А в коттеджных поселках они становятся меньше

О том, что жилье за городом постепенно становится хорошей альтернативой городской квартире, Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» неоднократно отмечал в предыдущих статьях. Определяющими факторами здесь является увеличение объемов предложения на загородном рынке, а также невысокие темпы прироста стоимости домовладений по итогам последних 3-4 лет. Все это происходит на фоне сокращения объемов строительства и, как следствие, подорожания квартирного жилья в Москве.

Отчасти невысокий темп роста цен на загородное жилье связан с тем, что с годами менялись качественные характеристики поселков и загородных ЖК, связанные, в основном, с расширением географии застройки (освоение дальних земель, а также менее престижных шоссе Подмосковья). Увеличилась доля экономичных объектов, что привело к изменению качественных характеристик домовладений.

Так, по результатам сравнительного исследования всего загородного рынка, завершенного в декабре 2008 года специалистами www.irn.ru, во всех сегментах отмечено снижение показателя средней площади домовладений в поселках и загородных ЖК независимо от направлений. Площадь коттеджей снизилась по итогам 2006-2008 годов на 6%. Во многом это произошло благодаря значительному уменьшению размеров домов в поселках, расположенных по менее престижным направлениям: с 293 кв.м. до 245 кв.м., то есть на 16%. При этом на традиционно престижных направлениях средняя площадь домовладений не изменилась, оставшись в конце 2008 года на уровне 378 кв.м., как и в 2006 году. О причинах такой динамики мы писали в статье «Малогабаритная «рублевка»».


Табл. 1. Динамика средней площади домовладений по сегментам и направлениям в 2006-2008 гг. (www.IRN.ru)

Направление Динамика средней площади домовладений в 2006-2008 гг., %
Коттеджные поселкиПоселки таунхаусовЗагородные ЖК
Традиционно престижные направления -0,1 -5,7 -23,5
Менее престижные направления -16,1 -9,8 -9,4
В целом по рынку -6,1 -6,3 -21,6

Рынок таунхаусов показал сходную с коттеджным рынком тенденцию: снижение средней площади квартир-секций в объектах по всем направлениям составило почти 6,5%. При этом на 5,5% (с 259 кв.м. до 244 кв.м.) уменьшились размеры домовладений в поселках, расположенных на традиционно престижных направлениях, а в поселках на менее престижных шоссе средняя площадь квартиры-секции снизилась почти на 10% (с 243 кв.м. до 219 кв.м.).

Таким образом, в коттеджных поселках и поселках таунхаусов максимальное снижение площади домов характерно для менее престижных направлений. Это обусловлено целесообразностью строительства более экономичного жилья на таких шоссе. Вот почему застройщики уменьшают площади домовладений в поселках на менее престижных направлениях, стремясь создать более доступное по цене предложение.

Иной путь развития, как показывают данные маркетинговых исследований Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», характерен для рынка ЗЖК, где зафиксировано максимальное снижение средней площади квартир - почти на 22%. В большей степени на это повлияло то, что размеры домовладений в ЗЖК, расположенных по традиционно престижным шоссе, уменьшились, в среднем, на 23,5%: со 150 кв.м. в 2006 году до 115 кв.м. в конце 2008 года.  При этом в объектах на менее престижных шоссе снижение показателя составило всего 9,5% (с  97 кв.м. до 88 кв.м.). Такая разница связана с изменением структуры предложения по традиционно престижным направлениям, о чем мы писали в статье «Стоимость квартир на Рублево-Успенском шоссе упала на 25%».

Рассмотрим теперь динамику площади земельных участков, которые являются неотъемлемой частью домовладений в загородных поселках. На коттеджном рынке в последние 3 года средние размеры индивидуальных участков снизились на 14% и в конце 2008 года составили примерно 20,5 сот. Это обусловлено увеличением доли экономичных поселков из-за активного в последние годы освоения дальних земель и менее престижных направлений. При этом большее снижение средней площади участков (на 13,3%) приходится на объекты, расположенные на традиционно престижных направлениях. Именно здесь отмечается значительный прирост объемов строительства поселков за 40 км от МКАД.


Табл.2. Динамика средней площади участков в коттеджных поселках и поселках таунхаусов по направлениям в 2005-2008 гг. (www.IRN.ru)

Направление Динамика средней площади земельных участков в 2006-2008 гг., %
Коттеджные поселкиПоселки таунхаусов
Традиционно престижные направления -13,3 24,3
Менее престижные направления -7,0 15,9
В целом по рынку -13,9 22,9

Обратная ситуация сложилась на рынке таунхаусов, где площади участков по всем направлениям выросли на 23%. Это свидетельствует о стремлении застройщиков повысить привлекательность предлагаемого жилья: увеличивая размеры придомовых участков, застройщик уменьшает плотность застройки. В результате, покупатель получает более комфортное жилье и больший по площади участок земли.

Таким образом, несмотря на то, что для всех сегментов загородного рынка, в целом, характерна тенденция к снижению площади домовладений, в каждом сегменте отмечаются свои особенности. Так, в коттеджных поселках, расположенных на традиционно престижных шоссе Подмосковья, за последние 3 года уменьшились размеры земельных участков на фоне сохранения средней площади домов. А в поселках таунхаусов, напротив: площади квартир-секций стали несколько меньше, а размеры «приусадебных» участков выросли. Одновременно с этим в загородных ЖК, расположенных на более дорогих шоссе Подмосковья, застройщики значительно снизили средние размеры квартир, фактически сделав их доступными по цене для большего числа покупателей.

На сегодняшний день необходимо обладать точной информацией о новых тенденциях развития рынка, чтобы понять, какие проекты и направления будут наиболее востребованы в условиях снижения реальных доходов населения и объемов строительства. Определение оптимальных параметров успешной концепции проекта, а также разработка эффективных маркетинговых ходов, позволяющих повысить уровень продаж объекта на всех этапах его реализации, - все эти задачи позволяет решить инвестиционный консалтинг, предоставляемый специалистами Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».


Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра IRN.RU:


Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Декабрь 2008 – Январь 2009)
Весь загородный рынок Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ. (Декабрь 2008)
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года