Разница в цене на дорогие и дешевые участки без подряда составила 166 раз!

145 млн. руб. на Рублевке против 0,875 млн. руб. на Новой Риге

Как было отмечено в статье «Дачные участки и земля без подряда – самый ходовой товар на загородном рынке», за последний год основной объем нового предложения на рынке загородной недвижимости приходился на участки земли без подряда на строительство. При этом, как показывают результаты «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», число объектов, в которых концепцией застройки предусмотрены участки без подряда, за период с осени 2008 года до конца лета текущего года выросло с 40 до 93 поселков. Однако только в 82 объектах участки без подряда сегодня выставлены на продажу.

Стоит отметить, что среди них соотношение доли рынка традиционно престижных и менее престижных направлений составляет 67% против 33%. Но это не означает, что в коттеджных поселках, расположенных на более дорогих направлениях Подмосковья, девелоперы чаще предлагают участки без подряда. Дело в том, что исторически именно на традиционно престижных западных, северо-западных, северных и юго-западных шоссе Подмосковья сконцентрирована бОльшая часть коттеджного рынка. Так, по данным www.irn.ru, в июле 2009 года здесь предлагалось почти 74% всех выставленных на продажу поселков. В соответствии с этим традиционно престижные направления сохраняют лидерство и по числу поселков с участками без подряда. Напомним, что к данной категории относятся западные (Ильинское, Минское, Можайское, а также Рублево-Успенское шоссе), северо-западные (Волоколамское, Ленинградское, Новорижское и Пятницкое шоссе), северные (Алтуфьевское, Дмитровское, Рогачевское шоссе), а также юго-западные направления (Калужское и Киевское шоссе).

В разрезе перечисленных выше направлений минимальное число поселков с участками без подряда отмечено на Западе – всего 6 объектов. Интересно, что самый большой объем предложения участков без подряда на традиционно престижных направлениях (23 поселка) зафиксирован на Северо-Западе, который априори является одним из наиболее дорогих направлений Подмосковья. Основная причина этого остается прежней – в данном сегменте в принципе находится наибольшее число продаваемых коттеджных поселков. Кроме того, значительная доля объектов на северо-западных шоссе расположена за 50 км от МКАД, где много свободных земельных участков под застройку. Другими словами, у девелоперов больше возможности для создания проекта с различным типом предложения.

По менее престижным направлениям рыночная доля коттеджных поселков почти в 3 раза меньше, чем по традиционно престижным направлениям (26% против 74% соответственно), при этом поселки с участками без подряда встречаются здесь чаще, чем на более дорогих шоссе (в 36% случаев). Кроме того, как уже было отмечено в статье «Участки без подряда в Подмосковье: структура предложения и уровень цен», демонстрирует сегодня Симферопольское направление, где в каждом втором поселке предлагаются участки без подряда. Отметим, что к недорогим направлениям Подмосковья принято относить Горьковское и Щелковское направления (Восток), Ярославское (Северо-Восток), Егорьевское и Новорязанское шоссе (Юго-Восток), а также южные направления – Варшавское, Каширское, Симферопольское шоссе.
Более детальный анализ структуры предложения показывает, что престижность расположения поселка не влияет на размеры предлагаемых участков земли без подряда. По результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2009 годы», как на традиционно престижных, так и на менее престижных направлениях средняя площадь таких участков составляет порядка 22 сот.

При этом на традиционно престижных направлениях средняя площадь участков без подряда в 3 квартале 2009 года находится в пределах 20,5-23 сот., в зависимости от конкретных направлений. А в разрезе менее престижных шоссе диапазон средних размеров участков гораздо шире. Так, самые небольшие участки без подряда – около 15,5 сот. – характерны для Юго-Востока, а максимальные площади участков предлагаются в южных поселках (около 25 сот.). На Востоке и Северо-Востоке средняя площадь участков составляет порядка 17 сот.

Как видно из графика, отмечается ярко выраженное преобладание уровня цен на землю без подряда на традиционно престижных шоссе. Так, по данным маркетингового исследования, в 3 квартале 2009 года стоимость сотки на дорогих направлениях составляет порядка 566 тыс. руб. В то время как сотка земли без подряда на менее престижных направлениях дешевле в 3 раза и стоит около 198,5 тыс. руб.

Самые дорогие участки сегодня характерны для западных коттеджных поселков, где земля без подряда предлагается по цене около 855 тыс. руб. за сотку. Необходимо отметить, что объем данного предложения здесь, как уже отмечалось ранее, ограничен. По нашему мнению, этот факт наряду с фактором престижности западного направления определяет такой высокий уровень цен.

Наиболее доступные по цене участки без подряда предлагаются на Юге: там сотка земли, в среднем, стоит около 173 тыс. руб. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже отмечал то, что кроме невысокой стоимости, плюсом для южных шоссе (Каширское и Симферопольское) является и бОльшая площадь предлагаемых участков без подряда (примерно 25 сот.).

Таким образом, по данным www.irn.ru, уровень цен земли без подряда определяется престижностью местоположения поселка. В то время как средние размеры таких участков практически одинаковы для обоих рассматриваемых сегментов. На сегодняшний день покупатель имеет возможность сэкономить значительные деньги при покупке участка, если выберет не самое престижное направление. Например, на северо-восточном Ярославском шоссе 17 соток земли обойдется примерно в 4 млн. руб., а на Дмитровском направлении (Север) такой участок будет стоить уже порядка 7,2 млн. руб., т.к. там есть дорогие поселки у «большой» воды.

Если посмотреть на уровень цен в отдельных поселках, то окажется, что стоимость участков без подряда в самом дорогом поселке в 166 раз больше, чем в самом дешевом. Так, на Рублево-Успенском шоссе в 9 км от Москвы находится поселок «Park Vill Жуковка», где участки средней площадью 65 сот. предлагаются по 2,2 млн. руб. за сотку или 145 млн. руб. за участок. В то время как на Новорижском шоссе в 63 км от МКАД в поселке «Хуторок» за 875 тыс. руб. можно приобрести 6 соток земли без подряда. Более подробный анализ в разрезе отдельных объектов на загородном рынке Подмосковья Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках индивидуальных исследований и консалтинга.