Местные власти начинают больше доверять застройщикам

Правительство Санкт-Петербурга готово приобретать квартиры у застройщиков на более ранней стадии, чем принятый во многих регионах 70%-ный уровень готовности дома. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», своим решением чиновники северной столицы подтверждают, что худший период на рынке недвижимости пройден. Но для населения сделки по покупке квартир в новостройках на ранних стадиях готовности еще остаются рискованными.

Власти Санкт-Петербурга рассматривают возможность отказа от условия 70%-ной готовности дома при приобретении на торгах жилья у застройщиков. На такое послабление правительство северной столицы может пойти уже в августе-сентябре 2009 года, когда планируется провести очередной конкурс по выкупу квартир у застройщиков для государственных нужд. «Городу нужна 1 тысяча квартир разного метража для ветеранов. На эти цели, по предварительным данным, потребуется более 2 миллиардов рублей. Цена выкупа составит 52,5 тысячи рублей за «квадрат», - отмечали городские чиновники.

Четко прописанной законодательной нормы, по которой местным властям запрещается приобретать квартиры в домах, которые готовы меньше, чем на 70%, не существует. Однако показатель 70% был для многих некой психологической планкой, по достижении которой считалось, что вероятность достроя дома уже достаточно высока. И представители власти на эту планку неоднократно ориентировались.

Например, как недавно рассказывал в одном из интервью председатель совета директоров компании «Родекс Групп» и бывший глава экономического управления администрации президента РФ Антон Данилов-Данильян, готовность в 70% было одним из условий выкупа федеральными властями жилья у застройщиков. Недавно вице-премьер Игорь Шувалов объявлял, что правительство было готово затратить на это 100 млрд рублей, однако власти отказались из-за неконструктивной позиции строителей. По словам же Антона Данилова-Данильяна, условия властей трудновыполнимы, так как «готового жилья сейчас совсем немного на рынке, и даже такого жилья, которое готово на 70%».

Считается, что от решения петербургских властей в первую очередь выиграет один из крупнейших девелоперов северной столицы компания «Главстрой-Спб», дочерняя структура корпорации «Главстрой», подконтрольной миллиардеру Олегу Дерипаске. Компания является девелопером крупнейшего на территории города проекта «Северная долина». В рамках этого проекта предполагается строительство 3 млн кв.м жилья, но пока все дома находятся на нулевой стадии готовности. В случае победы на конкурсе «Главстрой-Спб» получит более 2 млрд рублей, которые могут стать для компании существенным финансовым вливанием в кризисный период.

По мнению специалистов www.irn.ru , решение властей Санкт-Петербурга может говорить о том, что худший кризисный этап на рынка недвижимости уже позади. Проходит тот период, когда царила неопределенность и никто не мог сказать, как долго она продлится и насколько глубоким окажется кризис, полагают специалисты www.irn.ru.

Факт прохождения наиболее острой фазы кризиса подтверждается и индексами рынка недвижимости. Например, по данным на 8 июня индекс цен на недвижимость аналитического центра www.irn.ru  снизился всего на 3 пункта или незначительную долю процента, что указывает на наличие лишь остаточной коррекции. Более того, согласно статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru  благодаря относительной стабилизации курса доллара также притормозилось снижение рублевых цен на квартиры в Москве. На данный момент средняя стоимость жилья в Москве составляет $4158.

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга в последние несколько недель вообще демонстрирует рост. На данный момент средняя стоимость жилья на вторичном рынке составляет около $2800, на первичном - $2400.

Отказ властей Санкт-Петербурга от обязательного условия 70%-ной готовности жилья означает, что они уже не видят серьезных рисков недостроя при заключении договора с девелопером. Однако это не означает, что такие риски перестают существовать для частных лиц. В пользу этого говорит хотя бы тот факт, что в стране еще остаются десятки тысяч обманутых дольщиков. По разным оценкам число обманутых дольщиков в России доходит до 80 тыс. Самыми проблемными являются проекты компании «Стройметресурс» в подмосковном городе Щербинка и ряд проектов по всей России компании «Социальная инициатива». Строительство этих районов было приостановлено уже более пяти лет назад, но застройщики, которые бы завершили проблемные объекты, так и не найдены.

В кризис вряд ли можно ожидать значительного улучшения ситуации, поэтому не исключено появление новой волны митингов обманутых соинвесторов. В ответ на протесты населения власти решили продолжить модернизацию действующего с апреля 2005 года закона о долевом участии в строительство (ФЗ-214). Как уже писал www.irn.ru в статье «Чем обернутся штрафы за «серые» схемы продажи новостроек?», по этому закону сейчас заключается не более 20% договоров продажи квартир в новостройках. Власти хотят ввести штрафы за заключение договоров по альтернативным схемам. Денежное наказание должно постигнуть и продавцов и покупателей: в Кодекс об административных правонарушениях предлагается внести поправки, устанавливающие штрафы в размере 20-50 тыс. рублей с физических лиц и 0,5-1 млн рублей – с юридических.

Однако предлагаемые меры борьбы – достаточно жестки и пока не ясно, хватит ли у законодателей политической воли довести до конца принятие законопроекта. Ведь суммы штрафов ощутимы и для граждан и для коммерческих структур. Поэтому не исключено, что под давлением строительного лобби депутаты могут затянуть с утверждением документа. Другая опасность – если даже законопроект примут, не получится ли так, что его строгость будет компенсирована необязательностью исполнения? И не станут ли новые правила для местных властей инструментом, позволяющим оказывать давление на непонравившихся девелоперов и закрывать глаза на нарушения остальных?

Поэтому пока ответы на эти вопросы не найдены, простым гражданам следует соблюдать осторожность при покупке жилья на ранних стадиях готовности, убеждены специалисты аналитического центра www.irn.ru . У властей гораздо больше рычагов влияния, нежели у простых граждан. Поэтому иногда власть может себе позволить участвовать в девелоперских проектах, которые достаточно рискованны для населения. Например, в период после дефолта 1998 года, в 1998-2000 годах продолжало вести массовое строительство целыми районами Управление внебюджетного планирования города, позднее переименованное в Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства Москвы. А вот коммерческая застройка в те годы была рискованной.