Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Малому бизнесу облегчили ипотеку

Недавно депутаты Госдумы приняли в первом чтении поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые значительно упростят процедуру выдачи ипотечного кредита под покупку коммерческой недвижимости для малого бизнеса (так называемая коммерческая ипотека). Этот законопроект, по всей видимости, должен способствовать оживлению рынка купли-продажи офисных помещений. И по оценкам аналитического центра www.irn.ru, это вполне своевременная мера.


Коллапс ипотеки
Инициатором поправок выступило Законодательное Собрание Санкт-Петербурга, которое направило свое предложение в Госдуму в середине февраля этого года. Примечательно в данном случае то, с какой скоростью было принято предложение депутатов северной столицы на федеральном уровне. По сути, для того, чтобы рассмотреть поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в первом чтении понадобилось всего 2 недели, тогда как обычно на подготовительную работу в лучшем случае уходит более месяца. И это не случайно, ведь, цены на офисную недвижимость снизились с конца III квартала прошлого года, когда они достигли своих исторических максимумов, более, чем на 50%.

Так, исходя из данных Praedium ONCOR International, средняя стоимость 1 кв. м офисной недвижимости в Москве по итогам III квартала 2008 года составлял порядка $10,3 тыс., а исходя из данных DTZ, – порядка $9,5 тыс. А уже спустя 3 месяца, исходя из данных GVA Sawyer, тот же квадрат стоил уже порядка $5,6 тыс., исходя из данных Colliers International, – $6,6 тыс., по данным же RRG, – порядка $5,7 тыс. А уже в начале февраля те же RRG сообщили, что средняя стоимость 1 кв. офисной недвижимость в Москве составила менее $5 тыс. И это еще не предел, ведь, по оценкам Knight Frank, объем вакантных площадей в течение года увеличится с 12%-15% до 15%-20% от общего количества сдаваемой недвижимости, а это своего рода показатель общей востребованности офисов как на рынке аренды, так и на рынке купли-продажи.

Одна из значимых проблем, не способствующих стабилизации цен, – практически полный коллапс ипотеки в сфере офисной недвижимости. И именно ее решили преодолеть депутаты с помощью поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Дело в том, что по действующей версии закона право банка брать в залог приобретаемую недвижимость распространяется только при покупке жилья. Если приобретается коммерческая недвижимость, то кредит на ее покупку можно получить только под залог уже имеющейся недвижимости.

Поправки, инициированные Законодательным собранием Санкт-Петербурга в середине февраля этого года и принятые в первом чтении спустя 2 недели Госдумой, разрешают банкам брать в залог приобретаемую малыми и средними предприятиями коммерческую недвижимость. Одной из значимых проблем в данном случае было то, что Федеральная регистрационная служба в действующей версии закона не имела права фиксировать сделки, при которых происходит передача в залог объектов нежилого фонда. И даже если банк выдавал кредит на покупку коммерческой недвижимости под залог уже имеющегося объекта, то после покупки собственник, зачастую хотел перевести залог со старого объекта на новый. Это требовало отдельных временных затрат. Теперь же право залога будет переходить к банкам на приобретаемую в кредит представителями малого и среднего бизнеса коммерческую недвижимость в момент государственной регистрации права собственности на этот объект.


Найдутся ли желающие
Прежде всего, конечно же, данные поправки коснутся госсобственности, арендуемой малыми и средними предприятиями. Ведь у многих раньше не хватало средств для выкупа недвижимости по преимущественному праву, а получить кредит для покупки они не могли. Примечательно, что в течение 8 лет, пока цены на офисы росли, государство и не думало облегчать приватизацию нежилых помещений малому и среднему бизнесу. Действительно, тогда на него было много желающих. Сейчас же объем спроса снизился значительно. А желание многих сегодняшних арендаторов из среды малого и среднего бизнеса в приобретении собственного офиса зачастую не снизилась. И многие из них, теоретически, должны были бы быть готовы выкупить арендуемые помещения у государства.

В то же время, схожее желание, казалось бы, можно обнаружить и в среде малых и средних предприятий арендующих помещения у частного собственника. Естественно, собственник помещения вряд ли сейчас по сниженным ценам согласится продавать свое добро. Однако, как уже было сказано, объем предложения на рынке купли-продажи офисов значительно вырос. И свое желание арендаторы вполне могут удовлетворить и на свободном рынке. Поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» позволяют им это сделать.

Остается единственный вопрос: найдутся ли желающие вступать в коммерческую ипотеку в новой реальности, когда банки резко ужесточили условия выдачи кредитов, а по оценкам Минэкономразвития, спад доходов у малого и среднего бизнеса составил порядка 20%. По мнению аналитиков компании «Индикаторы рынка недвижимости» скорее всего – да, так как цены купли-продажи коммерческой недвижимости упали сильнее, чем аренда офисов. В итоге эта разница примерно компенсирует ухудшение условий по кредитам, в чем можно убедиться используя профессиональный ипотечный калькулятор. Другими словами, соотношение между платежами по ипотеке и по аренде помещения сильно не изменилось.

Однако стоит иметь в виду, что поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вступят в силу, скорее всего, не раньше начала следующего года. А по оценкам того же Минэкономразвития именно на начало следующего года ожидается начало стабилизации российской экономики, то есть время, когда спрос на офисы снова может начать расти, а вместе с ним и цены на них. Между тем, если сравнивать уровень ежемесячного платежа по кредиту с уровнем доходов малого и среднего бизнеса, то окажется, что они, как и раньше, находятся примерно на одном уровне. Конечно, почти в 1,5 раза вырос объем первоначального взноса, а срок его накопления за счет падения доходов – в 2 раза. И для того, чтобы вернуть платежеспособный спрос на прежний уровень, необходимо дополнительное падение цен еще на 20%.

Но к моменту вступления поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» эта коррекция вполне может уже стать реальностью. Кроме того, даже если этого не произойдет, среди потенциальных заемщиков сейчас много тех, кто уже имел накопления для первоначального взноса по старым мягким условиям. Этим представителям малого и среднего бизнеса даже с учетом падения их доходов надо будет накопить лишь небольшую сумму для получения кредита.

И наконец, вопрос предпочтения коммерческой ипотеки аренде офиса может стать поворотным для всего бизнеса. Ведь очередного существенного снижения цен на коммерческую недвижимость вполне может не случиться еще порядка 10 лет. А учитывая, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе офисы будут дорожать, потенциальный собственник в случае крайней нужды в наличных средствах всегда сможет реализовать купленную им даже по ипотеке коммерческую недвижимость с выгодой. Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действительно могут способствовать оживлению рынка купли-продажи офисов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
220 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры пл. от 52 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Звоните! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте