Которые получат доли в строительных компаниях без денег

Последнее время во многих средствах массовой информации (СМИ) появилось большое количество сообщений, что скоро можно ждать значительного числа банкротств среди российских девелоперов. Однако некоторые недавние события позволяют утверждать, что до этого еще далеко. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, по крайней мере, в течение ближайшего года строительные компании, испытывающие финансовые сложности, будут находить способы для «латания» кассовых разрывов той или иной величины.


Отсутствие денежных средств
Традиционно считается, что банкротство тех или иных крупных участников рынка приводит к обесценению активов на всем рынке в целом. В случае с рынком недвижимости банкротство девелоперов, казалось бы, должно было привести к возникновению новой волны падения цен на жилье. Так происходило, в частности, на рынке Испании. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статье «Рынок жилья России похож на испанский». Однако российские предприниматели придумали ряд схем, позволяющих избежать невыгодного для них сценария развития событий. Фактически, речь идет о 2 основных схемах, 1 из которых была позаимствована из опыта западных корпораций, которым в течение последних 2 лет пришлось решать схожие проблемы, а вторая была опробована еще в период кризиса 1998 года. В первом случае потенциальному банкроту не обойтись без помощи других участников рынка, а для реализации второй ему не нужны помощники, напротив, они ему даже могут помешать. Примечательно, что как первая, так и вторая схемы были изначально опробованы на финансовом рынке и лишь потом перенесены в сектор недвижимости. В этой статье мы расскажем о первой схеме ухода от банкротства компании, испытывающей финансовые сложности.

Первая схема была приведена в действие западными финансистами. Речь идет о спасении крупных системообразующих банков развитых западных стран, таких как, например, Bear Stearns, Goldman Sachs и Northern Rock, которые были, по факту, национализированы, то есть их долги перед кредиторами приняло на себя государство. В отличие от другого системообразующего банка США – Lemon Brothers, – который был обанкрочен, то есть банк просто перестал существовать, а его кредиторы не получили соответствующей компенсации. Схожая схема была применена и в России при спасении Связь-Банка и банка «Кит-Финанс», которые были приобретены госбанками за символическую сумму – 1 рубль. При этом обязательства перед кредиторами, в том числе и перед дольщиками сохраняются и, по сути, банкротства в обычном смысле этого слова не происходит. Выгода для покупателя в данном случае очевидна. Не потратив, фактически, ничего, он получает существенную долю рынка.

Если на банковском рынке спасителем стало государство в лице госбанков, то на рынке девелопмента место спасителя занял депутат Госдумы и известный бизнесмен Сулейман Керимов. При этом так же, как в банковском мире, используется безденежная схема спасения. Так в феврале 2009 года Сулейман Керимов купил 75% Главстроя-СПб. При этом сумма сделки не раскрывается. Так же сумма сделки не раскрывалась и при покупке 25% акций группы компаний (ГК) «ПИК».

Следует отметить, что ПИК начал поиски инвестиционного партнера сразу после начала кризиса на российском рынке недвижимости – в октябре 2008 года. И уже тогда среди потенциальных покупателей назывались имена Михаила Прохорова и Сулеймана Керимова. И столь ранняя активизация поисков вовсе не удивительна. Ведь, по данным самой компании на ноябрь 2008 года, общий объем задолженности ПИК составлял порядка $1,3 млрд, из которых почти 70% предстояло вернуть в течение года. И первый шаг в направлении реструктуризации своего долга ПИК предпринял уже в декабре, когда под залог 25% собственных акций, компании удалось получить кредит от Банка Развития (БР) в размере около $300 млн. Эти акции были предоставлены в залог БР 2 основными владельцами компании – Кириллом Писаревым и Юрием Жуковым, которым принадлежало около 85% акций ПИК. Деньги были предоставлены БР ПИКу для погашения задолженности перед Morgan Stanley Senior Funding и Nomura International.

Однако на этом помощь со стороны государства застопорилась. В частности госбанк ВТБ отказался реструктуризировать долг ПИК в размере около 3 млрд руб. (примерно $100 млн), который должен был быть погашен 26 декабря 2008 года. Президент группы «ПИК» Кирилл Писарев даже направлял личное письмо в адрес руководства ВТБ с просьбой продления сроков возврата займов на 3 года или более. Но ВТБ ничего не ответил на это письмо, подал в суд и 2 апреля 2009 года выиграл иск с требованием выплаты долга в полном объеме. При условии отсутствия наличных денежных средств такое решение суда может привести компанию к банкротству. Но спасение пришло также неожиданно, как и возможное банкротство.


Постоянный финансовый поток
В последних числах марта 2009 года появилась информация, что структуры Сулеймана Керимова намерены купить 45% акций ГК «ПИК». Следует отметить, что Сулейман Керимов является одним из самых крупных заемщиков Сбербанка. Кроме того, Сулейман Керимов занимал в Сбербанке деньги для покупки акций самого Сбербанка, когда последний проводил размещение своих акций на свободном рынке (SPO). В то же время, самая крупная задолженность у ГК «ПИК» имеется именно перед Сбербанком и составляет порядка 14 млрд руб. (около $400 млн). В то же время, рассчитывать на то, что за счет продажи 45% собственных акций компания получит деньги на погашение своего долга, не приходилось. Ведь рыночная капитализация группы до совершения сделки составляла порядка $400 млн.

Но и теперь продажа этого пакета не сможет погасить долги компании, так как капитализация ПИК выросла лишь в 1,5 раза. Мало этого, даже в период наиболее высоких цен на бумаги ПИК, за счет продажи 45% акций компании нельзя было погасить задолженность в размере $1,3 млрд, так как рыночная капитализация всей компании тогда составляла примерно такую же сумму. Таким образом, единственным спасением компании мог быть расчет на то, что ее долги удастся за счет новых владельцев реструктуризировать.

И как выяснилось спустя, буквально, сутки после того, как суд вынес решение в пользу ВТБ, сделка по приобретению пакета акций группы «ПИК» структурами Сулеймана Керимова состоялась. Но структура сделки привнесла дополнительную информацию относительно перспектив компании. Акции группы ПИК приобрела оффшорная компания Lacero Trading Ltd, входящая в группу «Нафта Москва», принадлежащую Сулеману Керимову. Однако приобретено было не 45% акций, а всего лишь 25% акций группы «ПИК». Относительно остальных 20% акций ПИК в СМИ появились сведения, что на эти акции заключен опцион.

И это не удивительно, ведь, ответственность за долги ПИКа структуры Сулеймана Керимова на себя не взяли, а сделка носила безденежный характер. Таким образом, по всей видимости, в данном случае в качестве оплаты выступили именно связи Сулеймана Керимова. И их проявление не заставило себя долго ждать. Уже 4 апреля 2009 года дочерняя инвестиционная компания Сбербанка – «Сбербанк-Капитал» – получила от группы компаний «ПИК» мандат на реструктуризацию долгов ПИКа. Однако это вовсе не означает, что Сбербанк стал единственным владельцем или уж тем более ответчиком по долгам группы «ПИК». Сбербанк-Капитал получил только право на ведение переговоров со всеми банками-кредиторами группы «ПИК». Логично предположить, что от результатов этих переговоров будет зависеть судьба 20% акций ПИК, которые заложены в опцион.

При этом ожидать, что переговоры будут неудачными вряд ли стоит. Ведь, в случае их неудачи Сбербанку придется банкротить ПИК и распродавать его активы, которые в условиях кризисного состояния рынка и банкротства компании только еще более обесценятся, то есть ни один из кредиторов не получит искомой суммы. А это убытки, которые отражаются на отношении к российским банкам кредиторов среди зарубежных банков. Недаром в конце III квартала 2009 года финансовый сектор российского правительства ожидает очередной волны кризиса в банковском секторе российской экономики. К этому времени большое количество банков должно будет рассчитаться по своим долгам, для чего им необходимо генерировать в течение ближайших нескольких месяцев постоянный финансовый поток, который позволил бы им как минимум выплатить проценты по долгам и реструктуризировать сроки их окончательной выплаты. Именно поэтому банкам сейчас невыгодно банкротить девелоперов.

 
Заинтересованность руководства страны
В то же время, следует отметить, что итогом этих операций стала фактическая смена владельца ПИК. Теперь им является государство и дружественные ему структуры. Если не считать 15%, которые размещены на свободном рынке, то 5% акций отошли структурам ВТБ-Капитала от Кирилла Писарева по договорам margin calls еще осенью 2008 года. 25% были отданы в залог БР. Еще 25% проданы Сулейману Керимову, а после завершения удачных переговоров о реструктуризации долга ему достанется еще 20% акций ПИК. В итоге, Кириллу Писареву и Юрию Жукову останется всего 10% акций. Конечно, после возвращения долгов БР им снова может быть возвращен блокпакет. Однако, стоит отметить, что одним из главных условий получения кредита у БР было лишение руководства компании права совершать какие бы то ни было сделки без согласования с менеджментом БР.

Насколько будет заинтересован БР в том, чтобы вернуть руководству ПИК 25% акций, которые сейчас находятся в залоге, после того, как компания выйдет из кризисной полосы и снова начнет приносить прибыль, пока не ясно. Кроме того, даже если допустить, что блокпакет акций ПИК вернут руководству компании, то ни у Кирилла Писарева, ни у Юрия Жукова по отдельности не будет блокпакета, то есть они не смогут определять политику компании. Единственным вариантом возвращения контроля над ПИКом прежним владельцам остается обратная продажа 45% Сулейманом Керимовым, который как раз этим славится. Он в свое время продал Дерипаске структуры Главстроя дорого, а недавно снова выкупил часть из них дешево.

И это не единственный случай, когда за счет передачи активов другим собственникам фактическое банкротство девелопера как минимум откладывается. В частности, акционерная финансовая корпорация (АФК) «Система» также в начале апреля 2009 года для того, чтобы добиться от ВТБ реструктуризации долгов была вынуждена передать ВТБ 51% своей девелоперской компании «Система-Галс», которая задолжала ВТБ порядка 23 млрд руб. (около $700 млн). При этом рыночная капитализация Системы-Галс составляет на сегодняшний день всего лишь около $90 млн. При этом структура данной сделки также позволяет назвать ее безденежной, главной целью которой может быть лишь отсрочка выплаты по долгам. Дело в том, что ВТБ купил 19,5% акций Системы-Галс у АФК «Система» всего за 30 руб. а еще на 31,5% акций Системы-Галс получил call-опцион тоже всего за 30 руб.

Схожую готовность изъявил и ряд иностранных компаний. В частности австрийский концерн Strabag, заявил, что готов приобретать девелоперские активы по специальным условиям. А компания Asset Capital Partners вообще создала фонд проблемных активов в сегменте девелопмента. Схожую стратегию избрала и российская управляющая компания «Альфа-Капитал». Такой шаг выглядит вполне логично, особенно учитывая, что Олег Дерипаска не может договориться с Альфа-Банком по реструктуризации своих долгов в размере $800 млн. В частности, даже после разговора президента России с главой совета директоров Альфа-Групп Михаилом Фридманом Альфа-Банк добился через суд ареста счетов Главмосстроя, который должен банку порядка 500 млн руб. и который входит в структуру собственности БазЭла, принадлежащего Олегу Дерипаске. Однако ожидать, что Главмосстрой обанкротят, вряд ли стоит. Особенно, учитывая заинтересованность в этой компании руководства страны. В данном случае, скорее всего, как и в случае со многими другими проблемными активами на российском рынке недвижимости, произойдет смена хозяев, которая поможет девелоперам избежать банкротства, то есть, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, ожидать новой волны значительного снижения цен на жилье в ближайшее время не стоит.

Актуальные проекты компании ПИК (октябрь 2021)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Мякинино паркМосква, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино3 кв. 2022 г.от 5 699 680 руб.
Сигнальный 16Москва, Северный округ, район Отрадное, м. Владыкино4 кв. 2022 г.от 6 628 000 руб.
Одинцово-1Одинцовский район, г. Одинцово4 кв. 2023 г.от 4 177 450 руб.
Матвеевский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная2 кв. 2024 г.от 6 920 562 руб.
ЛюберецкийЛюберецкий район, г. Люберцы4 кв. 2022 г.от 4 961 880 руб.
Кронштадтский 14Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион3 кв. 2023 г.от 6 997 280 руб.
Оранж паркг. Котельники1 кв. 2019 г.от 5 981 300 руб.
Holland parkМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак3 кв. 2022 г.от 8 215 480 руб.
Михайловский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект4 кв. 2022 г.от 6 490 800 руб.
Волжский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики1 кв. 2023 г.от 5 655 000 руб.
Саларьево паркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский3 кв. 2023 г.от 5 460 840 руб.
Амурский паркМосква, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская3 кв. 2024 г.от 6 036 000 руб.
Green parkМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад3 кв. 2022 г.от 8 248 416 руб.
Бусиновский паркМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Ховрино2 кв. 2023 г.от 5 608 000 руб.
Кольская 8Москва, Северо-Восточный округ, район Бабушкинский, м. Свиблово2 кв. 2023 г.от 6 230 840 руб.
Руставели 14Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская4 кв. 2023 г.от 7 497 360 руб.
Академика ПавловаМосква, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная1 кв. 2023 г.от 7 789 140 руб.
Измайловский 11Москва, Восточный округ, район Измайлово, м. Измайловскаяот 31 451 400 руб.
Лефортово паркМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2021 г.от 14 648 400 руб.
Дмитровский паркМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2023 г.от 6 332 000 руб.
Ильменский 17Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская3 кв. 2022 г.от 7 727 940 руб.
Кронштадтский 9Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион3 кв. 2023 г.от 8 066 640 руб.
Белая Дача паркг. Котельники1 кв. 2023 г.от 4 417 380 руб.
Измайловский лесБалашихинский район, г. Балашиха2 кв. 2024 г.от 4 166 700 руб.
Восточное БутовоЛенинский район4 кв. 2022 г.от 3 724 380 руб.
Сокольнический Вал 1Москва, Восточный округ, район Сокольники, м. Сокольники4 кв. 2023 г.от 6 449 463 руб.
Столичные поляныМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская3 кв. 2021 г.от 7 587 300 руб.
ПутилковоКрасногорский район, д. ПутилковоСданот 6 639 860 руб.
Волоколамское 24Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Стрешнево МЦК1 кв. 2023 г.от 7 075 200 руб.
Середневский лесНовая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг1 кв. 2023 г.от 4 338 200 руб.
Западный портМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили1 кв. 2023 г.от 12 334 350 руб.
Лосиноостровский паркМосква, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовскогоот 6 083 040 руб.
Перовское 2Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК4 кв. 2023 г.от 5 678 250 руб.
ШереметьевскийМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская4 кв. 2022 г.от 8 444 340 руб.
Просторная 7Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь2 кв. 2022 г.от 7 475 440 руб.
Мичуринский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная3 кв. 2023 г.от 6 485 410 руб.
ЯрославскийМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2021 г.от 7 269 680 руб.
Митинский лесМосква, район Митино, м. Пятницкое шоссе2 кв. 2022 г.от 5 096 000 руб.
Бунинские лугаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея3 кв. 2023 г.от 5 102 300 руб.
Люблинский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская1 кв. 2023 г.от 5 630 850 руб.
Большая Академическая 85Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Окружная МЦК2 кв. 2023 г.от 6 262 200 руб.
Солнцево паркНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Внуковское2 кв. 2022 г.от 9 159 630 руб.
Большая Очаковская 2Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2022 г.от 7 155 040 руб.
Второй НагатинскийМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская1 кв. 2023 г.от 6 609 240 руб.
Дербеневская 20Москва, Центральный округ, район Даниловский, м. Павелецкая4 кв. 2023 г.от 11 235 300 руб.
Жулебино паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2023 г.от 4 839 520 руб.
Новохохловская 15Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский2 кв. 2023 г.от 6 138 000 руб.
Кузьминский лесг. Котельники1 кв. 2022 г.от 5 285 510 руб.
Красноказарменная 15Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная4 кв. 2023 г.от 9 155 720 руб.
Барклая 6Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Филиот 8 934 700 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все