Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок пока не готов «переварить» все построенные офисы

Обзор офисной недвижимости Москвы за I квартал 2010 года

В эти дни операторы рынка коммерческой недвижимости подводят итоги I квартала 2010 года и оценивают дальнейшие перспективы для офисного сегмента. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил свести воедино имеющуюся статистику и дать свою оценку ситуации, а также прогноз рынка офисов.

Как уже неоднократно писал www.irn.ru, коммерческая недвижимость в большей степени пострадала от кризиса, нежели жилая. Так в течение первых 3 кварталов 2009 года уровень вакантных площадей рос, а арендные ставки и цены купли-продажи офисов неуклонно падали, уменьшившись к IV кварталу в среднем в 2 раза. Подробно это отмечалось в статье «Кризис ударил по рынку офисной недвижимости сильнее, чем по жилой». В IV квартале 2009 года падение остановилось, и наметились признаки долгожданной стабилизации. Сейчас, когда нельзя с какой-либо уверенностью утверждать, в какую сторону качнутся эти весы, игроки офисного рынка надеются на лучшее и хотят убедить в этом остальных. Попробуем разобраться, насколько эти надежды обоснованы.


Признаки оживления

Как утверждают ведущие эксперты коммерческой недвижимости, в первом квартале текущего года на рынке офисных помещений Москвы произошли положительные сдвиги. В первую очередь это выражается в повысившейся деловой активности в данном сегменте. «С начала года заявлен ряд крупных сделок, и ожидается, что в ближайшее время будут заключены еще несколько договоров аренды на крупные объемы, - утверждают в  CB RICHARD ELLIS. - Крупные арендаторы, договоры аренды которых заканчиваются через 1,5-2 года, уверены в планах развития своего бизнеса и в настоящий момент готовы вести переговоры о продлении договоров аренды по помещениям, арендуемым в настоящий момент, или подписывать договоры сроком на 5 лет по новым помещениям».

В компании GVA Sawyer среди наиболее значимых сделок купли-продажи последнего времени отмечают следующие:

  • компания «Большой город» продала БЦ на Садовнической наб., д. 79
  • «Альфа-групп» продала структурам, близким к банку «Стройкредит» БЦ на ул. Красная Пресня, который ранее достался банку от Kopernik Group (ГК МИАН) в счет погашения долгов
  • Страховая группа «Согаз» приобрела у ИПГ «Евразия» БЦ «Волна» (19 200 кв.м) на пр. Академика Сахарова, д.10
  • Инвестхолдинг «Финам» купил БЦ (7 500 кв.м) в Настасьинском пер., 7, корп. 2.

(Также  смотрите список сделок аренды, анонсированных в I квартале 2010 года, которые приведены в Таблице ниже.)

По наблюдениям специалистов Penny Lane Realty, изменился общий психологический фон на рынке: стало больше звонков и переговоров, часть арендаторов начали вновь искать более интересные варианты, расширяться после вынужденного кризисного аскетизма, кто-то вспомнил о престижности. Предвестником добрых перемен считают в компании и то, что в I кв. 2010 года многие собственники, напротив, сняли с продажи объекты либо значительно повысили цену на них. По словам Максима Жуликова, ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, «причиной тому - существующие  предпосылки скорого роста стоимости, так как выставленные в кризис на продажу качественные объекты недвижимости уже нашли своих покупателей, а нового строительства крайне мало».

Еще один признак оживления рынка заключается в том, что ряду девелоперов удалось реструктируровать свои долги, привлечь финансирование и в конечном итоге восстановить работы на объектах, строительство которых ранее было приостановлено или заморожено. Так, AFI Development возобновила работы над Офисным комплексом на Озерковской наб., д.22-28 общей площадью 155 578 кв. м и Бизнес-парком на Павелецкой наб. - 89 477 кв. м; в ММДЦ «Москва Сити» будет возобновлено строительство City Palace на уч.2-3 («Снегири» и «Интеко»); Mirax Group также намерена достроить деловой комплекс «Федерация» до 97 этажей, хотя в 2009 году заявляла о намерении остановиться на 64-х этажах и т.п. (данные GWA Sawyer).


А что же спрос?

Впрочем, наблюдаемый на рынке в данный момент уровень спроса еще недостаточно высок, чтобы оказывать существенное давление на рост ставок, сетуют эксперты. За первый квартал 2010 года ставки аренды и цены купли-продажи офисов подросли по разным данным всего на 1–3%.

Информация о ставках аренды тоже несколько разнится. Например, в Penny Lane Realty считают, что они находятся в диапазоне $700-900 за кв. м. в год в офисах класса А и $450-600 кв. м. в год в офисах класса В, в Cushman & Wakefield называют средневзвешенную ставку аренды $640 за кв. м в год в классе А и $310 за кв. м в год в классе В. По оценке Knight Frank ставки аренды составляют порядка $630 за кв.м в офисах класса А и $420 за кВ.м в офисах класса В.

В настоящее время 60% спроса приходится на площади до 300 кв.м; 35%  -  на площади от 300 до 1 000 кв.м; всего 4% - на площади от 1 000 до 5 000 кв.м и менее 1% - на площади свыше 5 000 кв.м, утверждают в Penny Lane Realty. Впрочем, то обстоятельство, что время гигантомании на офисном рынке проходит, аналитики www.irn.ru прогнозировали еще 2 года назад. В частности, в статье «Кризис превратит большие офисы Москвы в маленькие» было отмечено, что с наступлением кризиса больше всего выиграют владельцы именно небольших площадей, а также те собственники, которые смогут гармонично разделить огромные бизнес-центры на помещения умеренного размера. Так, сегмент офисов малых площадей, который всегда был в Москве самым дефицитным, очевидно оказался и самым устойчивым к кризису, а в 2010 году может даже показать заметный рост по цене.

Если же говорить о географии спроса, то в основном он приходится на Центральный округ, на Юго-западный, Западный и Северо-западный округа столицы. В пределах Садового кольца фактически существует паритет спроса и предложения, говорит Жуликов. Среди последних тенденций офисного рынка эксперт отмечает, что для стимулирования спроса на объекты абсолютное большинство собственников сдает офисы с отделкой под арендатора (последний раз данную услугу предлагали в 2002 г.) При этом, по его словам, всевозможные уступки собственников (арендные каникулы, дисконты) постепенно становятся менее щедрыми и таких демпинговых предложений, какие встречались в прошлом году, сегодня практически не увидишь. А к концу года уровень вакантных площадей с отделкой в центре и других наиболее востребованных округах вообще станет минимальным. Как результат – к концу года появится и спрос на офисы в состоянии Shell&Core (под чистовую отделку).

«Рынок однозначно достиг дна, в ближайшее время арендные ставки начнут расти, особенно для офисов класса А и прайм-субрынков», -  уверена заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук. С ней согласен и Максим Жуликов, который до конца года прогнозирует рост ставок аренды на 10-15% и даже дефицит на самые качественные площади.


Много ли офисов надо?

Вполне понятно желание операторов рынка коммерческой недвижимости играть на повышение, но специалистам Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» представляется, что оживление в данном сегменте пока не более чем рост цен ожидания. Ключевым показателем данного рынка всегда был и остается процент вакантных площадей, а с этим как раз дела обстоят неважно.

Уже в 2008 году столица, в принципе, была достаточно насыщена офисами, о чем www.irn.ru писал в статье «Аренда офисов дорожает необоснованно». Сегодня общее предложение качественных офисов класса А и В в Москве, по данным Cushman & Wakefield составляет  около 11,1 млн. кв. м., а уровень вакантных площадей составляет 17,8%.  По оценкам Knight Frank, совокупное предложение качественных офисных площадей близко к 10,5 млн. кв.м, при этом доля вакантных площадей составляет 21%. По данным CBRE этот показатель равен 18%. Но несмотря на некоторое расхождение оценок, бросается в глаза катастрофически большая доля пустующих помещений – порядка 17%-21%, т.е. более 2 млн. кв.м., которые представляются колоссальной проблемой для рынка офисов в Москве. Как показывает мировая практика, даже когда уровень вакантных площадей достигает 10%, как правило, начинается снижение ставок аренды и цен продажи объектов.

Тезис о том, что нового строительства на рынке офисной недвижимости сегодня мало, также представляется крайне спорным и скорее больше подходит для рынка жилья. Как писал www.irn.ru в недавней статье «Число офисов в Москве растет вместе с долей вакантных площадей», несмотря на кризис 2009 год стал рекордным по вводу новых бизнес-центров – почти 2 миллиона квадратных метров. Объем новых помещений, введенных в эксплуатацию в I квартале текущего года, составил еще порядка 300 тыс. кв. м. (наиболее крупный «вклад» в «общий котел» внесли: Домников БЦ - 73 тыс. кв. м, Western Gate БЦ - 56 тыс. кв. м, Арбатская пл., 1/2 - 15,5 тыс. кв. м.).

 Как констатируют в Knight Frank, «объем поглощения все еще остается меньше нового строительства, что отражается в росте уровня вакантных площадей». В CBRE говорят, что «пополнение» в виде 300 тыс. новых офисных «квадратов» никак не повлияло на долю вакантных площадей в классе В и на 1% увеличило этот показатель в классе А. В любом случае рост спроса пока прекрасно компенсируется ростом объема предложения за счет нового строительства. Эти два показателя уравнивают друг друга, и по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru мы наблюдаем скорее «топтание на месте», но никак не предпосылки к снижению доли вакантных площадей. В этом контексте даже «разморозка» новых девелоперских проектов не представляется столь уж хорошей новостью для рынка офисов, что отмечалось в статье Нужны ли Москве новые офисы и торговые центры?


Резюме

По сути, впервые за долгие годы, коммерческая недвижимость и квартиры в Москве могут показать разнонаправленные тренды, и тому есть несколько причин. Во-первых, если жилье просело в цене примерно на 30%, то коммерческая недвижимость - в среднем на 50%. Во-вторых, падение показателей на рынке коммерческой недвижимости продолжалось дольше: если жилая недвижимость Москвы перестала дешеветь с конца лета – начала осени 2009 года, то коммерческая стабилизировалась только сейчас, фактически, запаздывая на 1-2 квартала. В-третьих, большой потенциальный спрос на жилье в России и в Москве все равно остался, даже несмотря на кризис, в то время как в сегменте коммерческой недвижимости он «сжался» в разы за счет сокращения «наполеоновских» планов многих компаний, финансовых проблем бизнеса, ухода западников и т.п.

Поэтому, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», если на рынке жилья действительно есть поводы для сдержанного оптимизма и предпосылки к возникновению пусть и незначительного, но восходящего ценового тренда, то в коммерческой недвижимости поводов говорить о прохождении окончательного «дна» рынка пока явно рано. И если в течение лета доля вакантных площадей не начнет сокращаться, и не вернется в пределы 10%, то осенью не исключено возникновение дополнительной коррекции вниз ставок аренды и цен купли-продажи офисов. Разумеется, подобная коррекция может оказаться уже не столь масштабной, как в 2009 году, и захватить в основном низколиквидные предложения, помещения слишком больших площадей, офисы, не соответствующие своему классу и т.д., но все это будет способствовать сползанию вниз средних показателей и не позволит пока говорить об окончательном восстановлении сегмента коммерческой недвижимости.


Таблица: Сделки аренды, анонсированные в I кв. 2010 г. Источник GVA Sawyer

Арендатор Объект сделки Площадь сделки
Deutsche Bank NordStar Tower свыше 7 000 кв.м
Avon «Фьюжн парк» (Усачева, 2, стр.1) 4 861 кв.м
ЗАО «Гринатом» «Новоспасский Двор» 4 034 кв.м
Холдинговая компания Eurasia Marketing Communication Group ТОЦ «Апельсин» 2 700 кв.м
«Северсталь» БЦ «Диагональ Хаус» 1 709 кв.м
ООО «Энергострим» «Алексеевский дом» (Остоженка, 28) 1 539 кв.м
Paolo Conte «Корпус Кнопа» («Даниловская мануфактура 1867») 1 504 кв.м
Norton Rose (Субаренда у PricewaterhouseCoopers) БЦ «Белая площадь» (Лесная ул.) 1 409 кв.м
Hannes Snellman БЦ Etmia (Щепкина, д.33) 580 кв.м
Swarovski ЖК «Кристалл Хаус» (Коробейников пер. д. 1) 338 кв.м
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
231 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. от 21 метра.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте