Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU Виртуальный рост цен может завершиться жесткой стагнацией Перейти

Динамика цен на жилье 2009 года будет развиваться по сценарию 2007 года

Последние месяцы стало уже обычным сопоставлять 2008 год с 2006 годом, и, исходя из этого, делать прогнозы относительно развития ситуации в 2009 году. При этом стоит отметить, что первым о возможности такого сопоставления заговорили именно представители аналитического центра www.irn.ru, например, в статье «Осенние цены: курс на покупателя или от него?», опубликованной в Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru еще в августе этого года. Между тем, оценка ситуации весной и летом 2008 года делалась с учетом предположения, что у застройщиков есть значительная подушка безопасности. На данный момент становится ясно, что у многих из них, таковой «подушки» нет. Именно это спровоцировало начало снижения цен столь быстро. В то же время, скидки у отдельных застройщиков уже доходят до 25%. Естественно ожидать, что падение рынка в 2009 году будет более глубоким, чем в 2007 году. Однако вопрос относительно того, насколько сильно упадет рынок и когда закончится падение, все-таки остается открытым. Ответить на него мы и попытаемся в данной статье.

Следует отметить, что отличие динамики цен на московскую жилую недвижимость в 2008 году от таковой же динамики 2006 года стало заметно уже с первых недель марта. Если в 2006 году темпы роста цен увеличивались вплоть до последних недель апреля, то в 2008 году уже с первых недель марта началось торможение, что и отображено на следующем графике. Нужно сказать, что временная шкала этого графика построена в относительных единицах. На графике сопоставлены 2 периода, каждый длительностью в 2 года: 2006-2007 годы и 2008-2009 годы. Поэтому в качестве дат используются понятия «первый год» и «второй год», и «первая неделя такого-то месяца» и «пятая неделя такого-то месяца».

Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

Таким образом, у рынка в 2008 году появился своего рода лаг по сравнению с 2006 годом в 2 месяца. И вплоть до осени динамика темпов изменения цен на московскую недвижимость в 2008 году с учетом этого лага совпадала с соответствующей динамикой 2006 года. Но к концу августа цены на квартиры в Москве перестали расти, и началась стагнация. Тогда как в прошлый раз стагнация началась лишь в последние недели декабря. Таким образом, лаг между динамикой развития московского рынка недвижимости в 2006 и 2008 годах увеличился до 3 месяцев.

Но и на этом уровне лаг не удержался. В октябре началось падение цен. И за последующие 7 недель цены на московское жилье в среднем упали более чем на 6%, тогда как в 2006 году снижения цен зафиксировано не было. И общее падение цен на квартиры в Москве за 35 недель стагнации 2006-2007 года составило всего 7,3%. Так что, на данный момент можно считать весь объем падения, продемонстрированный рынком в 2006-2007 годах, выбранным. Между тем, ожидать, что снижение цен будет менее продолжительным, чем в прошлый раз, не приходится. Таким образом, московский рынок жилья еще ждет дальнейшее ускорение темпов падения цен на недвижимость.

При этом стоит отметить, что всякое снижение рынка состоит из 4 этапов. Период роста заканчивается, когда наступает первичная стабилизация цен – предвестница снижения. Затем цены начинают снижаться, а темпы их падения ускоряются. Третий этап – это снижение цен, но уже в условиях торможения темпов падения. И, наконец, четвертый этап – итоговая стабилизация цен – так называемое «дно рынка».

В этот раз первичная стабилизация продлилась менее 2 месяцев, тогда как во время снижения рынка 2006-2007 годов данный этап длился более 3 месяцев. Таким образом, в нынешних условиях снижение цен началось на 1,5 месяца раньше. Казалось бы, оно и закончится должно на 1,5 месяца раньше. Однако картина, скорее всего, будет обратной, так как темпы падения цен в этот раз существенно выше, чем это было во время снижения рынка 2006-2007 годов. Соответственно, и для того, чтобы падение цен стало притормаживать, рынку потребуется больше времени.

Во время снижения рынка 2006-2007 годов падение цен ускорялось около 3 месяцев. В 1998-1999 годах этот период занял 9 месяцев. Логично предположить, что в этот раз падение цен будет ускоряться несколько дольше, чем в 2006-2007 годах, так как ситуация существенно хуже, чем в тогда. В то же время, скорее всего период ускорения падения цен теперь займет несколько меньше времени, чем это было в 1998-1999 годах, так как экономическая ситуация, в целом, все-таки лучше, чем в тот раз. Таким образом, по всей видимости, в данном случае падение цен будет ускоряться около полугода. На данный момент ускорение падения цен длится уже почти 2 месяца. Следовательно, оно займет еще где-то 4 месяца, то есть падение цен начнет притормаживать, скорее всего, к концу марта 2009 года.

Схожим образом обстоит дело и относительно периода торможения падения цен. В 2006-2007 годах падение цен останавливалось столько же, сколько и ускорялось – около 3 месяцев. При этом стоит отметить, что когда темпы изменения цен небольшие, то для их ускорения и для их торможения требуется одинаковое время. А когда цены начинают меняться галопирующими темпами, то ситуация не может быть симметричной. Цены, в целом, «не любят» прекращать свой рост, а в случае падения быстро останавливаются. Поэтому, когда цены растут, период торможения длиннее периода ускорения, а в случае падения цен – наоборот. Именно так себя рынок вел в 1998 году. Падение цен ускорялось 9 месяцев, а для того, чтобы цены остановились в своем падении, рынку понадобилось всего 4 месяца.

При этом, как уже говорилось выше, сегодняшняя ситуация существенно лучше, чем это было в 1998 году. Поэтому логично предположить, что падение цен продлится меньше, чем в 1998 году. Учитывая, что период торможения во время снижения рынка 1998-1999 годов и во время снижения рынка 2006-2007 годов был по длительности почти одинаковым, рынку понадобится еще около 3 месяцев на то, чтобы падение цен остановилось. Это приводит нас к середине лета 2009 года, когда следует ожидать «дна рынка» и итоговой стабилизация. Таким образом, общая продолжительность периода снижения рынка на этот раз составит около года. В 2006-2007 годах этот период занял 9 месяцев, а в 1998-1999 годах – 1,5 года. Получается, что длительность снижения рынка в нынешних условиях займет промежуточное положение между 2 предыдущими временами снижения рынка.

Остается оценить, насколько снизятся цены за это время. Сразу следует подчеркнуть, что в отношении темпов падения цен нынешнее снижение рынка существенно отличается как от снижения рынка 2006-2007 годов, так и от снижения рынка 1998-1999 годов. Дело в том, что недельные темпы падения цен в среднем уже опережают показатели 1998 года. При этом нужно учитывать, что ускорение еще не закончилось, и итоговые показатели будут еще выше. И это не удивительно. Ведь в 1998 году цены падали с уровня в $1 тыс. за 1 кв. м, а сейчас – с $6 тыс. за 1 кв. м, и в процентном отношении показатели падения могут оказаться более значительными, чем в ситуации 1998-1999 годов. Наконец, в 1998 году московский рынок жилья представлял собой, по сути, классический рынок недвижимости, а сейчас московская недвижимость используется во многом как спекулятивный инструмент, поэтому амплитуда как взлетов, так и падений существенно выше, чем это имеет место на классическом рынке недвижимости.

В итоге, для того, чтобы оценить потенциал падения рынка сегодня, можно попытаться оттолкнуться от простой пропорции. Уже известны средние темпы падения цен за первые 2 месяца от начала нынешнего снижения. Если посмотреть, как соотносились среднемесячные темпы падения цен спустя 2 месяца после начала коррекции 1998-1999 годов со среднемесячными темпами падения цен на протяжении всего периода снижения рынка 1998-1999 годов, то можно вычислить каково будет среднемесячное падение цен по итогам всего периода снижение рынка на этот раз.

В ситуации 1998-1999 годов среднемесячное падение цен по итогам первых 2 месяцев после начала коррекции составляло 1,6%, а по итогам всего периода снижения рынка 1998-1999 годов среднемесячное падение цен составляло уже 2,5%. Сейчас среднемесячный уровень падения цен составляет около 2,9%. Таким образом, по итогам всего периода снижения рынка среднемесячный темп падения цен может составить около 4,5%. При этом нужно иметь в виду, что это усредненный показатель. Темпы падения будут сначала ускоряться, а потом замедляться. И период максимального падения цен темпы такового будут, по всей видимости, выше, чем 4,5%. А к концу снижения рынка, которое наступит в конце июля – начале августа 2009 года, общее падение цен на московскую недвижимость может составить порядка 40%.

Квартиры и недвижимость в Москве и Пордмосковье

Таким образом, 2009 год будет походить на 2007 год тем, что падение цен продлится до осени. А главным их отличием друг от друга будет глубина падения и то, что осенью 2007 года рынок начал расти, а в 2009 году этого роста вряд ли стоит ожидать, так как для возобновления значительных темпов роста после глубокого снижения требуется определенное время. После снижения рынка 1998-1999 годов рынку потребовалось для этого около 8 месяцев. Даже после снижения рынка 2006-2007 годов, рынок, прежде чем начал снова расти, постоял почти 2 месяца. Логично предположить, что в этот раз период итоговой стагнации продлится где-то около полугода. Учитывая, что теперь на московском рынке недвижимости силен спекулятивный элемент, возможно, что на оживление рынку в этот раз потребуется меньшее время, чем это было после снижения рынка 1998-1999 годов, но оно в любом случае необходимо. Так что, скорее всего, цены на недвижимость снова начнут расти лишь после январских праздников 2010 года.