Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок пока не готов «переварить» все построенные офисы

Обзор офисной недвижимости Москвы за I квартал 2010 года

В эти дни операторы рынка коммерческой недвижимости подводят итоги I квартала 2010 года и оценивают дальнейшие перспективы для офисного сегмента. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил свести воедино имеющуюся статистику и дать свою оценку ситуации, а также прогноз рынка офисов.

Как уже неоднократно писал www.irn.ru, коммерческая недвижимость в большей степени пострадала от кризиса, нежели жилая. Так в течение первых 3 кварталов 2009 года уровень вакантных площадей рос, а арендные ставки и цены купли-продажи офисов неуклонно падали, уменьшившись к IV кварталу в среднем в 2 раза. Подробно это отмечалось в статье «Кризис ударил по рынку офисной недвижимости сильнее, чем по жилой». В IV квартале 2009 года падение остановилось, и наметились признаки долгожданной стабилизации. Сейчас, когда нельзя с какой-либо уверенностью утверждать, в какую сторону качнутся эти весы, игроки офисного рынка надеются на лучшее и хотят убедить в этом остальных. Попробуем разобраться, насколько эти надежды обоснованы.


Признаки оживления

Как утверждают ведущие эксперты коммерческой недвижимости, в первом квартале текущего года на рынке офисных помещений Москвы произошли положительные сдвиги. В первую очередь это выражается в повысившейся деловой активности в данном сегменте. «С начала года заявлен ряд крупных сделок, и ожидается, что в ближайшее время будут заключены еще несколько договоров аренды на крупные объемы, - утверждают в  CB RICHARD ELLIS. - Крупные арендаторы, договоры аренды которых заканчиваются через 1,5-2 года, уверены в планах развития своего бизнеса и в настоящий момент готовы вести переговоры о продлении договоров аренды по помещениям, арендуемым в настоящий момент, или подписывать договоры сроком на 5 лет по новым помещениям».

В компании GVA Sawyer среди наиболее значимых сделок купли-продажи последнего времени отмечают следующие:

  • компания «Большой город» продала БЦ на Садовнической наб., д. 79
  • «Альфа-групп» продала структурам, близким к банку «Стройкредит» БЦ на ул. Красная Пресня, который ранее достался банку от Kopernik Group (ГК МИАН) в счет погашения долгов
  • Страховая группа «Согаз» приобрела у ИПГ «Евразия» БЦ «Волна» (19 200 кв.м) на пр. Академика Сахарова, д.10
  • Инвестхолдинг «Финам» купил БЦ (7 500 кв.м) в Настасьинском пер., 7, корп. 2.

(Также  смотрите список сделок аренды, анонсированных в I квартале 2010 года, которые приведены в Таблице ниже.)

По наблюдениям специалистов Penny Lane Realty, изменился общий психологический фон на рынке: стало больше звонков и переговоров, часть арендаторов начали вновь искать более интересные варианты, расширяться после вынужденного кризисного аскетизма, кто-то вспомнил о престижности. Предвестником добрых перемен считают в компании и то, что в I кв. 2010 года многие собственники, напротив, сняли с продажи объекты либо значительно повысили цену на них. По словам Максима Жуликова, ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, «причиной тому - существующие  предпосылки скорого роста стоимости, так как выставленные в кризис на продажу качественные объекты недвижимости уже нашли своих покупателей, а нового строительства крайне мало».

Еще один признак оживления рынка заключается в том, что ряду девелоперов удалось реструктируровать свои долги, привлечь финансирование и в конечном итоге восстановить работы на объектах, строительство которых ранее было приостановлено или заморожено. Так, AFI Development возобновила работы над Офисным комплексом на Озерковской наб., д.22-28 общей площадью 155 578 кв. м и Бизнес-парком на Павелецкой наб. - 89 477 кв. м; в ММДЦ «Москва Сити» будет возобновлено строительство City Palace на уч.2-3 («Снегири» и «Интеко»); Mirax Group также намерена достроить деловой комплекс «Федерация» до 97 этажей, хотя в 2009 году заявляла о намерении остановиться на 64-х этажах и т.п. (данные GWA Sawyer).


А что же спрос?

Впрочем, наблюдаемый на рынке в данный момент уровень спроса еще недостаточно высок, чтобы оказывать существенное давление на рост ставок, сетуют эксперты. За первый квартал 2010 года ставки аренды и цены купли-продажи офисов подросли по разным данным всего на 1–3%.

Информация о ставках аренды тоже несколько разнится. Например, в Penny Lane Realty считают, что они находятся в диапазоне $700-900 за кв. м. в год в офисах класса А и $450-600 кв. м. в год в офисах класса В, в Cushman & Wakefield называют средневзвешенную ставку аренды $640 за кв. м в год в классе А и $310 за кв. м в год в классе В. По оценке Knight Frank ставки аренды составляют порядка $630 за кв.м в офисах класса А и $420 за кВ.м в офисах класса В.

В настоящее время 60% спроса приходится на площади до 300 кв.м; 35%  -  на площади от 300 до 1 000 кв.м; всего 4% - на площади от 1 000 до 5 000 кв.м и менее 1% - на площади свыше 5 000 кв.м, утверждают в Penny Lane Realty. Впрочем, то обстоятельство, что время гигантомании на офисном рынке проходит, аналитики www.irn.ru прогнозировали еще 2 года назад. В частности, в статье «Кризис превратит большие офисы Москвы в маленькие» было отмечено, что с наступлением кризиса больше всего выиграют владельцы именно небольших площадей, а также те собственники, которые смогут гармонично разделить огромные бизнес-центры на помещения умеренного размера. Так, сегмент офисов малых площадей, который всегда был в Москве самым дефицитным, очевидно оказался и самым устойчивым к кризису, а в 2010 году может даже показать заметный рост по цене.

Если же говорить о географии спроса, то в основном он приходится на Центральный округ, на Юго-западный, Западный и Северо-западный округа столицы. В пределах Садового кольца фактически существует паритет спроса и предложения, говорит Жуликов. Среди последних тенденций офисного рынка эксперт отмечает, что для стимулирования спроса на объекты абсолютное большинство собственников сдает офисы с отделкой под арендатора (последний раз данную услугу предлагали в 2002 г.) При этом, по его словам, всевозможные уступки собственников (арендные каникулы, дисконты) постепенно становятся менее щедрыми и таких демпинговых предложений, какие встречались в прошлом году, сегодня практически не увидишь. А к концу года уровень вакантных площадей с отделкой в центре и других наиболее востребованных округах вообще станет минимальным. Как результат – к концу года появится и спрос на офисы в состоянии Shell&Core (под чистовую отделку).

«Рынок однозначно достиг дна, в ближайшее время арендные ставки начнут расти, особенно для офисов класса А и прайм-субрынков», -  уверена заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук. С ней согласен и Максим Жуликов, который до конца года прогнозирует рост ставок аренды на 10-15% и даже дефицит на самые качественные площади.


Много ли офисов надо?

Вполне понятно желание операторов рынка коммерческой недвижимости играть на повышение, но специалистам Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» представляется, что оживление в данном сегменте пока не более чем рост цен ожидания. Ключевым показателем данного рынка всегда был и остается процент вакантных площадей, а с этим как раз дела обстоят неважно.

Уже в 2008 году столица, в принципе, была достаточно насыщена офисами, о чем www.irn.ru писал в статье «Аренда офисов дорожает необоснованно». Сегодня общее предложение качественных офисов класса А и В в Москве, по данным Cushman & Wakefield составляет  около 11,1 млн. кв. м., а уровень вакантных площадей составляет 17,8%.  По оценкам Knight Frank, совокупное предложение качественных офисных площадей близко к 10,5 млн. кв.м, при этом доля вакантных площадей составляет 21%. По данным CBRE этот показатель равен 18%. Но несмотря на некоторое расхождение оценок, бросается в глаза катастрофически большая доля пустующих помещений – порядка 17%-21%, т.е. более 2 млн. кв.м., которые представляются колоссальной проблемой для рынка офисов в Москве. Как показывает мировая практика, даже когда уровень вакантных площадей достигает 10%, как правило, начинается снижение ставок аренды и цен продажи объектов.

Тезис о том, что нового строительства на рынке офисной недвижимости сегодня мало, также представляется крайне спорным и скорее больше подходит для рынка жилья. Как писал www.irn.ru в недавней статье «Число офисов в Москве растет вместе с долей вакантных площадей», несмотря на кризис 2009 год стал рекордным по вводу новых бизнес-центров – почти 2 миллиона квадратных метров. Объем новых помещений, введенных в эксплуатацию в I квартале текущего года, составил еще порядка 300 тыс. кв. м. (наиболее крупный «вклад» в «общий котел» внесли: Домников БЦ - 73 тыс. кв. м, Western Gate БЦ - 56 тыс. кв. м, Арбатская пл., 1/2 - 15,5 тыс. кв. м.).

 Как констатируют в Knight Frank, «объем поглощения все еще остается меньше нового строительства, что отражается в росте уровня вакантных площадей». В CBRE говорят, что «пополнение» в виде 300 тыс. новых офисных «квадратов» никак не повлияло на долю вакантных площадей в классе В и на 1% увеличило этот показатель в классе А. В любом случае рост спроса пока прекрасно компенсируется ростом объема предложения за счет нового строительства. Эти два показателя уравнивают друг друга, и по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru мы наблюдаем скорее «топтание на месте», но никак не предпосылки к снижению доли вакантных площадей. В этом контексте даже «разморозка» новых девелоперских проектов не представляется столь уж хорошей новостью для рынка офисов, что отмечалось в статье Нужны ли Москве новые офисы и торговые центры?


Резюме

По сути, впервые за долгие годы, коммерческая недвижимость и квартиры в Москве могут показать разнонаправленные тренды, и тому есть несколько причин. Во-первых, если жилье просело в цене примерно на 30%, то коммерческая недвижимость - в среднем на 50%. Во-вторых, падение показателей на рынке коммерческой недвижимости продолжалось дольше: если жилая недвижимость Москвы перестала дешеветь с конца лета – начала осени 2009 года, то коммерческая стабилизировалась только сейчас, фактически, запаздывая на 1-2 квартала. В-третьих, большой потенциальный спрос на жилье в России и в Москве все равно остался, даже несмотря на кризис, в то время как в сегменте коммерческой недвижимости он «сжался» в разы за счет сокращения «наполеоновских» планов многих компаний, финансовых проблем бизнеса, ухода западников и т.п.

Поэтому, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», если на рынке жилья действительно есть поводы для сдержанного оптимизма и предпосылки к возникновению пусть и незначительного, но восходящего ценового тренда, то в коммерческой недвижимости поводов говорить о прохождении окончательного «дна» рынка пока явно рано. И если в течение лета доля вакантных площадей не начнет сокращаться, и не вернется в пределы 10%, то осенью не исключено возникновение дополнительной коррекции вниз ставок аренды и цен купли-продажи офисов. Разумеется, подобная коррекция может оказаться уже не столь масштабной, как в 2009 году, и захватить в основном низколиквидные предложения, помещения слишком больших площадей, офисы, не соответствующие своему классу и т.д., но все это будет способствовать сползанию вниз средних показателей и не позволит пока говорить об окончательном восстановлении сегмента коммерческой недвижимости.


Таблица: Сделки аренды, анонсированные в I кв. 2010 г. Источник GVA Sawyer

Арендатор Объект сделки Площадь сделки
Deutsche Bank NordStar Tower свыше 7 000 кв.м
Avon «Фьюжн парк» (Усачева, 2, стр.1) 4 861 кв.м
ЗАО «Гринатом» «Новоспасский Двор» 4 034 кв.м
Холдинговая компания Eurasia Marketing Communication Group ТОЦ «Апельсин» 2 700 кв.м
«Северсталь» БЦ «Диагональ Хаус» 1 709 кв.м
ООО «Энергострим» «Алексеевский дом» (Остоженка, 28) 1 539 кв.м
Paolo Conte «Корпус Кнопа» («Даниловская мануфактура 1867») 1 504 кв.м
Norton Rose (Субаренда у PricewaterhouseCoopers) БЦ «Белая площадь» (Лесная ул.) 1 409 кв.м
Hannes Snellman БЦ Etmia (Щепкина, д.33) 580 кв.м
Swarovski ЖК «Кристалл Хаус» (Коробейников пер. д. 1) 338 кв.м
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
247 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 185 370
до 19 879 460 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 99 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 42 533 600
до 259 282 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Звезды Арбата Москва, Центральный округ, район Арбат Площади : 62 - 190 кв.м. м. Смоленская, 8 мин. пешком Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 744 632
до 22 270 764 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Bauman House Москва, Центральный округ, район Басманный Площади : 32 - 100 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2021 г. м. Бауманская, 5 мин. транспортом м. Электрозаводская, 15 мин. пешком Новая дорога ул., вл.11А,11Б, к.1 Новая дорога ул., вл.11А,11Б, к.2 Новая дорога ул., вл.11А,11Б, к.3 Застройщик: Прайм-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 29 метров. рядом с метро Ботанический сад. Подробности по телефону! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская В продаже квартиры в готовых домах площадью 36-61 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ААЛТО Новые 1-4-комнатные квартиры пл. от 34 метров. рядом с метро Дмитровская. Уточняйте подробности по телефону. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Строящиеся корпуса комфорт-класса - сдача в 2021 г. Выбери лучшую планировку на старте продаж. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» В продаже квартиры в готовых домах площадью 28-129 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Современные квартиры в готовых домах площадью от 70 метров. рядом с метро Бунинская аллея. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте