Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новая банковская услуга может спасти девелоперов

Однако девелоперам предстоит поделиться прибылью с банками

Одна из главных проблем российского рынка недвижимости на сегодня – задолженность девелоперских компаний перед банками. И зачастую банки готовы идти на традиционный способ решения этой проблемы – банкротство и распродажу собственности должника. Однако в нынешних условиях этот путь зачастую выглядит тупиковым: банкам будет достаточно проблематично сейчас выгодно продать недостроенные объекты или «сырые» участки под застройку, не говоря уже о том, что эти проекты надо еще и достраивать. При этом, многие застройщики надеются на возвращение рынка к прежним правилам игры и к прежнему уровню цен на недвижимость, пытаясь выиграть время до того момента, когда дела снова пойдут в гору, как в прежние годы.

Однако, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», для российского рынка недвижимости сейчас есть и иная возможность разрешения проблемы задолженности девелоперов перед банками. И как показывает мировая практика, кризис переживают обычно те, кто начинает играть на опережение, то есть по новым правилам. В большинстве случаев это означает появление на рынке новых услуг и новых схем работы, в частности, связанных с более широким распределением рисков между его участниками. В случае с рынком недвижимости, речь может идти о распространении в России такой схемы как fee-development, рассуждению о которой и посвящена данная статья.


На троих
В России одним из способов защиты компании от банкротства нередко является вывод активов. Для этого достаточно, чтобы родственная потенциальному банкроту компания первой подала претензию на банкротство должника. Тогда она назначает конкурсного управляющего, а он в свою очередь распоряжается активами должника так, как это выгодно должнику, а не кредиторам. Основная причина таких действий в том, что должники уверены – главная волна кризиса миновала, и сейчас важно сберечь активы в своем распоряжении, так как буквально уже через несколько месяцев они снова начнут дорожать.

Однако рассчитывать на скорый «отскок» экономики и рынка недвижимости вверх вряд ли следует. В частности, после дефолта 1998 года восстановление докризисного уровня цен на жилье потребовало около 4 лет, хотя рост ВВП возобновился уже в 1999 году. По мнению специалистов www.irn.ru, в нынешних условиях возвращение на рынок недвижимости заметного роста цен и активного спроса также следует ожидать не ранее чем через пару лет. А следовательно, в течение этого времени застройщикам и банкам имеет смысл налаживать новые схемы работы. Следует понимать, что попытка оттянуть время и придержать объекты недвижимости до лучших времен может обернуться большими потерями, нежели их реализация в нынешних условиях.

Примечательно, что помимо застройщиков в непростых условиях находятся и сами банки. С одной стороны, многим из них предстоит отдавать кредиты зарубежным кредиторам, а с другой – нести ответственность по вкладам населения. Именно поэтому многие банкиры предпочитают не брать в качестве расчета по долгам с предприятиями заложенное имущество, а продолжать требовать денежного расчета. Ведь потенциальная угроза банкротства ряда банков, перегруженных «плохими» долгами, может вызвать вторую волну кризиса, сравнимую с дефолтом 1998 года.

В этом свете наиболее перспективной представляется игра застройщиков и банков по новым правилам. Если раньше банки занимались в основном только предоставлением кредитов строительным компаниям под залог объектов недвижимости, то теперь в силу стечения обстоятельств они могли бы рассматривать девелопемент, то есть развитие и реализацию находящихся у них под залогом активов, как одно из направлений инвестбанкинга. Речь идет об услуге fee-development.

В данном случае в инвестиционно-строительном процессе участвует не только девелопер, который как-то привлек деньги дружественных инвесторов или банковский кредит, а функции инвестора, управляющего и девелопера жестко разделены. Инвестор вкладывает деньги, управляющий их распределяет наиболее эффективным способом, а девелопер только реализует конкретные проекты, которые заказал управляющий, в соответствии с ожиданиями инвесторов. При этом управляющий несет ответственность за сохранность инвестиций, а девелопер – за качество и исполнение в срок реализуемого проекта. При этом управляющий зачастую может взять на себя функцию не только распределения ресурсов, но и их накопления под конкретные проекты по заказу девелопера. Конечно, в данном случае основную прибыль получает не девелопер, ее существенная доля достается инвестору и управляющему, но при этом и ответственность за провал проекта также распределяется на троих.


Сохранить любой ценой
Ни для кого не секрет, что недвижимость в России давно уже стала инвестиционным инструментом не только для профессионалов, но и для населения. В частности, похожие на fee-development услуги предлагают управляющие компании – это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Они собирают средства населения для инвестирования в разные сегменты рынка недвижимости, такие как новостройки Москвы и Подмосковья, коммерческая недвижимость, недвижимость в регионах России. При этом паи многих из этих закрытых фондов торгуются на бирже, то есть их владелец может в любой момент с легкостью получить назад свои деньги и уже с конкретной прибылью.

В конце прошлого года у участников долевого строительства появилась схожая возможность получить свои деньги обратно в случае появления у них тех или иных сомнений относительно сроков сдачи объекта, в который они вложили свои средства. В октябре 2008 года заработала торговая система «Открытый рынок строительных инвестиций» (ОРСИ). Однако принципиальным отличием данной биржи от ММВБ и РТС, на которых торгуются паи ЗПИФН в том, что продать пай в долевом строительстве существенно сложнее. В отличие от пая ЗПИФН, который является своего рода «коробочным», универсальным продуктом, доля в строительстве конкретного дома – продукт уникальный, под которого нужно искать покупателя как под конкретную квартиру.

В то же время, стоит учесть, что в отличие от управляющих компаний банки обладают большим объемом собственных средств. Более того, с началом кризиса именно банковская система получила поддержку в виде вливания ликвидности. На этом фоне банкам было бы вполне логично предложить девелоперам провести реструктуризацию долгов с последующей совместной реализацией заложенных объектов. Так, например, оказавшийся на грани банкротства застройщик мог бы частично (или полностью) передать активы банку с условием получить их обратно для реализации за определенную маржу от итоговой прибыли. В результате вместо банкротства, потери всех активов и ухода с рынка строительная компания получает объем работ и банковское финансирование, необходимое для завершения проектов, а также часть прибыли. А банк вместо непонятных «сырых» активов в виде недостроя и площадок под редевелопмент получает партнера в лице застройщика, способного на четких условиях довести строительные проекты до конечного состояния и продать их наиболее выгодно. В итоге банк вместо фиксации убытков при продаже залогов с дисконтами получает назад не только кредит и проценты, но и часть инвестиционной прибыли.

Справедливости ради, стоит отметить, что в развитых странах доля услуги fee-development составляет примерно половину от общего объема строительства, и на фоне кризиса ее доля стала заметно увеличиваться. В России же такая схема работы практически не представлена. Но вполне логично предположить, что в силу сложившихся обстоятельств распределение функций и рисков по строительным проектам по схеме фее-девелопмент в ближайшие годы может получить более заметное распространение. И хотя в данном случае девелопер вынужден делиться частью прибыли (а не только процентами по кредитам) с банком, он не рискует попасть в жесткий кассовый разрыв, когда в условиях падения спроса на недвижимость необходимость уплаты процентов по кредитам создает ситуацию банкротства.

На рынке недвижимости уже есть примеры того, как девелоперы стремятся любой ценой сохранить полный контроль над своими активами, а банки усердствуют в наложении взысканий. Примечательны в этом смысле действия Альфа-Банка по отношению к своим должникам: Главстрою и Мираксу. Банк арестовал их счета, чтобы девелоперы не смогли вывести активы из-под ответственности банка. Представители Главстроя попытались прибегнуть к власть имущим, а Миракса – к публичной поддержке, но ни то, ни другое не способствовало нормализации ситуации. При этом, по мнению аналитического центра www.irn.ru, переход в подобных конфликтных ситуациях к модели fee-development могло бы стать взаимно приемлемым решением, не парализующим деятельность строительной отрасли.


Услуги группы компаний "Индикаторы рынка недвижимости" для профессионалов:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
584 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 081 483
до 12 576 317 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Москва А101» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 30 - 110 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., к.20.1 Коммунарка пос., к.20.2 Коммунарка пос., к.20.4 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо Студии, 1-4-комнатные апартаменты Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 280 177
до 10 891 227 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Юго-Западная, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 84 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.4 (8 фаза) Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры в готовых домах площадью 52-172 метра. Дом сдан. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте