Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным

Он поспособствует возвращению на рынок придержанного жилья

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Тема налога на недвижимость, привязанного к рыночной стоимости квадратного метра,  обсуждается уже много лет. Причем уже ни один год введение этого налога откладывается, а отношение всех людей к нему однозначно негативное – мол, снова ищут повод содрать с народа «три шкуры». Однако мало кто задумывается, что именно реальный налог на недвижимость может сделать жилье доступным для людей и позволить активной части населения улучшить жилищные условия. Поэтому сегодня аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил подойти к теме налога на недвижимость с неожиданной стороны.

Уже не раз отмечалось, что основная проблема низкой доступности жилья и высоких цен на квартиры – ограниченный объем предложения. Жилья, банально, всем не хватает. Но куда уходят новостройки, ежегодно возводимые строительными компаниями? Также ни для кого не секрет, что немалая доля квартир приобретается с инвестиционными целями и просто простаивает. В Москве уже давно стали притчей во языцех многочисленные новые дома с вечно темными окнами, в которых годами живут лишь единичные жильцы. Как и длинные списки владельцев квартир в подъездах новостроек, задолжавших за коммунальные платежи, которых с момента заселения дома никто в глаза не видел, так как жить в купленном впрок жилье эти люди не собираются. Как не собираются они даже делать ремонты, чтобы сдавать лишние квартиры в аренду.

Есть разные оценки количества инвестиционных квартир. В частности, по оценкам www.irn.ru, сделанным еще в 2004 году в статье «Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?» порядка 30% квартир в Москве приобреталось с инвестиционными целями. В годы предкризисного ажиотажа звучали и более кардинальные оценки – до 60%-70% всех квартир. Но даже если остановиться на сдержанной оценке в 30%, то получается, что за 7 лет процветания и постоянного роста цен на недвижимость с 2001 по 2008 годы должен был накопиться огромный объем. Если умножить 30% на 7 лет, то мы получим 210%, или примерно то количество квадратных метров, которые стройкомплекс возводит за 2 года. Другими словами, если бы сейчас все инвестиционные квартиры вернулись на рынок, то все новые стройки на 2 года можно было бы отложить.

Впрочем, основная проблема в том, что возвращаться в оборот инвестиционные квартиры не торопятся. И даже кризис и падение цен на недвижимость в 2009 году привели к распродаже лишь небольшой доли инвестиционного жилья, не сыгравшей особой роли. Причем логика инвесторов вполне понятна – зачем фиксировать убытки и идти на продажу квартиры по просевшей цене, если купленные на «черный» день квадратные метры «кушать не просят». Есть, конечно, необходимость оплачивать коммунальные услуги, но они все же относительно невелики на фоне стоимости жилья, а немало инвестиционных покупателей их просто игнорируют, планируя переложить растущую задолженность на будущих покупателей. По сути, сейчас продали инвестиционные квартиры только те, кого прижала необходимость расплачиваться по долгам и кредитам.

И здесь следует отметить, что во всем мире именно реальные налоги, привязанные к рыночной стоимости недвижимости, играют роль основного препятствия для спекуляций с жильем и образования пузырей на рынке недвижимости. То есть служат тем фактором, благодаря которому недвижимость «просит кушать», а значит, ее нецелесообразно держать «мертвым грузом». Если доходы позволяют и если есть реальная потребность, то можно жить одновременно и в нескольких домах и квартирах, как поступают в мире миллионеры, бизнесмены или звезды шоубизнеса, платя повышенные налоги. Если же возможности или желания платить больше нет, то лишнее жилье можно хотя бы сдать в аренду, чтобы оно, по крайней мере, окупало расходы на свое содержание. Или же продать, возвращая социально значимые квадратные метры в оборот.

Именно по этой причине во многих странах мира жилье является доступным и даже более дешевым, чем в России, хотя уровень жизни, зарплаты и цены на товары в целом там могут быть выше. В мире, как правило, работает принцип: купить недвижимость могут многие, но не всем по карману ее содержать. И это вполне логично, так как бетонную коробку построить несложно, важнее оплачивать весь комплекс услуг ЖКХ, регулярный ремонт и периодическую реконструкцию здания, а также окружающую социальную и коммерческую инфраструктуру, дороги, парки и т.д. В России же сохраняется крайне высокий входной билет на рынок недвижимости, нередко недоступный даже гражданам с доходами выше среднего. Но при этом содержание недвижимости почти ничего не стоит – все расходы по старинке, по советскому, пока «висят» на местных бюджетах, многие из которых не справляются и требуют дотаций из федерального центра. В этом и состоит серьезный перекос отечественно рынка недвижимости по отношению к мировым стандартам, делающий жилье в России недоступным для основной массы населения.

Но, не вдаваясь в большую политику и экономику, давайте зададимся вопросом, что может дать налог на недвижимость с рыночной стоимости для обычных людей со средними доходами. С одной стороны, всем владельцам жилья придется больше платить ежегодно и это сразу же вызывает негатив. Давайте прикинем насколько. В мировой практике, на которую нередко ориентируется и наш Минфин, величина налога на недвижимость составляет порядка 1% от рыночной стоимости. По статистике журнала www.metrinfo.ru средние рыночные цены на квартиры в Москве сейчас составляют порядка 120 тыс. рублей за метр. Возьмем среднестатистическую двухкомнатную квартиру площадью около 60 кв.м. Ее цена получается 7,2 млн. рублей, а величина налога при ставке в 1% составит 72 тыс. рублей в год или 6 тыс. рублей в месяц. Это уже не символические 50 или даже 500 рублей в год, хотя для работающего среднего класса не столь уж запредельные деньги. При этом, налоги на элитные квартиры и дорогие коттеджи в Подмосковье могут составить порядка 0,5-1 млн. рублей или $10-$20-$30 тыс. в год.

С другой стороны, повышение бремени по содержанию недвижимости по мировой практике должно вызвать распродажу лишнего жилья, то есть возврат на рынок значительной части инвестиционных квартир. А как отмечалось в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза», основная причина умеренного падения стоимости жилья в недавний кризис – ограниченное предложение. Так в годы ажиотажа из-за двух основных факторов – большого объема свободных денег и ограниченного предложения – цены на квартиры в Москве выросли сначала с $2 до $4 тыс., а потом с $4 до $6 тыс. за квадратный метр. С приходом кризиса падение цен произошло не обратно до $2 тыс., а лишь до $4 тыс. по причине исчезновения «шальных» денег, но сохранения дефицита предложения. А значит, логично предположить, что ликвидация дефицита предложения вполне может вызвать новую волну снижения цен на жилье с $4 до $2 тыс. за метр, то есть еще вдвое. И «спусковым крючком» здесь может стать именно реальный налог на недвижимость.

В итоге для представителей среднего класса, большинство из которых согласно многочисленным социологическим исследованиям нуждаются в улучшении жилищных условий, введение налога на недвижимость означает следующее. Либо купить квартиру за 2 цены, но потом платить за нее копеечный налог. Либо купить квартиру по справедливой цене, но потом платить каждый год реальный налог. Так при снижении цен на жилье к среднему уровню цен в $2 тыс. за метр, который для Москвы можно рассматривать как справедливый, наша среднестатистическая двухкомнатная квартира в 60 кв.м. стоила бы уже не 7,2 млн. рублей или $240 тыс., а 3,6 млн. рублей или $120 тыс. Очевидно, что для любого покупателя выгоднее сэкономить $120 тыс. при покупке, и потом платить по $200 в месяц или $2400 в год в виде налога, нежели сразу купить квартиру по двойной цене. Именно по этой причине во всем мире платят высокие налоги на недвижимость и рассматривают их как благо, а не как зло.

Впрочем, у России как всегда своя специфика, и конфликт интересов здесь налицо. По этой причине реальный налог на недвижимость в обозримом будущем вряд ли будет введен. Как отмечалось в заметке «Передвижной налог на недвижимость», с приходом кризиса вместо активизации этого законопроекта, напротив, было объявлено о его переносе на срок не ранее 2015 года. И скорее всего, это к лучшему, так как польза от введения реального налога на недвижимость возможна только при его грамотном внедрении и адекватной проработке всех деталей. Ведь иначе одна часть населения может попасть под несправедливое увеличение налогового бремени, в то время как другие, которые по справедливости как раз должны были бы платить этот налог по полной, напротив, найдут способ его избежать.

В итоге, возврата инвестиционных квартир на рынок и увеличение доступности жилья может и не произойти. Проще говоря, если не доработать все детали и нюансы то, скорее всего, выйдет по известной формуле «хотели как лучше, а получилось как всегда», что приведет к еще большему негативу со стороны населения из-за бессмысленного или несправедливого увеличения налогового бремени. Впрочем, как отмечают специалисты www.irn.ru, для перехода к полноценному и эффективному управлению недвижимостью и сферой ЖКХ России необходимо рано или поздно все же провести реформирование налога на недвижимость и распрощаться с советским прошлым в сфере злосчастного «квартирного вопроса».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4500 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 624 720
до 15 948 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Селигер-Сити Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Петровско-Разумовская Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 25 - 94 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Петровско-Разумовская, 13 мин. транспортом Ильменский пр-д, вл.14, к.А (Рембрант) Ильменский пр-д, вл.14, к.В (Баренц) Ильменский пр-д, вл.14, к.К-1,2 (Рубенс) Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 604 050
до 23 778 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья/Лобачевского 120 Москва, Западный округ, район Раменки, м. Проспект Вернадского 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Проспект Вернадского, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах пл. от 47 метров.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 38 метров.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах пл. от 25 метров.Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте