Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиционные квартиры: продавать или подождать?

Кто больше теряет – продавец квартиры с дисконтом или ожидающий лучших времен?

В прежние годы застройщики активно застраивали столицу жильем, сдавая более 4 млн. квадратных метров в год. При этом цены на квартиры в Москве были тогда относительно невысокие – в 1999-2004 годах уровень стоимости столичного квадратного метра составлял порядка 700$-1500$. Тогда многие торопились инвестировать в недвижимость, небезосновательно полагая, что в будущем цены будут только расти. Так и произошло, и только за 2005-2006 годы столичный квадратный метр подскочил более чем вдвое – с 1844$ до 4209$ по индексу ИРН.  Очевидно, что успешный опыт прошлых лет сильно повлиял на поведение частных инвесторов в 2007-2009 годах. Однако цикличность рынка недвижимости отнюдь не означает, что в «одну и ту же реку можно войти дважды».

Так с наступлением осени 2008 года ситуация стала заметно меняться не в пользу квартирных инвесторов. Грянувший финансовый кризис спутал все карты: строительство притормозилось, цены поползли вниз, а рынок недвижимости впал в летаргический сон.

При этом все инвесторы столкнулись с непростым вопросом – продавать ли купленное впрок жилье с дисконтом или ждать лучших времен? С одной стороны, услышав однажды оценку своей недвижимости на пике цен перед кризисом, мало кто захочет потом отдавать ее дешевле. С другой стороны, накупленные в «сытые» годы квадратные метры могут довольно долго «висеть» мертвым грузом, ожидая лучших времен.

Сегодня большинство частных инвесторов заняло позицию ожидания, надеясь на то, что ситуация постепенно нормализуется и цены не недвижимость вернуться на докризисный уровень. Многие приводят в качестве примера прошлый кризис 1998 года, когда стоимость жилья, как и сейчас, просела примерно на треть. Но уже в 2001 году цены снова «пошили в гору», а в 2002 году полностью отыграли свои позиции. Казалось бы, в выигрыше оказался тот, кто набрался терпения и «придержал» продажу недвижимости до лучших времен. Однако это всего лишь иллюзия и еще один стереотип, на который аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил обратить внимание заинтересованной аудитории.

Предположим, что как и после 1998 года, на этот раз цены на недвижимость в Москве также отыграют свои потери примерно за 3-4 года. Что означает это предположение? Не что иное, как постепенное восстановление и экономики страны, и общего макроэкономического фона. Ведь если они не будут показывать положительную динамику, повышая доходы российских компаний, доходы населения и улучшая инвестиционный климат, то и недвижимости дорожать и отыгрывать свои потери будет не с чего. Вспомним, что рост цен на квартиры в Москве в 2001-2002 годах был связаны с появлением политической стабильности после 2000 года, началом восстановления экономики России, а также позитивным макроэкономическим фоном, ростом цен на нефть, потоком инвестиций в страну и т.д.

Соответственно, заявляя сейчас, что пусть и не сразу, но через 2-3 года цены на недвижимость уж точно вернутся на докризисный уровень, частный инвестор, по сути, верит, что и все остальные финансовые и экономические показатели вернутся на свои предкризисные позиции. Только тонкость заключается в том, что все остальные более ликвидные инвестиционно-финансовые инструменты, очевидно, опередят недвижимость, начав расти раньше. Ни для кого не секрет, что менее ликвидная и более инертная недвижимость реагирует на все экономические перемены с задержкой и отыгрывает общие тренды с опозданием.

Так многие участники рынка недвижимости с гордостью отмечают, что с 2001 по 2008 год недвижимость в Москве выросла в цене в 7-10 раз (в зависимости от сегмента). Однако при этом выпадает из внимания, что более чем в 10 раз вырос за этот же период и индекс РТС (с 200 до 2000-2400 пунктов), то есть цены на акции основных российских компаний. В 7-8 раз выросли и цены на нефть (с 20$ до 150$-160$ за баррель). При этом финансовый сектор опережал рост цен на недвижимость на 1-2 года и это вполне понятно. А значит, если инвестор верит, что и теперь недвижимость вырастет в цене через 2-3 года, то это означает, что все инвестиционные финансовые инструменты должны также пойти в рост еще раньше – уже в ближайшие год-два.

Мы не будем сейчас обсуждать есть для этого основания или нет. Мы говорим лишь о том, что вера инвестора в среднесрочный рост цен на недвижимость, по сути, автоматически означает и веру в рост экономики и финансового сектора, так как без этого не вырастет в цене и недвижимость. А раз это так, что возникает вполне закономерный вопрос – целесообразно ли сейчас «сидеть» в недвижимости, ожидая роста только через 2-3 года? Не логичнее ли пока выйти из нее, заработать в ближайшие год-два на росте других более ликвидных финансовых инструментов, а потом, через год-два, вновь вернуться в недвижимость, и заработать в итоге на послекризисном восстановлении экономики дважды?

Примечательно, что уже 2009 год позволяет продемонстрировать эффективность этой стратегии. Так немало частных инвесторов решили в конце 2008 – начале 2009 годов, с приходом кризиса не продавать свою недвижимость с дисконтом, а дождаться лучших времен. Хотя продать квартиру в Москве с дисконтом порядка 25%-30% тогда было вполне реально. В итоге за прошедший год глубина коррекции цен на недвижимость только увеличилась и составила порядка 35%. При этом индекс РТС вырос почти второе (с уровня 500 до 1400 пунктов), стоимость нефти – вдвое (с 40$ до 80$ за баррель). Соответственно, зафиксировов потерю порядка 25%-30% при продаже инвестиционной недвижимости с дисконтом год назад, оставшиеся 70%-75% капитала за этот год можно было увеличить минимум вдвое. Причем здесь не идет речь о рискованной игре на бирже «под плечо», а о самой консервативной инвестиционной стратегии «buy and hold» (купи и держи) на собственные деньги.

Соответственно теперь, имея уже 140%-150% начального капитала можно снова «войти» в недвижимость, купив на эти средства вдвое больше квадратных метров, чем было в начале. Вспомним, что сейчас дисконт составляет порядка 35% от докризисных цен, то есть цена начального актива, проданного год назад, составит 65% от исходного капитала. Соответственно, за 140%-150% начального капитала можно купить уже в 2,15 - 2,3 раза больше недвижимости, чем было изначально, и достойно встретить уже рост стоимости квадратного метра. Очевидно, что продавать недвижимость с дисконтом и временно переходить в другие инвестиционные инструменты выгодно, если рост квадратного метра ожидается не сразу, а только в среднесрочной перспективе – через 2-3 года. В итоге в выигрыше оказались те, кто с началом финансового кризиса «слил» недвижимость, ушел в кэш и потом сделал выгодные инвестиции в более ликвидные активы, которые тогда оказались «на дне». О целесообразности именно этой стратегии аналитический центр www.irn.ru еще год назад писал в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз?»

Сейчас суть ситуации изменилась не сильно. Осень 2009 года показала, что скорого отскока цен на недвижимость ожидать вряд ли стоит. В отличие от 1998 года абсолютный уровень цен на жилье в столице все равно слишком высок. Если в 1999 году средняя цена квадратного метра находилась на отметке 700$, что было близко к уровню зарплат среднего класса (по экспертной оценке www.irn.ru от 500$ до 800$ в месяц), то нынешние 4.000$ за метр минимум вдвое выше этой отметки (сейчас, экспертно, это от 1000$ до 2000$ месяц). Также в 1999-2002 годах рыночные цены на новостройки в Москве и Подмосковье всего лишь на 20%-30% были выше строительной себестоимости (стоимость строительно-монтажных работ), то сейчас – минимум в 2-3 раза (за эти годы заметно возросла стоимость земли, затраты на подключения к инженерным сетям, иные обременения и расходы).

В итоге в нынешних условиях цены на квартиры в Москве могут возвращаться к докризисному уровню даже дольше, чем это потребовалось на волне экономического и инвестиционного подъема начала 2000-х. А значит, политика держать инвестиционные квартиры «до победного конца» сейчас может обернуться куда большей упущенной прибылью, чем за прошедший год. Ведь возврат за 3-4 года к начальному уровню стоимости – это потери, так как даже депозиты в госбанках могут за это же время дать почти полуторный прирост (при нынешних ставках 12-14% годовых при размещении крупной суммы на длительной срок + сложным процентом).

Как поступать в нынешней ситуации – вопрос спорный и, по мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, каждый должен решать его для себя сам. Разумеется, для консервативных инвесторов, проживающих, скажем, на Канарах, продавать сейчас купленную впрок недвижимость, думать, куда вложить деньги, а потом еще и отслеживать момент, когда пора перекладываться назад – явно «не с руки». Для тех де людей, кто ведет активный бизнес и все равно вынужден ежедневно отслеживать макроэкономический фон, курсы валют, котировки индексов и «быть в теме», терять существенную прибыль из-за банального ожидания «у моря погоды» явно нецелесообразно.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» не призывает в этой статье инвестировать в те или иные инструменты. Ее цель – лишь показать, что недвижимость – не панацея для инвестора. Инвестиции в недвижимость, как и в любые другие инструменты, могут быть эффективны и одни периоды времени и убыточны – в другие. В частности, для этих целей на www.irn.ru существует индекс доходности жилья, который уже почти год в «минусе». Другими словами, грамотный подход к инвестированию состоит не в том, чтобы на всю оставшуюся жизнь запастись парой-тройкой лишних квартир «на черный день», а своевременно перекладываться из одного инструмента в другой. Это позволит и больше заработать, и вывести в оборот «подвисшие» без дела инвестиционные квартиры.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1105 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 3 404 700
до 9 303 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Сказочный лес Москва, Северо-Восточный округ Площади : 29 - 89 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Ботанический сад, 15 мин. транспортом м. ВДНХ, 12 мин. транспортом Застройщик: Гранднэкст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 185 370
до 19 879 460 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 99 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» В продаже квартиры в готовых домах площадью 22-129 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Спешите! Новые квартиры у м.Бунинская аллея. Квартиры в готовых домах. Площадь от 71 до 71 кв.м. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Сдача корпусов комфорт-класса в 2021 г. Квартиры с видом на лесопарк, 8 км до МКАД, рядом - «легкое метро» Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте