Недавно несколько застройщиков сообщили, что переводят цены на квартиры в Москве в иностранную валюту. В качестве главной причины такого решения домостроители указали нестабильность российского рубля. Подобным способом девелоперы надеются не только зафиксировать цены в инвалюте, но и даже спровоцировать формальный рост цен в рублях. Однако, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, такое решение может только ускорить процесс удешевления московского жилья.

По данным газеты «РБК daily», ряд девелоперов с 1 февраля 2008 года принял решение зафиксировать цены на новостройки Москвы в условных единицах. Среди этих компаний такие крупные участники рынка, как ДСК-1, ПИК, «Сити — XXI век» и «Снегири». Часть из них намерены перевести цены в доллары, другие в евро, третьи в «бивалютную корзину». Основным поводом для этого стало значительное ослабление российского рубля. C середины июля 2008 года, когда был зафиксирован минимальный курс доллара по отношению к рублю за последние 6 лет, рубль подешевел почти на 30%. Если раньше, когда цены на жилье были в рублях, а девелоперы их не снижали, это давало повод аналитикам говорить о скрытом снижении цен за счет ослабление российской национальной валюты. Но некоторые девелоперы решили это проинтерпретировать по-другому.

Большинство девелоперов переводят цены из рублей в инвалюту по новому курсу. Однако, следует отметить, что отдельные участники рынка в течение всех последних месяцев заявляли, что «кризис в головах» и снижения цен вообще нет. И теперь они стали выставлять цены в долларах по курсу, который был летом прошлого года. Учитывая, что в рублях они стоимость квартир не снижали, формально, получается, что, как бы, удешевления жилья и не было.

В данном случае действует логика прошлых пауз в развитии московского рынка недвижимости – 2004-2005 и 2006-2007 годов, – когда цены на жилье в Москве стояли около полугода, а потом начинался новый виток удорожания московских квартир. Однако в нынешней ситуации есть существенное отличие от прошлого. Тогда динамику цен диктовал не первичный, а вторичный рынок, все изменения сначала проявлялись на регулярном сегменте, а затем уже получали свое отражение в сегменте новостроек. Теперь же девелоперы, по всей видимости, решили пойти ленинским путем и спровоцировать «революцию». Но все «революции сверху» кончаются откатом к еще более ранней стадии развития. В нашем случае это может спровоцировать еще более жесткую коррекцию цен, чем это могло бы быть при прочих равных. Дело в том, что для новой волны роста должен появиться платежеспособный спрос. И в ситуации 2004-2005 и 2006-2007 годов для этого были основания, а сейчас – нет. Такая арифметика действует только при условии, что граждане России получают свою зарплату в тех же условных единицах, и их доходы за последние полгода не сократились.

Однако, как показывают данные Росстата, впервые после кризиса 1998 года доходы граждан России, начиная с августа 2008 года, стали сокращаться, а расходы, между тем, продолжили рост. И хотя в целом по России снижение доходов на душу населения за это время составило не более 0,2%, то в Москве – порядка 40%. При этом объем свободных денежных средств на душу населения в Москве сократился почти на 80%. Таким образом, ожидать, что за счет перевода цен в условные единицы можно простимулировать население на покупку жилья, вряд ли стоит.

Традиционно считалось, что продажи остановились исключительно из-за нежелания потенциальных покупателей приобретать жилье. Дескать, их не правильно настроили журналисты и независимые аналитики. В 2007 году такой тезис еще имел хоть какое-то право на существование. Тогда инфляция составила 11,9%, а рост доходов на душу населения в Москве превысил 30%. При этом цены на жилье в Москве официально снизились тогда как в рублях, так и в долларах примерно на 5%, а с учетом скрытых скидок – на 10%-15%. Таким образом, в 2007 году к концу осени девелоперы вполне могли рассчитывать на отложенный спрос. Тем более, что за 6 месяцев коррекции в 2007 году серьезного, ощутимого для покупателя снижения цен так и не произошло. И ждать его дальше, можно было, как у моря погоды.

В свою очередь, в 2009 году на отложенный спрос можно рассчитывать только за счет вкладчиков, которые успели перевести свои сбережения в иностранную валюту. Однако таковых было не много. Начиная с сентября 2008 года, стали сокращаться вклады населения. При этом происходило это исключительно за счет рублевых депозитов, которые уменьшились на 557 млрд руб. В то же время, вклады в иностранной валюте увеличились в рублевом эквиваленте, по данным Банка России, всего на 114,6 млрд руб. Это означает, что люди просто снимали средства со своих счетов. Кроме того, основная масса вкладов осталась в рублевом эквиваленте, общая сумма которых на срок более года составляет 3,1 трлн руб., а до года – 1,5 трлн руб. Общая же сумма вкладов в иностранной валюте на данный момент не превышает 1 трлн руб. Таким образом, более 80% вкладов населения хранится в рублях. Но нужно учитывать, что это объемы вкладов в целом по России, а по Москве их количество, скорее всего, как минимум на порядок ниже, то есть объем вкладов в иностранной валюте, по всей видимости, не превышает 100 млрд руб.

При этом средняя стоимость новостроек в Москве, по данным аналитического центра www.irn.ru, перед началом кризиса составляла порядка $7 тыс. А по данным правительства Москвы, объем введенного в строй жилья в 2008 году составляет порядка 4 млн кв. м, из которых порядка 75% жилья уйдет на социальные нужды. Таким образом, исходя из сегодняшнего курса доллара по отношению к рублю, объем первичного рынка жилья в Москве составляет порядка 200 млрд. руб. И даже если предположить, что все собственники вкладов в иностранной валюте пожелают направить свои средства на приобретение жилья на первичном рынке Москвы, то их хватит только для того, чтобы удовлетворить не более, чем половину предложения.

Конечно, есть вклады в рублях, и они дешевеют, и можно было бы предположить, что их собственники пожелают приобрести жилье, которое, по мнению некоторых девелоперов, больше не будет снижать свою стоимость. Особенно если предположить, что строители переведут рублевые цены в условные единицы, исходя из новых реалий. Проблема в данном случае заключается в том, что при переводе цен в те же доллары или евро девелоперы будут в праве заявить, что их товар уже значительно подешевел и дальнейших скидок покупателям ждать не стоит. Ведь, если предположить, что на некоторые их объекты цены в рублях не менялись с середины июля 2008 года, когда был зафиксирован минимальный курс доллара по отношению к рублю, то с тех пор рубль подешевел почти на 30%. Соответственно, и цена в долларовом эквиваленте за последние полгода снизилась на 30%.

Так, если допустить, что в июле прошлого года 1 кв. м жилья стоил у некоторого девелопера 200 тыс. руб., то это тогда соответствовало бы более чем $8,6 тыс., а на данный момент – примерно $6 тыс. Формально, получается, что вся коррекция цен уже произошла, и покупателям пора активизировать свою деятельность. Но, как уже говорилось выше, вкладчики, которые сохранили свои депозиты в российской валюте, за прошедшие полгода не только не приобрели ничего, но за счет сокращения доходов и увеличения расходов, только еще более уменьшили свою покупательскую способность.

Конечно, на первый взгляд, за счет перевода цен на жилье в условные единицы девелоперы могут подстраховать себя от скрытого снижения цен. Однако, как известно, отказ от плавного снижения чреват резким падением. Ведь на фоне удешевления рубля цены в долларах будут только отпугивать потребителей. При этом инфляция в 2009 году ожидается только по официальным прогнозам на уровне 15%, а на рост заработной платы вряд ли стоит надеяться. Таким образом, девелоперы, зафиксировавшие цены на жилье в иностранной валюте, рискуют вновь оказаться в ситуации отсутствия продаж, как это имело место в конце прошлого года.

Некоторые могут утверждать, что ситуация в конце прошлого года и начале нового принципиально отличаются друг от друга. В конце прошлого года правительство России только планировало оказать помощь девелоперам, а в этом деньги уже должны дойти до компаний. Однако, как писал аналитический центр www.irn.ru в заметках «Правительство готово купить 6 девелоперов» и «Правительство выкупит недвижимость без скидок», денег от правительства хватит только для удовлетворения не более 5% предложения. При этом компании, получившие государственную помощь, могут поменять собственников. Таким образом, девелоперам выгоднее плавно продолжать снижение цен, чем ждать помощи от государства.

Есть и другая причина, по которой девелоперы могут решить заморозить цены в условных единицах. В конце прошлого года многим девелоперам было необходимо расплатиться по кредитам, а в этом до судного дня еще далеко. Однако, как уже было сказано выше, девелоперы, заморозившие цены, могут получить только формальный результат, а к концу года эти строители при прочих равных, скорее всего, окажутся в весьма затруднительном положении. Учитывая, что в течение 2009 года платежеспособный спрос будет только сжиматься, девелоперам придется снижать цены уже в долларовом эквиваленте и гораздо более внушительными темпами, чем если бы они оставили цены в рублях. В итоге, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, это может повлечь за собой «эффект домино» по всему рынку.

Цены на новостройки в Москве
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ShomeМосква, Западный округ, район Фили-Давыдково, м. Кунцевская3 кв. 2021 г.от 15 666 250 руб.
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2024 г.от 14 883 244 руб.
УтесовМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле1 кв. 2017 г.от 32 638 800 руб.
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 5 791 596 руб.
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский1 кв. 2021 г.от 24 012 000 руб.
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки3 кв. 2021 г.от 23 079 680 руб.
Жилой квартал "Шагал"Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК2 кв. 2024 г.от 9 102 420 руб.
Дом «Достижение» Москва, Северо-Восточный округ, район Марфино2 кв. 2023 г.от 11 780 000 руб.
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 14 814 580 руб.
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.от 10 762 120 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве