Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аренда жилья запрещает квартирам дорожать

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Отсутствие роста арендных ставок не даст вырасти и ценам купли-продажи квартир

Все последние месяцы среди участников столичного рынка недвижимости, а также людей, планирующих купить или продать квартиру в Москве, не утихают дебаты о том, пойдут ли цены на недвижимость вверх или нет. Немало людей ожидало начала нового роста стоимости квадратного метра с приходом осени 2009. И, казалось бы, индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru даже начал показывать легкие подвижки к росту, отыграв свои потери с 3.850$ за метр до чуть более 4.000$. Впрочем, все понимали, что рост этот уж очень формальный – курс доллара потерял за этот период даже больше, чем подрос индекс, как было отмечено в статье «Иллюзия роста».

Тем не менее, интрига о будущем цен на недвижимость в Москве и Подмосковье продолжает сохраняться и ближе к концу 2009 года звучат все новые и новые прогнозы. Причем некоторое улучшение макроэкономического фона по сравнению с началом 2009 года, а также ощущение преодоления самой острой фазы кризиса, позволяют многим участникам рынка прогнозировать рост цен на квартиры в Москве в 2010 году. Не вдаваясь в сложные дебаты по этому непростому философскому вопросу аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил обратить внимание коллег и общественности на один немаловажный критерий, которые ставит над всеми прогнозами о скором росте цен на жилье большой знак вопроса.

Речь идет о ценах на аренду квартир в Москве. И вряд ли кто-то станет спорить, что рынок аренды квартир более динамичный, чем рынок купли-продажи жилья. А, следовательно, и все перемены и влияние макроэкономического фона стоимость аренды должна отыгрывать с опережением по отношению к ценам купли-продажи. Проще говоря, если нынешняя ситуация создает предпосылки для начала реального подорожания недвижимости, то первой рост должна показать аренда.

И немало участников рынка недвижимости заговорили о росте арендных ставок на рынке жилья еще в конце лета – начале осени 2009 года. В частности, агентство недвижимости Доки зафиксировало рост стоимости аренды в сентябре на уровне 10%-15%. Аналитический центр www.irn.ru предположил тогда, что никакого реального повышения вовсе нет, а имеет место рост цен ожидания. Просто с приходом осени немало арендодателей по привычке стали повышать свои ценники, рассчитывая на активизацию спроса. Но, как и следовало ожидать в нынешних экономических условиях, рынок не принял это «повышение» и уже в октябре то же агентство Доки признало, что цены откатились назад. Эта история описана в заметке «Сентябрьское повышение арендных ставок – событие желаемое или действительное?».

По итогам ноября аренда квартир в Москве не добавила оптимизма. Согласно распространенной недавно информации от Гильдии риэлторов Москвы, в ноябре арендные ставки снизились еще на 10%. Причем, как отмечают авторы обзора, вторя аналитикам IRN.RU, это снижение стало симметричным откатом назад после неоправданного повышения в прежние месяцы. Более того, они прогнозируют, что в ближайшие полгода заметного подорожания аренды жилья в Москве ожидать не стоит, как отмечается в статье «Аренда жилья в Москве с середины ноября подешевела на 10%».

Что все это означает? Вполне естественно предположить, что если рынок не принимает даже повышения арендных ставок, несмотря на некоторое улучшение экономической ситуации, то откуда у людей появятся деньги на покупку квартир по более высоким ценам? Единственным спасением снова могли бы оказаться инвестиционные покупатели, которые в отличие от малообеспеченных арендаторов жилья, все равно при деньгах, даже несмотря на кризис. Следует отметить, что именно эта прослойка людей способствовала неадекватному росту цен на недвижимость в Москве в 2006-2008 годах, когда стоимость жилья полностью оторвалась от платежеспособности основной массы среднего класса. Но и здесь снова возникает препятствие в виде рынка аренды жилья.

Дело в том, что с 2000 по 2008 год прямая доходность от сдачи квартиры в аренду заметно просела. Так если в 2000-2001 годах рентный бизнес мог приносить квартирному рантье порядка 12% годовых, то в 2002-2003 годах – уже ближе к 10%, в 2004-2005 – порядка 7%-8%, а после двукратного подорожания жилья в 2006 году – не более 5% годовых. Проще говоря, все прежние годы стоимость аренды росла медленнее, чем цены купли-продажи квартир, а поэтому и коэффициент арендной доходности все время сжимался.

Впрочем, тогда доход от аренды интересовал мало кого из инвесторов, так как заметную прибыль приносил прирост стоимости жилья. Так только 2006 год удвоил благосостояние всех владельцев инвестиционных квартир. Какая тут разница, принесла ли еще и сдача квартиры в аренду вдобавок к этому целых 10% или только 5% годовых. Немало инвесторов вообще даже не связывались со сдачей инвестиционных квартир в найм, особенно, если это были новостройки без ремонта. Так индекс доходности жилья в те годы порой в 10 раз и более превышал доходность по банковским депозитам. Однако теперь все изменилось.

На текущий момент даже те люди, которые прогнозируют рост цен на недвижимость в 2010 году, сразу оговариваются, что будет он, скорее всего, умеренным, не как в прошлые годы, а примерно на уровне инфляции или чуть выше. Или, попросту говоря, 10%-15% за год. Хотя и это в лучшем случае, так как менее рискованно все же исходить из того, что в 2010 уровень цен на квартиры в Москве останется примерно тем же, что и сейчас. На этом фоне доходность от сдачи квартиры в аренду начинает играть ключевую роль, как показатель гарантированного дохода на инвестиции, не связанного с рисками роста-падения рынка.

И теперь доходность от аренды квартир на уровне 5% годовых выглядит уж очень скромно. Достаточно заметить, что даже банковские депозиты в самых надежных государственных или муниципальных банках (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Банк Москвы и т.п.), при размещении крупной суммы денег, сравнимой с затратами на покупку квартиры в Москве, причем на продолжительный срок (инвестиции в квартиры требуют не менее 2-3 лет) могут принести от 10% до 14% годовых. При этом, размещение денег на депозите не требует нести лишние расходы и риски, как то поиск арендатора, взыскание с него своевременных платежей, страховка имущества, эксплуатационные расходы, амортизационные издержки (периодическое обновление ремонта и мебели), налоги и т.д.

В этом свете, даже имея деньги на покупку квартиры для себя экономически выгоднее жить в съемном жилье, платя за нее 5% годовых, а свои деньги положить на депозит под 10%-14% годовых, имея за вычетом 5% на аренду еще 5%-9% чистого дохода. Более того, немало потенциальных инвестиционных покупателей квартир и людей со свободными деньгами владеют и более доходными инструментами для инвестирования, как-то расширение собственного бизнеса, вложения в акции и облигации, покупка другой собственности с заметным дисконтом – таких предложений в условиях кризиса можно найти немало.

Что будет означать в этих условиях рост цен на недвижимость в 2010 году? Если бы рынок принял повышение арендных ставок на те самые 10%-15%, то можно было бы ожидать, что следом на 10%-15% имеет шанс подорожать и само жилье. Но если цены аренды квартир в Москве пока уперлись в потолок, то повышение стоимости жилья означало бы сокращение доходности от аренды уже ниже нынешних 5% годовых. А такое положение дел становится еще более неадекватным согласно обозначенной выше логике.

Ведь по идее, по мере того, как ситуация инвестиционного ажиотажа прежних лет уходит в прошлое, а доходность от аренды жилья снова начинает преобладать над доходностью от прироста стоимости, сама доходность от аренды должна постепенно возвращаться на уровень 2000-2003 годов, то есть к 10%-12% годовых. Это уровняло бы доходность от сдачи жилья в наем с доходностью по банковским депозитам (при сравнимых суммах и сроках инвестирования). А в условиях отсутствия роста арендных ставок это означает только необходимость дальнейшего снижения цен на квартиры в Москве. Чтобы доходность от сдачи жилья в найм от нынешних 5% годовых выросла до 10%, цены на недвижимость в Москве должны снизиться еще вдвое, то есть с 4.000$ до 2.000$ за метр по индексу ИРН. Как раз экономические причины такого сценария были рассмотрены в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза».

Впрочем, скорее всего, этого не произойдет. Дело в том, что часто покупка и продажа квартир в Москве и Подмосковье делается не на основе экономического расчета, а на основе эмоций и личных предпочтений. В России человек скорее будет готов переплатить за свою квартиру 2 цены, нежели жить в съемной квартире, пусть даже и хорошего качества, и с хорошим ремонтом. Точно также многие предпочтут вложить свои сбережения  в понятный и осязаемый бетон, нежели в иные, не менее рискованные, но более доходные инвестиционные инструменты, в которых нужно разбираться. Поэтому, хотя изложенная здесь логика и приводит скорее к экономической необходимости дальнейшей коррекции цен на жилье, по мнению аналитического центра www.irn.ru из-за ряда иных, иррациональных причин, такой вывод делать преждевременно. А вот поставить под вопрос возможность нового роста цен на недвижимость в 2010 году есть немало оснований.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
660 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 8 488 858
до 23 130 135 руб.
Узнать подробнее
ЖК ААЛТО Москва, Северный округ, район Савеловский Площади : 34 - 81 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Дмитровская, 10 мин. транспортом Застройщик: ЮИТ СитиСтрой.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 7 270 000
до 10 680 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Летний сад Москва, Северный округ, район Дмитровский Площади : 36 - 61 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Петровско-Разумовская, 10 мин. транспортом м. Селигерская, 15 мин. пешком Дмитровское ш., вл. 107, к.1А Дмитровское ш., вл. 107, к.1Б Дмитровское ш., вл. 107, к.2А Дмитровское ш., вл. 107, к.2Б Дмитровское ш., вл. 107, к.2В Показать все 10 корпусов Застройщик: Дмитровская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 706 180
до 7 376 801 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Остафьево Новая Москва, Новомосковский округ, 11 км от МКАД Площади : 24 - 75 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Бунинская аллея, 10 мин. транспортом Остафьево с., к.1 Остафьево с., к.3 Застройщик: СР-Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 332 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн руб. Заселенный семейный микрорайон. Успейте купить! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Новые квартиры у м.Бунинская аллея. Квартиры в готовых домах. Площадь от 70 до 71 кв.м. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 29-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Спешите! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Современные квартиры в готовых домах площадью от 23 метров. рядом с метро Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте