Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Девелоперы приближаются к точке невозврата

Некоторое время назад стало известно, что сделка по приобретению компанией «Нафта-Москва» питерского подразделения группы «Главстрой» – девелопера «Главстрой-СПб» – не состоится. Между тем, в конце февраля в средствах массовой информации (СМИ) была распространена информация, исходившая от представителей «Главстрой-СПб», что сделка уже закрыта. Теперь же представители «Нафта-Москва» утверждают, что переговоры о приобретении санкт-петербургского актива Главстроя, действительно, имели место, но на данный момент они прекращены и сделка, скорее всего, не состоится. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, такой сценарий развития событий является негативным прецедентом для всей отрасли и свидетельствует о том, что игнорировать возможность дальнейшего развития кризиса в девелопменте пока явно рано, несмотря на относительную стабилизацию рынка недвижимости.

О том, что «Нафта-Москва» отказалась от сделки по покупке Главстроя-СПб стало известно в последних числах апреля 2009 года. Следует отметить, что Сулейман Керимов, которому принадлежит «Нафта-Москва», в свое время – в начале 2005 года – купил «Главмосстрой», а спустя полгода перепродал его структурам Олега Дерипаски значительно дороже. Теперь же речь шла о том, что структуры, принадлежащие Олегу Дерипаске, продают Главстрой-СПБ существенно ниже рынка, почти по себестоимости, «Нафта-Москве». Все это укладывалось в общую логику существующей на рынке тенденции. Девелоперы, задолжавшие большие суммы банкам, соглашаются на любые условия, лишь бы освободиться от обязанности непосредственно сейчас платить по своим долгам. В частности, просто за обещания реструктуризировать долги перед пулом российских банков, которое еще далеко не факт, что будет выполнено, согласился продать контрольный пакет топ-менеджмент таких компаний, как «ПИК» и «Система-Галс», о чем «Индикаторы рынка недвижимости» писали в статье «Девелоперов спасут новые хозяева».

На этом фоне продажа 75% доли в Главстрое-СПб за счет реальных денежных средств выглядела существенно более дорогой сделкой. И хотя участники сделки пытались не раскрывать ее условия, многие эксперты рынка утверждали, что «сумма сделки будет равна затратам, понесенным Главстроем по проектам «Северная долина», «Юнтолово» и бизнес-центра в квартале Шкапина – Розенштейна, то есть около 9 млрд. руб. или $250 млн. Учитывая тотальную нехватку средств у девелоперов даже эти средства (не очень большие на фоне сделок 2007-2008 годов) выглядели весьма щедрым подарком.

Поэтому вполне можно понять, что Сулейман Керимов, решил в итоге отменить уже имевшие место, скорее всего, словесные соглашения. Ведь, если бы договор о продаже активов Гластроя-СПб был окончательно юридически закреплен, то структурам Сулеймана Керимова пришлось бы отвечать за свой отказ перед судом. Между тем,  структуры Олега Дерипаски, вместо того, чтобы всячески акцентировать внимание на нарушении условий соглашения, всячески пытаются замять неудобную для  них ситуацию. Из чего, по всей видимости, следует, что сделки как таковой с юридической точки зрения заключено не было. И Сулейман Керимов поспешил этим воспользоваться.

Кроме того, свои обещания стремятся пересмотреть не только коммерческие структуры, но и государственные. Так представители Банка Развития (БР) заявили на днях, что будут предоставлять свои средства далеко не всем девелоперам, а лишь в единичных случаях, и то если «банкротство девелопера представляет стратегическую угрозу безопасности страны». При этом следует отметить, что по данным Ассоциации Строителей России (АСР) порядка 70% всех девелоперов находятся в предбанкротном состоянии в связи с тем, что у них нет достаточных средств для погашения взятых кредитов, deadline («черта смерти») по большинству которых наступает в III квартале этого года.

И большинство этих кредитов были взяты не у российских банкиров, которых Правительство России теоретически может обязать «не обострять ситуацию», а у западных кредитных организаций. Именно в связи с их желанием полностью выйти из российских активов было принято решение в декабре прошлого года менеджментом БР по выкупу обязательств группы «ПИК» перед Morgan Stanley Senior Funding и Nomura International. Эти зарубежные компании были готовы обанкротить ПИК и выставить на аукцион все их активы, то есть спровоцировать новую волну падения цен на недвижимость в России. Именно с этим связана сговорчивость компаний ПИК и СУ-155, выраженная в продаже квартир в московском регионе Правительству Москвы в конце прошлого года в среднем по $1,5 тыс. за 1 кв.м. Заметим, что средняя рыночная цена жилья, по данным аналитического центра www.irn.ru, составляла на тот момент около $5 тысяч за квадратный метр, наиболее дешевые предложения стоили не менее $3 тысяч.

Конечно, столь значимые скидки относительно среднерыночных цен за жилье выглядят грабительскими. И не удивительно, что в начале 2009 года девелоперы просаботировали программу Минобороны по массовой закупке готового жилья для военных, настаивая на том, что цены, предложенные за него, неадекватны. Аналогичная история сложилась и с предложениями о выкупе готовых квартир Правительством Москвы и федералами. В итоге, чиновники были вынуждены для соблюдения взятых на себя социальных обязательств, пойти навстречу застройщикам и поднять выкупные цены. Для московского региона цена составила порядка $2,3 тыс. за 1 кв. м.

Однако стоит учитывать тот факт, что у большинства девелоперов, которые находятся на грани банкротства, нет в большом количестве объектов, находящихся на стадии 70% готовности и более. А выкупать остальные объекты правительство России и региональные органы власти готовы лишь по мере их окончательной готовности. При этом, продать жилье в розницу с дисконтом порядка 25%-30% от среднерыночных цен сейчас вполне реально. Но идти на это готовы далеко не все девелоперы. Большинство из них стремятся как можно дальше оттянуть «расплату», надеясь на возвращение ажиотажного спроса. Однако когда наступит deadline, очевидно, что для розничной распродажи уже не хватит времени.

Инвесторам и спекулянтам фондового рынка хорошо известно правило, что в случае возникновения непредвиденной неблагоприятной тенденции лучше закрыть позиции и зафиксировать возникшие убытки, нежели продолжать свои позиции удерживать и увеличивать потери. Конечно, заманчиво надеяться на возможный отскок рынка назад, который позволил бы вернуть потери, но следует отдавать себе отчет в том, что если отскока назад не произойдет, то дело может закончиться полным банкротством. Учитывая колоссальные объемы инвестиций в недвижимость, имевшие место последние годы, а также большую величину кредитного плеча некоторых девелоперов, степень рисков их бизнеса была крайне высокой. Следовательно, выйти из нынешней ситуации с потерянной прибылью или умеренными убытками, но сохранить бизнес или его часть, уже может быть совсем неплохим результатом.

Между тем, рассчитывать девелоперам на то, что правительство пойдет им навстречу еще больше и улучшит условия выкупа готового жилья, вряд ли стоит. Уже сейчас, по самым скромным оценкам Резервный фонд будет исчерпан к концу 2010 года. В то же время, бюджет России на ближайшие 3 года оказывается дефицитным. При этом главным фактором определяющим политику правительства России до 2012 года остается социальная политика, то есть если правительству не будет хватать средств для исполнения социальных обязательств оно «с легкой душой» может закрыть глаза на банкротство отдельных компаний. Так или иначе, российское общество пошло на создание политической и экономической вертикали в стране на волне улучшения условий жизни. И если этот вектор будет нарушен, то у российских властей появятся куда более приоритетные цели, нежели поддержка девелоперов.

Однако складывается ощущение, что несмотря на всю сложность ситуации далеко не все девелоперы готовы проявлять гибкость. Вполне возможно, что сделка между г-дами Керимовым и Дерипаской не состоялась из-за недоговоренности по финансовым условиям. По всей видимости, по этой же причине не состоялось согласование по реструктуризации долгов Главстроя перед Альфа-Банком даже после вмешательства в этот конфликт президента России Дмитрия Медведева, в результате чего все счета Главмосстроя, входящего в состав Главстроя, были по требования Альфа-Банка арестованы. Далеко не все застройщики готовы в должной мере корректировать стоимость жилья при продаже в розницу, даже несмотря на отсутствие продаж по прежним ценам.

При этом, доведение ситуации до deadline грозит банкротством девелопера и влечет за собой распродажу его активов по дешевке, то есть очередную волну снижения цен на недвижимость. А это может негативно сказаться на рынке недвижимости в целом и всех его участниках, подробно тому, как аналитический центр www.irn.ru описывал произошедшее недавно на рынке недвижимости Испании в статье «Рынок жилья России похож на испанский». Однако гибкость в финансовой политике, причем не только в отношении розничных цен на квартиры, но также и в отношении стоимости долей девелоперских компаний при привлечении стратегических инвесторов, может решить проблему финансирования и стабилизировать строительную отрасль.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
178 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 118 кв.м. Застройщик: Старолесье.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 339 860
до 11 664 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 110 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.1 Коммунарка пос., уч.17, к.10.1 Коммунарка пос., уч.17, к.11 Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Показать все 26 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 500 000
до 5 500 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково Московская область, г. Красногорск, дер. Путилково Студии, 1-3-комнатные квартиры Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью от 36 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте