Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Где найти «однушку» за 2,0 млн. руб.?

В ЗЖК на расстоянии 16-25 км от МКАД

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже отмечал тот факт, что география строительства загородных ЖК по направлениям с течением времени остается постоянной, в отличие от коттеджного рынка, который в 2006-2008 годы значительно сместился в сторону менее престижных шоссе (см. статью «В чем консерватизм загородного рынка?»). Рассмотрим теперь, как изменился рынок ЗЖК в зависимости от удаленности от Москвы.

Так, по результатам маркетинговых исследований, проведенных специалистами www.irn.ru, за последние 3 года произошло значительное снижение объемов строительства загородных ЖК в пределах 15-километровой зоны от МКАД. Если в 2006 году доля рынка ЗЖК здесь составляла почти 2/3 всех объектов, выставленных на продажу (67%), то к началу 2009 года она снизилась до 36%. При этом вблизи Москвы (до 5 км от МКАД) объем предложения ЗЖК, как и других сегментов загородного жилья, заметно снизился - доля рынка в начале 2009 года составила всего 13%.

Недвижимость

Максимальный показатель объемов строительства ЗЖК (42%) отмечен в 16-25-километровой зоне от Москвы, хотя еще в 2006 году здесь располагалось наименьшее число объектов – примерно 13,5%. Отметим также, что доля рынка дальних ЗЖК (за 26 км от МКАД) увеличилась в 2006-2008 гг. незначительно: с 20% до 23%. В этом принципиальное отличие развития рынка ЗЖК от остальных сегментов загородного жилья (коттеджные поселки и поселки таунхаусов), которые постепенно уходят все дальше от столицы (см. статьи «Перспективы разных классов коттеджного жилья в условиях кризиса», «Какие таунхаусы пользуются бОльшим спросом?»).

В 2006-2008 гг. для всех рассматриваемых диапазонов удаленности характерно снижение средней площади квартир в ЗЖК, кроме 6-15-километровй зоны от МКАД. Так, заметное уменьшение размеров квартир (на 27%) отмечено в объектах, расположенных в пределах 5 км от Москвы: примерно со 160 кв.м. до 115 кв.м. Однако больше всего средняя площадь квартир упала в загородных ЖК на расстоянии 16-25 км от МКАД: со 140 кв.м. до 100 кв.м., то есть на 30%. Дело в том, что резкое увеличение здесь объемов строительства привело к тому, что на рынок вышло большое количество объектов эконом-класса, которые скорректировали показатель средней площади квартир в ЗЖК, а также способствовали увеличению спроса со стороны новой категории покупателей.

 

Недвижимость

На фоне этого в дальних загородных ЖК (за 26 км от МКАД) средняя площадь квартиры уменьшилась незначительно (на 8%) и, по данным маркетингового исследования рынка ЗЖК, в начале 2009 года составила порядка 135 кв.м., что является максимальным показателем для данного сегмента загородного жилья. Дело в том, что в данной категории ЗЖК на рынок вышел элитный объект – Гольф Клуб «Пестово» в 28 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Он расположен на берегу Пестовского водохранилища, включает яхт-клуб и гольф-клуб на 18 лунок. Уникальность места и инфраструктуры определяют высокий класс объекта, рассчитанный на обеспеченных покупателей. Отсюда большие площади квартир и высокий уровень цен на жилье, которые повлияли на средние показатели в ЗЖК за 26 км. 

Что касается динамики цен в объектах на разной удаленности от МКАД, то, в целом, рост стоимости 1 кв.м. квартир в ЗЖК в 2006-2008 гг. соответствовал общей ситуации на рынке в последние годы. Так, цена за метр в загородных ЖК, расположенных в 15-километровой зоне от Москвы, увеличилась на 35-40%. Естественно, что самые дорогие объекты при этом располагаются на расстоянии до 5 км от МКАД, где средняя стоимость метра к началу 2009 года отмечена на уровне 150 тыс. руб. Однако цена за квартиру в таких объектах фактически не изменилась, оставшись по итогам 3 лет на уровне 16,5-17 млн. руб. Это во многом обусловлено как меньшим спросом на элитные ЗЖК со стороны требовательных покупателей (по уровню «загородного» комфорта данный сегмент в любом случае уступает коттеджному рынку и поселкам таунхаусов), так и отмеченным выше снижением средней площади квартир в данной категории ЗЖК.

Недвижимость

Отметим, что самый низкий показатель средней стоимости метра (около 75 тыс. руб.) характерен для ЗЖК, расположенных на расстоянии 16-25 км от МКАД, а не для объектов дальше 26-километровой зоны. Как указано выше, в последние 3 года на рынок продаж вышло большое количество ЗЖК эконом-класса именно на средней удаленности, которые по цене и качеству приблизились к многоквартирному жилью в Среднем Подмосковье. Так, по результатам сравнительного исследования всего загородного рынка, завершенного специалистами www.irn.ru в декабре 2008 года, средняя стоимость квартиры в ЗЖК на удалении 16-25 км от МКАД составила порядка 7,4 млн. руб., что в 2,2 раза меньше, чем данный показатель в 2006 году. Это подтверждает тот факт, что с годами по своим ценовым характеристикам сегмент ЗЖК все больше становится альтернативой обычной городской квартире.

Таким образом, по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», строительство загородных ЖК в последние годы сместилось в сторону средней удаленности от МКАД (16-25 км), в отличие от остальных сегментов загородного рынка. Связано это, прежде всего, со спецификой данного типа жилья. Емкость спроса на квартиры в жилых комплексах, расположенных за 26 км от Москвы, небольшая, т.к. на этой удаленности гораздо меньше населенных пунктов, соответственно, слабо развита инфраструктура. А, как известно, ликвидность квартирного жилья в значительной степени зависит от близости к объектам инфраструктуры.

Что касается жилых комплексов, расположенных ближе к Москве (до 15 км от МКАД), то здесь квартиры в ЗЖК конкурируют по цене с таунхаусами. Очевидно, что в качестве загородного жилья второй вариант выглядит более предпочтительным для покупателей. Поэтому спрос на дорогие квартиры в ЗЖК в пределах 15 км от МКАД невысок.

В результате, наиболее оптимальным по соотношению цены и качества для рынка ЗЖК является диапазон 16-25 км от Москвы. Здесь, с одной стороны, квартиры имеют неоспоримое преимущество за счет расположения домов в более экологически чистых районах Подмосковья, а с другой стороны, они сопоставимы по стоимости с многоквартирным жильем в городах Московского региона. Это подтверждают данные маркетингового исследования рынка загородных ЖК, завершенного www.irn.ru в конце 2008 года. Так, минимальная стоимость 1-комнатной квартиры в ЗЖК на расстоянии 16-25 км от МКАД составляет около 2,0 млн. руб., а максимальная – 5,3 млн. руб. Ценовой диапазон «двушек» примерно 3,2 млн. руб. – 7,4 млн. руб., 3-комнатных квартир - от 3,9 млн. руб. до 10,5 млн. руб., а 4-комнатные квартиры стоят в пределах 5 млн. руб. - 9,3 млн. руб. Исключение составляют лишь комплексы, расположенные на Рублево-Успенском шоссе, где стоимость квартир варьируется от 13,5 млн. руб. до 46,5 млн. руб.

Однако значительная концентрация загородных ЖК на удалении 16-25 км от Москвы привела к высокому уровню конкуренции в данном сегменте ЗЖК. В нынешних условиях, когда потребительский спрос значительно сократился, востребованность и ликвидность многих объектов остается под вопросом. Но, по мнению специалистов Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сложившаяся на текущий момент ситуация позволяет игрокам рынка не только сохранить прежние проекты, но и с помощью эффективного консалтинга и проведения реконцепции успешно их реализовать. Данной теме посвящена статья «Как адаптировать девелоперские проекты к новым условиям». 


Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра IRN.RU:


Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
813 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 915 000
до 12 362 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Рассказово Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, 7 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 45 - 107 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Саларьево, 17 мин. транспортом Внуковское с/п, Рассказовка д., к.5 (3 оч.) Внуковское с/п, Рассказовка д., к.8 (3 оч.) Застройщик: Красный Октябрь.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. Звоните! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью от 39 метров.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! 1-5-комнатные квартиры пл. 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью 36-86 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте