Как показывают маркетинговые исследования аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в Москве жилье бизнес-класса по темпам падения цен начало обгонять квартиры эконом-класса. Можно предполагать, что такая тенденция сохранится в ближайшее время. В результате разрыв в стоимости "дорогого" и "дешевого" жилья может сократиться.

В последнее время начался очередной виток снижения индекса ценового расслоения, который показывает разброс в стоимости дорогого и дешевого жилья. Индекс рассчитывается как отношение средней стоимости 20% самых дорогих московских квартир к средней стоимости 20% самых дешевых. В категорию самых дорогих, в основном, попадают квартиры в современных монолитно-кирпичных домах, а также в хороших домах советской эпохи - сталинских домах, цековках и т.п.

Значение индекса расслоения за последние полтора месяца упало с максимальной отметки 2,05 до 1,98. Средняя стоимость дорогого жилья сейчас находится на уровне $6700 за кв.м, дешевого - $3400 за кв.м.

График индекса расслоения московского рынка жилья

Это не первое снижение индекса расслоения за десять лет наблюдения рынка недвижимости. Показатель уменьшался в 2001 году, конце 2003-первой половине 2004 года, конце 2005 - первой половине 2006 года и первой половине 2008 года. Однако, в отличие от сегодняшней ситуации, все эти изменения происходили в условиях бурного роста цен. Так, резкие взлеты цен на квартиры в 2005-2006 и 2008 годах и снижение индекса расслоения практически совпадают по времени. Получается, разрыв между стоимостью дорогого и дешевого жилья сокращался в первую очередь из-за резкого удорожания квартир эконом-класса в периоды ажиотажного спроса на рынке недвижимости.

Сейчас ситуация принципиально другая. Впервые снижение индекса расслоения происходит в условиях падения цен на недвижимость в целом. Это означает, что дорогое жилье уменьшается в цене быстрее, чем самое дешевое.
 
За последние 10 лет это первое существенное снижение цен на жилье бизнес-класса.  До сих пор такие квартиры интенсивно росли в цене. Два периода замедления роста пришлись на 2004 и 2007 годы, когда происходила коррекция рынка в целом. Однако в эти периоды динамика цен на дорогое жилье несколько отличалась от динамики цен на дешевое. Летом 2004 года в то время как рынок практически замер, а в отдельных сегментах недорогих квартир наблюдалось незначительное понижение цен, квартиры бизнес-класса продолжали, пусть и минимальными темпами, но расти в цене. Единственный период, когда цены снижались, был 2007 год. Однако опять же в этом сегменте коррекция оказалась минимальной и самой непродолжительной: цены снизились не более чем на 2% тогда как квартиры эконом-класса подешевели на 5-7%.

Графики цен на дорогое и дешевое жилье

Таким образом, рынок жилья бизнес-класса дольше всего реагировал на изменение экономических реалий. Аналогичная ситуация происходила и в последние месяцы: падение цен началось в октябре 2008 года, однако значение индекса расслоения увеличивалось после этого еще в течение трех месяцев. Из этого следует, что самыми быстрыми темпами дешевели недорогие квартиры. Теперь же основным локомотивом, который тянет рынок вниз, стали квартиры бизнес-класса. Эта тенденция гораздо в меньшей степени коснется элитного жилья и уникальных предложений в бизнес-классе. Такие квартиры - ограниченный эксклюзивный товар и в меньшей степени зависимы от изменения экономических реалий.

Разброс цен на дорогое и дешевое жилье, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, пока будет сокращаться и дальше. Аналогичный процесс уже происходил после кризиса 1998 года, когда дольше восстанавливался рынок именно дорогих квартир.
 
Скажется и тот факт, что в связи с падением доходов населения спрос будет перемещаться в сегмент дешевого жилья. Подобные изменения уже можно наблюдать на рынке коммерческой недвижимости. Там, по словам экспертов, из-за снижения доходов арендаторов сейчас крайне низок спрос на аренду офисов класса А, зато выросла популярность офисов класса В. Падение аренных ставок в этом сегменте составило 20-30% в то время как аренда офисов класса А подешевела на 30-50%. В то же время аренда некоторых офисов класса В- на юге и юго-западе Москвы, по данным Cushman & Wakefield/ Stiles & Riabokobylko, вообще подорожала на 10-15%.
 
Не в пользу квартир бизнес-класса играет и изменение структуры предложения. Если в начале 2008 года соотношение предлагаемых объектов эконом-класса, бизнес-класса и элитных составляло 60%:30%:10%, то в январе 2009 года уже половина предлагаемых объектов заявлена как объекты бизнес-класса, а в феврале этот показатель превысил 50%, - свидетельствуют статистика некоторых риэлторских компаний.
 
Таким образом, на рынке дорогого жилья становится все меньше предпосылок к возобновлению роста цен. А вот потенциал для снижения еще есть. Минимальное значение индекса расслоения было зафиксировано в  первом полугодии 2007 года и составляло 1,69, то есть на 15% меньше нынешнего значения. Аналитики www.irn.ru не исключают, что показатель разброса цен вновь может подойти к этой отметке.

Цены на новостройки в Москве
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская3 кв. 2021 г.от 15 666 250 руб.
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский1 кв. 2021 г.от 24 012 000 руб.
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2024 г.от 14 883 244 руб.
УтесовМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле1 кв. 2017 г.от 32 638 800 руб.
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 5 791 596 руб.
Дом «Достижение» Москва, Северо-Восточный округ, район Марфино2 кв. 2023 г.от 11 780 000 руб.
Жилой квартал "Шагал"Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК2 кв. 2024 г.от 9 102 420 руб.
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки3 кв. 2021 г.от 17 601 966 руб.
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 14 881 090 руб.
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.от 12 862 720 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве