Сместится ли вектор строительства в сторону недорогих районов Москвы?
Объем предложения в ЮВАО в 7 раз меньше, чем в западной части столицы
В статье «Почему Юг Подмосковья по цене квартир равен Западу?» Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» освещал структуру рынка новостроек Подмосковья, характерную для разных направлений (восточного, южного, западного и т.п.). Сравнительный анализ показал, что фактор престижности не всегда определяет более высокий уровень цен на жилье в данном сегменте. В частности, стоимость жилья на Юге Подмосковья сегодня сопоставима с Западом.
Остановимся теперь подробнее на том, какой уровень цен на квартиры в новостройках сложился сегодня в различных округах Москвы за пределами ТТК и насколько между ними существенна разница по данному показателю.
По результатам маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», проведенного www.irn.ru, в марте 2009 года на столичном рынке отмечено 258 объектов, что составляет 27% от общего количества домов, выставленных на продажу в Московском регионе.
Максимальная доля новостроек в столице приходится на ЗАО – около 27% (или 70 домов), а наименьшее число объектов зафиксировано в ЮВАО, где данный показатель составил чуть больше 4% (11 объектов). Отметим тот факт, что основная часть строящегося коммерческого жилья приходится на исторически более престижные округа: ЗАО, СЗАО и ЮЗАО. Суммарная доля новостроек здесь составляет 55% от общего числа московских объектов. Данный факт остается ключевым в понимании известного тезиса о том, что в последние годы на рынке Москвы преобладает жилье бизнес-класса и выше.
Стоит также отметить, что активное строительство многоквартирного жилья в районах за МКАД особенно заметно в СЗАО (районы Куркино, Митино) и ВАО (район Косино-Ухтомский), где доля рынка таких объектов составляет от 14% до 16% в каждом. А также в ЗАО (Солнцево), где строится максимальное количество домов по сравнению с другими столичными районами за МКАД (7 объектов), хотя в относительном выражении это примерно 10% от объемов предложения в ЗАО.
Хотелось бы выделить районы Москвы, для которых характерно наибольшее количество объектов, выставленных на продажу по итогам 1 квартала 2009 года. В первую очередь, это районы ЗАО: Раменки (16 домов), Тропарево-Никулино (15 домов) и Очаково-Матвеевское (12 объектов). Далее следуют Обручевский (ЮЗАО) и Хорошево-Мневники (СЗАО) – 9 и 8 объектов, соответственно. Отметим также, что по данным исследования рынка новостроек Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», наиболее крупные столичные ЖК (от 100.000 кв.м.) также возводятся преимущественно в престижных районах: ЖК «Академия Люкс» и ЖК «Миракс-парк» в Тропарево-Никулино (ЗАО), ЖК «Мичуринский» в Раменках (ЗАО). Однако, есть и исключения, например ЖК «Волгоградский» в Рязанском районе ЮВАО, а также примеры масштабной застройки за МКАД, как в Солнцево, мкр.1-2 (ЗАО).
Что касается структуры предложения, то подавляющее большинство объектов коммерческого жилья в рассматриваемом сегменте составляют монолитно-кирпичные дома. При этом наблюдается заметная разница в средней площади квартир в зависимости от округа Москвы. Если в ЮЗАО, ЗАО, СЗАО и САО средние размеры квартир в новостройках находятся в пределах 96-114 кв.м., то в СВАО, ВАО, ЮВАО и ЮАО данный показатель заметно меньше и составляет 78-86 кв.м.
Другими словами, для менее престижных округов Москвы характерны объекты, в которых предусмотрены небольшие квартиры, сопоставимые по площади с некоторыми новостройками северо-западного Подмосковья (см. статью «Северо-Запад Подмосковья: большая квартира обойдется дешевле»). А в остальной части Москвы (ЮЗАО, ЗАО, СЗАО и САО) преобладают новостройки класса «бизнес-плюс», для которых характерны многокомнатные квартиры (в 82% объектов предусмотрены квартиры 5 и более комнат), а также большие площади.
Лидером на рынке новостроек Москвы за пределами ТТК по средней площади предлагаемого жилья в конце 1 квартала 2009 года является Западный Административный Округ, где данный показатель составляет почти 114 кв.м. Однако, как было отмечено ранее в статье «Стоимость жилья не всегда зависит от престижности района», такая высокая площадь квартир здесь во многом обусловлена наличием объектов премиум-класса, расположенных в зеленой зоне недалеко от Кутузовского проспекта, административно относящейся к району Очаково-Матвеевское. В частности, это ЖК «Белая дача» и «Волынский» по ул. Староволынская.
Следующим по показателю среднего размера квартир идет СЗАО (100 кв.м.), а САО и ЮЗАО сопоставимы по площади жилья (около 96-98 кв.м.). Наименьшие размеры квартир отмечаются в новостройках ЮАО и ЮВАО – 78-79 кв.м. Дело в том, что в данных округах предлагается высокая доля домов типовых серий (37,5% и 45,5%, соответственно), что влияет на показатель средней площади квартир в сторону понижения. Следует отметить, что на столичном рынке новостроек за пределами ТТК в целом доля типового жилья составляла 15,5% по итогам 1 квартала 2009 года.
Таким образом, результаты маркетингового исследования указывают на то, что на рынке новостроек Москвы за пределами ТТК объемы и структура предложения зависят от престижности округа. Так, наибольшее количество выставленных на продажу объектов в марте 2009 года приходится на исторически более дорогие ЗАО, ЮЗАО и СЗАО, которые в том числе являются лидерами по средней площади предлагаемого жилья. А наименее востребованным со стороны девелоперов остается в последние годы ЮВАО, где сегодня строится почти в 7 раз меньше объектов по сравнению с лидирующим ЗАО.
Вряд ли это связано с отсутствием свободных площадок под строительство, по крайней мере, их не меньше, чем на территории западной части Москвы, активно застраиваемой в последние годы. Скорее всего, сниженный интерес девелоперов к менее престижным округам связан с общей ориентацией столичного рынка на строительство дорогих объектов бизнес-класса, интерес к которым по мере роста экономики и доходов населения только увеличивался. Но, по мнению специалистов www.irn.ru, сегодняшняя непростая ситуация на рынке недвижимости способна изменить политику столичных застройщиков, обратив их внимание в сторону создания менее дорогого жилья (говорить об экономичном предложении в черте Москвы не приходится). А значит, в ближайшие годы можно ожидать увеличения доли рынка новостроек по таким округам, например, как ВАО, ЮВАО. Однако более подробную информацию о том, какие сегменты рынка сегодня являются наиболее инвестиционно привлекательными и обладают высокой емкостью спроса со стороны покупателей, специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляют в рамках рекомендаций по стратегическому планированию и консалтингу.
Смотрите также:
Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Все выполненные проекты аналитического центра IRN.RU >>
Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ. (Май 2009)
Исследование рынка новостроек дальнего Подмосковья (от 30 км от МКАД) (Сентябрь 2008)
Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья (Май 2008)
Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Март 2008)
Обзор рынка новостроек населенных пунктов Подмосковья средней удаленности (Декабрь 2007 – Январь 2008 гг.)
Обзор рынка новостроек районов за МКАД и городов Ближнего Подмосковья (Декабрь 2007 - Январь 2008)
Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса (Январь-Февраль 2008)
Исследование рынка московских новостроек (Декабрь 2007)
Исследование рынка новостроек городов Подмосковья средней удаленности (Ноябрь 2007)
Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (Сентябрь 2007)
