Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Малому бизнесу облегчили ипотеку

Недавно депутаты Госдумы приняли в первом чтении поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые значительно упростят процедуру выдачи ипотечного кредита под покупку коммерческой недвижимости для малого бизнеса (так называемая коммерческая ипотека). Этот законопроект, по всей видимости, должен способствовать оживлению рынка купли-продажи офисных помещений. И по оценкам аналитического центра www.irn.ru, это вполне своевременная мера.


Коллапс ипотеки
Инициатором поправок выступило Законодательное Собрание Санкт-Петербурга, которое направило свое предложение в Госдуму в середине февраля этого года. Примечательно в данном случае то, с какой скоростью было принято предложение депутатов северной столицы на федеральном уровне. По сути, для того, чтобы рассмотреть поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в первом чтении понадобилось всего 2 недели, тогда как обычно на подготовительную работу в лучшем случае уходит более месяца. И это не случайно, ведь, цены на офисную недвижимость снизились с конца III квартала прошлого года, когда они достигли своих исторических максимумов, более, чем на 50%.

Так, исходя из данных Praedium ONCOR International, средняя стоимость 1 кв. м офисной недвижимости в Москве по итогам III квартала 2008 года составлял порядка $10,3 тыс., а исходя из данных DTZ, – порядка $9,5 тыс. А уже спустя 3 месяца, исходя из данных GVA Sawyer, тот же квадрат стоил уже порядка $5,6 тыс., исходя из данных Colliers International, – $6,6 тыс., по данным же RRG, – порядка $5,7 тыс. А уже в начале февраля те же RRG сообщили, что средняя стоимость 1 кв. офисной недвижимость в Москве составила менее $5 тыс. И это еще не предел, ведь, по оценкам Knight Frank, объем вакантных площадей в течение года увеличится с 12%-15% до 15%-20% от общего количества сдаваемой недвижимости, а это своего рода показатель общей востребованности офисов как на рынке аренды, так и на рынке купли-продажи.

Одна из значимых проблем, не способствующих стабилизации цен, – практически полный коллапс ипотеки в сфере офисной недвижимости. И именно ее решили преодолеть депутаты с помощью поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Дело в том, что по действующей версии закона право банка брать в залог приобретаемую недвижимость распространяется только при покупке жилья. Если приобретается коммерческая недвижимость, то кредит на ее покупку можно получить только под залог уже имеющейся недвижимости.

Поправки, инициированные Законодательным собранием Санкт-Петербурга в середине февраля этого года и принятые в первом чтении спустя 2 недели Госдумой, разрешают банкам брать в залог приобретаемую малыми и средними предприятиями коммерческую недвижимость. Одной из значимых проблем в данном случае было то, что Федеральная регистрационная служба в действующей версии закона не имела права фиксировать сделки, при которых происходит передача в залог объектов нежилого фонда. И даже если банк выдавал кредит на покупку коммерческой недвижимости под залог уже имеющегося объекта, то после покупки собственник, зачастую хотел перевести залог со старого объекта на новый. Это требовало отдельных временных затрат. Теперь же право залога будет переходить к банкам на приобретаемую в кредит представителями малого и среднего бизнеса коммерческую недвижимость в момент государственной регистрации права собственности на этот объект.


Найдутся ли желающие
Прежде всего, конечно же, данные поправки коснутся госсобственности, арендуемой малыми и средними предприятиями. Ведь у многих раньше не хватало средств для выкупа недвижимости по преимущественному праву, а получить кредит для покупки они не могли. Примечательно, что в течение 8 лет, пока цены на офисы росли, государство и не думало облегчать приватизацию нежилых помещений малому и среднему бизнесу. Действительно, тогда на него было много желающих. Сейчас же объем спроса снизился значительно. А желание многих сегодняшних арендаторов из среды малого и среднего бизнеса в приобретении собственного офиса зачастую не снизилась. И многие из них, теоретически, должны были бы быть готовы выкупить арендуемые помещения у государства.

В то же время, схожее желание, казалось бы, можно обнаружить и в среде малых и средних предприятий арендующих помещения у частного собственника. Естественно, собственник помещения вряд ли сейчас по сниженным ценам согласится продавать свое добро. Однако, как уже было сказано, объем предложения на рынке купли-продажи офисов значительно вырос. И свое желание арендаторы вполне могут удовлетворить и на свободном рынке. Поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» позволяют им это сделать.

Остается единственный вопрос: найдутся ли желающие вступать в коммерческую ипотеку в новой реальности, когда банки резко ужесточили условия выдачи кредитов, а по оценкам Минэкономразвития, спад доходов у малого и среднего бизнеса составил порядка 20%. По мнению аналитиков компании «Индикаторы рынка недвижимости» скорее всего – да, так как цены купли-продажи коммерческой недвижимости упали сильнее, чем аренда офисов. В итоге эта разница примерно компенсирует ухудшение условий по кредитам, в чем можно убедиться используя профессиональный ипотечный калькулятор. Другими словами, соотношение между платежами по ипотеке и по аренде помещения сильно не изменилось.

Однако стоит иметь в виду, что поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вступят в силу, скорее всего, не раньше начала следующего года. А по оценкам того же Минэкономразвития именно на начало следующего года ожидается начало стабилизации российской экономики, то есть время, когда спрос на офисы снова может начать расти, а вместе с ним и цены на них. Между тем, если сравнивать уровень ежемесячного платежа по кредиту с уровнем доходов малого и среднего бизнеса, то окажется, что они, как и раньше, находятся примерно на одном уровне. Конечно, почти в 1,5 раза вырос объем первоначального взноса, а срок его накопления за счет падения доходов – в 2 раза. И для того, чтобы вернуть платежеспособный спрос на прежний уровень, необходимо дополнительное падение цен еще на 20%.

Но к моменту вступления поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» эта коррекция вполне может уже стать реальностью. Кроме того, даже если этого не произойдет, среди потенциальных заемщиков сейчас много тех, кто уже имел накопления для первоначального взноса по старым мягким условиям. Этим представителям малого и среднего бизнеса даже с учетом падения их доходов надо будет накопить лишь небольшую сумму для получения кредита.

И наконец, вопрос предпочтения коммерческой ипотеки аренде офиса может стать поворотным для всего бизнеса. Ведь очередного существенного снижения цен на коммерческую недвижимость вполне может не случиться еще порядка 10 лет. А учитывая, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе офисы будут дорожать, потенциальный собственник в случае крайней нужды в наличных средствах всегда сможет реализовать купленную им даже по ипотеке коммерческую недвижимость с выгодой. Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действительно могут способствовать оживлению рынка купли-продажи офисов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
206 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 544 000
до 36 509 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Ленинском Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-4-комнатные квартиры Площади : 48 - 119 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 14 мин. пешком Застройщик: Ленинский 154.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 18 метров.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте