Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда жилья запрещает квартирам дорожать

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Отсутствие роста арендных ставок не даст вырасти и ценам купли-продажи квартир

Все последние месяцы среди участников столичного рынка недвижимости, а также людей, планирующих купить или продать квартиру в Москве, не утихают дебаты о том, пойдут ли цены на недвижимость вверх или нет. Немало людей ожидало начала нового роста стоимости квадратного метра с приходом осени 2009. И, казалось бы, индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru даже начал показывать легкие подвижки к росту, отыграв свои потери с 3.850$ за метр до чуть более 4.000$. Впрочем, все понимали, что рост этот уж очень формальный – курс доллара потерял за этот период даже больше, чем подрос индекс, как было отмечено в статье «Иллюзия роста».

Тем не менее, интрига о будущем цен на недвижимость в Москве и Подмосковье продолжает сохраняться и ближе к концу 2009 года звучат все новые и новые прогнозы. Причем некоторое улучшение макроэкономического фона по сравнению с началом 2009 года, а также ощущение преодоления самой острой фазы кризиса, позволяют многим участникам рынка прогнозировать рост цен на квартиры в Москве в 2010 году. Не вдаваясь в сложные дебаты по этому непростому философскому вопросу аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил обратить внимание коллег и общественности на один немаловажный критерий, которые ставит над всеми прогнозами о скором росте цен на жилье большой знак вопроса.

Речь идет о ценах на аренду квартир в Москве. И вряд ли кто-то станет спорить, что рынок аренды квартир более динамичный, чем рынок купли-продажи жилья. А, следовательно, и все перемены и влияние макроэкономического фона стоимость аренды должна отыгрывать с опережением по отношению к ценам купли-продажи. Проще говоря, если нынешняя ситуация создает предпосылки для начала реального подорожания недвижимости, то первой рост должна показать аренда.

И немало участников рынка недвижимости заговорили о росте арендных ставок на рынке жилья еще в конце лета – начале осени 2009 года. В частности, агентство недвижимости Доки зафиксировало рост стоимости аренды в сентябре на уровне 10%-15%. Аналитический центр www.irn.ru предположил тогда, что никакого реального повышения вовсе нет, а имеет место рост цен ожидания. Просто с приходом осени немало арендодателей по привычке стали повышать свои ценники, рассчитывая на активизацию спроса. Но, как и следовало ожидать в нынешних экономических условиях, рынок не принял это «повышение» и уже в октябре то же агентство Доки признало, что цены откатились назад. Эта история описана в заметке «Сентябрьское повышение арендных ставок – событие желаемое или действительное?».

По итогам ноября аренда квартир в Москве не добавила оптимизма. Согласно распространенной недавно информации от Гильдии риэлторов Москвы, в ноябре арендные ставки снизились еще на 10%. Причем, как отмечают авторы обзора, вторя аналитикам IRN.RU, это снижение стало симметричным откатом назад после неоправданного повышения в прежние месяцы. Более того, они прогнозируют, что в ближайшие полгода заметного подорожания аренды жилья в Москве ожидать не стоит, как отмечается в статье «Аренда жилья в Москве с середины ноября подешевела на 10%».

Что все это означает? Вполне естественно предположить, что если рынок не принимает даже повышения арендных ставок, несмотря на некоторое улучшение экономической ситуации, то откуда у людей появятся деньги на покупку квартир по более высоким ценам? Единственным спасением снова могли бы оказаться инвестиционные покупатели, которые в отличие от малообеспеченных арендаторов жилья, все равно при деньгах, даже несмотря на кризис. Следует отметить, что именно эта прослойка людей способствовала неадекватному росту цен на недвижимость в Москве в 2006-2008 годах, когда стоимость жилья полностью оторвалась от платежеспособности основной массы среднего класса. Но и здесь снова возникает препятствие в виде рынка аренды жилья.

Дело в том, что с 2000 по 2008 год прямая доходность от сдачи квартиры в аренду заметно просела. Так если в 2000-2001 годах рентный бизнес мог приносить квартирному рантье порядка 12% годовых, то в 2002-2003 годах – уже ближе к 10%, в 2004-2005 – порядка 7%-8%, а после двукратного подорожания жилья в 2006 году – не более 5% годовых. Проще говоря, все прежние годы стоимость аренды росла медленнее, чем цены купли-продажи квартир, а поэтому и коэффициент арендной доходности все время сжимался.

Впрочем, тогда доход от аренды интересовал мало кого из инвесторов, так как заметную прибыль приносил прирост стоимости жилья. Так только 2006 год удвоил благосостояние всех владельцев инвестиционных квартир. Какая тут разница, принесла ли еще и сдача квартиры в аренду вдобавок к этому целых 10% или только 5% годовых. Немало инвесторов вообще даже не связывались со сдачей инвестиционных квартир в найм, особенно, если это были новостройки без ремонта. Так индекс доходности жилья в те годы порой в 10 раз и более превышал доходность по банковским депозитам. Однако теперь все изменилось.

На текущий момент даже те люди, которые прогнозируют рост цен на недвижимость в 2010 году, сразу оговариваются, что будет он, скорее всего, умеренным, не как в прошлые годы, а примерно на уровне инфляции или чуть выше. Или, попросту говоря, 10%-15% за год. Хотя и это в лучшем случае, так как менее рискованно все же исходить из того, что в 2010 уровень цен на квартиры в Москве останется примерно тем же, что и сейчас. На этом фоне доходность от сдачи квартиры в аренду начинает играть ключевую роль, как показатель гарантированного дохода на инвестиции, не связанного с рисками роста-падения рынка.

И теперь доходность от аренды квартир на уровне 5% годовых выглядит уж очень скромно. Достаточно заметить, что даже банковские депозиты в самых надежных государственных или муниципальных банках (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Банк Москвы и т.п.), при размещении крупной суммы денег, сравнимой с затратами на покупку квартиры в Москве, причем на продолжительный срок (инвестиции в квартиры требуют не менее 2-3 лет) могут принести от 10% до 14% годовых. При этом, размещение денег на депозите не требует нести лишние расходы и риски, как то поиск арендатора, взыскание с него своевременных платежей, страховка имущества, эксплуатационные расходы, амортизационные издержки (периодическое обновление ремонта и мебели), налоги и т.д.

В этом свете, даже имея деньги на покупку квартиры для себя экономически выгоднее жить в съемном жилье, платя за нее 5% годовых, а свои деньги положить на депозит под 10%-14% годовых, имея за вычетом 5% на аренду еще 5%-9% чистого дохода. Более того, немало потенциальных инвестиционных покупателей квартир и людей со свободными деньгами владеют и более доходными инструментами для инвестирования, как-то расширение собственного бизнеса, вложения в акции и облигации, покупка другой собственности с заметным дисконтом – таких предложений в условиях кризиса можно найти немало.

Что будет означать в этих условиях рост цен на недвижимость в 2010 году? Если бы рынок принял повышение арендных ставок на те самые 10%-15%, то можно было бы ожидать, что следом на 10%-15% имеет шанс подорожать и само жилье. Но если цены аренды квартир в Москве пока уперлись в потолок, то повышение стоимости жилья означало бы сокращение доходности от аренды уже ниже нынешних 5% годовых. А такое положение дел становится еще более неадекватным согласно обозначенной выше логике.

Ведь по идее, по мере того, как ситуация инвестиционного ажиотажа прежних лет уходит в прошлое, а доходность от аренды жилья снова начинает преобладать над доходностью от прироста стоимости, сама доходность от аренды должна постепенно возвращаться на уровень 2000-2003 годов, то есть к 10%-12% годовых. Это уровняло бы доходность от сдачи жилья в наем с доходностью по банковским депозитам (при сравнимых суммах и сроках инвестирования). А в условиях отсутствия роста арендных ставок это означает только необходимость дальнейшего снижения цен на квартиры в Москве. Чтобы доходность от сдачи жилья в найм от нынешних 5% годовых выросла до 10%, цены на недвижимость в Москве должны снизиться еще вдвое, то есть с 4.000$ до 2.000$ за метр по индексу ИРН. Как раз экономические причины такого сценария были рассмотрены в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза».

Впрочем, скорее всего, этого не произойдет. Дело в том, что часто покупка и продажа квартир в Москве и Подмосковье делается не на основе экономического расчета, а на основе эмоций и личных предпочтений. В России человек скорее будет готов переплатить за свою квартиру 2 цены, нежели жить в съемной квартире, пусть даже и хорошего качества, и с хорошим ремонтом. Точно также многие предпочтут вложить свои сбережения  в понятный и осязаемый бетон, нежели в иные, не менее рискованные, но более доходные инвестиционные инструменты, в которых нужно разбираться. Поэтому, хотя изложенная здесь логика и приводит скорее к экономической необходимости дальнейшей коррекции цен на жилье, по мнению аналитического центра www.irn.ru из-за ряда иных, иррациональных причин, такой вывод делать преждевременно. А вот поставить под вопрос возможность нового роста цен на недвижимость в 2010 году есть немало оснований.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
628 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 339 860
до 11 664 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 110 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.1 Коммунарка пос., уч.17, к.10.1 Коммунарка пос., уч.17, к.11 Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Показать все 26 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью от 49 метров.Монолит. Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Спешите! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте