Падение арендных ставок на торговую недвижимость в регионах достигает 70%. Основная причина этого — перенасыщение рынка и увеличение свободных площадей.

Коррекция арендных ставок на региональном рынке торговой недвижимости во втором полугодии была более значительной, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Так утверждают эксперты компании Jones Lang LaSalle в обзоре рынка аренды России за второй квартал 2009 года.

Арендные ставки на торговую недвижимость с начала года в регионах снизились на 15−70% «в зависимости от профиля арендаторов».

Растёт и количество свободных помещений, выставленных на рынке. По данным компании, объем вакантных площадей в качественных торговых центрах в крупнейших региональных городах вырос с 5% в конце прошлого года до 15% в конце первой половины 2009. В качестве одной из причин такого увеличения эксперты называют сокращение доли помещений, снимаемых компаниями. «В отличие от 1998 года население практически не потеряло свои сбережения, — отмечают аналитики „Индикаторов рынка недвижимости“. — В наиболее сложном положении оказался в основном крупный бизнес, сильно завязанный на кредиты, которые теперь проблематично погашать».

Вторая причина роста объёмов свободных площадей — вывод на рынок новых торговых центров. В первом полугодии в региональных городах России было сдано 392 тысяч кв. метров торговых площадей, из которых только 112 тысяч кв. метров пришлось на города-миллионники. «Последние годы современные торговые площади, особенно в регионах, росли темпами в несколько раз большими, чем в столице, в некоторых городах обеспеченность площадями стала выше московской», утверждает руководитель аналитического центра GED Analytics Александр Пыпин.

Эксперты Jones Lang LaSalle в своем отчете обращают особое внимание на обозначившуюся в конце первого полугодия тенденцию к стабилизации арендных ставок. При этом «некоторые арендаторы (например гипермаркеты) по-прежнему готовы платить ставки аренды на уровне докризисных», утверждается в отчете. Максимальная же ставка в магазинах до 100 кв. м на первом этаже ТЦ составила $ 650 за кв. метр в год. Для сравнения, по данным тех же Jones Lang LaSalle, даже после коррекции московских арендных ставок для большинства арендаторов в Москве во II квартале 2009 года средняя ставка в ТЦ составила $ 1000 за кв. метр.

Аналитики полагают, что тенденция к увеличению доли свободных площадей, скорее всего, сохранится в ближайшие месяцы. Их прогнозы объясняются тем, что ожидается завершение строительства и сдача в эксплуатацию большого количества торговых центров, возведение которых началось до кризиса. «На 2009−2010 год был запланирован ввод в строй миллионов квадратных метров новых торговых площадей. В таких условиях „просадка“ рынка аренды торговых площадей оказалась более жесткой, чем в Москве, особенно в ряде городов, где потребительский спрос стал ниже на 15−25%», утверждает Пыпин. В ближайший год, по его прогнозам, рынок торговых площадей будет находиться в кризисе и потребности в большинстве перспективных проектов арендаторы испытывать не будут.

Однако в Jones Lang LaSalle считают, что большинство небольших (менее 500 000 жителей) российских городов по-прежнему ощущается недостаток современных торговых центров и магазинов.

«В условиях кризиса развитие в регионах несколько замедлило темпы: девелоперы и ритейлеры сосредоточились на менее рискованных столичных рынках»,

— объясняет руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева. Тем не менее, по её словам, развитие регионального розничного рынка продолжается. «Россияне ещё не насытились потреблением», — замечает она. Даже во время кризиса россияне тратят 70−73% своих доходов на покупку товаров или оплату услуг, а в Европе, по данным Черданцевой, на это уходит всего 50% доходов. Поэтому «рынок розничной торговли России остается привлекательным для операторов». При этом в кризис проекты становятся более продуманными и взвешенными, и это в конечном итоге приведет к повышению эффективности работы торговых центров.

Прогноз на 2011−2012 годы не столь оптимистичен. «В последующие два года ввод новых торговых площадей будет минимальным из-за отмены и переноса сроков сдачи большого количества объектов на начальных этапах строительства, что, в свою очередь, ограничит дальнейший рост доли вакантных площадей в регионах», — замечается в отчете Jones Lang LaSalle. В настоящее время рынок не способен поглощать торговые площади «докризисными» темпами (этим и обусловлен рост показателя доли свободных помещений), однако «в среднесрочной перспективе падение объемов строительства

может привести к дефициту качественной торговой недвижимости", отмечает директор отдела торговой недвижимости Knight Frank Юлия Дальнова.