Жилье вблизи МКАД дешевле, чем за 20 км от Москвы

В каком сегменте Подмосковья фактор удаленности не влияет на стоимость квартир?

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает серию статей, посвященных объему и структуре предложения новостроек Московского региона, а также сложившемуся уровню цен на жилье в различных населенных пунктах Подмосковья. Так, www.irn.ru было отмечено, что в 1 квартале 2009 года на Восток приходилось примерно 11% рынка от общего числа объектов в Московском регионе. А на западном направлении Подмосковья (Можайское шоссе) этот показатель составил 6%.

В данной статье рассмотрим подробнее ситуацию на рынке новостроек юго-восточного Подмосковья. По данным маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», в 1 квартале 2009 года основной объем предложения был отмечен в следующих населенных пунктах, расположенных вдоль Новорязанского и Егорьевского шоссе: г. Котельники (1 км от МКАД), г. Люберцы (2 км от МКАД), пос. Красково (10 км от МКАД), пос. Лыткарино (12 км от МКАД), пос. Октябрьский (12 км от МКАД), пос. Малаховка (14 км от МКАД), дер. Островцы (16 км от МКАД), г. Жуковский (23 км от МКАД), г. Раменское (28 км от МКАД), пос. Дубовая роща (29 км от МКАД), г. Бронницы (41 км от МКАД), г. Воскресенск (76 км от МКАД), г. Коломна (91 км от МКАД).

Активный рост объемов строительства в перечисленных выше городах и поселках в последние годы привел к тому, что Юго-Восток Подмосковья по праву считается одним из лидеров по количеству выставленного на продажу жилья. В 1 квартале 2009 года общее число объектов в данном сегменте составило 115 домов, т.е. примерно 12% от объема предложения в Московском регионе и около 17% рынка подмосковных новостроек.

Максимальное число объектов приходится на г. Люберцы – 37 новостроек, в основном, за счет района массовой застройки типового жилья в мкр. «Красная горка». При этом средняя площадь квартир в Люберцах (70 кв.м.) такая же, как в Котельниках и Раменском, где преобладают монолитно-кирпичные новостройки.

Максимальные размеры предлагаемого жилья характерны для г. Жуковский – примерно 82 кв.м., а самые небольшие квартиры отмечены в пос. Лыткарино Люберецкого района (12 км от МКАД) – около 61 кв.м. Следует отметить, что на Юго-Востоке Подмосковья самые маленькие площади квартир (в пределах 61-68 кв.м.) характерны для небольших населенных пунктов (за исключением пос. Дубовая роща Раменского района).

Рассмотрим теперь уровень цен, сложившийся на рынке новостроек юго-восточного Подмосковья в 1 квартале 2009 года. Так, по результатам маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», самая высокая стоимость 1 кв.м. жилья отмечена в г. Котельники, расположенного непосредственно за МКАД, - примерно 75,8 тыс. руб. Далее по этому показателю следует г. Жуковский (23 км от МКАД), где цена за метр дороже, чем в Люберцах, гораздо ближе расположенных к Москве, и составляет 71,6 тыс. руб. На наш взгляд, относительно невысокая средняя стоимость метра жилья в Люберцах обусловлена значительно бОльшим объемом предложения новостроек в этом городе по сравнению с другими населенными пунктами исследуемого сегмента; при этом основная доля рынка строящихся домов в Люберцах приходится на недорогое панельное жилье. Самое невысокое по цене метра предложение в исследуемом сегменте характерно для Воскресенска – 38,4 тыс. руб.

Отметим также, что активное строительство многоквартирного жилья в небольших населенных пунктах Люберецкого и Раменского районов привело к неравномерному распределению уровня цен на Новорязанском направлении. Так, стоимость метра в поселках Красково, Лыткарино, Октябрьский и Малаховка, расположенных в Люберецком районе на расстоянии 10-14 км от МКАД, находится в пределах 58-66 тыс. руб. В данный ценовой диапазон попадают такие города дальнего Подмосковья как Бронницы и Коломна, где стоимость метра в марте 2009 года составила 57,3-58,4 тыс. руб.

В результате, на рынке сложилась ситуация, при которой покупатель имеет возможность перебраться ближе к Москве на несколько десятков километров, не переплачивая при этом за жилье. В частности, одинаковая стоимость 1 кв.м. (около 58 тыс. руб.) зафиксирована в пос. Октябрьский (12 км от МКАД) и г. Бронницы (41 км от МКАД). Это не единственный пример на рынке новостроек Подмосковья, аналогичный случай рассматривался Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Выгодные предложения покупки жилья в западном Подмосковье».

Что касается средней стоимости квартир, то самым дорогим городом на Юго-Востоке Подмосковья является Жуковский. Здесь в 1 квартале 2009 года данный показатель составил порядка 5,9 млн. руб. При этом в Котельниках, расположенных сразу за МКАД, средний уровень цен на квартиры в новостройках составляет 5,3 млн. руб. Однако если в первом случае покупатель приобретает квартиру метражом примерно 82 кв.м., то в Котельниках – это 70 кв.м. жилой площади.

Самое дешевое предложение на рынке новостроек характерно для Воскресенска, где в среднем за 2,7 млн. руб. можно купить квартиру площадью 70 кв.м. Таким образом, «вилка» цен (разница между самым дорогим и дешевым жильем) в сегменте юго-восточного направления составляет 2,2 раза.

Интересно, что в дальнем Подмосковье отмечается заметный разброс цен. Так, наблюдается существенная разница (45%) по стоимости квартир площадью 67-70 кв.м. в Коломне (91 км от МКАД) и Воскресенске (76 км от МКАД): 3,9 млн. руб. против 2,8 млн. руб. Поскольку оба города расположены на дальних рубежах Московского региона, уровень цен на недвижимость здесь диктуют особенности развития каждого из них, а фактор удаленности от Москвы уже не играет существенной роли. В результате, квартиры в Коломне, богатой культурными традициями и историческими достопримечательностями, стоят значительно дороже, чем в Воскресенске, изначально развивавшемся как промышленный город.

Таким образом, по данным www.irn.ru, сегодня фактор удаленности на рынке жилья Юго-Востока Подмосковья не играет первостепенную роль в определении структуры предложения и уровня цен на квартиры. Так, по данным маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», на первом месте по площадям и стоимости квартир на Юго-Востоке Подмосковья находится Жуковский, расположенный в 23 км от МКАД. В то время как в примыкающих к Москве Котельниках и Люберцах уровень цен на жилье на 10%-18% ниже, соответственно. Кроме того, сопоставимый уровень цен отмечается в Раменском и Коломне, где за 3,7-3,9 млн. руб. предлагаются квартиры площадью около 66-70 кв.м. При этом разница между данными населенными пунктами по удаленности от МКАД превышает 60 км.

Более детальное изучение факторов, влияющих на уровень цен в различных населенных пунктах Подмосковья, а также разработку эффективной политики продаж и маркетинговых ходов с целью повышения привлекательности проекта специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» проводят в рамках инвестиционного консалтинга.