Северо-Запад Подмосковья: большая квартира обойдется дешевле

И почему меньшая площадь жилья на 30% дороже?

Всем известно, что уровень цен на подмосковные квартиры зависит не только от степени близости объекта к столице, но и от направления, на котором он расположен. В статье «58 кв.м. за 2,7 млн. руб.» Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» уже было отмечено, что на Востоке Подмосковья, где исторически предлагается самое недорогое жилье в регионе, отмечается значительный разброс цен на квартиры в новостройках. Так, стоимость 1 кв.м. в Реутове (1 км от МКАД) в 2,1 раза дороже, чем в Павловском Посаде (54 км от МКАД).

Если в восточной части Московского региона стоимость квартир относительно невысока по сравнению с другими направлениями, то наиболее престижные и дорогие объекты, как правило, расположены на Северо-Западе Подмосковья, к которому относятся такие шоссе как Волоколамское, Ленинградское, Пятницкое, Новорижское и другие. Остановимся подробнее на том, какой уровень цен на сегодняшний день сложился в новостройках, расположенных в городах вдоль Волоколамского и Пятницкого шоссе. Отметим здесь следующие населенные пункты по мере удаления от Москвы: мкр. Путилково (Красногорский район, 2 км от МКАД по Путилковскому шоссе), г. Красногорск (4 км от МКАД), пос. Отрадное (Красногорский район, 7 км от МКАД по Пятницкому шоссе), мкр. Опалиха (Красногорский район,13 км от МКАД по Волоколамскому шоссе), пос. Нахабино (Красногорский район, 17 км от МКАД по Волоколамскому шоссе) и г. Истра (35 км от МКАД по Волоколамскому шоссе).

По данным маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», проведенного www.irn.ru в мае 2009 года, в перечисленных выше населенных пунктах на продажу предлагается 58 объектов. Доля рынка от общего числа новостроек Московского региона составляет порядка 6%, а от общего объема предложения в Подмосковье – около 8,5%.

Лидером по количеству предлагаемых на продажу домов в марте 2009 года является г. Красногорск – 45 объектов. Большой объем предложения в данном городе объясняется близостью к Москве, хорошей транспортной доступностью, а также развитой инфраструктурой Красногорска. Именно здесь предлагаются самые большие по площади квартиры в новостройках, средний метраж которых составляет 84 кв.м.

Далее по показателю средней площади квартир следуют г. Истра (расположенный в 35 км от МКАД) - 83,5 кв.м., и пос. Нахабино (17 км от МКАД) – 83 кв.м. При этом в населенных пунктах, расположенных ближе к Москве, предлагается жилье меньших размеров. Так, в пос. Отрадное (13 км от МКАД) и мкр. Путилково (2 км от МКАД) средняя площадь квартир в новостройках в марте 2009 года отмечена на уровне 63 кв.м.

Несмотря на это общая стоимость квартир в мкр. Путилково, например, значительно дороже, нежели в Истре и Нахабино, что обусловлено более высоким уровнем цен метра жилья. Согласно результатам исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», проведенного Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в мае этого года, средняя стоимость 1 кв.м. в пос. Отрадное и мкр. Путилково выше, чем в Истре и Нахабино. В первую очередь касается Путилково, где цена за метр является максимальной среди рассматриваемых объектов и составляет около 96,2 тыс. руб. А самый низкий показатель в сегменте характерен для Нахабино, где стоимость 1 кв.м. в 1,7 раз меньше по сравнению с Путилково – 56,2 тыс. руб.

Получается, что в домах, где небольшие площади квартир и удобное местоположение относительно столицы, девелоперы устанавливают более высокую стоимость за метр жилья. Ведь такую политику всегда можно объяснить тем, что подмосковные объекты, находящиеся на небольшом удалении от Москвы, должны стоить дороже. Но за счет маленькой площади общая стоимость квартир не превышает среднерыночных показателей.

Рассмотрим подробнее, как меняется уровень цен на квартиры в рассматриваемых населенных пунктах. Лидером по данному показателю является Красногорск – в марте 2009 года средний уровень цен составил порядка 7,6 млн. руб. Главной причиной этого является метраж предлагаемого жилья: в новостройках Красногорска предусмотрены преимущественно квартиры больших площадей. Напомним, что на эту сумму покупатель приобретает порядка 84 кв.м., что эквивалентно 3-комнатной квартире. При этом в мкр. Путилково, несмотря на высокую стоимость 1 кв.м., средняя цена за квартиру гораздо меньше, чем в Красногорске, - около 6 млн. руб. Но за эти деньги можно приобрести только 2-комнатную квартиру, площадью порядка 63 кв.м. А сопоставимая с Красногорском площадь квартир (около 84 кв.м.) будет стоить дороже – около 8 млн. руб.

Отметим также, что самые недорогие квартиры предлагаются в пос. Отрадное Красногорского района (около 4 млн. руб.), расположенного в 7 км от МКАД. То есть, приобретая жилье здесь, покупатель может сэкономить до 52% сбережений по сравнению со стоимостью квартиры той же площади – около 63 кв.м. – в мкр. Путилково.

В результате, полученные данные указывают на то, что основной причиной, влияющей на цены и качественные характеристики предложения в объектах северо-западной части Подмосковья, является уровень развития конкретного населенного пункта. Фактор удаленности теряет свое значение после 5 км от МКАД. Так, разница по стоимости квартиры площадью 83 кв.м. в Нахабино (17 км от МКАД) и Истре (35 км от МКАД) составляет всего 0,5 млн. руб.: 4,6 млн. руб. против 5,1 млн. руб. Исключение в данном сегменте Подмосковья составляет мкр. Путилково, где представлено самое дорогое предложение (благодаря близости к Москве и удачному соседству с Красногорском и Химками, где высокий уровень развития инфраструктуры).

Как показывают результаты маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», «вилка» цен за метр жилья (разница между самым дорогим и дешевым предложением), расположенное в северо-западном направлении Подмосковья по Волоколамскому и Пятницкому шоссе, составляет порядка 71%. При этом зачастую менее комфортное жилье, уступающее по площади другим объектам, а также по уровню развития инфраструктуры в конкретном населенном пункте, предлагается дороже, нежели квартиры большей площади. Информацию о том, какое соотношение цены и качества сегодня наиболее актуально для квартирного рынка Московского региона, и какие характеристики объектов являются наиболее востребованными покупателями, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках инвестиционного консалтинга.