Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Стала ли недвижимость "пирамидой"?

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года и на 2020 год от IRN.RU Эскроу сами по себе не обеспечат рост цен Перейти

Прогноз рынка недвижимости на 2004 год


Итоги 2003 года
Вопреки прогнозам скептиков столичный рынок недвижимости в 2003 году поставил новый ценовой рекорд. Впервые за все время существования этого рынка с начала 90-х годов средний уровень цен на жилье превысил планку в 1400$ за квадратный метр. Всего за 2003 год долларовые цены на жилье разного типа выросли на 30% - 40%.

При этом особо следует отметить снижение курса доллара, в единицах которого исчисляются цены на московскую недвижимость. Если «очистить» рост цен на квартиры от колебаний доллара (спад в течение 2003 года около 9%), то реальный прирост цен на жилье, или что тоже самое, рост рублевых цен составил примерно 25%.

Этот скачок рынка вверх является существенным. Как хорошо видно на графике в относительном выражении 2003 год обогнал по ценовому приросту не только прошлый 2002 год, но и даже рекордный 2001, на который пришелся основной реванш после провала цен в 1998 – 1999 годах.

Такому поведению рынка способствовали как объективные, так и субъективные факторы. Обстоятельства сложились так, что в 2003 году фактически все значимые причины, влияющие на рынок недвижимости, «работали» на его повышение. Здесь можно упомянуть и общую политическую и экономическую стабильность, развитие бизнеса, реальный рост доходов населения, повышение инвестиционного рейтинга России, приток иностранных инвестиций, высокие цены на экспортное сырье, снижение курса доллара, повышение доли инвестиционных покупок жилья и ряд других.

Другими словами, в 2003 году сложились крайне благоприятные условия для роста цен на недвижимость. В результате этого реализовался не наиболее вероятный сценарий, который оценивался специалистами аналитического центра www.irn.ru в 15% годового роста, а наиболее оптимистичный сценарий, составивший 25% реального прироста рынка или 30%-40% прироста в долларовых ценах.


Рынок недвижимости в 2004 году
Для построения адекватного прогноза развития столичного рынка недвижимости в 2004 году необходимо учесть влияние на рынок всех значимых факторов. Согласно философии аналитического центра www.irn.ru любые изменения на рынке связаны с действием каких-либо причин. Итоговый рост или спад рынка недвижимости по итогам года или более длительного периода определяется суммой влияний этих факторов.

Существуют естественные причины, которые всегда связаны с небольшим ростом рынка недвижимости. К ним относятся такие процессы, как развитие города в целом, рост его населения, в том числе, и за счет жителей регионов, развитие инфраструктуры, улучшение потребительских характеристик нового жилья, повышение уровня жизни и т.п. Этот набор естественных факторов на фоне общеэкономической стабильности при отсутствии кризисов и иных потрясений приводит к систематическому ежегодному удорожанию жилья примерно на 8%-12%.

Естественное удорожание жилья со временем на фоне стабильного развития экономики аналогично процентам по долгосрочным банковским депозитам. Как известно, деньги имеют стоимость во времени и вложения в недвижимость – не исключение. С другой стороны на естественное удорожание недвижимости со временем можно смотреть с позиций инфляции и считать что это ее своеобразная компенсация.

Однако естественно удорожание недвижимости со временем редко является определяющим. Существуют более значимые факторы, влияющие как на спрос, так и на предложение, в результате чего рынок может как расти более быстрыми темпами, так и вообще провалиться. Для ответа на вопрос о ценовой динамике рынка недвижимости в 2004 году нам следует рассмотреть и оценить влияние этих факторов в ближайшей перспективе.


Платежеспособный спрос
О большом потенциальном спросе на жилье в Москве говорилось уже неоднократно. В Москве продолжает сохраняться невысокое соотношение количества квадратных метров на человека по сравнению с развитыми странами и высокая социальная потребность в расширении жилплощади. Параллельно существует проблема низкого качества жилого фонда времен советской застройки, прежде всего пятиэтажек, и высокая активность обеспеченных москвичей, направленная на  переезд в более качественное современное жилье. Всегда остается высоким поток жителей из регионов, желающих перебраться в столицу. А в последнее время появилась еще и немаловажная инвестиционная составляющая спроса, когда квартиры покупают с целью вложения сбережений и получения дохода от перепродажи или сдачи в аренду.

Реализацию этого огромного спроса сдерживает порог платежеспособности. По данным разных опросов почти каждый второй москвич желает улучшить свои жилищные условия, и это не считая иногородних. Рост цен, который мы наблюдаем в последние годы как раз и является сдерживающим фактором, который восстанавливает баланс платежеспособного спроса в существующего предложения.

Насколько платежеспособный спрос увеличится или уменьшится в 2004 году? Различные оценки показывают, что реальные доходы значительной части населения в той или иной степени возрастают. Что более важно, за последние 4 года экономического роста граждане успели сформировать накопления, необходимые либо для покупки недорогой квартиры с «нуля», либо для обмена на большую и лучшую квартиру с доплатой. А это означает, что с течением времени количество людей, располагающих нужной суммой для решения квартирного вопроса только возрастает, т.к. расту доходы и накопления. Следовательно, если в 2004 году не будут иметь место форс-мажорные обстоятельства, то объем спроса будет не ниже, а скорее выше, чем в прошлые годы.

Дополнительным фактором является активное развитие ипотеки, что также способствует росту платежеспособного спроса за счет не сегодняшних, а завтрашних доходов. Благодаря этому инструменту на рынок могут выйти люди, которым не хватает собственных средств для покупки жилья. Другими словами, в нынешних условиях ипотека однозначно «работает» на рост рынка недвижимости.


Предложение в 2004 году

Городскими властями продекларирован большой объем нового строительства в 2004 году – около 5 миллионов квадратных метров, что несколько выше объемов прошлых лет. Однако следует отметить, что в структуре нового строительства все больше преобладает монолитно-кирпичное жилье повышенных площадей. А значит, несмотря на рост количества квадратных метров число построенных квартир практически не увеличится.

Интересные подробности представляет анализ предложения дешевого жилья. Очень много объемов типового строительства в районах массовой застройки отдано под решение социальных программ – для очередников, что очевидно связано с предвыборной политикой. Тем не менее, объем предложения коммерческого жилья нижнего ценового диапазона в 2004 году будет существенно ниже, что приведет к повышению всего рынка.

Наследие 2003 года также связано с недостатком предложения. Падение курса доллара и связанная с этим ажиотажная активность на рынке недвижимости в течение всего года привели к большим объемам продаж. В результате почти вдвое сократились базы предложения на вторичном рынке, многие новостройки раскуплены еще на стадии котлована. Таким образом, несмотря на продекларированный рост строительства реальный объем предложения в 2004 году будет ниже предложения прошлых лет.


Макроэкономика и рынок недвижимости

Текущая обстановка на рынке недвижимости по сравнению с прошлыми годами связана с повышенным спросом и недостатком предложения. Как известно, в таких условиях происходит рост цен. Иное поведение может иметь место только при неблагоприятном макроэкономическом фоне или политических потрясениях.

Конец 2003 – начало 2004 годов – период выборов. Однако именно политические риски для рынка недвижимости сейчас минимальны. С большой вероятностью не произойдет ни смены мэра, ни смены президента, что и берется за основу для прогноза рынка в 2004 году.

Экономическое развитие также выглядит достаточно стабильным. Основным камнем преткновения может служить только «дело Юкоса» и связанный с ним провал фондового рынка. Насколько это повредит общеэкономическому развитию пока не понятно. Тем не менее, большинство обозревателей склонны считать, что это событие вряд ли приведет к глобальному экономическому кризису и существенному оттоку капитала из страны.

С другой стороны фондовый рынок и рынок недвижимости являются конкурентными финансовыми инструментами. Продажа своих акций крупными финансовыми структурами требует размещения средств в другие сферы экономики, среди которых рынок недвижимости является наиболее стабильным и доходным. Следовательно, падение фондового рынка может привести к новому всплеску цен на недвижимость, подобно тому как к аналогичному эффекту привело снижение курса доллара в начале 2003 года.


Прогноз рынка недвижимости на 2004 год

На текущий момент не видно ни одного существенного фактора, «работающего» на снижение рынка недвижимости. Все выше сказанное означает, что рост рынка в 2004 году будет сравним с ростом в предыдущие годы.

Единственным контраргументом может служить указание на слишком сильный скачок цен на рынке недвижимости в 2003 году. Это означает, что хотя потенциал для роста цен и существует, но из-за стечения обстоятельств рынок реализовал его с опережением. Такое утверждение уместно и при других обстоятельствах оно позволило бы говорить о возможном «откате» цен назад. Однако при нынешней конъюнктуре рынка это приведет лишь к временному сокращению темпов роста цен в ближайшей перспективе.

Оценить степень влияния перечисленных выше факторов на рынок недвижимости в 2004 году возможно благодаря анализу его динамики за предыдущие годы. В этом и состоит методология аналитического центра www.irn.ru, которая благодаря расчетам и экспертным оценкам позволяет вычислить роль каждого фактора и его вклад в прирост или снижение цен.

Наиболее вероятная оценка приводит к росту цен на недвижимость в 2004 году на уровне 20% - 25%. Эта величина сравнима с ростом рынка в 2002 году и ниже прироста 2003, во многом благодаря учету обстоятельства слишком сильного скачка цен в конце этого года. Это означает, что к концу 2004 года величина индекса стоимости жилья достигнет отметки в 1700$ за квадратный метр и даже превысит ее.

Много это или мало – вопрос философский. Для большинства риэлторов, привыкших более 10 лет работать с ценами на уровне 1000$ за метр, это кажется неестественным. Нередко возникает мнение о «перегреве» рынка и завышенных ценах.

С другой стороны в европейских столицах цены на жилье находятся на уровне 5.000$ - 10.000$ за квадратный метр. В отличие от начала 90-х сегодняшняя Москва во многом приблизилась к их уровню, Следовательно, и цены на недвижимость в Москве являются не чем иным, как отражением роста уровня жизни и благосостояния города.

 

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1195 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 713 876
до 13 799 971 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город Москва, Северный округ, район Дмитровский Площади : 31 - 80 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2018 г. м. Петровско-Разумовская, 10 мин. транспортом м. Селигерская, 15 мин. пешком Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.1 (д.7 сек.1) Дмитровское ш., вл.107, д. 7-8, к.3 (д.8 сек.3) Дмитровское ш., д. 107, к.4 Застройщик: Град Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 23 104 500
до 76 207 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК CITY PARK Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 61 - 211 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Выставочная, 10 мин. пешком Мантулинская ул., вл. 7, к.1 (3 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.2 (2 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.3 (2 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.4 (1 оч.) Мантулинская ул., вл. 7, к.5 (1 оч.) Застройщик: Монарх.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 021 429
до 11 561 420 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, 8 км от МКАД Площади : 26 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Рассказовка, 15 мин. транспортом м. Филатов луг, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.2, к.9 (3 фаза) Показать все 7 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения ноября
ЖК "Цветочные Поляны" Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 9,2%, семейная ипотека от 5%- плати только 50% от суммы платежа! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Квартиры бизнес-класса с видом на набережную! 5 минут до метро Технопарк пешком. Уникальные форматы квартир! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "МАЯКОВСКИЙ"! Готовые квартиры бизнес-класса со скидкой до 11,7%! 600 метров от метро Водный Стадион. Живи на уровень выше! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,6 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. квартиры от 3,6 млн. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver" Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом премиум-класса "Поклонная 9" Апартаменты с отделкой от 21,7 млн р. у Парка Победы. Сервис отеля 5* для жителей. 4 уровня паркинга. Застройщик: Ant Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в Башне Федерация Скидки до - 15% на апартаменты на вершине Москвы — станьте настоящим небожителем в Небоскребе №1. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Панорамные квартиры с террасами. Свой парк с прудом. 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". от 10,1 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 3,1 млн руб. в 1,5 км от МКАД Просторные светлые квартиры в ЖК Дивное. Европейская архитектура, пространство для творчества. Застройщик: Сити-XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от 17,7 млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - скоро старт продаж! Концептуальный квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 17,2 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Символ Хит продаж в ЖК СИМВОЛ! Просторные 2-комн. квартиры всего от 10,5 млн р! Квартал бизнес-класса, большой зеленый двор, 3 ст. метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Московские небоскребы в нью-йоркском стиле. 7 мин пеш. от м.Дмитровская. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры от 8,8 млн. руб. Развитая инфраструктура на собственной территории – детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк 3 мин от м Речной вокзал. Ввод летом 2020г. Семейный формат жилья, безопасный двор, уникальная локация, развитая инфраструктура. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции SPIRES Собственные террасы. Панорамные виды на Парк Победы и "Долину реки Сетунь". Закрытая территория. 5 мин. от Кутузовского пр-та квартиры от 14,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Новый объём квартир в продаже. Отделка white box. Ослепительные виды. Собственный парк-променад. 3 мин до м.Фили Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Раменки Новый европейский образ жизни: квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,7 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Собственный двор-парк с отдельными зонами для игр, спорта и отдыха. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Только в ноябре скидка до 10% на квартиры с отделкой. Успейте купить! Небоскрёбы бизнес-класса. 2 мин пешком до м. Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,7 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 15% Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Комфорт-класс от 86 473 р. за м2. Акция! 2-х комн.кв-ра 69 м² с удачной планировкой - 6,1 млн.руб. м.Новокосино - 10 мин.пешком. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в ноябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest 2 мин от метро Новопеределкино. Квартиры с видом на лес. Собственная школа и детский сад. Подземный паркинг Проектная декларация на рекламируемом сайте