Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «В чем консерватизм загородного рынка?» уже писал о том, что рынок загородных ЖК развивается достаточно равномерно. В отличие от других сегментов загородного жилья (коттеджные поселки и таунхаусы) в последние 3 года остается одинаковым соотношение доли ЗЖК, расположенных на традиционно престижных и менее престижных направлениях: 88% против 12%, соответственно. Динамика цен на рынке малоквартирных ЖК также отличается от остальных сегментов загородного рынка.

Так, по результатам маркетинговых исследований, проведенных специалистами www.irn.ru, средняя стоимость 1 кв.м. квартиры в ЗЖК, в целом по рынку, за 2006-2008 годы увеличилась лишь на 10% (для сравнения, в таунхаусах этот показатель составил 51%). При этом по традиционно престижным направлениям цена метра выросла еще меньше – всего на 6%: с 89 тыс. руб. в 2006 году до 94,5 тыс. руб. в конце 2008 года. Продолжающееся развитие данных направлений в последние 3 года шло по пути уменьшения доли элитных шоссе (Рублево-Успенского, Сколковского) на фоне увеличения доли престижных направлений «2-го эшелона» (Новорижское, Волоколамское, Минское, Ленинградское) и активного освоения дальних земель. Это неизбежно привело к снижению доли элитных объектов в пользу жилья бизнес-класса. В результате, значительное уменьшение доли элитного жилья по традиционно престижным направлениям привело к тому, что средняя стоимость метра, по итогам последних лет, даже с учетом общерыночной инфляции увеличилась незначительно.

Квартиры в Москве

Одновременно с этим в ЗЖК, расположенных на менее престижных направлениях, прирост стоимости жилья в 2006-2008 годы составил 85%: с 43,5 тыс. руб. до 81 тыс. руб. за 1 кв.м. Такому скачку цен способствовало постепенное увеличение интереса со стороны покупателей к данному сегменту загородного рынка на фоне сокращения объемов строительства многоквартирного жилья в городах Подмосковья в результате принятого в 2005 году 214 ФЗ. Кроме того, ЗЖК являются хорошей альтернативой для тех, кто хочет жить за городом, но не имеет достаточно средств для приобретения отдельного дома или таунхауса.

В результате, разница по стоимости метра жилья на дорогих и менее престижных направлениях сократилась почти в 2 раза. Если в 2006 году цена за 1 кв.м. в ЗЖК на традиционно престижных направлениях вдвое превышала стоимость метра в загородных ЖК по менее престижным шоссе, то к концу 2008 года эта разница сократилась до 17%. Еще больше направления сблизились по показателю цены за квартиру в загородных ЖК. Этому во многом способствовало заметное снижение в 2006-2008 годы средней площади домовладений - на 22%, в целом по рынку (см. статью «Потребности покупателей определяют вектор развития загородного рынка»).

Данные проведенных нами маркетинговых исследований указывают на то, что среди престижных направлений значительно уменьшились площади квартир на Западе, Юго-Западе и Северо-Западе. Суммарно в ЗЖК на традиционно престижных направлениях этот показатель снизился почти на 24%: если в 2006 году средняя площадь квартиры составляла 150 кв.м., то к концу 2008 года - это уже 115 кв.м. В частности, на Рублево-Успенском направлении площади домовладений уменьшились на 17%, Ленинградском и Сколковском – на 15% и 13,5%, соответственно.

Основную причину такого резкого снижения показателей традиционно престижных направлений мы указали выше: увеличение доли экономичного предложения. Застройщики, ориентируясь на менее обеспеченного покупателя, предлагают меньшие площади домовладений, сохраняя при этом доступный уровень цен в объекте, а значит, и высокий спрос.

Квартиры в Москве

По менее престижным направлениям площади квартир снизились, в целом, на 9,5% (97 кв.м. в 2006 году против 88 кв.м. в 2008 году). Главную роль в этом сыграло уменьшение размеров домовладений на 31% по Ярославскому шоссе.

Как мы уже сказали, такая динамика площадей квартир в ЗЖК привела к сокращению разницы в стоимости квартир по направлениям разного уровня престижности. Если в 2006 году различие между традиционно престижными и менее престижными шоссе Подмосковья составляло 3,2 раза, то в 2008 году это уже всего 1,5 раза.

Квартиры в Москве

Заметное уменьшение площади квартир в объектах на традиционно престижных направлениях привело к тому, что стоимость домовладений здесь упала на 19%. В частности, на Рублево-Успенском шоссе квартиры, в среднем, подешевели на 25% (здесь отмечено максимальное снижение площади домовладений), а на Новорижском – примерно на 12%.

В то время как данный показатель для менее престижных направлений, на фоне положительной динамики стоимости метра, вырос примерно на 67,5%, в основном, за счет увеличения почти в 3,5 раза цен на Горьковском направлении.

Таким образом, с годами на дорогих престижных шоссе появляется все больше доступных по цене квартир. За последние 3 года произошло перераспределение структуры предложения в сегменте ЗЖК. Несмотря на то, что доля традиционно престижных и менее престижных направлений практически не изменилась, внутри этих двух категорий наблюдается перераспределение доли отдельных шоссе. Как мы уже отмечали, на фоне снижения доли элитных Сколковского и Рублево-Успенского шоссе увеличивается доля престижных направлений «бизнес-класса» (например, Новорижское, Ленинградское шоссе). В результате, средний уровень цен на квартиры в ЗЖК по традиционно престижным направлениям с годами снизился. Вместе с тем изменился и класс объектов, строящихся на традиционно престижных направлениях, в которых теперь предусмотрены иные характеристики жилья, чем в 2006 году. В частности, меньшие площади квартир.

Сложившаяся на рынке ситуация диктует необходимость учета и понимания всех нюансов и особенностей развития отдельных сегментов загородного жилья, способствующих созданию востребованной рынком концепции проекта. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет застройщикам инвестиционный консалтинг, позволяющий решить задачи, от которых зависит успех реализации проекта.

Цены на новостройки в Подмосковье
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Новоград «Павлино»г. Железнодорожный3 кв. 2022 г.от 3 856 280 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU