Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Девелоперов спасут новые хозяева

Которые получат доли в строительных компаниях без денег

Последнее время во многих средствах массовой информации (СМИ) появилось большое количество сообщений, что скоро можно ждать значительного числа банкротств среди российских девелоперов. Однако некоторые недавние события позволяют утверждать, что до этого еще далеко. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, по крайней мере, в течение ближайшего года строительные компании, испытывающие финансовые сложности, будут находить способы для «латания» кассовых разрывов той или иной величины.


Отсутствие денежных средств
Традиционно считается, что банкротство тех или иных крупных участников рынка приводит к обесценению активов на всем рынке в целом. В случае с рынком недвижимости банкротство девелоперов, казалось бы, должно было привести к возникновению новой волны падения цен на жилье. Так происходило, в частности, на рынке Испании. «Индикаторы рынка недвижимости» писали об этом в статье «Рынок жилья России похож на испанский». Однако российские предприниматели придумали ряд схем, позволяющих избежать невыгодного для них сценария развития событий. Фактически, речь идет о 2 основных схемах, 1 из которых была позаимствована из опыта западных корпораций, которым в течение последних 2 лет пришлось решать схожие проблемы, а вторая была опробована еще в период кризиса 1998 года. В первом случае потенциальному банкроту не обойтись без помощи других участников рынка, а для реализации второй ему не нужны помощники, напротив, они ему даже могут помешать. Примечательно, что как первая, так и вторая схемы были изначально опробованы на финансовом рынке и лишь потом перенесены в сектор недвижимости. В этой статье мы расскажем о первой схеме ухода от банкротства компании, испытывающей финансовые сложности.

Первая схема была приведена в действие западными финансистами. Речь идет о спасении крупных системообразующих банков развитых западных стран, таких как, например, Bear Stearns, Goldman Sachs и Northern Rock, которые были, по факту, национализированы, то есть их долги перед кредиторами приняло на себя государство. В отличие от другого системообразующего банка США – Lemon Brothers, – который был обанкрочен, то есть банк просто перестал существовать, а его кредиторы не получили соответствующей компенсации. Схожая схема была применена и в России при спасении Связь-Банка и банка «Кит-Финанс», которые были приобретены госбанками за символическую сумму – 1 рубль. При этом обязательства перед кредиторами, в том числе и перед дольщиками сохраняются и, по сути, банкротства в обычном смысле этого слова не происходит. Выгода для покупателя в данном случае очевидна. Не потратив, фактически, ничего, он получает существенную долю рынка.

Если на банковском рынке спасителем стало государство в лице госбанков, то на рынке девелопмента место спасителя занял депутат Госдумы и известный бизнесмен Сулейман Керимов. При этом так же, как в банковском мире, используется безденежная схема спасения. Так в феврале 2009 года Сулейман Керимов купил 75% Главстроя-СПб. При этом сумма сделки не раскрывается. Так же сумма сделки не раскрывалась и при покупке 25% акций группы компаний (ГК) «ПИК».

Следует отметить, что ПИК начал поиски инвестиционного партнера сразу после начала кризиса на российском рынке недвижимости – в октябре 2008 года. И уже тогда среди потенциальных покупателей назывались имена Михаила Прохорова и Сулеймана Керимова. И столь ранняя активизация поисков вовсе не удивительна. Ведь, по данным самой компании на ноябрь 2008 года, общий объем задолженности ПИК составлял порядка $1,3 млрд, из которых почти 70% предстояло вернуть в течение года. И первый шаг в направлении реструктуризации своего долга ПИК предпринял уже в декабре, когда под залог 25% собственных акций, компании удалось получить кредит от Банка Развития (БР) в размере около $300 млн. Эти акции были предоставлены в залог БР 2 основными владельцами компании – Кириллом Писаревым и Юрием Жуковым, которым принадлежало около 85% акций ПИК. Деньги были предоставлены БР ПИКу для погашения задолженности перед Morgan Stanley Senior Funding и Nomura International.

Однако на этом помощь со стороны государства застопорилась. В частности госбанк ВТБ отказался реструктуризировать долг ПИК в размере около 3 млрд руб. (примерно $100 млн), который должен был быть погашен 26 декабря 2008 года. Президент группы «ПИК» Кирилл Писарев даже направлял личное письмо в адрес руководства ВТБ с просьбой продления сроков возврата займов на 3 года или более. Но ВТБ ничего не ответил на это письмо, подал в суд и 2 апреля 2009 года выиграл иск с требованием выплаты долга в полном объеме. При условии отсутствия наличных денежных средств такое решение суда может привести компанию к банкротству. Но спасение пришло также неожиданно, как и возможное банкротство.


Постоянный финансовый поток
В последних числах марта 2009 года появилась информация, что структуры Сулеймана Керимова намерены купить 45% акций ГК «ПИК». Следует отметить, что Сулейман Керимов является одним из самых крупных заемщиков Сбербанка. Кроме того, Сулейман Керимов занимал в Сбербанке деньги для покупки акций самого Сбербанка, когда последний проводил размещение своих акций на свободном рынке (SPO). В то же время, самая крупная задолженность у ГК «ПИК» имеется именно перед Сбербанком и составляет порядка 14 млрд руб. (около $400 млн). В то же время, рассчитывать на то, что за счет продажи 45% собственных акций компания получит деньги на погашение своего долга, не приходилось. Ведь рыночная капитализация группы до совершения сделки составляла порядка $400 млн.

Но и теперь продажа этого пакета не сможет погасить долги компании, так как капитализация ПИК выросла лишь в 1,5 раза. Мало этого, даже в период наиболее высоких цен на бумаги ПИК, за счет продажи 45% акций компании нельзя было погасить задолженность в размере $1,3 млрд, так как рыночная капитализация всей компании тогда составляла примерно такую же сумму. Таким образом, единственным спасением компании мог быть расчет на то, что ее долги удастся за счет новых владельцев реструктуризировать.

И как выяснилось спустя, буквально, сутки после того, как суд вынес решение в пользу ВТБ, сделка по приобретению пакета акций группы «ПИК» структурами Сулеймана Керимова состоялась. Но структура сделки привнесла дополнительную информацию относительно перспектив компании. Акции группы ПИК приобрела оффшорная компания Lacero Trading Ltd, входящая в группу «Нафта Москва», принадлежащую Сулеману Керимову. Однако приобретено было не 45% акций, а всего лишь 25% акций группы «ПИК». Относительно остальных 20% акций ПИК в СМИ появились сведения, что на эти акции заключен опцион.

И это не удивительно, ведь, ответственность за долги ПИКа структуры Сулеймана Керимова на себя не взяли, а сделка носила безденежный характер. Таким образом, по всей видимости, в данном случае в качестве оплаты выступили именно связи Сулеймана Керимова. И их проявление не заставило себя долго ждать. Уже 4 апреля 2009 года дочерняя инвестиционная компания Сбербанка – «Сбербанк-Капитал» – получила от группы компаний «ПИК» мандат на реструктуризацию долгов ПИКа. Однако это вовсе не означает, что Сбербанк стал единственным владельцем или уж тем более ответчиком по долгам группы «ПИК». Сбербанк-Капитал получил только право на ведение переговоров со всеми банками-кредиторами группы «ПИК». Логично предположить, что от результатов этих переговоров будет зависеть судьба 20% акций ПИК, которые заложены в опцион.

При этом ожидать, что переговоры будут неудачными вряд ли стоит. Ведь, в случае их неудачи Сбербанку придется банкротить ПИК и распродавать его активы, которые в условиях кризисного состояния рынка и банкротства компании только еще более обесценятся, то есть ни один из кредиторов не получит искомой суммы. А это убытки, которые отражаются на отношении к российским банкам кредиторов среди зарубежных банков. Недаром в конце III квартала 2009 года финансовый сектор российского правительства ожидает очередной волны кризиса в банковском секторе российской экономики. К этому времени большое количество банков должно будет рассчитаться по своим долгам, для чего им необходимо генерировать в течение ближайших нескольких месяцев постоянный финансовый поток, который позволил бы им как минимум выплатить проценты по долгам и реструктуризировать сроки их окончательной выплаты. Именно поэтому банкам сейчас невыгодно банкротить девелоперов.

 
Заинтересованность руководства страны
В то же время, следует отметить, что итогом этих операций стала фактическая смена владельца ПИК. Теперь им является государство и дружественные ему структуры. Если не считать 15%, которые размещены на свободном рынке, то 5% акций отошли структурам ВТБ-Капитала от Кирилла Писарева по договорам margin calls еще осенью 2008 года. 25% были отданы в залог БР. Еще 25% проданы Сулейману Керимову, а после завершения удачных переговоров о реструктуризации долга ему достанется еще 20% акций ПИК. В итоге, Кириллу Писареву и Юрию Жукову останется всего 10% акций. Конечно, после возвращения долгов БР им снова может быть возвращен блокпакет. Однако, стоит отметить, что одним из главных условий получения кредита у БР было лишение руководства компании права совершать какие бы то ни было сделки без согласования с менеджментом БР.

Насколько будет заинтересован БР в том, чтобы вернуть руководству ПИК 25% акций, которые сейчас находятся в залоге, после того, как компания выйдет из кризисной полосы и снова начнет приносить прибыль, пока не ясно. Кроме того, даже если допустить, что блокпакет акций ПИК вернут руководству компании, то ни у Кирилла Писарева, ни у Юрия Жукова по отдельности не будет блокпакета, то есть они не смогут определять политику компании. Единственным вариантом возвращения контроля над ПИКом прежним владельцам остается обратная продажа 45% Сулейманом Керимовым, который как раз этим славится. Он в свое время продал Дерипаске структуры Главстроя дорого, а недавно снова выкупил часть из них дешево.

И это не единственный случай, когда за счет передачи активов другим собственникам фактическое банкротство девелопера как минимум откладывается. В частности, акционерная финансовая корпорация (АФК) «Система» также в начале апреля 2009 года для того, чтобы добиться от ВТБ реструктуризации долгов была вынуждена передать ВТБ 51% своей девелоперской компании «Система-Галс», которая задолжала ВТБ порядка 23 млрд руб. (около $700 млн). При этом рыночная капитализация Системы-Галс составляет на сегодняшний день всего лишь около $90 млн. При этом структура данной сделки также позволяет назвать ее безденежной, главной целью которой может быть лишь отсрочка выплаты по долгам. Дело в том, что ВТБ купил 19,5% акций Системы-Галс у АФК «Система» всего за 30 руб. а еще на 31,5% акций Системы-Галс получил call-опцион тоже всего за 30 руб.

Схожую готовность изъявил и ряд иностранных компаний. В частности австрийский концерн Strabag, заявил, что готов приобретать девелоперские активы по специальным условиям. А компания Asset Capital Partners вообще создала фонд проблемных активов в сегменте девелопмента. Схожую стратегию избрала и российская управляющая компания «Альфа-Капитал». Такой шаг выглядит вполне логично, особенно учитывая, что Олег Дерипаска не может договориться с Альфа-Банком по реструктуризации своих долгов в размере $800 млн. В частности, даже после разговора президента России с главой совета директоров Альфа-Групп Михаилом Фридманом Альфа-Банк добился через суд ареста счетов Главмосстроя, который должен банку порядка 500 млн руб. и который входит в структуру собственности БазЭла, принадлежащего Олегу Дерипаске. Однако ожидать, что Главмосстрой обанкротят, вряд ли стоит. Особенно, учитывая заинтересованность в этой компании руководства страны. В данном случае, скорее всего, как и в случае со многими другими проблемными активами на российском рынке недвижимости, произойдет смена хозяев, которая поможет девелоперам избежать банкротства, то есть, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, ожидать новой волны значительного снижения цен на жилье в ближайшее время не стоит.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
329 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 670 000
до 24 773 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 131 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты пл. от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Спешите! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Спешите! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте