Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1.5 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Стала ли, по-вашему, покупка новостроек безопаснее из-за схемы с эскроу-счетами?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Кризис может оставить без новых квартир миллионы семей

История обманутых дольщиков – что дальше?

Финансовый кризис, пришедший в Россию осенью 2008 года, вновь сделал актуальной проблему обманутых дольщиков – покупателей квартир в новостройках, которые рискуют остаться и без жилья, и без денег. Впервые эта проблема в массовом порядке возникла в России в 2005 году, после стагнации рынка недвижимости 2004 года и введения в действие нового федерального закона №214 «О долевом участии в строительстве». Ее решение потребовало несколько лет, но всем очевидно, что власти больше боролись не с самой болезнью, а с ее симптомами. И стоило только к 2008 году во основном решить проблемы обманутых дольщиков первой волны (2005 года), как финансовый кризис снова поставил ряд строительных компаний на грань банкротства, остановил немало строек, а миллионы людей, купивших строящееся жилье, оказались «подвешенными в воздухе». Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил посвятить этой проблеме серию статей, чтобы разобраться в ее сути и возможных вариантах разрешения.

Цены на новостройки в Москве

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Дом на БарвихинскойМосква, Западный округ, район Можайский4 кв. 2020 г.от 7 650 000 руб.
FoRestМосква, Западный округ, район Ново-Переделкино4 кв. 2020 г.от 6 214 096 руб.
Городские резиденции SPIRESМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар3 кв. 2021 г.от 14 202 760 руб.
DialogМосква, Центральный округ, район Красносельский, м. Комсомольская4 кв. 2021 г.от 13 374 805 руб.
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк2 кв. 2022 г.от 10 234 600 руб.
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2020 г.от 7 655 223 руб.
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 9 741 600 руб.
Фестиваль ПаркМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал2 кв. 2020 г.от 9 180 862 руб.
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 8 382 860 руб.
Жилой район ALIAМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак3 кв. 2022 г.от 7 677 650 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все


Федеральный закон №214 и долевое строительство

В этом свете примечателен опыт появления и воплощения в жизнь самого федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года, вступившего в силу с 1 апреля 2005 года. На момент появления данного закона на рынке новостроек Москвы и России была наиболее распространена следующая примерная схема деятельности по строительству жилья. Застройщик тем или иным способом получал доступ на потенциальную строительную площадку, причем, нередко, не имея необходимого объема собственных средств для строительства, и начинал искать финансирование.

С тем или иным успехом можно было получить кредит в банке, однако проценты по кредитам на бизнес в России низкими никогда не были. И куда дешевле было привлечь деньги физических лиц, желающих купить квартиру в новостройке – в выплате процентов такие кредиторы не нуждались. Стоит отметить, что для привлечения покупателей цены на квартиры в новостройках обычно были заметно ниже, чем на вторичном рынке. Нередко это объяснялось тем, что квартиры на первичном рынке продаются по цене, близкой к себестоимости, хотя на самом деле этот дисконт был необходим, чтобы привлечь покупателей и инвесторов.

Впрочем, важной особенностью данной схемы всегда был и остается риск для покупателя. Так, например, в схеме деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) советского образца инициатива по созданию ЖСК принадлежала потенциальным жильцам, которые собирали необходимую для строительства дома сумму, а затем нанимали подрядчика, который этот дом строил. В современной же схеме строительства жилья с участием привлеченных от физических лиц финансовых средств инициатива по строительству, как и контроль за средствами, принадлежат застройщику. И очевидная опасность такой схемы заключается в наличии риска не собрать полную сумму, необходимую для достройки дома. При этом также нельзя гарантировать, что застройщик попросту не растранжирит большую часть денег не на то, или не будет иметь место откровенное мошенничество – руководство строительной компании просто «растворится» со всеми деньгами.

Так вот ликвидировать все эти проблемы и должен был 214 закон о долевом участии в строительстве. Также следует отметить, что пока цены на квартиры в прежние годы все время росли, застройщикам так или иначе удавалось достраивать дома и выполнять свои обязательства перед покупателями. И даже если в силу каких-то причин, например, из-за неадекватно разросшейся затратной части по очередному дому и накладных расходов застройщика на имидж, офис и персонал, средств на достройку не хватало, их можно было позаимствовать от продажи квартир в следующем доме. Ведь он выходил на рынок, как правило, уже по более высоким ценам и общий баланс снова становился положительным.


Обманутые дольщики и «серые» схемы

Очевидно, что подобная схема прекрасно существовала, пока на рынке доминировал рост цен на недвижимость, ведь стоило им перестать расти или откатиться назад, как у ряда застройщиков неизбежно мог возникнуть кассовый разрыв, когда достраивать уже проданное жилье оказывается не на что. Примечательно, что первая волна обманутых покупателей квартир возникла как раз вследствие стагнации 2004 года, когда рост цен, как и ажиотажный спрос на недвижимость, притормозились чуть более, чем на полгода. Впрочем, та стагнация продлилась относительно недолго, да и заметной коррекции цен вниз она не вызвала, поэтому и количество банкротств среди застройщиков по сравнению с их общей массой было относительно небольшим. По сути, несостоятельными оказались либо наиболее легкомысленные компании, либо откровенные мошенники.

Как раз тогда, в начале 2005 года, депутаты второпях приняли 214 закон о долевом участии в строительстве, чтобы противодействовать формированию строительных пирамид в дальнейшем. Но, к сожалению, этот закон не столько решил проблему, сколько лишь обнажил все противоречия, накопившиеся в строительной отрасли. Так если в 2005 году число обманутых дольщиков составило, по данным Ассоциации Строителей России (АСР) около 200 тыс. семей, то в связи с кризисом 2008 года по ряду оценок их может оказаться на порядок больше - уже миллионы семей.

Дело в том, что большинство застройщиков, особенно в Москве, попросту проигнорировали требования нового 214 закона и научились работать в обход. Как показывают маркетинговые исследования рынка новостроек Москвы и Подмосковья, регулярно проводимые аналитическим центром www.irn.ru, в 2005-2009 годах в согласии с 214-ФЗ, по договору соинвестирования, в московском регионе продавалось не более 10%-15% всех новостроек. Просто застройщикам было не выгодно брать на себя повышенные обязательства, а в условиях дефицита предложения покупатели были вынуждены покупать по тем документам и схемам, которые им предлагали продавцы.

Тем временем, одним из существенных требований федерального закона №214, является условие финансовой устойчивости застройщиков. Так, размер собственных средств застройщика после вступления в силу федерального закона №214 должен был быть не меньше 7% от общего объема «средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве». При этом на практике нередко собственные средства застройщика могли ограничиваться только размером его уставного капитала. Следует отметить, что многие застройщики зарегистрированы как юридические лица в форме обществ с ограниченной ответственностью (ООО), а у последних требования по минимальному размеру уставного капитала составляют всего лишь 10 тыс. руб.

По сути, этой суммой и ограничивается размер ответственности такого застройщика перед покупателями квартир в строящихся домах, которые вносили строителям сотни тысяч долларов, в частности такой порядок цен на квартиры в Москве. А строительство типового многоквартирного дома обычно требует не менее 1 млрд. рублей полных затрат. То есть застройщик согласно 214 закону должен иметь при таком раскладе не менее 70 млн. руб. собственных средств. При этом, в период 2000-х годов немало застройщиков работало почти полностью на чужие деньги – как на банковские кредиты, так и на деньги дольщиков, покрывая текущие расходы на стройку с продажи очередной партии квартир.

Но если с увеличением уставного капитала и привлечением доли собственных средств многие застройщики справились, то гораздо сложнее было выполнить другое требование 214-ФЗ о финансовой устойчивости строительных компаний. Этот закон требовал, чтобы стоимость активов застройщика была не меньше суммы его обязательств перед участниками долевого строительства, которая определялась как сумма цен зафиксированных в договорах долевого участия. Данное требование называется единичным нормативом обеспеченности обязательств. По сути, введение в силу единичного норматива обеспеченности обязательств означало, что если земельный участок, на котором застройщик намерен возводить жилой дом, не принадлежит ему на правах собственности, а застройщик его арендует, и у застройщика нет на балансе других активов, то и продавать он может только готовые квартиры. А привлекать деньги покупателей квартир на этапе строительства можно только при наличии такой же суммы собственных средств или иных активов, которыми застройщик в случае чего мог бы ответить перед дольщиками.

Для обхода этого обстоятельства многие застройщики после вступления в силу федерального закона №214 вместо договоров соинвестирования стали подписывать с покупателями квартир предварительные договора. Так покупатель, по сути, вносил деньги не за квартиру, а лишь за обещание застройщика потом передать ее покупателю по основному договору купли-продажи, когда дом будет достроен. Еще менее защищенной является так называемая вексельная схема, когда человек покупает даже не квартиру, а вексель (ценную бумагу) строительной компании, которую последняя обязуется потом зачесть в качестве уплаты за квартиру, когда строительство будет завершено. Очевидно, что в случае финансовых проблем, банкротства или мошенничества со стороны застройщика такой вексель теряет всякую ценность, а по данным документам никакую квартиру человек не покупал, поэтому и «качать права» в суде бессмысленно. В журнале о недвижимости www.metrinfo.ru подробно разбираются все серые схемы продажи новостроек.


Что делать, и кто виноват?

На протяжении последних лет не раз высказывалось мнение, что не вступи в действие в 2005 году «злосчастный» 214 закон, у застройщиков было бы куда меньше проблем, и что именно он вызвал сложности с запуском новых строительных проектов, сокращение предложения на первичном рынке и аномальный рост цен на недвижимость 2005-2008 годов. К тому же на практике он почти ничего не изменил – многие застройщики быстро научились обходить требования этого закона и продолжили строительство во многом по той же схеме, что и существовала ранее.

Однако, как уже отмечалось выше, видимость, что все хорошо и без выполнения требований 214 закона, могла сохраняться только до тех пор, пока доминировал постоянный рост цен и ажиотажный спрос на жилье. Но стоило прийти финансовому кризису, и строительная отрасль быстро обнаружила признаки пирамиды. С осени 2008 года ежедневная продажа квартир перестала давать регулярный поток денег на продолжение строительства, что остановило немало строек по всей стране, а «крупнейшие» девелоперы, которые еще недавно оценивались по IPO (первичное размещение акций компании на лондонской фондовой бирже) как компании-миллиардеры, вдруг оказались банкротами. Значит, требования финансовой стабильности и запрет на формирование финансовых пирамид из денег участников долевого строительства, которые накладывал 214 закон, были более чем уместны и своевременны.

Так если в 2004-2005 годах и цены на квартиры еще не успели оторваться от основной массы реального спроса, и стагнация на рынке недвижимости была краткосрочной, то в 2008-2009 годах кризис развернулся на полную силу. Как уже отмечалось выше, по оценкам АСР, сейчас волна обманутых дольщиков может захлестнуть уже не сотни тысяч, а миллионы семей по всей стране. А учитывая, какой резонанс данная проблема вызвала тогда, очень легко понять, почему правительство России поспешило оказывать финансовую поддержку девелоперам и в виде предложений оптового выкупа жилья, и в виде реструктуризации долгов через государственные банки. Поэтому хотя немало заигравшихся в финансовую пирамиду застройщиков сейчас, по сути, оказались банкротами, рынок недвижимости и основная масса покупателей жилья в их недостроенных домах пока этого не заметили – государство активно замещает собой бывших владельцев этих компаний, принимая на себя их долги и обязательства.

Впрочем, вечно страховать бизнесменов, не умеющих трезво оценивать риски и обеспечивать финансовую стабильность своих компаний, государство, очевидно тоже не будет. Поэтому шаги чиновников не заставили себя долго ждать. Так уже в середине 2009 года стали появляться жесткие законодательные инициативы с целью положить конец проблеме финансовых пирамид в строительстве и окончательно навести порядок в сфере привлечения средств физических лиц для строительства жилья. А подробности этих инициатив изложены в следующей статье «Продажа новостроек по серым схемам будет окончательно запрещена», которая будет опубликована на www.irn.ru в понедельник.

Актуальные скидки на новостройки в Москве

ПроектРасположениеСпециальное предложение
DialogМосква, Центральный округ, район Красносельский, м. КомсомольскаяСкидка 5%
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. СелигерскаяСкидки до 3% на просторные 2-х и 3-х комнатные квартиры
Резиденции КомпозиторовМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ПавелецкаяКвартиры с выгодой до 1,2 млн руб.
Савеловский СитиМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. СавеловскаяСкидки до 10%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. ШелепихаСкидка до 12%.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
482 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы
Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК "Серебряный фонтан" #Оставайсядома. Купи квартиру онлайн в ЖК бизнес-класса с захватывающими видами на парк Сокольники Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. Берем % по ипотеке на себя . 2 мин от м.Дмитровская. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DIALOG на Большой Спасской Премиальные квартиры с видом на исторический центр Москвы. Подземный паркинг. Панорамное остекление. Скидка 5%. Ипотека от 5,85%. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живите у Тверской! Всего 10 квартир Финал продаж! От 400 тыс. руб. за м2. Редкие планировки. Ипотека 0,1%. Надежное вложение. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса. Ипотека 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры 1 очереди! Квартиры бизнес-класса с отделкой white box. Ключи в этом году. м. Речной вокзал. В окружении парков. Ипотека от 5,85% от 9,1 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 42 кв м от 10 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Ипотека от 5,85%. 2 мин до метро и набережной. Рассрочка. от 10 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь», м. «Динамо» Идет заселение 2 очереди! Ипотека по госпрограмме от 5,99%! Скидки до 6% . Успейте купить по выгодным ценам! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сердце Столицы. Ипотека 0,1% Квартиры в новом корпусе по стартовым ценам от 21 165 р./мес. Покупайте онлайн. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на просторные 2-х и 3-х комнатные квартиры в готовых корпусах в шаге от строящейся ст. м. "ул.800-летия Москвы". от 10,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры на старте продаж в 5 минутах пешком от м. Технопарк. Ипотека от 4,5%! от 9,9 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с панарамными видами на центр Москвы от 15,7 млн ₽. Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest - квартиры с видом на лес Квартиры в ЗАО с видом на лес. 2 мин пешком до м.Новопеределкино. Предчистовая отделка White Box. Ипотека от 5,85%! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры с выгодой до 1,2 млн руб. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савеловский Сити. Выдаем ключи Скидка до 10%. Квартиры в готовых домах в 7 мин от м. Дмитровская. Великолепные виды на центр города. Успейте приобрести! от 8 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Ипотека 0,1%! От 13 664 р./мес. Дешевле аренды! Покупайте онлайн. Потолки до 3.5 м. Рядом метро. Подробнее на Fresh-hous.ru Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры со скидкой до 20% в доме Д1. Ипотека с гос.поддержкой от 6,5%. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» 9 км от МКАД Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб от 5,1 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 4 км от МКАД. Квартиры пл. 21-105 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. от 5,8 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые Аллеи» Исторически низкая ипотека - 6,1%. Cвоя квартира в ипотеку от 8 810 р./ месяц! Московская прописка! от 3,9 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Студия 27,8 кв.м от 4,28 млн.руб. 3-х комн. кв-ра 89 м² с удачной планировкой – 9,23 млн.руб. м. Новокосино - 10 мин.пешком. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу" Квартиры с отделкой в ипотеку от 2,9%! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Школа и дет.сад Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Исторически низкая ипотека, 6,1%! Рядом 5 детских садов, 2 школы. Благоустроенные дворы, спортивные площадки. 3 лесопарка. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория от 8.1 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте