Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Стала ли недвижимость "пирамидой"?

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Прогноз рынка недвижимости на 2004 год


Итоги 2003 года
Вопреки прогнозам скептиков столичный рынок недвижимости в 2003 году поставил новый ценовой рекорд. Впервые за все время существования этого рынка с начала 90-х годов средний уровень цен на жилье превысил планку в 1400$ за квадратный метр. Всего за 2003 год долларовые цены на жилье разного типа выросли на 30% - 40%.

При этом особо следует отметить снижение курса доллара, в единицах которого исчисляются цены на московскую недвижимость. Если «очистить» рост цен на квартиры от колебаний доллара (спад в течение 2003 года около 9%), то реальный прирост цен на жилье, или что тоже самое, рост рублевых цен составил примерно 25%.

Этот скачок рынка вверх является существенным. Как хорошо видно на графике в относительном выражении 2003 год обогнал по ценовому приросту не только прошлый 2002 год, но и даже рекордный 2001, на который пришелся основной реванш после провала цен в 1998 – 1999 годах.

Такому поведению рынка способствовали как объективные, так и субъективные факторы. Обстоятельства сложились так, что в 2003 году фактически все значимые причины, влияющие на рынок недвижимости, «работали» на его повышение. Здесь можно упомянуть и общую политическую и экономическую стабильность, развитие бизнеса, реальный рост доходов населения, повышение инвестиционного рейтинга России, приток иностранных инвестиций, высокие цены на экспортное сырье, снижение курса доллара, повышение доли инвестиционных покупок жилья и ряд других.

Другими словами, в 2003 году сложились крайне благоприятные условия для роста цен на недвижимость. В результате этого реализовался не наиболее вероятный сценарий, который оценивался специалистами аналитического центра www.irn.ru в 15% годового роста, а наиболее оптимистичный сценарий, составивший 25% реального прироста рынка или 30%-40% прироста в долларовых ценах.


Рынок недвижимости в 2004 году
Для построения адекватного прогноза развития столичного рынка недвижимости в 2004 году необходимо учесть влияние на рынок всех значимых факторов. Согласно философии аналитического центра www.irn.ru любые изменения на рынке связаны с действием каких-либо причин. Итоговый рост или спад рынка недвижимости по итогам года или более длительного периода определяется суммой влияний этих факторов.

Существуют естественные причины, которые всегда связаны с небольшим ростом рынка недвижимости. К ним относятся такие процессы, как развитие города в целом, рост его населения, в том числе, и за счет жителей регионов, развитие инфраструктуры, улучшение потребительских характеристик нового жилья, повышение уровня жизни и т.п. Этот набор естественных факторов на фоне общеэкономической стабильности при отсутствии кризисов и иных потрясений приводит к систематическому ежегодному удорожанию жилья примерно на 8%-12%.

Естественное удорожание жилья со временем на фоне стабильного развития экономики аналогично процентам по долгосрочным банковским депозитам. Как известно, деньги имеют стоимость во времени и вложения в недвижимость – не исключение. С другой стороны на естественное удорожание недвижимости со временем можно смотреть с позиций инфляции и считать что это ее своеобразная компенсация.

Однако естественно удорожание недвижимости со временем редко является определяющим. Существуют более значимые факторы, влияющие как на спрос, так и на предложение, в результате чего рынок может как расти более быстрыми темпами, так и вообще провалиться. Для ответа на вопрос о ценовой динамике рынка недвижимости в 2004 году нам следует рассмотреть и оценить влияние этих факторов в ближайшей перспективе.


Платежеспособный спрос
О большом потенциальном спросе на жилье в Москве говорилось уже неоднократно. В Москве продолжает сохраняться невысокое соотношение количества квадратных метров на человека по сравнению с развитыми странами и высокая социальная потребность в расширении жилплощади. Параллельно существует проблема низкого качества жилого фонда времен советской застройки, прежде всего пятиэтажек, и высокая активность обеспеченных москвичей, направленная на  переезд в более качественное современное жилье. Всегда остается высоким поток жителей из регионов, желающих перебраться в столицу. А в последнее время появилась еще и немаловажная инвестиционная составляющая спроса, когда квартиры покупают с целью вложения сбережений и получения дохода от перепродажи или сдачи в аренду.

Реализацию этого огромного спроса сдерживает порог платежеспособности. По данным разных опросов почти каждый второй москвич желает улучшить свои жилищные условия, и это не считая иногородних. Рост цен, который мы наблюдаем в последние годы как раз и является сдерживающим фактором, который восстанавливает баланс платежеспособного спроса в существующего предложения.

Насколько платежеспособный спрос увеличится или уменьшится в 2004 году? Различные оценки показывают, что реальные доходы значительной части населения в той или иной степени возрастают. Что более важно, за последние 4 года экономического роста граждане успели сформировать накопления, необходимые либо для покупки недорогой квартиры с «нуля», либо для обмена на большую и лучшую квартиру с доплатой. А это означает, что с течением времени количество людей, располагающих нужной суммой для решения квартирного вопроса только возрастает, т.к. расту доходы и накопления. Следовательно, если в 2004 году не будут иметь место форс-мажорные обстоятельства, то объем спроса будет не ниже, а скорее выше, чем в прошлые годы.

Дополнительным фактором является активное развитие ипотеки, что также способствует росту платежеспособного спроса за счет не сегодняшних, а завтрашних доходов. Благодаря этому инструменту на рынок могут выйти люди, которым не хватает собственных средств для покупки жилья. Другими словами, в нынешних условиях ипотека однозначно «работает» на рост рынка недвижимости.


Предложение в 2004 году

Городскими властями продекларирован большой объем нового строительства в 2004 году – около 5 миллионов квадратных метров, что несколько выше объемов прошлых лет. Однако следует отметить, что в структуре нового строительства все больше преобладает монолитно-кирпичное жилье повышенных площадей. А значит, несмотря на рост количества квадратных метров число построенных квартир практически не увеличится.

Интересные подробности представляет анализ предложения дешевого жилья. Очень много объемов типового строительства в районах массовой застройки отдано под решение социальных программ – для очередников, что очевидно связано с предвыборной политикой. Тем не менее, объем предложения коммерческого жилья нижнего ценового диапазона в 2004 году будет существенно ниже, что приведет к повышению всего рынка.

Наследие 2003 года также связано с недостатком предложения. Падение курса доллара и связанная с этим ажиотажная активность на рынке недвижимости в течение всего года привели к большим объемам продаж. В результате почти вдвое сократились базы предложения на вторичном рынке, многие новостройки раскуплены еще на стадии котлована. Таким образом, несмотря на продекларированный рост строительства реальный объем предложения в 2004 году будет ниже предложения прошлых лет.


Макроэкономика и рынок недвижимости

Текущая обстановка на рынке недвижимости по сравнению с прошлыми годами связана с повышенным спросом и недостатком предложения. Как известно, в таких условиях происходит рост цен. Иное поведение может иметь место только при неблагоприятном макроэкономическом фоне или политических потрясениях.

Конец 2003 – начало 2004 годов – период выборов. Однако именно политические риски для рынка недвижимости сейчас минимальны. С большой вероятностью не произойдет ни смены мэра, ни смены президента, что и берется за основу для прогноза рынка в 2004 году.

Экономическое развитие также выглядит достаточно стабильным. Основным камнем преткновения может служить только «дело Юкоса» и связанный с ним провал фондового рынка. Насколько это повредит общеэкономическому развитию пока не понятно. Тем не менее, большинство обозревателей склонны считать, что это событие вряд ли приведет к глобальному экономическому кризису и существенному оттоку капитала из страны.

С другой стороны фондовый рынок и рынок недвижимости являются конкурентными финансовыми инструментами. Продажа своих акций крупными финансовыми структурами требует размещения средств в другие сферы экономики, среди которых рынок недвижимости является наиболее стабильным и доходным. Следовательно, падение фондового рынка может привести к новому всплеску цен на недвижимость, подобно тому как к аналогичному эффекту привело снижение курса доллара в начале 2003 года.


Прогноз рынка недвижимости на 2004 год

На текущий момент не видно ни одного существенного фактора, «работающего» на снижение рынка недвижимости. Все выше сказанное означает, что рост рынка в 2004 году будет сравним с ростом в предыдущие годы.

Единственным контраргументом может служить указание на слишком сильный скачок цен на рынке недвижимости в 2003 году. Это означает, что хотя потенциал для роста цен и существует, но из-за стечения обстоятельств рынок реализовал его с опережением. Такое утверждение уместно и при других обстоятельствах оно позволило бы говорить о возможном «откате» цен назад. Однако при нынешней конъюнктуре рынка это приведет лишь к временному сокращению темпов роста цен в ближайшей перспективе.

Оценить степень влияния перечисленных выше факторов на рынок недвижимости в 2004 году возможно благодаря анализу его динамики за предыдущие годы. В этом и состоит методология аналитического центра www.irn.ru, которая благодаря расчетам и экспертным оценкам позволяет вычислить роль каждого фактора и его вклад в прирост или снижение цен.

Наиболее вероятная оценка приводит к росту цен на недвижимость в 2004 году на уровне 20% - 25%. Эта величина сравнима с ростом рынка в 2002 году и ниже прироста 2003, во многом благодаря учету обстоятельства слишком сильного скачка цен в конце этого года. Это означает, что к концу 2004 года величина индекса стоимости жилья достигнет отметки в 1700$ за квадратный метр и даже превысит ее.

Много это или мало – вопрос философский. Для большинства риэлторов, привыкших более 10 лет работать с ценами на уровне 1000$ за метр, это кажется неестественным. Нередко возникает мнение о «перегреве» рынка и завышенных ценах.

С другой стороны в европейских столицах цены на жилье находятся на уровне 5.000$ - 10.000$ за квадратный метр. В отличие от начала 90-х сегодняшняя Москва во многом приблизилась к их уровню, Следовательно, и цены на недвижимость в Москве являются не чем иным, как отражением роста уровня жизни и благосостояния города.

 

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1164 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 55 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 10 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 305 484
до 10 297 027 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Юго-Западная, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 84 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1А (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте