Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным

Он поспособствует возвращению на рынок придержанного жилья

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Тема налога на недвижимость, привязанного к рыночной стоимости квадратного метра,  обсуждается уже много лет. Причем уже ни один год введение этого налога откладывается, а отношение всех людей к нему однозначно негативное – мол, снова ищут повод содрать с народа «три шкуры». Однако мало кто задумывается, что именно реальный налог на недвижимость может сделать жилье доступным для людей и позволить активной части населения улучшить жилищные условия. Поэтому сегодня аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил подойти к теме налога на недвижимость с неожиданной стороны.

Уже не раз отмечалось, что основная проблема низкой доступности жилья и высоких цен на квартиры – ограниченный объем предложения. Жилья, банально, всем не хватает. Но куда уходят новостройки, ежегодно возводимые строительными компаниями? Также ни для кого не секрет, что немалая доля квартир приобретается с инвестиционными целями и просто простаивает. В Москве уже давно стали притчей во языцех многочисленные новые дома с вечно темными окнами, в которых годами живут лишь единичные жильцы. Как и длинные списки владельцев квартир в подъездах новостроек, задолжавших за коммунальные платежи, которых с момента заселения дома никто в глаза не видел, так как жить в купленном впрок жилье эти люди не собираются. Как не собираются они даже делать ремонты, чтобы сдавать лишние квартиры в аренду.

Есть разные оценки количества инвестиционных квартир. В частности, по оценкам www.irn.ru, сделанным еще в 2004 году в статье «Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?» порядка 30% квартир в Москве приобреталось с инвестиционными целями. В годы предкризисного ажиотажа звучали и более кардинальные оценки – до 60%-70% всех квартир. Но даже если остановиться на сдержанной оценке в 30%, то получается, что за 7 лет процветания и постоянного роста цен на недвижимость с 2001 по 2008 годы должен был накопиться огромный объем. Если умножить 30% на 7 лет, то мы получим 210%, или примерно то количество квадратных метров, которые стройкомплекс возводит за 2 года. Другими словами, если бы сейчас все инвестиционные квартиры вернулись на рынок, то все новые стройки на 2 года можно было бы отложить.

Впрочем, основная проблема в том, что возвращаться в оборот инвестиционные квартиры не торопятся. И даже кризис и падение цен на недвижимость в 2009 году привели к распродаже лишь небольшой доли инвестиционного жилья, не сыгравшей особой роли. Причем логика инвесторов вполне понятна – зачем фиксировать убытки и идти на продажу квартиры по просевшей цене, если купленные на «черный» день квадратные метры «кушать не просят». Есть, конечно, необходимость оплачивать коммунальные услуги, но они все же относительно невелики на фоне стоимости жилья, а немало инвестиционных покупателей их просто игнорируют, планируя переложить растущую задолженность на будущих покупателей. По сути, сейчас продали инвестиционные квартиры только те, кого прижала необходимость расплачиваться по долгам и кредитам.

И здесь следует отметить, что во всем мире именно реальные налоги, привязанные к рыночной стоимости недвижимости, играют роль основного препятствия для спекуляций с жильем и образования пузырей на рынке недвижимости. То есть служат тем фактором, благодаря которому недвижимость «просит кушать», а значит, ее нецелесообразно держать «мертвым грузом». Если доходы позволяют и если есть реальная потребность, то можно жить одновременно и в нескольких домах и квартирах, как поступают в мире миллионеры, бизнесмены или звезды шоубизнеса, платя повышенные налоги. Если же возможности или желания платить больше нет, то лишнее жилье можно хотя бы сдать в аренду, чтобы оно, по крайней мере, окупало расходы на свое содержание. Или же продать, возвращая социально значимые квадратные метры в оборот.

Именно по этой причине во многих странах мира жилье является доступным и даже более дешевым, чем в России, хотя уровень жизни, зарплаты и цены на товары в целом там могут быть выше. В мире, как правило, работает принцип: купить недвижимость могут многие, но не всем по карману ее содержать. И это вполне логично, так как бетонную коробку построить несложно, важнее оплачивать весь комплекс услуг ЖКХ, регулярный ремонт и периодическую реконструкцию здания, а также окружающую социальную и коммерческую инфраструктуру, дороги, парки и т.д. В России же сохраняется крайне высокий входной билет на рынок недвижимости, нередко недоступный даже гражданам с доходами выше среднего. Но при этом содержание недвижимости почти ничего не стоит – все расходы по старинке, по советскому, пока «висят» на местных бюджетах, многие из которых не справляются и требуют дотаций из федерального центра. В этом и состоит серьезный перекос отечественно рынка недвижимости по отношению к мировым стандартам, делающий жилье в России недоступным для основной массы населения.

Но, не вдаваясь в большую политику и экономику, давайте зададимся вопросом, что может дать налог на недвижимость с рыночной стоимости для обычных людей со средними доходами. С одной стороны, всем владельцам жилья придется больше платить ежегодно и это сразу же вызывает негатив. Давайте прикинем насколько. В мировой практике, на которую нередко ориентируется и наш Минфин, величина налога на недвижимость составляет порядка 1% от рыночной стоимости. По статистике журнала www.metrinfo.ru средние рыночные цены на квартиры в Москве сейчас составляют порядка 120 тыс. рублей за метр. Возьмем среднестатистическую двухкомнатную квартиру площадью около 60 кв.м. Ее цена получается 7,2 млн. рублей, а величина налога при ставке в 1% составит 72 тыс. рублей в год или 6 тыс. рублей в месяц. Это уже не символические 50 или даже 500 рублей в год, хотя для работающего среднего класса не столь уж запредельные деньги. При этом, налоги на элитные квартиры и дорогие коттеджи в Подмосковье могут составить порядка 0,5-1 млн. рублей или $10-$20-$30 тыс. в год.

С другой стороны, повышение бремени по содержанию недвижимости по мировой практике должно вызвать распродажу лишнего жилья, то есть возврат на рынок значительной части инвестиционных квартир. А как отмечалось в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза», основная причина умеренного падения стоимости жилья в недавний кризис – ограниченное предложение. Так в годы ажиотажа из-за двух основных факторов – большого объема свободных денег и ограниченного предложения – цены на квартиры в Москве выросли сначала с $2 до $4 тыс., а потом с $4 до $6 тыс. за квадратный метр. С приходом кризиса падение цен произошло не обратно до $2 тыс., а лишь до $4 тыс. по причине исчезновения «шальных» денег, но сохранения дефицита предложения. А значит, логично предположить, что ликвидация дефицита предложения вполне может вызвать новую волну снижения цен на жилье с $4 до $2 тыс. за метр, то есть еще вдвое. И «спусковым крючком» здесь может стать именно реальный налог на недвижимость.

В итоге для представителей среднего класса, большинство из которых согласно многочисленным социологическим исследованиям нуждаются в улучшении жилищных условий, введение налога на недвижимость означает следующее. Либо купить квартиру за 2 цены, но потом платить за нее копеечный налог. Либо купить квартиру по справедливой цене, но потом платить каждый год реальный налог. Так при снижении цен на жилье к среднему уровню цен в $2 тыс. за метр, который для Москвы можно рассматривать как справедливый, наша среднестатистическая двухкомнатная квартира в 60 кв.м. стоила бы уже не 7,2 млн. рублей или $240 тыс., а 3,6 млн. рублей или $120 тыс. Очевидно, что для любого покупателя выгоднее сэкономить $120 тыс. при покупке, и потом платить по $200 в месяц или $2400 в год в виде налога, нежели сразу купить квартиру по двойной цене. Именно по этой причине во всем мире платят высокие налоги на недвижимость и рассматривают их как благо, а не как зло.

Впрочем, у России как всегда своя специфика, и конфликт интересов здесь налицо. По этой причине реальный налог на недвижимость в обозримом будущем вряд ли будет введен. Как отмечалось в заметке «Передвижной налог на недвижимость», с приходом кризиса вместо активизации этого законопроекта, напротив, было объявлено о его переносе на срок не ранее 2015 года. И скорее всего, это к лучшему, так как польза от введения реального налога на недвижимость возможна только при его грамотном внедрении и адекватной проработке всех деталей. Ведь иначе одна часть населения может попасть под несправедливое увеличение налогового бремени, в то время как другие, которые по справедливости как раз должны были бы платить этот налог по полной, напротив, найдут способ его избежать.

В итоге, возврата инвестиционных квартир на рынок и увеличение доступности жилья может и не произойти. Проще говоря, если не доработать все детали и нюансы то, скорее всего, выйдет по известной формуле «хотели как лучше, а получилось как всегда», что приведет к еще большему негативу со стороны населения из-за бессмысленного или несправедливого увеличения налогового бремени. Впрочем, как отмечают специалисты www.irn.ru, для перехода к полноценному и эффективному управлению недвижимостью и сферой ЖКХ России необходимо рано или поздно все же провести реформирование налога на недвижимость и распрощаться с советским прошлым в сфере злосчастного «квартирного вопроса».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4543 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 40 - 135 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 229 700
до 19 462 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фонвизинский Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский Площади : 24 - 105 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Огородный пр-д, вл. 20, к.1 Огородный пр-д, вл. 20, к.2 Огородный пр-д, вл. 20, к.3 Огородный пр-д, вл. 20, к.4 Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 647 800
до 38 016 180 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 40 - 119 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2022 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Шмитовский проезд, вл.39, к.10 Шмитовский проезд, вл.39, к.9 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ААЛТО Новые квартиры у м.Дмитровская. 1-4-комнатные. Площадь от 34 до 81 кв.м. Звоните! от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Летний сад Квартиры в готовых домах рядом с м.Петровско-Разумовская. Площадь от 36 до 61 метр ГК: 4 кв. 2019 г., есть сданные. Спешите! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Торопитесь! Новые 1-3-комнатные квартиры пл. от 29 метров. рядом с метро Ботанический сад. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Строящиеся корпуса комфорт-класса - сдача в 2021 г. Выбери лучшую планировку на старте продаж. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Торопитесь! Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 22 до 129 метров ГК: 3 кв. 2016 г., есть сданные. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 71 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте