тенденций офисного рынка эксперт отмечает, что для стимулирования спроса на объекты абсолютное большинство собственников сдает офисы с отделкой под арендатора (последний раз данную услугу предлагали в 2002 г.) При этом, по его словам, всевозможные уступки собственников (арендные каникулы, дисконты) постепенно становятся менее щедрыми и таких демпинговых предложений, какие встречались в прошлом году, сегодня практически не увидишь. А к концу года уровень вакантных площадей с отделкой в центре и других наиболее востребованных округах вообще станет минимальным. Как результат – к концу года появится и спрос на офисы в состоянии Shell&Core (под чистовую отделку).

«Рынок однозначно достиг дна, в ближайшее время арендные ставки начнут расти, особенно для офисов класса А и прайм-субрынков», -  уверена заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук. С ней согласен и Максим Жуликов, который до конца года прогнозирует рост ставок аренды на 10-15% и даже дефицит на самые качественные площади.


Много ли офисов надо?

Вполне понятно желание операторов рынка коммерческой недвижимости играть на повышение, но специалистам Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» представляется, что оживление в данном сегменте пока не более чем рост цен ожидания. Ключевым показателем данного рынка всегда был и остается процент вакантных площадей, а с этим как раз дела обстоят неважно.

Уже в 2008 году столица, в принципе, была достаточно насыщена офисами, о чем www.irn.ru писал в статье «Аренда офисов дорожает необоснованно». Сегодня общее предложение качественных офисов класса А и В в Москве, по данным Cushman & Wakefield составляет  около 11,1 млн. кв. м., а уровень вакантных площадей составляет 17,8%.  По оценкам Knight Frank, совокупное предложение качественных офисных площадей близко к 10,5 млн. кв.м, при этом доля вакантных площадей составляет 21%. По данным CBRE этот показатель равен 18%. Но несмотря на некоторое расхождение оценок, бросается в глаза катастрофически большая доля пустующих помещений – порядка 17%-21%, т.е. более 2 млн. кв.м., которые представляются колоссальной проблемой для рынка офисов в Москве. Как показывает мировая практика, даже когда уровень вакантных площадей достигает 10%, как правило, начинается снижение ставок аренды и цен продажи объектов.

Тезис о том, что нового строительства на рынке офисной недвижимости сегодня мало, также представляется крайне спорным и скорее больше подходит для рынка жилья. Как писал www.irn.ru в недавней статье «Число офисов в Москве растет вместе с долей вакантных площадей», несмотря на кризис 2009 год стал рекордным по вводу новых бизнес-центров – почти 2 миллиона квадратных метров. Объем новых помещений, введенных в эксплуатацию в I квартале текущего года, составил еще порядка 300 тыс. кв. м. (наиболее крупный «вклад» в «общий котел» внесли: Домников БЦ - 73 тыс. кв. м, Western Gate БЦ - 56 тыс. кв. м, Арбатская пл., 1/2 - 15,5 тыс. кв. м.).

 Как констатируют в Knight Frank, «объем поглощения все еще остается меньше нового строительства, что отражается в росте уровня вакантных площадей». В CBRE говорят, что «пополнение» в виде 300 тыс. новых офисных «квадратов» никак не повлияло на долю вакантных площадей в классе В и на 1% увеличило этот показатель в классе А. В любом случае рост спроса пока прекрасно компенсируется ростом объема предложения за счет нового строительства. Эти два показателя уравнивают друг друга, и по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru мы наблюдаем скорее «топтание на месте», но никак не предпосылки к снижению доли вакантных площадей. В этом контексте даже «разморозка» новых девелоперских проектов не представляется столь уж хорошей новостью для рынка офисов, что отмечалось в статье Нужны ли Москве новые офисы и торговые центры?


Резюме

По сути, впервые за долгие годы, коммерческая недвижимость и квартиры в Москве могут показать разнонаправленные тренды, и тому есть несколько причин. Во-первых, если жилье просело в цене примерно на 30%, то коммерческая недвижимость - в среднем на 50%. Во-вторых, падение показателей на рынке коммерческой недвижимости продолжалось дольше: если жилая недвижимость Москвы перестала дешеветь с конца лета – начала осени 2009 года, то коммерческая стабилизировалась только сейчас, фактически, запаздывая на 1-2 квартала. В-третьих, большой потенциальный спрос на жилье в России и в Москве все равно остался, даже несмотря на кризис, в то время как в сегменте коммерческой недвижимости он «сжался» в разы за счет сокращения «наполеоновских» планов многих компаний, финансовых проблем бизнеса, ухода западников и т.п.

Поэтому, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», если на рынке жилья действительно есть поводы для сдержанного оптимизма и предпосылки к возникновению пусть и незначительного, но восходящего ценового тренда, то в коммерческой недвижимости поводов говорить о прохождении окончательного «дна» рынка пока явно рано. И если в течение лета доля вакантных площадей не начнет сокращаться, и не вернется в пределы 10%, то осенью не исключено возникновение дополнительной коррекции вниз ставок аренды и цен купли-продажи офисов. Разумеется, подобная коррекция может оказаться уже не столь масштабной, как в 2009 году, и захватить в основном низколиквидные предложения, помещения слишком больших площадей, офисы, не соответствующие своему классу и т.д., но все это будет способствовать сползанию вниз средних показателей и не позволит пока говорить об окончательном восстановлении сегмента коммерческой недвижимости.


Таблица: Сделки аренды, анонсированные в I кв. 2010 г. Источник GVA Sawyer

Арендатор Объект сделки Площадь сделки
Deutsche Bank NordStar Tower свыше 7 000 кв.м
Avon «Фьюжн парк» (Усачева, 2, стр.1) 4 861 кв.м
ЗАО «Гринатом» «Новоспасский Двор» 4 034 кв.м
Холдинговая компания Eurasia Marketing Communication Group ТОЦ «Апельсин» 2 700 кв.м
«Северсталь» БЦ «Диагональ Хаус» 1 709 кв.м
ООО «Энергострим» «Алексеевский дом» (Остоженка, 28) 1 539 кв.м
Paolo Conte «Корпус Кнопа» («Даниловская мануфактура 1867») 1 504 кв.м
Norton Rose (Субаренда у PricewaterhouseCoopers) БЦ «Белая площадь» (Лесная ул.) 1 409 кв.м
Hannes Snellman БЦ Etmia (Щепкина, д.33) 580 кв.м
Swarovski ЖК «Кристалл Хаус» (Коробейников пер. д. 1) 338 кв.м
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
217 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 964 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 669 000
до 36 943 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 188 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Савеловская, 18 мин. пешком Складочная ул., вл.1, к.1 (C1)Coltrane Складочная ул., вл.1, к.1 (C2)Armstrong Складочная ул., вл.1, к.2 (В1)King Складочная ул., вл.1, к.2 (В2)Elington Складочная ул., вл.1, к.C2 (Armstrong) Показать все 8 корпусов Застройщик: Бизнес парк Савеловский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью от 38 метров.Монолит. Спешите! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте