Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Прогноз загородного рынка Подмосковья на 2010 год

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Какие факторы определят ценовой тренд на загородное жилье?

В августе 2009 года министром финансов РФ Алексеем Кудриным было официально объявлено о том, что самый острый период кризиса в России пройден. Однако сегодня, спустя 2 месяца, говорить об улучшении ситуации на рынке недвижимости пока рано. Ведь цены на квартиры продолжают снижаться, хоть и меньшими темпами, нежели в начале 2009 года.

Вот почему вопрос о том, что будет с рынком жилья в дальнейшем, по-прежнему остается актуальным. На прошедшей выставке «Недвижимость-2009» в рамках круглого стола Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» был озвучен прогноз относительно квартирного жилья. Так, динамика цен на квартиры будет зависеть от объемов предложения: либо стабилизация стоимости жилья на текущем уровне ($4.000 за метр) при условии сохранения дефицита предложения, либо дальнейшее снижение цен до планки в $2.000 за метр, если объемы нового строительства будут расти. Подробнее об этом в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза».

В данной статье речь пойдет о загородном рынке жилья Подмосковья и о тенденциях его развития. Для того чтобы ответить на вопрос, как поведут себя цены на загородное жилье в перспективе, посмотрим, как развивался этот сегмент в предыдущие годы в сравнении с квартирным рынком.

По результатам исследования «Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ», с начала 2006 года и вплоть до осени 2008 года наблюдался постоянный рост цен на жилье в загородных поселках. Однако, как видно из графика, основной скачок стоимости 1 кв.м. домовладений произошел в 2006 году. Так, за год с начала 2006 года уровень рублевых цен на коттеджи и таунхаусы увеличился примерно на 26%-28%. Что касается квартирного жилья, то, согласно индексам IRN.RU, средняя стоимость метра за аналогичный период возросла на 43%.

Недвижимость в Москве

В долларовом эквиваленте повышение цен за этот период было еще более ощутимым: около 35% на загородном рынке и примерно 53% на квартирное жилье, что обусловлено снижением курса доллара по отношению к рублю.

Недвижимость в Москве

В целом, в последующие периоды темпы прироста цен на квартирное жилье продолжали оставаться более высокими, чем на загородном рынке. Во-первых, это было обусловлено тем, что квартиры являются более дешевым товаром, нежели загородные дома, а значит, имеют больший потенциал для роста цен. А, во-вторых, на московском рынке квартирного жилья отмечался острый дефицит недорогого предложения, т.к. за этот период произошло смещение строительства из эконом-класса в бизнес-класс. В то время как загородный рынок в последние годы развивался в сторону увеличения доли поселков эконом-класса (см. статью «Рынок загородного жилья стремится к экономии»).

Напомним, что во многом именно благодаря этому в период активно растущего рынка в 1-3 кварталах 2008 года темпы роста цен на загородное жилье в целом были довольно умеренные по сравнению с сегментом столичных квартир. Так, согласно результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы»,  стоимость загородного жилья за этот период увеличилась на 8%-10%, в то время как квартиры подорожали на 17%.

Обобщая вышесказанное, отметим, что с 1 квартала 2006 года по 3 квартал 2008 года общий прирост стоимости метра жилья на загородном рынке составил 42%-55%, а на квартирном рынке – около 94%. В долларах эта динамика выглядит следующим образом: 60%-76% на таунхаусы и коттеджи и 121% на квартиры.

Осенний кризис 2008 года привел к тому, что цены на квартирное жилье снизились существенно больше, чем на загородное. Так, в течение следующего года стоимость столичных квартир скорректировалась на 17% в рублях и 36% в долларах (разница обусловлена увеличением курса доллара по отношению к рублю). В то время как на загородном рынке снижение цен составило 4%-8% в рублях и 27%-30% в долларах (для таунхаусов и коттеджей, соответственно).

Значительная разница в динамике цен на загородном и квартирном рынке обусловлена следующим. Во-первых, в предыдущие периоды столичное жилье было существенно переоценено вследсвие ограниченности объемов предложения и развития ипотечного кредитования, о чем свидетельствуют высокие ежегодные темпы роста стоимости квартир. Во-вторых, застрощикам загородного жилья удалось избежать серьезного падения цен за счет изменения концепции большинства реализуемых проектов в сторону создания более экономичного предложения (см. статью «Изменив структуру предложения, девелоперы спасли коттеджный рынок от обвала цен»).

Однако не следует забывать, что загородный рынок более инертный, нежели квартирный, т.е. он реагирует на изменение экономической ситуации с некоторой задержкой: практика показывает, что наиболее дорогие сегменты жилья медленнее других дорожают в период подъема рынка и медленнее других дешевеют в условиях спада. Это позволяет сделать вывод, что загородный рынок еще не достиг своего «дна», и его ожидает дальнейшее снижение цен.

В качестве дополнительных аргументов можно привести следующие. Во-первых, по оценкам многих экспертов, за прошедший год была распродана бОльшая часть ликвидного предложения загородного жилья (дома на высокой стадии готовности в почти построенных или частично заселенных поселках). Соответственно, на рынке возросла доля строящихся объектов, где цены на жилье существенно ниже по сравнению с готовыми домами вследствие невысокого спроса со стороны покупателей, особенно в текущих условиях ухудшения экономической ситуации. Этот факт усугубляется наступлением зимы, которая традиционно считается «низким» сезоном для приобретения загородной недвижимости. Именно поэтому, на наш взгляд, нисходящий тренд цен в данном сегменте, скорее всего, сохранится вплоть до весны 2010 года, то есть до периода «сезонного» увеличения спроса на коттеджи и таунхаусы.

Но, пожалуй, еще более важным является то, что цены на квартирное жилье по-прежнему продолжают снижаться. Так, по итогам последних двух месяцев, рублевая стоимость метра на рынке столичных квартир скорректировалась вниз еще на 7%, правда, во многом вследствие снижения курса доллара по отношению к рублю. В результате с начала кризиса осенью 2008 года общее падение рублевых цен на квартиры в Москве составило около 23%. В то время как загородный рынок в рублях «потерял» менее 10% от докризисного уровня цен.

По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», приведенные аргументы позволяют спрогнозировать углубление отрицательной коррекции рублевой стоимости загородного жилья Подмосковья вплоть до весны 2010 года. Последующее поведение цен в этом сегменте будет зависеть от состояния экономики и ситуации на рынке недвижимости в целом. Динамика цен по отдельным поселкам может существенно различаться в зависимости от индивидуальных характеристик, потребительских свойств и ценовой политики в предыдущие периоды (см. статьи «В каких коттеджных поселках Подмосковья цены упали в 2 раза и почему?», «Какие коттеджные поселки дорожают даже в условиях кризиса и почему?»).


Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Все выполненные проекты Аналитического центра IRN.RU >>
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008-2009 гг. (Сентябрь 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы (Август 2009)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
501 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. 21-118 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте