Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Возможен ли всплеск панельного домостроения в Московском регионе?» уже отмечал тот факт, что в 2006-2009 гг. на квартирном рынке Московского региона сократилась доля типового жилья. Значительное преобладание монолитно-кирпичного строительства характерно для районов Москвы от ТТК до МКАД и дальнего Подмосковья (от 30 км от МКАД). Так, по данным маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», проведенного www.irn.ru, в марте 2009 года в столице от ТТК до МКАД доля типовых серий домов составила около 13%, а в Подмосковье дальше 30 км от МКАД – порядка 20%. Более высокая доля типового жилья отмечается в Москве за МКАД и ближнем Подмосковье – почти 46% от общего числа новостроек, а также в среднем Подмосковье – 36,5%.

Рассмотрим подробнее вопрос о том, какие именно серии домов характерны для разных сегментов Московского региона в 1 квартале 2009 года. Как видно из таблицы, в Москве от ТТК до МКАД преобладает строительство домов серий И-155, П-44Т и П-3М – суммарно на них приходится почти 70% рынка. Заметное лидерство И-155 объясняется тем, что эта серия представлена в нескольких модификациях, что позволяет возводить дома с разным набором и площадями квартир в соответствии с потребностями рынка.

Серия П-44Т является базовым проектом компании ДСК-1, основным минусом таких домов, в отличие от И-155, являются меньшие площади квартир.


Табл.1. Типовые серии новостроек, лидирующие на рынке Московского региона в марте 2009 года по количеству объектов.

 

 

Типовые серии, преобладающие в Московском регионе
в 1 кв. 2009 г. по количеству объектов
Москва
от ТТК до МКАД
  Москва за МКАД
и Подмосковье
до 5 км от МКАД
  Подмосковье
5-30 км от МКАД
  Подмосковье
от 30 км от МКАД
Серия Доля рынка,%   Серия Доля рынка,%   Серия Доля рынка,%   Серия Доля рынка,%
И-155 29,0   И-155 26,4   П-44Т 29,6   П-111М 37,0
П-44Т 20,0 П-44Т 12,3 П-349 12,0 И-1724 25,9
П-3М 19,4 ИП-46С 10,4 РД-90 9,6 121Б 11,1
КОПЭ 9,7 П-3М 9,4 ГМС-1 8,8 ИП-46С 7,4
КОПЭ-М-Парус 6,5 П-111М 8,5 П-111М 7,2 П-111 7,4
        П-44ТМ 7,2    
Аналитический центр IRN.RU

 

В Москве за МКАД и ближнем Подмосковье на рынке типового жилья также преобладают объекты серий И-155 и П-44Т – 26,5% и 12,5%, соответственно. Это говорит о том, что в столице и городах-сателлитах структура предложения относительно одинакова. Обусловлено это тем, что основные объемы строительства типового жилья в данных сегментах приходятся на ограниченное число московских крупных строительных компаний (СУ-155, ДСК-1, ГК ПИК и другие).

 

На фоне этого в Подмосковье дальше 5 км от МКАД структура предложения типового жилья другая, так как квартиры здесь рассчитаны на иную категорию покупателей. Кроме того, основные объемы строительства серийных «многоэтажек» дают местные строительные компании. В результате, в 1 квартале 2009 года на рынке типового жилья среднего Подмосковья (5-30 км от МКАД) преобладают серии домов П-44Т – 30% рынка, а также П-349 – 12%. Заметное лидерство серии П-44Т по количеству объектов, представленных на продажу, объясняется тем, что данный проект является базовым в главных комплексных застройках городов Подмосковья средней удаленности. Например, микрорайон «Град Московский» в г. Московский, ул. Юбилейная в г. Железнодорожный, микрорайон «Катюшки» в г. Лобня. А большое количество домов серии П-349 обусловлено тем, что данный проект является основным для «Подольского ДСК», являющимся лидером на рынке новостроек в городе Подольске, который в последние годы активно застраивается.   

Отметим также, что в дальнем Подмосковье преобладают типовые новостройки серий П-111М и И-1724 – 37% и 26% доли рынка, соответственно.

Что касается средней площади квартир, то почти во всех сегментах Москвы и Подмосковья по объему предложения преобладают серии домов со сравнительно небольшими размерами квартир. Только в Москве за МКАД и ближнем Подмосковье по количеству объектов лидирует серия И-155, где предусмотрены бОльшие площади квартир, чем в целом по данному сегменту, - около 78 кв.м.


Табл.2. Средняя площадь квартир в домах типовых серий, которые лидируют на рынке новостроек Московского региона в марте 2009 года.

 

Средняя площадь квартир в домах типовых серий, лидирующих в Московском регионе
в 1 кв. 2009 г. по количеству объектов
Москва
от ТТК до МКАД
  Москва за МКАД
и Подмосквье
до 5 км от МКАД
  Подмосковье
5-30 км от МКАД
  Подмосковье
от 30 км от МКАД
Серия Ср. площадь, кв.м.   Серия Ср. площадь, кв.м.   Серия Ср. площадь, кв.м.   Серия Ср. площадь, кв.м.
И-155 66,6   И-155 78,1   П-44Т 60,6   П-111М 59,4
П-44Т 59,3 П-44Т 61,6 П-349 66,5 И-1724 64,6
П-3М* 72,2 ИП-46С 63,0 РД-90 63,5 121Б 61,5
КОПЭ 81,5 П-3М 70,6 ГМС-1 58,0 ИП-46С 71,8
КОПЭ-М-Парус 72,3 П-111М 67,8 П-111М 66,6 П-111 57,5
        П-44ТМ 103,5    
Аналитический центр IRN.RU

 

* Красным шрифтом выделены типовые серии, лидирующие по средней площади квартир в данном сегменте в 1 кв. 2009 г.

 

Интересно, что в пределах столицы (ТТК-МКАД) максимальная доля рынка типовых новостроек приходится на серии домов с небольшими по площади квартирами, в то время как лидеры по данному показателю (серии КОПЭ и КОПЭ-М-Парус) составляют всего около 16% доли рынка столичных новостроек.

Отметим также, что в зависимости от сегмента (расположения объекта) меняется показатель средней площади квартир даже в типовых домах. Так, в новостройках серии И-155 метраж квартир в Москве от ТТК до МКАД заметно меньше, чем в Москве за МКАД и ближнем Подмосковье: 66,5 кв.м. против 78 кв.м. О причинах этого мы говорили выше. Во-первых, сам проект И-155 позволяет застройщику менять размеры квартир в доме в зависимости от структуры спроса. А во-вторых, в последние годы в пределах Москвы бОльшая доля типового жилья строится для нужд города и только часть квартир в объекте, как правило, предназначена на продажу. Поэтому застройщики не заинтересованы в увеличении средней площади квартир. Тогда как в новостройках за пределами МКАД это делать выгодно. Одновременно увеличивается выход жилой площади в объектах и улучшаются качественные характеристики квартир, что приводит к большей емкости спроса на них.

В заключении выделим самые дорогие типовые серии домов в Московском регионе по стоимости реализации 1 кв.м. По данным маркетингового исследования «Весь рынок Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», в марте 2009 года в Москве от ТТК до МКАД максимальная цена за метр отмечена в объектах серии П-44Т – почти 163 тыс. руб. На втором месте по стоимости 1 кв.м. находятся новостройки серии КОПЭ, разработанные и реализуемые ГК ПИК, - около 158,5 тыс. руб. При этом в Москве за МКАД и ближнем Подмосковье объекты данной серии являются самыми дорогими – цена за метр здесь составляет порядка 111,5 тыс. руб.


Табл.3. Самые дорогие по стоимости 1 кв.м. жилья типовые серии домов в марте 2009 года.

 

Распределение типовых серий новостроек Московского региона
по стоимости 1 кв.м. в 1 кв. 2009 г.
Москва
от ТТК до МКАД
  Москва за МКАД
и Подмосквье
до 5 км от МКАД
  Подмосковье
5-30 км от МКАД
  Подмосковье
от 30 км от МКАД
Серия Ср. стоимость
1 кв.м., руб.
  Серия Ср. стоимость
1 кв.м., руб.
  Серия Ср. стоимость
1 кв.м., руб.
  Серия Ср. стоимость
1 кв.м., руб.
П-44Т 162 877   КОПЭ 111 450   И-1723 83 404   И-1724 62 076
КОПЭ 158 310 П-111М-кирпич (С-222) 109 250 П-349 69 033 121Б 51 730
ИП-46С 153 750 КОПЭ-М-Парус 90 388 П-152 67 500 П-111М 49 761
КОПЭ-М-Парус 149 448 П-44ТМ-25 90 329 И-79-99 67 078 ИП-46С 43 115
КОПЭ-парус 144 500     РД-90 66 203    
Аналитический центр IRN.RU

 

В Подмосковье средней удаленности максимальная цена за 1 кв.м. типового жилья отмечена в объектах серии И-1723 – порядка 83,5 тыс. руб., в дальнем Подмосковье – это серия домов И-1724 по стоимости 62 тыс. руб. за 1 кв.м. Превосходство данных типов домов по сравнению с другими сериями новостроек в среднем и дальнем Подмосковье объясняется более высоким качеством используемых строительных материалов: панельный каркас с кирпичной облицовкой. По своим потребительским свойствам данные серии домов сопоставимы с монолитно-кирпичным жильем, а по цене даже превышают его.

 

Таким образом, результаты маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ» позволяют увидеть различия сегментов с точки зрения наиболее распространенных типов домов в каждом из них. Насколько сложившаяся структура предложения соответствует спросу в новых экономических условиях, а также – какие изменения могут произойти в ближайшее время в сегменте типового жилья Московского региона, позволят понять индивидуальные исследования от Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».


Смотрите также:

Актуальные проекты компании ДСК-1 (октябрь 2021)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
1-й ЛенинградскийМосква, Северный округ, район Молжаниновский, м. Планерная4 кв. 2022 г.от 6 830 070 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Актуальные проекты компании ПИК (октябрь 2021)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Волжский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики1 кв. 2023 г.от 5 874 540 руб.
Восточное БутовоЛенинский район4 кв. 2022 г.от 3 942 180 руб.
Мякинино паркМосква, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино3 кв. 2022 г.от 5 770 240 руб.
Люблинский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская1 кв. 2023 г.от 5 826 500 руб.
Кронштадтский 14Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион3 кв. 2023 г.от 7 352 800 руб.
Измайловский лесБалашихинский район, г. Балашиха2 кв. 2024 г.от 4 268 880 руб.
Матвеевский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная2 кв. 2024 г.от 7 050 190 руб.
Кузьминский лесг. Котельники1 кв. 2022 г.от 5 334 000 руб.
Ильменский 17Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская3 кв. 2022 г.от 7 727 940 руб.
Новохохловская 15Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский2 кв. 2023 г.от 6 249 442 руб.
Люберцы паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2023 г.от 4 811 400 руб.
Перовское 2Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК4 кв. 2023 г.от 5 879 250 руб.
Одинцово-1Одинцовский район, г. Одинцово4 кв. 2023 г.от 4 284 950 руб.
Сокольнический Вал 1Москва, Восточный округ, район Сокольники, м. Сокольники4 кв. 2023 г.от 6 449 463 руб.
Волоколамское 24Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Стрешнево МЦК1 кв. 2023 г.от 7 201 920 руб.
Второй НагатинскийМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская1 кв. 2023 г.от 6 737 940 руб.
ЯрославскийМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2021 г.от 7 269 680 руб.
Академика ПавловаМосква, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная1 кв. 2023 г.от 7 789 140 руб.
Дмитровский паркМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2023 г.от 6 332 000 руб.
ПутилковоКрасногорский район, д. ПутилковоСданот 6 639 860 руб.
Оранж паркг. Котельники1 кв. 2019 г.от 6 110 300 руб.
Кронштадтский 9Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион3 кв. 2023 г.от 8 066 640 руб.
Бунинские лугаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея3 кв. 2023 г.от 5 153 520 руб.
Красноказарменная 15Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная4 кв. 2023 г.от 9 155 720 руб.
Руставели 14Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская4 кв. 2023 г.от 8 082 720 руб.
Ильинские лугаКрасногорский район, п. Ильинское-Усово2 кв. 2023 г.от 3 944 180 руб.
ЛюберецкийЛюберецкий район, г. Люберцы4 кв. 2022 г.от 4 961 880 руб.
Большая Очаковская 2Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2022 г.от 7 369 560 руб.
ШереметьевскийМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская4 кв. 2022 г.от 8 755 919 руб.
Белая Дача паркг. Котельники1 кв. 2023 г.от 4 514 400 руб.
Середневский лесНовая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг1 кв. 2023 г.от 4 431 730 руб.
Просторная 7Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь2 кв. 2022 г.от 7 628 000 руб.
Лосиноостровский паркМосква, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовскогоот 5 954 976 руб.
Измайловский 11Москва, Восточный округ, район Измайлово, м. Измайловскаяот 31 451 400 руб.
Митинский лесМосква, район Митино, м. Пятницкое шоссе2 кв. 2022 г.от 11 470 140 руб.
Саларьево паркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский3 кв. 2023 г.от 5 856 810 руб.
Ясеневая 14Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовскаяот 8 174 000 руб.
Западный портМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили1 кв. 2023 г.от 12 426 150 руб.
Бусиновский паркМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Ховрино2 кв. 2023 г.от 5 748 000 руб.
Митино паркКрасногорский район, г. Красногорскот 4 094 310 руб.
Мичуринский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная3 кв. 2023 г.от 6 676 450 руб.
Столичные поляныМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская3 кв. 2021 г.от 7 587 300 руб.
Барклая 6Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Филиот 9 494 370 руб.
Дербеневская 20Москва, Центральный округ, район Даниловский, м. Павелецкая4 кв. 2023 г.от 11 235 300 руб.
Солнцево паркНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Внуковское2 кв. 2022 г.от 9 159 630 руб.
Амурский паркМосква, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская3 кв. 2024 г.от 6 030 000 руб.
Большая Академическая 85Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Окружная МЦК2 кв. 2023 г.от 6 330 800 руб.
Holland parkМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак3 кв. 2022 г.от 8 622 110 руб.
Жулебино паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2023 г.от 5 308 350 руб.
Сигнальный 16Москва, Северный округ, район Отрадное, м. Владыкино4 кв. 2022 г.от 6 610 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все