Падение арендных ставок на торговую недвижимость в регионах достигает 70%. Основная причина этого — перенасыщение рынка и увеличение свободных площадей.
Коррекция арендных ставок на региональном рынке торговой недвижимости во втором полугодии была более значительной, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Так утверждают эксперты компании Джонс Ланг ЛаСалле (Jones Lang LaSalle) в обзоре рынка аренды России за второй квартал 2009 года.
Арендные ставки на торговую недвижимость с начала года в регионах снизились на 1570% «в зависимости от профиля арендаторов».
Растёт и количество свободных помещений, выставленных на рынке. По данным компании, объем вакантных площадей в качественных торговых центрах в крупнейших региональных городах вырос с 5% в конце прошлого года до 15% в конце первой половины 2009. В качестве одной из причин такого увеличения эксперты называют сокращение доли помещений, снимаемых компаниями. «В отличие от 1998 года население практически не потеряло свои сбережения, — отмечают аналитики „Индикаторов рынка недвижимости“. — В наиболее сложном положении оказался в основном крупный бизнес, сильно завязанный на кредиты, которые теперь проблематично погашать».
Вторая причина роста объёмов свободных площадей — вывод на рынок новых торговых центров. В первом полугодии в региональных городах России было сдано 392 тысяч кв. метров торговых площадей, из которых только 112 тысяч кв. метров пришлось на города-миллионники. «Последние годы современные торговые площади, особенно в регионах, росли темпами в несколько раз большими, чем в столице, в некоторых городах обеспеченность площадями стала выше московской», утверждает руководитель аналитического центра ГЕД Аналитикс (GED Analytics) Александр Пыпин.
Эксперты Джонс Ланг ЛаСалле (Jones Lang LaSalle) в своем отчете обращают особое внимание на обозначившуюся в конце первого полугодия тенденцию к стабилизации арендных ставок. При этом «некоторые арендаторы (например гипермаркеты) по-прежнему готовы платить ставки аренды на уровне докризисных», утверждается в отчете. Максимальная же ставка в магазинах до 100 кв. м на первом этаже ТЦ составила $ 650 за кв. метр в год. Для сравнения, по данным тех же Джонс Ланг ЛаСалле (Jones Lang LaSalle), даже после коррекции московских арендных ставок для большинства арендаторов в Москве во II квартале 2009 года средняя ставка в ТЦ составила $ 1000 за кв. метр.
Аналитики полагают, что тенденция к увеличению доли свободных площадей, скорее всего, сохранится в ближайшие месяцы. Их прогнозы объясняются тем, что ожидается завершение строительства и сдача в эксплуатацию большого количества торговых центров, возведение которых началось до кризиса. «На 20092010 год был запланирован ввод в строй миллионов квадратных метров новых торговых площадей. В таких условиях „просадка“ рынка аренды торговых площадей оказалась более жесткой, чем в Москве, особенно в ряде городов, где потребительский спрос стал ниже на 1525%», утверждает Пыпин. В ближайший год, по его прогнозам, рынок торговых площадей будет находиться в кризисе и потребности в большинстве перспективных проектов арендаторы испытывать не будут.
Однако в Джонс Ланг ЛаСалле (Jones Lang LaSalle) считают, что большинство небольших (менее 500000 жителей) российских городов по-прежнему ощущается недостаток современных торговых центров и магазинов.
«В условиях кризиса развитие в регионах несколько замедлило темпы: девелоперы и ритейлеры сосредоточились на менее рискованных столичных рынках»,
— объясняет руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Джонс Ланг ЛаСалле (Jones Lang LaSalle) Олеся Черданцева. Тем не менее, по её словам, развитие регионального розничного рынка продолжается. «Россияне ещё не насытились потреблением», — замечает она. Даже во время кризиса россияне тратят 7073% своих доходов на покупку товаров или оплату услуг, а в Европе, по данным Черданцевой, на это уходит всего 50% доходов. Поэтому «рынок розничной торговли России остается привлекательным для операторов». При этом в кризис проекты становятся более продуманными и взвешенными, и это в конечном итоге приведет к повышению эффективности работы торговых центров.
Прогноз на 20112012 годы не столь оптимистичен. «В последующие два года ввод новых торговых площадей будет минимальным из-за отмены и переноса сроков сдачи большого количества объектов на начальных этапах строительства, что, в свою очередь, ограничит дальнейший рост доли вакантных площадей в регионах», — замечается в отчете Джонс Ланг ЛаСалле (Jones Lang LaSalle). В настоящее время рынок не способен поглощать торговые площади «докризисными» темпами (этим и обусловлен рост показателя доли свободных помещений), однако «в среднесрочной перспективе падение объемов строительства
может привести к дефициту качественной торговой недвижимости", отмечает директор отдела торговой недвижимости Найт Фрэнк (Knight Frank) Юлия Дальнова.