Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным

Он поспособствует возвращению на рынок придержанного жилья

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года и на 2020 год от IRN.RU Эскроу сами по себе не обеспечат рост цен Перейти

Тема налога на недвижимость, привязанного к рыночной стоимости квадратного метра,  обсуждается уже много лет. Причем уже ни один год введение этого налога откладывается, а отношение всех людей к нему однозначно негативное – мол, снова ищут повод содрать с народа «три шкуры». Однако мало кто задумывается, что именно реальный налог на недвижимость может сделать жилье доступным для людей и позволить активной части населения улучшить жилищные условия. Поэтому сегодня аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил подойти к теме налога на недвижимость с неожиданной стороны.

Уже не раз отмечалось, что основная проблема низкой доступности жилья и высоких цен на квартиры – ограниченный объем предложения. Жилья, банально, всем не хватает. Но куда уходят новостройки, ежегодно возводимые строительными компаниями? Также ни для кого не секрет, что немалая доля квартир приобретается с инвестиционными целями и просто простаивает. В Москве уже давно стали притчей во языцех многочисленные новые дома с вечно темными окнами, в которых годами живут лишь единичные жильцы. Как и длинные списки владельцев квартир в подъездах новостроек, задолжавших за коммунальные платежи, которых с момента заселения дома никто в глаза не видел, так как жить в купленном впрок жилье эти люди не собираются. Как не собираются они даже делать ремонты, чтобы сдавать лишние квартиры в аренду.

Есть разные оценки количества инвестиционных квартир. В частности, по оценкам www.irn.ru, сделанным еще в 2004 году в статье «Могут ли инвестиционные квартиры вызвать обвал столичного рынка недвижимости?» порядка 30% квартир в Москве приобреталось с инвестиционными целями. В годы предкризисного ажиотажа звучали и более кардинальные оценки – до 60%-70% всех квартир. Но даже если остановиться на сдержанной оценке в 30%, то получается, что за 7 лет процветания и постоянного роста цен на недвижимость с 2001 по 2008 годы должен был накопиться огромный объем. Если умножить 30% на 7 лет, то мы получим 210%, или примерно то количество квадратных метров, которые стройкомплекс возводит за 2 года. Другими словами, если бы сейчас все инвестиционные квартиры вернулись на рынок, то все новые стройки на 2 года можно было бы отложить.

Впрочем, основная проблема в том, что возвращаться в оборот инвестиционные квартиры не торопятся. И даже кризис и падение цен на недвижимость в 2009 году привели к распродаже лишь небольшой доли инвестиционного жилья, не сыгравшей особой роли. Причем логика инвесторов вполне понятна – зачем фиксировать убытки и идти на продажу квартиры по просевшей цене, если купленные на «черный» день квадратные метры «кушать не просят». Есть, конечно, необходимость оплачивать коммунальные услуги, но они все же относительно невелики на фоне стоимости жилья, а немало инвестиционных покупателей их просто игнорируют, планируя переложить растущую задолженность на будущих покупателей. По сути, сейчас продали инвестиционные квартиры только те, кого прижала необходимость расплачиваться по долгам и кредитам.

И здесь следует отметить, что во всем мире именно реальные налоги, привязанные к рыночной стоимости недвижимости, играют роль основного препятствия для спекуляций с жильем и образования пузырей на рынке недвижимости. То есть служат тем фактором, благодаря которому недвижимость «просит кушать», а значит, ее нецелесообразно держать «мертвым грузом». Если доходы позволяют и если есть реальная потребность, то можно жить одновременно и в нескольких домах и квартирах, как поступают в мире миллионеры, бизнесмены или звезды шоубизнеса, платя повышенные налоги. Если же возможности или желания платить больше нет, то лишнее жилье можно хотя бы сдать в аренду, чтобы оно, по крайней мере, окупало расходы на свое содержание. Или же продать, возвращая социально значимые квадратные метры в оборот.

Именно по этой причине во многих странах мира жилье является доступным и даже более дешевым, чем в России, хотя уровень жизни, зарплаты и цены на товары в целом там могут быть выше. В мире, как правило, работает принцип: купить недвижимость могут многие, но не всем по карману ее содержать. И это вполне логично, так как бетонную коробку построить несложно, важнее оплачивать весь комплекс услуг ЖКХ, регулярный ремонт и периодическую реконструкцию здания, а также окружающую социальную и коммерческую инфраструктуру, дороги, парки и т.д. В России же сохраняется крайне высокий входной билет на рынок недвижимости, нередко недоступный даже гражданам с доходами выше среднего. Но при этом содержание недвижимости почти ничего не стоит – все расходы по старинке, по советскому, пока «висят» на местных бюджетах, многие из которых не справляются и требуют дотаций из федерального центра. В этом и состоит серьезный перекос отечественно рынка недвижимости по отношению к мировым стандартам, делающий жилье в России недоступным для основной массы населения.

Но, не вдаваясь в большую политику и экономику, давайте зададимся вопросом, что может дать налог на недвижимость с рыночной стоимости для обычных людей со средними доходами. С одной стороны, всем владельцам жилья придется больше платить ежегодно и это сразу же вызывает негатив. Давайте прикинем насколько. В мировой практике, на которую нередко ориентируется и наш Минфин, величина налога на недвижимость составляет порядка 1% от рыночной стоимости. По статистике журнала www.metrinfo.ru средние рыночные цены на квартиры в Москве сейчас составляют порядка 120 тыс. рублей за метр. Возьмем среднестатистическую двухкомнатную квартиру площадью около 60 кв.м. Ее цена получается 7,2 млн. рублей, а величина налога при ставке в 1% составит 72 тыс. рублей в год или 6 тыс. рублей в месяц. Это уже не символические 50 или даже 500 рублей в год, хотя для работающего среднего класса не столь уж запредельные деньги. При этом, налоги на элитные квартиры и дорогие коттеджи в Подмосковье могут составить порядка 0,5-1 млн. рублей или $10-$20-$30 тыс. в год.

С другой стороны, повышение бремени по содержанию недвижимости по мировой практике должно вызвать распродажу лишнего жилья, то есть возврат на рынок значительной части инвестиционных квартир. А как отмечалось в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза», основная причина умеренного падения стоимости жилья в недавний кризис – ограниченное предложение. Так в годы ажиотажа из-за двух основных факторов – большого объема свободных денег и ограниченного предложения – цены на квартиры в Москве выросли сначала с $2 до $4 тыс., а потом с $4 до $6 тыс. за квадратный метр. С приходом кризиса падение цен произошло не обратно до $2 тыс., а лишь до $4 тыс. по причине исчезновения «шальных» денег, но сохранения дефицита предложения. А значит, логично предположить, что ликвидация дефицита предложения вполне может вызвать новую волну снижения цен на жилье с $4 до $2 тыс. за метр, то есть еще вдвое. И «спусковым крючком» здесь может стать именно реальный налог на недвижимость.

В итоге для представителей среднего класса, большинство из которых согласно многочисленным социологическим исследованиям нуждаются в улучшении жилищных условий, введение налога на недвижимость означает следующее. Либо купить квартиру за 2 цены, но потом платить за нее копеечный налог. Либо купить квартиру по справедливой цене, но потом платить каждый год реальный налог. Так при снижении цен на жилье к среднему уровню цен в $2 тыс. за метр, который для Москвы можно рассматривать как справедливый, наша среднестатистическая двухкомнатная квартира в 60 кв.м. стоила бы уже не 7,2 млн. рублей или $240 тыс., а 3,6 млн. рублей или $120 тыс. Очевидно, что для любого покупателя выгоднее сэкономить $120 тыс. при покупке, и потом платить по $200 в месяц или $2400 в год в виде налога, нежели сразу купить квартиру по двойной цене. Именно по этой причине во всем мире платят высокие налоги на недвижимость и рассматривают их как благо, а не как зло.

Впрочем, у России как всегда своя специфика, и конфликт интересов здесь налицо. По этой причине реальный налог на недвижимость в обозримом будущем вряд ли будет введен. Как отмечалось в заметке «Передвижной налог на недвижимость», с приходом кризиса вместо активизации этого законопроекта, напротив, было объявлено о его переносе на срок не ранее 2015 года. И скорее всего, это к лучшему, так как польза от введения реального налога на недвижимость возможна только при его грамотном внедрении и адекватной проработке всех деталей. Ведь иначе одна часть населения может попасть под несправедливое увеличение налогового бремени, в то время как другие, которые по справедливости как раз должны были бы платить этот налог по полной, напротив, найдут способ его избежать.

В итоге, возврата инвестиционных квартир на рынок и увеличение доступности жилья может и не произойти. Проще говоря, если не доработать все детали и нюансы то, скорее всего, выйдет по известной формуле «хотели как лучше, а получилось как всегда», что приведет к еще большему негативу со стороны населения из-за бессмысленного или несправедливого увеличения налогового бремени. Впрочем, как отмечают специалисты www.irn.ru, для перехода к полноценному и эффективному управлению недвижимостью и сферой ЖКХ России необходимо рано или поздно все же провести реформирование налога на недвижимость и распрощаться с советским прошлым в сфере злосчастного «квартирного вопроса».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4626 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 13 582 751
до 47 438 430 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 46 - 141 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Фили, 9 мин. транспортом м. Шелепиха, 12 мин. пешком Шелепихинская наб., вл.34, к.1 (1 оч.) (ЖД 1) Шелепихинская наб., вл.34, к.2 (1 оч.) (ЖД 2) Шелепихинская наб., вл.34, к.3 (1 оч.) (ЖД3) Шелепихинская наб., вл.34, к.4 (2 оч.) (ЖД4) Шелепихинская наб., вл.34, к.5 (2 оч.) (АП1) Показать все 7 корпусов Застройщик: Дон-Строй Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 544 922
до 11 243 114 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК в Зеленограде Москва, Зеленоградский округ Площади : 62 - 98 кв.м.
P от 6 030 393
до 10 496 640 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Движение. Тушино Москва, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево Площади : 39 - 77 кв.м. м. Тушинская, м. Спартак, Застройщик: ФСК.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Станция м. «Селигеровская». Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры рядом с центром и парком! СИМВОЛ. Новый квартал бизнес-класса рядом с метро, парком и школой. Охраняемый двор, консьерж, в доме паркинг. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,5 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. Видовые квартиры бизнес-класса. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные Поляны" Ипотека от 9,2%. 10 мин. на авто до м. Филатов Луг. Скидка на квартиры 6% только до 11 ноября! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Ипотека пополам — 50% от ежемесячного платежа. Квартиры с отделкой и без. 2 школы. 5 детских садов. 10 мин. до метро Некрасовка Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Одинцовский район. Квартиры пл. от 112 метров. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Просторные семейные квартиры от 5 млн. руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. Район «Новые Ватутинки» - Акция! Сдача в 2019 году. Квартиры в готовых монолитных домах. Субсидированная ипотека 5,4%. Готовая инфраструктура. 2к квартиры от 41 940 руб./мес.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте