Что нужно знать при покупке квартиры в дальнем Подмосковье

Почему на фоне снижения цен стоимость жилья в отдельных городах возросла?

Рынок недвижимости в городах дальнего Подмосковья обладает своим собственным колоритом за счет меньшего влияния «столичного» фактора. Так, еще в июне 2009 года Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал о том, что в дальнем Подмосковье вплоть до 1 квартала 2009 года отмечался даже незначительный рост стоимости жилья на первичном рынке. Хотя падение цен на квартиры в Москве и подмосковных городах в радиусе 30 км от МКАД началось сразу после осени 2008 года (см. статью «Какой сегмент жилья не почувствовал кризис?»).

Однако к концу 2009 года стало понятно, что в «посткризисных» условиях рынка сегмент «дальних» новостроек окажется самым медленным по темпам восстановления. Вектор покупательской активности, пусть и невысокой в ситуации ухудшения экономических условий, по мере снижения цен смещается в сторону более близких к Москве городов. Это, в свою очередь, к оттоку риэлторов и застройщиков из дальнего Подмосковья. Так, по результатам исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», число операторов в данном сегменте только за последние 3 месяца снизилось почти на 13%.

Естественно, что данный факт напрямую связан с тем, что и количество реализуемых новостроек за 30 км от МКАД активно сокращается по сравнению с остальными сегментами Московского региона. За 3 квартал 2009 года объем первичного предложения в дальнем Подмосковье снизился примерно на 8%: со 136 до 125 домов. А общее падение показателя с начала 2009 года составило 12%. Для сравнения: за тот же период число новостроек в городах Подмосковья средней удаленности (5-30 км от МКАД) увеличилось на 3,2%.

Резкое снижение количества реализуемого жилья за 30-километровой зоной от столицы связано, прежде всего, с более чем 2-кратным превосходством числа ушедших с рынка объектов над количеством поступивших на продажу домов: 19 против 8 новостроек по итогам 3 квартала 2009 года. Одновременно с этим растет количество готового жилья. Так, по данным регулярного мониторинга, к 1 кварталу 2010 года в городах дальнего Подмосковья будет сдано порядка 75% всех новостроек.

Принято считать, что увеличение степени готовности объектов ведет к логичному росту цен на квартиры в них, поскольку спрос на такое жилье заметно выше по сравнению со строящимися домами. Однако ситуация на рынке новостроек городов дальнего Подмосковья несколько иная. Несмотря на увеличение объемов готового жилья, средняя стоимость квартир в новостройках дальнего Подмосковья за последние 3 месяца фактически не изменилась, оставшись на уровне 48-48,5 тыс. руб. за метр или порядка 3,2 млн. руб. за квартиру. По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это свидетельствует о низком покупательском спросе в данном сегменте, о чем было упомянуто выше.

Интересно, что в нескольких населенных пунктах зафиксированы резкие скачки цен на квартиры. Так, по данным маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», в 3 квартале 2009 года средняя цена метра в Ступинском районе и Чехове выросла на 53% и 24%, соответственно. Кроме того на 15-16% подорожали квартиры в новостройках городов Пересвет и Красноармейск. В сегодняшних условиях рынка такая высокая положительная динамика стоимости жилья в городах не отмечается ни в одном другом сегменте Подмосковья.

По оценке www.irn.ru, одной из основных причин заметного роста цен в перечисленных выше населенных пунктах является отсутствие конкуренции, поскольку в каждом из них на продажу в настоящий момент выставлено не более 1 объекта. Соответственно, и уровень цен на первичное жилье здесь во многом определяет маркетинговая политика единственного застройщика в городе. Такая ситуация во многом специфична именно для дальнего Подмосковья, поскольку в этом сегменте в принципе существует ограниченный объем предложения.

В связи с этим специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» рекомендуют при покупке квартиры в дальнем Подмосковье обращать более пристальное внимание на уровень конкуренции в интересующем населенном пункте и динамику цен на конкретный объект в последние несколько месяцев.