Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Когда цены на недвижимость в Москве нащупают дно?

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Динамика цен на московскую недвижимость за последние 10 лет хорошо известна как профессионалам рынка, так и наблюдателям. После дефолта 1998 года стоимость недвижимости просела примерно на 35%, после чего к 2002 году вернулась на докризисный уровень. Потом последовал продолжительный период роста цен с небольшими передышками в 2004 и 2007 годах. В итоге к осени 2008 был достигнут исторический максимум цен на квартиры в Москве на отметке 6.122$ за квадратный метр по индексу стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru, после чего в результате развития общего финансового кризиса недвижимость начала заметно дешеветь.

Недвижимость

На динамику стоимости жилья в Москве за все эти годы интересно посмотреть с точки зрения ценовых уровней московского рынка недвижимости. Это своеобразные точки баланса спроса и предложения, в которых рынок оставался стабилен некоторое время, либо происходили перемены его трендов. Самый верхний уровень на отметке 6.000$-6.200$ за квадратный метр соответствует историческому ценовому максимуму и точке разворота рынка. Говоря языком теханализа, московский рынок недвижимости оттолкнулся от этой линии сопротивления, и началась заметная ценовая коррекция вниз. Таким образом, индекс цен на московское жилье вышел из многолетнего восходящего канала.


Примечание.
-Следует отметить, что индекс стоимости жилья представляет собой усредненную статистику по рынку недвижимости. В зависимости от деталей методологии по обработке выборки, усреднению и сглаживанию, его значения могут слегка варьироваться. Поэтому при макроанализе важны не столько точные значения индекса, такие как 6.122$ за метр, сколько некий диапазон, в данном случае порядка 6.000$-6.200$ за метр, на уровне которого и произошел разворот рынка.

Недвижимость

Другие ценовые уровни московского рынка недвижимости соответствуют периодам временной стабилизации. Так уровень в 4.000$-4.200$ за квадратный метр был отмечен во время стагнации первой половины 2007 года. Примечательно, что достигнув отметки в 4.200$ за метр рынок скорректировался почти до 4.000$, также образовав ценовой уровень в виде диапазона шириной в 200$. Аналогичным образом стагнация 2004 года происходила на уровне 1.800$-2.000$ за квадратный метр.

Ценовой уровень в 1.000$ за метр более интересен. С этого уровня цены на недвижимость начали падать после дефолта 1998 года. Любопытно, что по мере восстановления страны и рынка недвижимости после того кризиса цены на квартиры в Москве не просто вернулись на прежний уровень в 1.000$ за метр, но и задержались именно на нем более чем на полгода и только осенью 2002 года продолжили расти. Наконец, еще один ценовой уровень примерно в 650$-700$ за метр соответствует дну падения цен после дефолта 1998 года (здесь мы не рассматриваем динамику цен на недвижимость в более ранний период 90х).

Логический смысл ценовых уровней вкратце можно описать примерно так. Рынок недвижимости представляет собой сложную экономическую систему, измерить и просчитать которую во всех деталях и с высокой точностью оказывается практически нереальным. Однако история развития этого рынка указывает нам на эмпирическое решение этой задачи. Мы знаем, что при определенных уровнях цен на рынке наступает стабилизация, а значит, при этих ценах складывается, по крайней мере, временный баланс спроса и предложения. Когда ситуация на рынке начинает меняться он переходит к новой точке баланса путем повышения или понижения уровня цен.

Однако новая стабилизация с большей вероятностью произойдет на том уровне цен, где рынок однажды (или многократно) уже был стабилен, потому что в таких точках раньше уже достигался баланс спроса и предложения. Наглядным примером может служить уровень в 1.000$ за метр, на котором рынок стабилизировался как в 1998, так и в 2002 годах, причем казалось бы при совершенно разных макроэкономических условиях и иной политической обстановке в стране. Поэтому данный уровень цен и выбран для индекса стоимости жилья ИРН за базовый в качестве отметки в 1000 пунктов.

Идея ценовых уровней, очень популярная на волатильном фондовом рынке (уровни поддержки-сопротивления), интересна сейчас для рынка недвижимости по следующей причине. После достижения исторического максимума на уровне 6.000$-6.200$ за квадратный метр цены на недвижимость в Москве пока продолжают снижаться, с каждой неделей приближаясь к более низкому уровню в 4.000$-4.200$ за метр. Более того, по мере приближения к этому уровню рынок начал тормозить, вселяя уверенность остановки падения на отметке в 4.000$-4.200$ по индексу ИРН.

Недвижимость

Как показывает полиномиальная линия тренда на графике индекса стоимости жилья, столичный квадратный метр достигнет уровня в 4.000$-4.200$ по индексу ИРН примерно через один-два месяца. Это может быть как стабилизация при уровне 4.200$ за метр, так и при уровне 4.000$ за метр. Не исключено, что оттолкнувшись от линии в 4.000$ индекс слегка скорректируется вверх до 4.200$, благодаря выходу на рынок отложенного спроса, ликвидации дисконтов, уменьшению величины торга. Впрочем, эти детали не столь уж важны на фоне основного утверждения о том, что текущее поведение кривой цен на московское квартиры позволяет утверждать, что рынок готов прекратить падение и стабилизироваться, по крайней мере, на время на уровне цен времен стагнации 2007 года –
4.000$-4.200$ за метр.

Торможение московского рынка недвижимости более отчетливо видно на графике еженедельного изменения индекса стоимости жилья. Если в феврале цены падали на 2%-3% в неделю, то с наступлением марта темпы падения снизились примерно до 1% в неделю и ниже. Если построить экспонциальную линию тренда темпов снижения цен на московское жильё, то остановка падения рынка – снижение темпов до статистически незначимых 0,1%-0,2% в неделю произойдет в течение примерно 2х месяцев, то есть к концу весны, возможно, чуть раньше.


Пояснения:
-В природе все процессы обычно затухают по экспонциальному закону, поэтому такая аппроксимация представляется наиболее целесообразной.
-Новые данные на неделю от 06.04.09 слегка выбиваются из построенного графика – снижение индекса стоимости на этой неделе составило 1,3%. Однако данное обстоятельство во многом связано с тем, что курс доллара локально подрос и не меняет общей картины.

Недвижимость

Помимо анализа графиков, стабилизация рынка на ценовом уровне в 4.000$-4.000$ за квадратный метр вполне понятна и логически. Специалисты www.irn.ru неоднократно писали аналитические обзоры о причинах роста цен в конце 2008 года – первой половине 2009 года. В них отмечалось, что скачок цен на недвижимость в Москве с уровня в 4.000$ за квадратный метр до 6.000$ за метр носил в основном спекулятивный инвестиционный характер, а также был связан с доступностью ипотечного кредитования. В частности, об этом прямо было сказано в интервью с руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко, сделанным еще в феврале 2008 года под названием «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости».

Следовательно, когда финансовый кризис удалил с рынка недвижимости почти всех инвестиционных покупателей, устранив инвестиции в недвижимость, а также сделал практически недоступными кредиты под залог недвижимости, ситуация быстро вернулась к исходной. Рынок недвижимости развернулся и стоимость квадратного метра всего за полгода скорректировалась обратно на уровень стабильности в 4.000$, с которой она и начинала рост. И если сейчас предложение и спрос на рынке недвижимости будет хотя бы примерно соответствовать периоду стагнации 2007 года, то рынок сможет оставаться в этом равновесном состоянии продолжительное время.

Однако возможны и другие сценарии. Тем не менее, торможение рынка к уровню в 4.000$ за метр вряд ли является признаком скорого начала нового витка падения цен на московскую недвижимость. Скорее, после коррекции примерно на треть стоимости рынок недвижимости Москвы нуждается в передышке и, по крайней мере, временной стабильности, как было в эпоху продолжительного роста цен. Как показывает практика, периоды стабилизации московского рынка недвижимости длятся по 6-9 месяцев и вряд ли сейчас новое сильное движение цен наступит раньше.

По мнению аналитического центра www.irn.ru, наиболее вероятное поведение московского рынка недвижимости до конца этого года – стабилизация на уровне порядка 4.000$ за квадратный метр. В случае заметного ухудшения или улучшения макроэкономического фона возможно начало нового движения цен на недвижимость как дальше вниз, так и вверх, но эти процессы вряд ли начнут происходить раньше конца этого года или начала следующего.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1265 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 7 700 000
до 38 547 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 100 000
до 35 100 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Match Point Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 29 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Фили, 5 мин. транспортом Застройщик: Волей Гранд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Торопитесь! 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Спешите! Квартиры пл. от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 49-136 кв.м.Монолит. Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 23-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте