Будет ли дефицит предложения на рынке жилья?

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2024 и на 2025 год от IRN.RU До конца года рынок будет стангнировать, потом цены могут поползти вниз Перейти

Конспект доклада руководителя Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Калюжновой Татьяны на выставке «Недвижимость-2009»

В последнее время многие эксперты рынка все чаще говорят о том, что ухудшение экономических условий осенью 2008 года отразится на объемах строительства новых домов в России в целом и в Московском регионе, в частности, и приведет к дефициту предложения на рынке жилья. Экспертную оценку сложившейся ситуации в своем докладе представила руководитель Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Татьяна Калюжнова в рамках прошедшей выставки «Недвижимость-2009».

Действительно, по данным www.irn.ru, в 2009 году количество новостроек в Московском регионе сократилось по сравнению с предыдущими годами. Основной причиной этого является тот факт, что количество ушедших с продажи объектов больше числа новостроек, впервые поступивших на рынок. Другими словами, ежеквартально количество объектов на первичном рынке жилья Московского региона сокращается. Так, во 2 квартале 2009 года число ушедших с рынка домов на 33% больше, чем количество объектов, впервые вышедших на рынок (105 домов против 79).

Тем не менее, бОльшая часть ушедших с рынка объектов – это готовые дома, начало строительства и продаж которых пришлось на период активного спроса со стороны покупателей. Так, по данным регулярных исследований рынка новостроек от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», во 2 квартале 2009 года доля готовых домов от общего количества объектов, ушедших с рынка, составила около 76%.

То есть основная часть ушедших с рынка домов пришлась не на объекты, строительство которых «заморожено», а на готовые дома, где к моменту кризиса оставались последние квартиры, постепенно распроданные в течение первой половины 2009 года. В то время как доля объектов на подготовительной или начальной стадии строительства от общего количества ушедших с рынка домов – всего 19%. При этом от общего количества новостроек в Московском регионе доля последних и вовсе составляет всего около 2%. В большинстве случаев данную недвижимость снимают с продаж, так как такие дома в текущей ситуации наименее востребованы рынком (в условиях кризиса бОльшим спросом пользуется готовое, а не строящееся жилье). Другими словами, количество «замороженных» во 2 квартале 2009 года объектов чрезвычайно мало.

Отметим также, что максимальное количество остановленных строек зафиксировано в декабре 2008 – январе- 2009 гг. Так, по данным Федеральной миграционной службы, отток трудовых мигрантов отмечался по 117 объектам в Московской области, что составляло примерно 17% рынка новостроек Подмосковья. По оценкам экспертов, объемы «замороженного» строительства в этот период составляли от 20% до 50%. Однако строительные работы по большей части этих объектов приостанавливались на 1-2 месяца, а затем возобновлялись.

Эту статистику подтверждают официальные данные Росстата. Так, в первом полугодии 2009 года введено в эксплуатацию 21,6 млн. кв.м. жилья, что всего на 0,3% меньше, чем за аналогичный период 2008 года. Поэтому нынешние темпы строительства позволяют предполагать, что планы построить за 2009 год 52 млн кв.м. жилья, о которых говорил министр регионального развития РФ Виктор Басаргин, вполне выполнимы. Если это случится, то снижение объемов по сравнению с прошлым годом, когда было возведено 64,1 млн. кв.м., составит 19%.

При этом в Москве «проседание» строительного сектора может оказаться еще менее глубоким. По уточненному прогнозу социально-экономического развития города на 2009 год, который подписал Владимир Ресин, в текущем году в Москве будет построено 3,7 млн. кв.м. жилья. Это означает, что, хотя снижение показателей объемов строительства продолжается (в 2007 году в Москве было возведено 5,4 млн. кв.м. жилья, а в 2008 году – 4 млн. кв.м.), объем введенного в эксплуатацию жилья в текущем году будет всего на 7,5% меньше, нежели в предыдущем. Более того, не далее как 1 октября текущего года глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что власти Москвы планируют вернуться с 2011 года к докризисным объемам строительства жилья и начать возводить ежегодно порядка 5 миллионов квадратных метров жилых площадей.

Более того, в 2009 году столичные власти намереваются сократить объемы ввода социального жилья до 1,63 млн. кв.м. вместо планируемых 2,52 млн. кв.м. вследствие недостатка финансирования. Это дает основание предполагать, что в 2009 году возрастет доля коммерческого жилья (предназначенного на продажу). Во-первых, это позволит увеличить долю коммерческого жилья в Москве до уровня 60%-70% от общего объема ввода жилья, как было до 2007 года (все помнят, что в 2008 году этот показатель снизился почти до 40%). А, во-вторых, это позитивно скажется на конъюнктуре столичного рынка жилья, т.к. в последние годы практически весь объем коммерческой застройки приходился на бизнес-класс. В результате, в Москве накопился большой объем отложенного спроса на доступное столичное жилье.

Тем не менее, справедливости ради следует отметить, что объемы жилья, планируемые к сдаче в 2009 году, начали строиться 2-3 года назад, на подъеме рынка. Это означает, что проблема дефицита предложения может возникнуть в 2010 году и последующие годы. Как уже было сказано вначале, по мнению многих участников рынка, в текущем году не закладываются новые объекты.

По результатам регулярных исследований, проводимых Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», количество объектов на начальной стадии строительства, действительно, серьезно сократилось. Так, если в 2005-2006 гг. доля объектов на начальных этапах строительства от общего количества новостроек, представленных на рынке Московского региона, составляла около 35%-40%, то к середине 2009 года этот показатель сократился до 17%-18%.

В квадратных метрах эти цифры выглядят следующим образом:

Т.е. в 2009 году объем новостроек, единовременно представленных на рынке Московского региона (включая объем реализованных и свободных квартир) примерно в 1,6 раз меньше, чем в 2005-2006 годах. Однако следует отметить, что снижение этого показателя имело место уже в 2007 году, а не явилось следствием ухудшения экономических условий осенью 2008 года.

Другими словами, сегодняшняя ситуация с объемами нового строительства в Москве и Подмосковье заметно «хуже», чем, скажем, 2-3 года назад. Однако не следует забывать, что, во-первых, в Московском регионе имеется значительный объем инвестиционных квартир, которые на растущем рынке приобретались не с целью проживания, а для последующей перепродажи; по оценкам экспертов, доля таких новостроек в прежние годы составляла порядка 30%. Во-вторых, существенный объем жилья в готовых объектах приходится на квартиры, не распроданные в условиях надвигавшегося кризиса и после его начала, а также те, которые придерживались ранее застройщиками в период активного роста цен. По оценкам экспертов, только в Москве объем такого жилья составляет около 3,0 млн. кв.м.

Это, кстати, подтверждает статистика Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Согласно данным регулярных исследований, объем готового жилья в Московском регионе вырос с 25%-30% в 2005-2006 годах до 35%-50% в середине 2009 года. Другими словами, дома достроились и ввелись в эксплуатацию, но в них остались свободные квартиры. Причина – снижение платежеспособного спроса покупателей.

Следующий график показывает динамику показателя в разрезе отдельных сегментов Московского региона:

О снижении платежеспособного спроса свидетельствуют и официальные данные Управления Федеральной регистрационной службы г. Москвы. Так, за первое полугодие 2009 года в столице зарегистрировано 22,8 тыс. сделок купли-продажи жилой недвижимости против 31 тыс. в первом полугодии 2007 года и 30,4 тыс. – в первом полугодии 2008 года. Что же касается динамики по месяцам, то в январе 2009 года число сделок составило 2,7 тыс., в феврале - 2 тыс., а, начиная с марта, выросло и в марте-июне держалось на уровне 4,3-4,8 тыс. в месяц. Опять же, нельзя не заметить, что это ниже прошлогодних показателей, когда в некоторые месяцы число сделок превышало 6 тыс.

Снижение покупательской активности привело к существенному росту объемов предложения вторичного жилья, т.к. значительно увеличились сроки экспозиции квартир. Если на растущем рынке период от выставления квартиры на продажу до внесения аванса со стороны покупателя составлял от 1-2 недель до 1-2 месяцев, то с началом кризиса период экспозиции возрос до полугода. Быстрее «уходили» только квартиры, которые изначально выставлялись хотя бы на 10%-15% дешевле рынка. Правда, к середине года ситуация улучшилась, спрос начал активизироваться, однако объем предложения вторичного жилья остается заметно больше, чем до кризиса.

Принимая во внимание этот факт, а также объемы свободного жилья в новостройках (инвестиционные квартиры плюс нераспроданные квартиры в готовых домах, сданных в 2008-2009 годах), получается, что даже если на рынок вообще не будут выходить новые объекты (что, как было отмечено выше, не совсем верно), данного объема хватит еще на 2 года при наличии емкости спроса, сопоставимой с предыдущими годами.

Однако, в отличие от объемов предложения нового жилья, снизившихся, по оценкам экспертов, не более чем в 2 раза, спрос упал в разы. Это связано с тем, что в настоящее время с рынка ушли «инвестиционные» покупатели, занимавшие около 30% рынка, и люди, приобретавшие квартиры с помощью ипотеки (на долю ипотечных сделок в последние годы приходилось до 15%-20% рынка). Таким образом, в предыдущие годы доля таких покупателей достигала 50% от общего объема сделок. Кроме того, заметно снизился спрос со стороны тех, кто собирался купить квартиру в Москве за «живые» деньги или посредством обмена имеющейся недвижимости.

В сложившихся условиях спрос отмечается, в первую очередь, со стороны людей, которые и до кризиса хотели купить жилье, но в силу завышенной стоимости квартир не могли реализовать свои планы. Ухудшение экономической ситуации и, как следствие, снижение уровня цен сделало возможным осуществление их намерений. Тем не менее, формирование нового «слоя» платежеспособного спроса на фоне снижения доходов и ухудшения условий кредитования в том объеме, который был характерен, скажем, для 2007-2008 гг., займет определенное время, ни один и ни два года. А спрос со стороны тех, кто сумел заработать еще до кризиса и сейчас реализует свои возможности, будет постепенно сокращаться. Вот почему, на наш взгляд, говорить о дефиците предложения в текущей ситуации вряд ли верно.

Вообще, дефицит предложения возникает тогда, когда спрос превышает предложение. Но в условиях уменьшения объемов предложения не более чем в 2 раза на фоне сокращения емкости спроса в разы вряд ли можно ожидать возникновения ситуации дефицита предложения в ближайшие 2 года.

Разумеется, что в отдельных регионах России, сегментах, локальных рынках ситуация может быть кардинально иной. И этому есть практические подтверждения. Так, в частности, в Москве вследствие резкого дефицита экономичного жилья на протяжении последних нескольких лет объем спроса в этом сегменте настолько велик, что те немногочисленные объекты эконом-класса, которые возводятся сейчас в столице, как минимум находят своего покупателя, а, как максимум, пользуются ажиотажным спросом.

В то время как многие сопоставимые по цене новостройки в Подмосковье (которые в предыдущие годы относились к сегменту эконом-класса Московского региона, потому что в столице были представлены преимущественно объекты бизнес-класса), сегодня продаются очень плохо.

Или, например, есть регионы, где с наступлением кризиса и резким снижением покупательской активности многие местные застройщики продали оптом объемы незавершенного строительства, в том числе на ранних стадиях, под различные целевые программы (например, по заказу Минобороны для переселения военнослужащих). Причем объемы проданного на ранних стадиях жилья могут приближаться к цифре 2-летнего объема ввода жилья. Конечно, в первую очередь это относится к миграционно привлекательным регионам (Поволжье, Юг России). В то же время дополнительных возможностей (людских и финансовых ресурсов, строительных мощностей) для вхождения в новые проекты у местных компаний нет. Значит, в ближайшие годы в таких регионах объемы предложения коммерческого жилья будут в районе нуля, в то время как платежеспособный спрос в каком-то объеме останется. В таких регионах, действительно, следует ожидать дефицита предложения.

В любом случае, вопрос объемов платежеспособного спроса, а также факторов, оказывающих как положительное, так и отрицательное влияние на спрос, следует решать в индивидуальном порядке под конкретного заказчика. Т.к., с одной стороны, это задача довольно сложная и трудоемкая, а также затратная, с другой стороны, регионы, рынки и сегменты различны, поэтому в сложившихся условиях нет единого универсального решения для любой проблемы.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» неоднократно оказывал услуги, связанные с определением емкости спроса, выявлением структуры предложения и портрета покупателей в рамках таких проектов, как:

определение емкости спроса на жилье в Краснодаре со стороны жителей города и Краснодарского края, а также миграционно активной части населения других регионов РФ, оценка целесообразности развития новых проектов в Краснодаре по заказу компании «Интеко»;
определение емкости спроса и потребительских предпочтений на экономичное загородное жилье в дальнем Подмосковье со стороны жителей Москвы, а также оптимизация ранее созданной концепции застройки участков, в соответствии с результатами проведенных исследований, по заказу компании ПО «Русь»;
исследование структуры спроса и потребительских предпочтений на жилье в Черногории со стороны населения Москвы, оценка перспектив развития жилищного рынка в Черногории, определение целесообразности реализации инвестиционного проекта по заказу компании «Инвест-Нова».