Кризис российского рынка недвижимости получил свое отражение и на одном из самых устойчивых своих сегментов – загородном жилье. Традиционно считается, что рынок загородного жилья затоварен объектами элитного и бизнес-класса. Поэтому в сегменте эконом-класса, объектов которого катастрофически на рынке не хватает, снижение цен должно было бы вообще не отразиться. Однако, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, цены на таунхаусы – один из наиболее экономичных видов загородного жилья – перестали расти, а в некоторых поселках девелоперы стали предлагать скрытые скидки, что обычно является первым признаком приближающегося снижения цен.

По данным компании «Индикаторы рынка недвижимости», полученным в ходе исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья в по итогам 3 квартала 2008 года, средняя стоимость 1 кв. м таунхауса, включая стоимость земли, выросла по сравнению с началом года на 7,9% и составила 82 тыс. руб. При этом самый дешевый таунхаус стоил порядка 5,3 млн руб., а самый дорогой – порядка 100 млн руб. По прошествии 2 месяцев ситуация формально не изменилась, то есть цены на таунхаусы встали, тогда как с января по сентябрь 2008 года росли не менее чем на 0,8% в месяц, то есть при прочих равных за прошедшие 2 месяца цены на таунхаусы должны были бы вырасти примерно на 1,5%. Это уже само по себе является признаком стагнации. Однако на этом влияние кризиса на рынок таунхаусов не заканчивается. Появились и первые признаки будущего снижения цен.

Так, холдинг «Мономахъ» совсем недавно, в последних числах октября, объявил о завершении строительства первой очереди поселка «12 месяцев ЭкоLife», расположенном на 25 км от Московской кольцевой автодороги (МКАД) по Пятницкому шоссе. Речь идет о двухэтажных шестикомнатных таунхаусах общей площадью около 200 кв. м. И уже тогда представители холдинга, фактически, сделали первые скидки. Жилье в этих таунхаусах стали продавать по ценам нулевого цикла, тогда как обычно готовый дом дороже котлована. Но и этого, по всей видимости, оказалось недостаточно, и спустя 3 недели «Мономахъ» объявил о начале предновогодних акций. Каждому покупателю 2 таунхаусов или 1 коттеджа в поселке «12 месяцев ЭкоLife» компания дарит однокомнатную квартиру в одном из загородных жилых комплексов (ЗЖК), расположенных в этом же поселке. Стоит отметить, что самая дешевая квартира в ЗЖК в поселке «12 месяцев ЭкоLife» стоит порядка 2,1 млн руб., самый дешевая квартира в таунхаусах этого поселка – 5,3 млн руб., а самый дешевый коттедж – 20 млн руб. Таким образом, легко посчитать, что скрытая скидка составляет 10%-20%.

Казалось бы откуда взяться такому падению цен. Однако стоит учесть тот факт, что если в конце августа – начале сентября, когда финансовый кризис еще не докатился до российского рынка недвижимости, речь шла о снижении цен только на переоцененные московские квартиры, и ожидалось, что она составит порядка 20%-25%. При этом к загородной недвижимости снижение цен, вообще, никакого отношения не имело. Стоимость 1 кв. м загородного жилья, включая стоимость земли, должна была продолжить плавный рост. Но на локальную стагнацию рынка московских квартир наложился финансовый кризис. В итоге, по оценкам многих участников рынка снижение цен на московские квартиры вполне может составить 50%. На этом фоне возможное удешевление загородного жилья эконом-класса на 10%-20% выглядит вполне логично.

Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 9,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ «МКСМ».
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 30 планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидка 15%!

от 6,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Новый проект комфорт-класса от Level в активно развивающемся районе. Скидка 15% + дополнительные 3%!

от 9,4 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Квартиры бизнес-класса на первой береговой линии Москвы-реки. 15 минут пешком до метро. Скидка 15%.

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Квартал AFI Park «Воронцовский»

Приватный квартал бизнес-класса. Дом построен! Квартиры с дровяными каминами. Скидки до 20%

от 17 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АКВАМАРЕ УНО.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Скидка 15%.

от 8,3 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Селигерский.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Скидка 20%!

от 15,6 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидка 15%.

от 14,2 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Ипотека без удорожания

ЖК "Русич-Кантемировский" Новый класс жилья бизнес класс на Юге Москвы. Более 1 Га благоустроенной территории.

от 8,1 млн руб.
Застройщик: АО СЗ Русич-Кантемировский.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Скидка 15%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения.
Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

В то же время, стоит отметить, что помимо отсутствия спроса снижению цен во многом может поспособствовать появление на российском рынке новых технологий возведения таунхаусов. На данный момент, себестоимость строительства обычного таунхауса колеблется в пределах $1 тыс. – $2 тыс. за 1 кв. м. Так, по данным Urban Group, себестоимость таунхауса площадью 150-200 кв. м составляет около $300 тыс. А компания Gletcher планирует потратить, на строительство поселка таунхаусов с общей площадью квартир 94 тыс. кв. м около $200 млн. На этом фоне вполне логичной выглядит средняя цена продажи в $3 тыс. При этом на фоне кризиса вряд ли стоит ожидать, что девелоперы будут стремиться к повышению рентабельности.

Между тем, на рынке появляются новые технологии. Так, представители Vesco Group заявили, что себестоимость строительства таунхаусов может быть снижена на 35% от минимального сегодняшнего уровня этого показателя, или с 26 тыс. руб. до 17 тыс. руб. за 1 кв. м. И это себестоимость не только самого строительства, в нее уже входит отделка и присоединение к коммуникациям, так что после покупки владелец может сразу же въезжать и жить. Тогда как, традиционно, на рынке таунхаусов квартиры продаются, вообще, без отделки или под чистовую отделку. По данным исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья в по итогам 3 квартала 2008 года, проведенного «Индикаторами рынка недвижимости» в сентябре 2008 года, доля поселков, в которых квартиры в таунхаусах продаются без отделки или с чистовой отделкой, составляет 94,4% от их общего числа на первичном рынке. И себестоимость рассчитывается девелоперами именно исходя из строительства квартир без отделки.

Между тем, метод, предлагаемый Vesco Group, не является каким-то баснословно сложным. Это всего лишь заводы по производству модулей от 40 до 80 кв. м, которые могут производить по 300-500 домов за год. Стоит отметить, что обычно на строительство такого количества таунхаусов уходило от 1,5 до 2,5 лет. И Vesco Group вполне готова в течение ближайшего года-двух начать производство по этой технологии. В начале октября этого года она начала строительство первого такого завода. А в среднесрочной перспективе компания намерена построить их порядка 10.

В итоге, к концу следующего года структура рынка таунхаусов может серьезно измениться в сторону значительного увеличения доли дешевых таунхаусов. Ведь если уровень рентабельности на этом рынке сохранится, то вполне можно ожидать появления таунхаусов по 3,5 млн руб. И вероятность такого сценария очень велика, так как о снижении себестоимости задумались не только в Vesco Group. В частности, компания «Миэль - Загородная недвижимость» объявила о начале реализации проектов на Калужском и Киевском шоссе, где запланировано строительство таунхауcов и коттеджей, заявленная себестоимость строительства которых должна составить $500 за 1 кв. м, или около 14 тыс. руб. При этом дома площадью порядка 140 кв. м будут сдаваться также с отделкой. А выход первого проекта на рынок запланирован на август-сентябрь 2009 года.

Вполне вероятно, что помимо «Миэля» и Vesco Group появятся и другие игроки, которые пожелают снизить себестоимость строительства и не повышать рентабельность. В то же время, следует иметь в виду, что на рынке останутся и дорогие поселки таунхаусов. Так что снижение себестоимости строительства дешевых таунхаусов на 35%, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, снизит среднюю рыночную цену 1 кв. м таунхауса, включая стоимость земли, на 10%-20%.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра IRN.RU:

Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года