На последнем заседании президиума Совета по реализации приоритетных национальных проектов премьер-министр России Владимир Путин объявил, что все деньги, которые в этом году было решено направить на поддержание ипотеки, будут направлены на рефинансирование кредитов, выданных ранее под покупку новостроек. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», такое решение означает, что существенной поддержки ипотека в России, скорее всего, не увидит, и в определенном смысле это даже на руку рынку.

Речь идет о 250 млрд. рублей, которые Банку Развития в конце 2009 года правительство России поручило начать выделять, начиная с апреля 2010 года, на поддержку ипотечного кредитования из Пенсионного Фонда России (ПФР), управляемого этим банком. При этом формально заявлялось, что выделение больших сумм приведет к дешевизне средств, за счет чего ипотечные ставки опустятся до 9%-10% годовых и жилье станет доступным. Однако, как неоднократно писал аналитический центр www.irn.ru, в условиях небольшого объема предложения и высоком уровне потребности в жилье дешевая ипотека может сыграть только злую шутку с ее инициаторами. Как показал период 2005-2008 годов, она привела лишь к резкому взлету цен на недвижимость, но не сделала жилье доступнее.

А, учитывая, что платежеспособность населения по сравнению с докризисными годами сейчас снизилась, новая волна роста цен, которая могла бы образоваться на фоне дешевой ипотеки, чревата еще большей коррекцией цен впоследствии, чем имела место с осени 2008 года по осень 2009 года. Памятуя, с каким негативом застройщики реагировали на коррекцию стоимости жилья, имевшую место после кризиса, вполне естественно предположить, что очередные ценовые «качели» отрасль может и не пережить. Таким образом, в стратегическом плане массовое дешевое ипотечное кредитование пока не выгодно ни тем, кто хочет купить квартиру, ни тем, кто осуществляет строительство и продажу недвижимости.

Но, как оказалось, правительство России, как и прежде, во многом декларирует радикальные шаги, но на практике остается вполне выдержанным и консервативным управленцем. Вот и огромная сумма, выделенная на поддержание ипотеки, вполне может лишь создать видимость наличия активных мер, но не более того. Дело в том, что даже в докризисные годы кредиты на покупку квартир в новостройках составляли не более 30% от общего объема ипотечного кредитования. С тех пор объемы кредитования сократились в несколько раз, а также сократилась и доля кредитов по новостройкам из-за возросших рисков недостроя. В итоге, общий объем кредитов, выданных под новостройки, не превышает на данный момент по оценкам www.irn.ru порядка 120 млрд. рублей.

Кроме того, правительство рассчитывает направить средства на выдачу новых ипотечных кредитов населению не напрямую, а косвенно. Деньги ПФР будут переданы Банком Развития Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое в свою очередь направит их на выкуп у банков ипотечных кредитов, которые те уже выдали населению. При этом у АИЖК есть ряд требований, по которым немало ипотечных кредитов, выданных банками населению еще до кризиса, выкупу государственным агентством не подлежат. Наконец, банки не дают никаких обязательств АИЖК относительно денег, которые государственное агентство им рефинансирует. Проще говоря, вернув себе выданные ранее населению в качестве ипотечных кредитов деньги, банки вовсе не обязательно снова направят эти средства на кредитование продажи жилья.

В данном случае примечательна оговорка, сделанная помощником президента России и по совместительству председателем наблюдательного совета АИЖК Аркадием Дворковичем в конце прошлого года, когда решался вопрос о выделении средств ПФР на поддержание дешевой ипотеки. Он сообщил, что дешевая ипотека будет доступна только жителям моногородов, которые подлежат переселению. И как указал в заметке «Кому дадут льготную ипотеку» аналитический центр www.irn.ru, на эти цели необходимо не более 10 млрд. руб., то есть порядка 10% от имеющегося на данный момент общего объема ипотечных кредитов, выданных на покупку новостроек. Учитывая все выше перечисленные препоны, с которыми, скорее всего, столкнется государственная машина по распределению средств, выделенных на поддержание ипотеки, 10% от имеющегося на данный момент общего объема ипотечных кредитов, выданных на покупку новостроек, представляется вполне справедливым объемом средств, направленных на поддержание ипотеки на первичном рынке жилья.

Следует отметить, что решение о направлении всех средств на выкуп государственным агентством ипотечных кредитов, выданных на покупку новостроек, по словам Владимира Путина, было продиктован задачей по поддержанию первичного рынка жилья, на котором, по его словам, скопилось большое количество недостроенных объектов. По оценкам Ассоциации строителей России (АСР), год назад по стране было «заморожено» порядка 150 млн. кв. м жилья разной степени готовности. Вполне можно предположить, что сейчас, по мере улучшения макроэкономического фона, эта цифра, возможно, стала несколько меньше, но не в разы. А если исходить из средней стоимости жилья по стране порядка 50 тыс. рублей за квадратный метр, то на 250 млрд. рублей можно достроить только около 5 млн. кв.м. Таким образом, выделенных правительством средств может хватить только на малую долю «замороженного» объема и принципиально не решит проблемы.

Таким образом, по мнению сотрудников аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», постоянными вливаниями бюджетных денег сложности рынка недвижимости и строительства не разрешить. Для этого нужно создавать рыночные условия по снижению всех сопутствующих затрат при строительстве жилья, чтобы сокращался разрыв между платежеспособностью населения и ценами на квартиры. Тогда больше людей смогут покупать жилье, а наличие стабильного спроса и отсутствие признаков «перегретости» поспособствуют приходу на рынок недвижимости крупных инвесторов, а также возобновлению массового кредитования банками как застройщиков, так и покупателей квартир. Но ожидать появления массовой дешевой ипотеки только за счет бюджета вряд ли следует. Впрочем, как уже отмечалось выше, для стабильности рынка недвижимости это, возможно, и к лучшему.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке
ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки4 кв. 2024 г.от 5 100 000 руб.от 0.01%
Город-парк «Переделкино Ближнее»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. Рассказовка3 кв. 2023 г.от 7 718 904 руб.от 0.1%
ОдинбургОдинцовский район, г. Одинцово2 кв. 2025 г.от 7 066 490 руб.от 1%
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевскаяот 18 900 000 руб.от 4.4%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. АминьевскаяСданот 22 040 000 руб.от 5.7%
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 12 391 680 руб.от 0.01%
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2022 г.от 24 338 772 руб.от 3.2%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 19 763 410 руб.от 0.1%
МФК ФлотилияМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзалСданот 9 620 000 руб.от 11.1%
Испанские кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 992 853 руб.от 3%
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 6 608 582 руб.от 5.85%
Эко Видное 2.0Ленинский район2 кв. 2025 г.от 4 193 738 руб.от 0.01%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 7 109 566 руб.от 3%
Сиреневый паркМосква, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского МЦК3 кв. 2024 г.от 6 961 500 руб.от 2%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 14 054 400 руб.от 0.1%
MainStreetМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская2 кв. 2022 г.от 11 298 000 руб.от 4.6%
Жилой остров Nagatino i–LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2023 г.от 12 257 944 руб.от 0.01%
Станция «Л»Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская4 кв. 2022 г.от 8 795 040 руб.от 0.99%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 7 054 730 руб.от 3%
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 10 928 752 руб.от 0.01%
Жилой квартал ShagalМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК1 кв. 2025 г.от 12 522 956 руб.от 0.01%
AFI TowerМосква, Северо-Восточный округ, район Свиблово, м. Ботанический сад4 кв. 2023 г.от 8 480 200 руб.от 0.1%
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская3 кв. 2023 г.от 13 105 096 руб.от 4.7%
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. Борисовоот 7 992 588 руб.от 0.01%
На БереговомМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Филиот 15 622 300 руб.от 4.3%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 6 837 631 руб.от 0.1%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2024 г.от 10 495 453 руб.от 0.01%
High lifeМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая1 кв. 2025 г.от 26 234 560 руб.от 0.01%
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 8 620 306 руб.от 0.01%
VoxhallМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая3 кв. 2025 г.от 12 329 361 руб.от 0.01%
Светлый мир «БиоПолис…»Ленинский район1 кв. 2023 г.от 3 673 617 руб.от 0.1%
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская1 кв. 2026 г.от 8 913 837 руб.от 0.01%
Клубный дом «Точка отсчета»Одинцовский район4 кв. 2022 г.от 16 353 000 руб.от 0.1%
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. Новоясеневская3 кв. 2025 г.от 8 607 539 руб.от 1.8%
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская4 кв. 2024 г.от 8 766 862 руб.от 1%
Кислородот 6 782 400 руб.от 0.1%
AVAnta1 кв. 2023 г.от 8 472 600 руб.от 0.1%
Дмитровское небоМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Верхние Лихоборы3 кв. 2025 г.от 7 254 100 руб.от 1.8%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все