Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

2009 год может оказаться схож с 2007 годом

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Динамика цен на жилье 2009 года будет развиваться по сценарию 2007 года

Последние месяцы стало уже обычным сопоставлять 2008 год с 2006 годом, и, исходя из этого, делать прогнозы относительно развития ситуации в 2009 году. При этом стоит отметить, что первым о возможности такого сопоставления заговорили именно представители аналитического центра www.irn.ru, например, в статье «Осенние цены: курс на покупателя или от него?», опубликованной в Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru еще в августе этого года. Между тем, оценка ситуации весной и летом 2008 года делалась с учетом предположения, что у застройщиков есть значительная подушка безопасности. На данный момент становится ясно, что у многих из них, таковой «подушки» нет. Именно это спровоцировало начало снижения цен столь быстро. В то же время, скидки у отдельных застройщиков уже доходят до 25%. Естественно ожидать, что падение рынка в 2009 году будет более глубоким, чем в 2007 году. Однако вопрос относительно того, насколько сильно упадет рынок и когда закончится падение, все-таки остается открытым. Ответить на него мы и попытаемся в данной статье.

Следует отметить, что отличие динамики цен на московскую жилую недвижимость в 2008 году от таковой же динамики 2006 года стало заметно уже с первых недель марта. Если в 2006 году темпы роста цен увеличивались вплоть до последних недель апреля, то в 2008 году уже с первых недель марта началось торможение, что и отображено на следующем графике. Нужно сказать, что временная шкала этого графика построена в относительных единицах. На графике сопоставлены 2 периода, каждый длительностью в 2 года: 2006-2007 годы и 2008-2009 годы. Поэтому в качестве дат используются понятия «первый год» и «второй год», и «первая неделя такого-то месяца» и «пятая неделя такого-то месяца».

Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

Таким образом, у рынка в 2008 году появился своего рода лаг по сравнению с 2006 годом в 2 месяца. И вплоть до осени динамика темпов изменения цен на московскую недвижимость в 2008 году с учетом этого лага совпадала с соответствующей динамикой 2006 года. Но к концу августа цены на квартиры в Москве перестали расти, и началась стагнация. Тогда как в прошлый раз стагнация началась лишь в последние недели декабря. Таким образом, лаг между динамикой развития московского рынка недвижимости в 2006 и 2008 годах увеличился до 3 месяцев.

Но и на этом уровне лаг не удержался. В октябре началось падение цен. И за последующие 7 недель цены на московское жилье в среднем упали более чем на 6%, тогда как в 2006 году снижения цен зафиксировано не было. И общее падение цен на квартиры в Москве за 35 недель стагнации 2006-2007 года составило всего 7,3%. Так что, на данный момент можно считать весь объем падения, продемонстрированный рынком в 2006-2007 годах, выбранным. Между тем, ожидать, что снижение цен будет менее продолжительным, чем в прошлый раз, не приходится. Таким образом, московский рынок жилья еще ждет дальнейшее ускорение темпов падения цен на недвижимость.

При этом стоит отметить, что всякое снижение рынка состоит из 4 этапов. Период роста заканчивается, когда наступает первичная стабилизация цен – предвестница снижения. Затем цены начинают снижаться, а темпы их падения ускоряются. Третий этап – это снижение цен, но уже в условиях торможения темпов падения. И, наконец, четвертый этап – итоговая стабилизация цен – так называемое «дно рынка».

В этот раз первичная стабилизация продлилась менее 2 месяцев, тогда как во время снижения рынка 2006-2007 годов данный этап длился более 3 месяцев. Таким образом, в нынешних условиях снижение цен началось на 1,5 месяца раньше. Казалось бы, оно и закончится должно на 1,5 месяца раньше. Однако картина, скорее всего, будет обратной, так как темпы падения цен в этот раз существенно выше, чем это было во время снижения рынка 2006-2007 годов. Соответственно, и для того, чтобы падение цен стало притормаживать, рынку потребуется больше времени.

Во время снижения рынка 2006-2007 годов падение цен ускорялось около 3 месяцев. В 1998-1999 годах этот период занял 9 месяцев. Логично предположить, что в этот раз падение цен будет ускоряться несколько дольше, чем в 2006-2007 годах, так как ситуация существенно хуже, чем в тогда. В то же время, скорее всего период ускорения падения цен теперь займет несколько меньше времени, чем это было в 1998-1999 годах, так как экономическая ситуация, в целом, все-таки лучше, чем в тот раз. Таким образом, по всей видимости, в данном случае падение цен будет ускоряться около полугода. На данный момент ускорение падения цен длится уже почти 2 месяца. Следовательно, оно займет еще где-то 4 месяца, то есть падение цен начнет притормаживать, скорее всего, к концу марта 2009 года.

Схожим образом обстоит дело и относительно периода торможения падения цен. В 2006-2007 годах падение цен останавливалось столько же, сколько и ускорялось – около 3 месяцев. При этом стоит отметить, что когда темпы изменения цен небольшие, то для их ускорения и для их торможения требуется одинаковое время. А когда цены начинают меняться галопирующими темпами, то ситуация не может быть симметричной. Цены, в целом, «не любят» прекращать свой рост, а в случае падения быстро останавливаются. Поэтому, когда цены растут, период торможения длиннее периода ускорения, а в случае падения цен – наоборот. Именно так себя рынок вел в 1998 году. Падение цен ускорялось 9 месяцев, а для того, чтобы цены остановились в своем падении, рынку понадобилось всего 4 месяца.

При этом, как уже говорилось выше, сегодняшняя ситуация существенно лучше, чем это было в 1998 году. Поэтому логично предположить, что падение цен продлится меньше, чем в 1998 году. Учитывая, что период торможения во время снижения рынка 1998-1999 годов и во время снижения рынка 2006-2007 годов был по длительности почти одинаковым, рынку понадобится еще около 3 месяцев на то, чтобы падение цен остановилось. Это приводит нас к середине лета 2009 года, когда следует ожидать «дна рынка» и итоговой стабилизация. Таким образом, общая продолжительность периода снижения рынка на этот раз составит около года. В 2006-2007 годах этот период занял 9 месяцев, а в 1998-1999 годах – 1,5 года. Получается, что длительность снижения рынка в нынешних условиях займет промежуточное положение между 2 предыдущими временами снижения рынка.

Остается оценить, насколько снизятся цены за это время. Сразу следует подчеркнуть, что в отношении темпов падения цен нынешнее снижение рынка существенно отличается как от снижения рынка 2006-2007 годов, так и от снижения рынка 1998-1999 годов. Дело в том, что недельные темпы падения цен в среднем уже опережают показатели 1998 года. При этом нужно учитывать, что ускорение еще не закончилось, и итоговые показатели будут еще выше. И это не удивительно. Ведь в 1998 году цены падали с уровня в $1 тыс. за 1 кв. м, а сейчас – с $6 тыс. за 1 кв. м, и в процентном отношении показатели падения могут оказаться более значительными, чем в ситуации 1998-1999 годов. Наконец, в 1998 году московский рынок жилья представлял собой, по сути, классический рынок недвижимости, а сейчас московская недвижимость используется во многом как спекулятивный инструмент, поэтому амплитуда как взлетов, так и падений существенно выше, чем это имеет место на классическом рынке недвижимости.

В итоге, для того, чтобы оценить потенциал падения рынка сегодня, можно попытаться оттолкнуться от простой пропорции. Уже известны средние темпы падения цен за первые 2 месяца от начала нынешнего снижения. Если посмотреть, как соотносились среднемесячные темпы падения цен спустя 2 месяца после начала коррекции 1998-1999 годов со среднемесячными темпами падения цен на протяжении всего периода снижения рынка 1998-1999 годов, то можно вычислить каково будет среднемесячное падение цен по итогам всего периода снижение рынка на этот раз.

В ситуации 1998-1999 годов среднемесячное падение цен по итогам первых 2 месяцев после начала коррекции составляло 1,6%, а по итогам всего периода снижения рынка 1998-1999 годов среднемесячное падение цен составляло уже 2,5%. Сейчас среднемесячный уровень падения цен составляет около 2,9%. Таким образом, по итогам всего периода снижения рынка среднемесячный темп падения цен может составить около 4,5%. При этом нужно иметь в виду, что это усредненный показатель. Темпы падения будут сначала ускоряться, а потом замедляться. И период максимального падения цен темпы такового будут, по всей видимости, выше, чем 4,5%. А к концу снижения рынка, которое наступит в конце июля – начале августа 2009 года, общее падение цен на московскую недвижимость может составить порядка 40%.

Квартиры и недвижимость в Москве и Пордмосковье

Таким образом, 2009 год будет походить на 2007 год тем, что падение цен продлится до осени. А главным их отличием друг от друга будет глубина падения и то, что осенью 2007 года рынок начал расти, а в 2009 году этого роста вряд ли стоит ожидать, так как для возобновления значительных темпов роста после глубокого снижения требуется определенное время. После снижения рынка 1998-1999 годов рынку потребовалось для этого около 8 месяцев. Даже после снижения рынка 2006-2007 годов, рынок, прежде чем начал снова расти, постоял почти 2 месяца. Логично предположить, что в этот раз период итоговой стагнации продлится где-то около полугода. Учитывая, что теперь на московском рынке недвижимости силен спекулятивный элемент, возможно, что на оживление рынку в этот раз потребуется меньшее время, чем это было после снижения рынка 1998-1999 годов, но оно в любом случае необходимо. Так что, скорее всего, цены на недвижимость снова начнут расти лишь после январских праздников 2010 года.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
669 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 13 143 900
до 37 253 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! Современные 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Спешите! Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 23-47 кв.м.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте