Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Девелоперов спасут новые хозяева

Которые получат доли в строительных компаниях без денег

Последнее время во многих средствах массовой информации (СМИ) появилось большое количество сообщений, что скоро можно ждать значительного числа банкротств среди российских девелоперов. Однако некоторые недавние события позволяют утверждать, что до этого еще далеко. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, по крайней мере, в течение ближайшего года строительные компании, испытывающие финансовые сложности, будут находить способы для «латания» кассовых разрывов той или иной величины.


Отсутствие денежных средств
Традиционно считается, что банкротство тех или иных крупных участников рынка приводит к обесценению активов на всем рынке в целом. В случае с рынком недвижимости банкротство девелоперов, казалось бы, должно было привести к возникновению новой волны падения цен на жилье. Так происходило, в частности, на рынке Испании. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статье «Рынок жилья России похож на испанский». Однако российские предприниматели придумали ряд схем, позволяющих избежать невыгодного для них сценария развития событий. Фактически, речь идет о 2 основных схемах, 1 из которых была позаимствована из опыта западных корпораций, которым в течение последних 2 лет пришлось решать схожие проблемы, а вторая была опробована еще в период кризиса 1998 года. В первом случае потенциальному банкроту не обойтись без помощи других участников рынка, а для реализации второй ему не нужны помощники, напротив, они ему даже могут помешать. Примечательно, что как первая, так и вторая схемы были изначально опробованы на финансовом рынке и лишь потом перенесены в сектор недвижимости. В этой статье мы расскажем о первой схеме ухода от банкротства компании, испытывающей финансовые сложности.

Первая схема была приведена в действие западными финансистами. Речь идет о спасении крупных системообразующих банков развитых западных стран, таких как, например, Bear Stearns, Goldman Sachs и Northern Rock, которые были, по факту, национализированы, то есть их долги перед кредиторами приняло на себя государство. В отличие от другого системообразующего банка США – Lemon Brothers, – который был обанкрочен, то есть банк просто перестал существовать, а его кредиторы не получили соответствующей компенсации. Схожая схема была применена и в России при спасении Связь-Банка и банка «Кит-Финанс», которые были приобретены госбанками за символическую сумму – 1 рубль. При этом обязательства перед кредиторами, в том числе и перед дольщиками сохраняются и, по сути, банкротства в обычном смысле этого слова не происходит. Выгода для покупателя в данном случае очевидна. Не потратив, фактически, ничего, он получает существенную долю рынка.

Если на банковском рынке спасителем стало государство в лице госбанков, то на рынке девелопмента место спасителя занял депутат Госдумы и известный бизнесмен Сулейман Керимов. При этом так же, как в банковском мире, используется безденежная схема спасения. Так в феврале 2009 года Сулейман Керимов купил 75% Главстроя-СПб. При этом сумма сделки не раскрывается. Так же сумма сделки не раскрывалась и при покупке 25% акций группы компаний (ГК) «ПИК».

Следует отметить, что ПИК начал поиски инвестиционного партнера сразу после начала кризиса на российском рынке недвижимости – в октябре 2008 года. И уже тогда среди потенциальных покупателей назывались имена Михаила Прохорова и Сулеймана Керимова. И столь ранняя активизация поисков вовсе не удивительна. Ведь, по данным самой компании на ноябрь 2008 года, общий объем задолженности ПИК составлял порядка $1,3 млрд, из которых почти 70% предстояло вернуть в течение года. И первый шаг в направлении реструктуризации своего долга ПИК предпринял уже в декабре, когда под залог 25% собственных акций, компании удалось получить кредит от Банка Развития (БР) в размере около $300 млн. Эти акции были предоставлены в залог БР 2 основными владельцами компании – Кириллом Писаревым и Юрием Жуковым, которым принадлежало около 85% акций ПИК. Деньги были предоставлены БР ПИКу для погашения задолженности перед Morgan Stanley Senior Funding и Nomura International.

Однако на этом помощь со стороны государства застопорилась. В частности госбанк ВТБ отказался реструктуризировать долг ПИК в размере около 3 млрд руб. (примерно $100 млн), который должен был быть погашен 26 декабря 2008 года. Президент группы «ПИК» Кирилл Писарев даже направлял личное письмо в адрес руководства ВТБ с просьбой продления сроков возврата займов на 3 года или более. Но ВТБ ничего не ответил на это письмо, подал в суд и 2 апреля 2009 года выиграл иск с требованием выплаты долга в полном объеме. При условии отсутствия наличных денежных средств такое решение суда может привести компанию к банкротству. Но спасение пришло также неожиданно, как и возможное банкротство.


Постоянный финансовый поток
В последних числах марта 2009 года появилась информация, что структуры Сулеймана Керимова намерены купить 45% акций ГК «ПИК». Следует отметить, что Сулейман Керимов является одним из самых крупных заемщиков Сбербанка. Кроме того, Сулейман Керимов занимал в Сбербанке деньги для покупки акций самого Сбербанка, когда последний проводил размещение своих акций на свободном рынке (SPO). В то же время, самая крупная задолженность у ГК «ПИК» имеется именно перед Сбербанком и составляет порядка 14 млрд руб. (около $400 млн). В то же время, рассчитывать на то, что за счет продажи 45% собственных акций компания получит деньги на погашение своего долга, не приходилось. Ведь рыночная капитализация группы до совершения сделки составляла порядка $400 млн.

Но и теперь продажа этого пакета не сможет погасить долги компании, так как капитализация ПИК выросла лишь в 1,5 раза. Мало этого, даже в период наиболее высоких цен на бумаги ПИК, за счет продажи 45% акций компании нельзя было погасить задолженность в размере $1,3 млрд, так как рыночная капитализация всей компании тогда составляла примерно такую же сумму. Таким образом, единственным спасением компании мог быть расчет на то, что ее долги удастся за счет новых владельцев реструктуризировать.

И как выяснилось спустя, буквально, сутки после того, как суд вынес решение в пользу ВТБ, сделка по приобретению пакета акций группы «ПИК» структурами Сулеймана Керимова состоялась. Но структура сделки привнесла дополнительную информацию относительно перспектив компании. Акции группы ПИК приобрела оффшорная компания Lacero Trading Ltd, входящая в группу «Нафта Москва», принадлежащую Сулеману Керимову. Однако приобретено было не 45% акций, а всего лишь 25% акций группы «ПИК». Относительно остальных 20% акций ПИК в СМИ появились сведения, что на эти акции заключен опцион.

И это не удивительно, ведь, ответственность за долги ПИКа структуры Сулеймана Керимова на себя не взяли, а сделка носила безденежный характер. Таким образом, по всей видимости, в данном случае в качестве оплаты выступили именно связи Сулеймана Керимова. И их проявление не заставило себя долго ждать. Уже 4 апреля 2009 года дочерняя инвестиционная компания Сбербанка – «Сбербанк-Капитал» – получила от группы компаний «ПИК» мандат на реструктуризацию долгов ПИКа. Однако это вовсе не означает, что Сбербанк стал единственным владельцем или уж тем более ответчиком по долгам группы «ПИК». Сбербанк-Капитал получил только право на ведение переговоров со всеми банками-кредиторами группы «ПИК». Логично предположить, что от результатов этих переговоров будет зависеть судьба 20% акций ПИК, которые заложены в опцион.

При этом ожидать, что переговоры будут неудачными вряд ли стоит. Ведь, в случае их неудачи Сбербанку придется банкротить ПИК и распродавать его активы, которые в условиях кризисного состояния рынка и банкротства компании только еще более обесценятся, то есть ни один из кредиторов не получит искомой суммы. А это убытки, которые отражаются на отношении к российским банкам кредиторов среди зарубежных банков. Недаром в конце III квартала 2009 года финансовый сектор российского правительства ожидает очередной волны кризиса в банковском секторе российской экономики. К этому времени большое количество банков должно будет рассчитаться по своим долгам, для чего им необходимо генерировать в течение ближайших нескольких месяцев постоянный финансовый поток, который позволил бы им как минимум выплатить проценты по долгам и реструктуризировать сроки их окончательной выплаты. Именно поэтому банкам сейчас невыгодно банкротить девелоперов.

 
Заинтересованность руководства страны
В то же время, следует отметить, что итогом этих операций стала фактическая смена владельца ПИК. Теперь им является государство и дружественные ему структуры. Если не считать 15%, которые размещены на свободном рынке, то 5% акций отошли структурам ВТБ-Капитала от Кирилла Писарева по договорам margin calls еще осенью 2008 года. 25% были отданы в залог БР. Еще 25% проданы Сулейману Керимову, а после завершения удачных переговоров о реструктуризации долга ему достанется еще 20% акций ПИК. В итоге, Кириллу Писареву и Юрию Жукову останется всего 10% акций. Конечно, после возвращения долгов БР им снова может быть возвращен блокпакет. Однако, стоит отметить, что одним из главных условий получения кредита у БР было лишение руководства компании права совершать какие бы то ни было сделки без согласования с менеджментом БР.

Насколько будет заинтересован БР в том, чтобы вернуть руководству ПИК 25% акций, которые сейчас находятся в залоге, после того, как компания выйдет из кризисной полосы и снова начнет приносить прибыль, пока не ясно. Кроме того, даже если допустить, что блокпакет акций ПИК вернут руководству компании, то ни у Кирилла Писарева, ни у Юрия Жукова по отдельности не будет блокпакета, то есть они не смогут определять политику компании. Единственным вариантом возвращения контроля над ПИКом прежним владельцам остается обратная продажа 45% Сулейманом Керимовым, который как раз этим славится. Он в свое время продал Дерипаске структуры Главстроя дорого, а недавно снова выкупил часть из них дешево.

И это не единственный случай, когда за счет передачи активов другим собственникам фактическое банкротство девелопера как минимум откладывается. В частности, акционерная финансовая корпорация (АФК) «Система» также в начале апреля 2009 года для того, чтобы добиться от ВТБ реструктуризации долгов была вынуждена передать ВТБ 51% своей девелоперской компании «Система-Галс», которая задолжала ВТБ порядка 23 млрд руб. (около $700 млн). При этом рыночная капитализация Системы-Галс составляет на сегодняшний день всего лишь около $90 млн. При этом структура данной сделки также позволяет назвать ее безденежной, главной целью которой может быть лишь отсрочка выплаты по долгам. Дело в том, что ВТБ купил 19,5% акций Системы-Галс у АФК «Система» всего за 30 руб. а еще на 31,5% акций Системы-Галс получил call-опцион тоже всего за 30 руб.

Схожую готовность изъявил и ряд иностранных компаний. В частности австрийский концерн Strabag, заявил, что готов приобретать девелоперские активы по специальным условиям. А компания Asset Capital Partners вообще создала фонд проблемных активов в сегменте девелопмента. Схожую стратегию избрала и российская управляющая компания «Альфа-Капитал». Такой шаг выглядит вполне логично, особенно учитывая, что Олег Дерипаска не может договориться с Альфа-Банком по реструктуризации своих долгов в размере $800 млн. В частности, даже после разговора президента России с главой совета директоров Альфа-Групп Михаилом Фридманом Альфа-Банк добился через суд ареста счетов Главмосстроя, который должен банку порядка 500 млн руб. и который входит в структуру собственности БазЭла, принадлежащего Олегу Дерипаске. Однако ожидать, что Главмосстрой обанкротят, вряд ли стоит. Особенно, учитывая заинтересованность в этой компании руководства страны. В данном случае, скорее всего, как и в случае со многими другими проблемными активами на российском рынке недвижимости, произойдет смена хозяев, которая поможет девелоперам избежать банкротства, то есть, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, ожидать новой волны значительного снижения цен на жилье в ближайшее время не стоит.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
356 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 250 460
до 20 563 250 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 99 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 078 960
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 42 - 136 кв.м. Сдача ГК: Сдан м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 873 795
до 17 874 891 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом на Барвихинской Москва, Западный округ, район Можайский Площади : 33 - 91 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Тройка РЭД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Лучший проект года! Победитель конкурса Правительства Москвы! Готовые квартиры теперь от 250 000 р/м2! Дома в 1 минуте от ЦАО. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса у парка! СИМВОЛ. Новые дома с панорамными видами рядом с ЦАО, 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ в Раменках! Последние 15 квартир по таким ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Консьерж 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад В продаже квартиры в готовых домах площадью 20-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Звоните! Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Бизнес-класс Ставка 6,49% на ипотечный кредит для всех. Беспроцентная рассрочка. Ключи через год. Квартиры от 3,9 млн. руб. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте