На последнем заседании президиума Совета по реализации приоритетных национальных проектов премьер-министр России Владимир Путин объявил, что все деньги, которые в этом году было решено направить на поддержание ипотеки, будут направлены на рефинансирование кредитов, выданных ранее под покупку новостроек. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», такое решение означает, что существенной поддержки ипотека в России, скорее всего, не увидит, и в определенном смысле это даже на руку рынку.

Речь идет о 250 млрд. рублей, которые Банку Развития в конце 2009 года правительство России поручило начать выделять, начиная с апреля 2010 года, на поддержку ипотечного кредитования из Пенсионного Фонда России (ПФР), управляемого этим банком. При этом формально заявлялось, что выделение больших сумм приведет к дешевизне средств, за счет чего ипотечные ставки опустятся до 9%-10% годовых и жилье станет доступным. Однако, как неоднократно писал аналитический центр www.irn.ru, в условиях небольшого объема предложения и высоком уровне потребности в жилье дешевая ипотека может сыграть только злую шутку с ее инициаторами. Как показал период 2005-2008 годов, она привела лишь к резкому взлету цен на недвижимость, но не сделала жилье доступнее.

А, учитывая, что платежеспособность населения по сравнению с докризисными годами сейчас снизилась, новая волна роста цен, которая могла бы образоваться на фоне дешевой ипотеки, чревата еще большей коррекцией цен впоследствии, чем имела место с осени 2008 года по осень 2009 года. Памятуя, с каким негативом застройщики реагировали на коррекцию стоимости жилья, имевшую место после кризиса, вполне естественно предположить, что очередные ценовые «качели» отрасль может и не пережить. Таким образом, в стратегическом плане массовое дешевое ипотечное кредитование пока не выгодно ни тем, кто хочет купить квартиру, ни тем, кто осуществляет строительство и продажу недвижимости.

Но, как оказалось, правительство России, как и прежде, во многом декларирует радикальные шаги, но на практике остается вполне выдержанным и консервативным управленцем. Вот и огромная сумма, выделенная на поддержание ипотеки, вполне может лишь создать видимость наличия активных мер, но не более того. Дело в том, что даже в докризисные годы кредиты на покупку квартир в новостройках составляли не более 30% от общего объема ипотечного кредитования. С тех пор объемы кредитования сократились в несколько раз, а также сократилась и доля кредитов по новостройкам из-за возросших рисков недостроя. В итоге, общий объем кредитов, выданных под новостройки, не превышает на данный момент по оценкам www.irn.ru порядка 120 млрд. рублей.

Кроме того, правительство рассчитывает направить средства на выдачу новых ипотечных кредитов населению не напрямую, а косвенно. Деньги ПФР будут переданы Банком Развития Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое в свою очередь направит их на выкуп у банков ипотечных кредитов, которые те уже выдали населению. При этом у АИЖК есть ряд требований, по которым немало ипотечных кредитов, выданных банками населению еще до кризиса, выкупу государственным агентством не подлежат. Наконец, банки не дают никаких обязательств АИЖК относительно денег, которые государственное агентство им рефинансирует. Проще говоря, вернув себе выданные ранее населению в качестве ипотечных кредитов деньги, банки вовсе не обязательно снова направят эти средства на кредитование продажи жилья.

Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!

от 7,5 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
ЖК Южные Сады. Скидки до 10%

Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!

от 8 млн руб.
Застройщик: СЗ Корона. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
ЖК Родные кварталы. Скидки до 10%!

Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!

от 5,7 млн руб.
Застройщик: СЗ ТИК. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 12 млн руб.
Застройщик: АО СЗ МКСМ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.

от 15,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!

от 14,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!

от 8,7 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Селигерский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
ЖК "Дом на Зорге". Скидки до 15%

Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!

от 16,7 млн руб.
Застройщик: СЗ Зорге25. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.

от 9,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

В данном случае примечательна оговорка, сделанная помощником президента России и по совместительству председателем наблюдательного совета АИЖК Аркадием Дворковичем в конце прошлого года, когда решался вопрос о выделении средств ПФР на поддержание дешевой ипотеки. Он сообщил, что дешевая ипотека будет доступна только жителям моногородов, которые подлежат переселению. И как указал в заметке «Кому дадут льготную ипотеку» аналитический центр www.irn.ru, на эти цели необходимо не более 10 млрд. руб., то есть порядка 10% от имеющегося на данный момент общего объема ипотечных кредитов, выданных на покупку новостроек. Учитывая все выше перечисленные препоны, с которыми, скорее всего, столкнется государственная машина по распределению средств, выделенных на поддержание ипотеки, 10% от имеющегося на данный момент общего объема ипотечных кредитов, выданных на покупку новостроек, представляется вполне справедливым объемом средств, направленных на поддержание ипотеки на первичном рынке жилья.

Следует отметить, что решение о направлении всех средств на выкуп государственным агентством ипотечных кредитов, выданных на покупку новостроек, по словам Владимира Путина, было продиктован задачей по поддержанию первичного рынка жилья, на котором, по его словам, скопилось большое количество недостроенных объектов. По оценкам Ассоциации строителей России (АСР), год назад по стране было «заморожено» порядка 150 млн. кв. м жилья разной степени готовности. Вполне можно предположить, что сейчас, по мере улучшения макроэкономического фона, эта цифра, возможно, стала несколько меньше, но не в разы. А если исходить из средней стоимости жилья по стране порядка 50 тыс. рублей за квадратный метр, то на 250 млрд. рублей можно достроить только около 5 млн. кв.м. Таким образом, выделенных правительством средств может хватить только на малую долю «замороженного» объема и принципиально не решит проблемы.

Таким образом, по мнению сотрудников аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», постоянными вливаниями бюджетных денег сложности рынка недвижимости и строительства не разрешить. Для этого нужно создавать рыночные условия по снижению всех сопутствующих затрат при строительстве жилья, чтобы сокращался разрыв между платежеспособностью населения и ценами на квартиры. Тогда больше людей смогут покупать жилье, а наличие стабильного спроса и отсутствие признаков «перегретости» поспособствуют приходу на рынок недвижимости крупных инвесторов, а также возобновлению массового кредитования банками как застройщиков, так и покупателей квартир. Но ожидать появления массовой дешевой ипотеки только за счет бюджета вряд ли следует. Впрочем, как уже отмечалось выше, для стабильности рынка недвижимости это, возможно, и к лучшему.