Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Не стоит бояться банков, потребовавших кредит обратно

Всегда есть способ защититься от таких претензий

Несколько дней назад Росевробанк предложил части своих заемщиков досрочно погасить ипотечные кредиты. Данная информация послужила поводом для начала нового этапа в войне банков за клиентов. В регионах клиентам Альфа-Банка, ВТБ и Сбербанка стали звонить неизвестные и от имени указанных кредитных организаций предлагать досрочно вернуть ипотечный заем. Альфа-Банк, ВТБ и Сбербанк тут же официально опровергли данную информацию. Однако большинство потребителей необходимость возвращать кредит все же взбудоражила. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, поводов для особой паники нет.

По данным газеты «Коммерсантъ», Росевробанк предложил своим клиентам до 15 ноября 2008 года досрочно погасить задолженность в размере 30%. Естественно, подобное предложение незамедлительно сказалось на репутации банка. И переживать заемщикам, действительно, есть от чего. По статье №813 главы №42 Гражданского кодекса, в случае обесценения залога кредитор вправе потребовать досрочного погашения кредита, в случае же отказа заемщика выполнить данное требование залог может быть выставлен на торги или перейти в собственность кредитора. Именно на этом принципе основаны злосчастные margin calls, из-за которых посыпался российский фондовый рынок. Многие предприниматели брали кредит у банков под залог акций. В ходе плавного снижения цен на российские акции некоторые из них опустились ниже критического значения. Банкиры потребовали от заемщиков восполнить утерянную сумму залога. Когда же предприниматели дали понять, что у них нет для этого средств, акции, находившиеся в залоге, поступили на свободный рынок и обрушили его.

Обычно банки при выдаче кредита оценивают залог несколько дешевле ее рыночной стоимости. Это делается именно для страховки от возможного падения цен. В том числе с этим связано требование внести первоначальный взнос. Однако на фондовом рынке это банкиров не спасло. Ведь никто не ожидал, что индекс РТС опустится значительно ниже 1800 пунктов. Для страховки банкиры могли оценивать акции на 30% дешевле этого уровня. Однако к концу сентября индекс РТС опустился ниже отметки в 1300 пунктов, после чего и начался обвал.

Следует отметить, что цены на российские акции стали падать после 19 мая 2008 года, когда индекс РТС достиг пикового значения, превысившего 2487,9 пункта. А margin calls сработали только 15 сентября 2008 года, когда индекс РТС опустился ниже 1300 пунктов. Таким образом, для падения стоимости акций ниже критического рубежа потребовалось около 4 месяцев. При этом динамика цен на рынке недвижимости гораздо более плавная, чем на фондовом рынке. Для сравнения в 1998 году фондовый рынок падал 7 месяцев, а рынок недвижимости – 16. При этом индекс РТС потерял более 89,2%, а индекс стоимости жилья IRN.RU – 39,9%. Таким образом, хотя на рынке недвижимости тоже началось снижение цен, но до тех пор, пока они достигнут критического значения еще очень далеко. А до этого все письма банкиров могут быть лишь просьбами и не содержать в себе никакой реальной юридической силы.

Кроме того, тем, кто брал кредит в 2007 году, margin calls, скорее всего не грозит. Ведь на 31 декабря 2007 года индекс стоимости жилья IRN.RU составлял 4438 пунктов, то есть за 10 месяцев этого года он вырос почти на 38%. Получается, что если в течение кризиса он снизится на 25%-30%, это не приведет к том, что стоимость залога окажется меньше объема кредита.

В итоге, пострадать от возможности удешевления залога могут только заемщики, взявшие кредит в течение последних нескольких месяцев с первоначальным взносом, размер которого был не выше 15%, или вообще без него. Ведь, даже если предположить, что кредит был выдан, когда индекс стоимости жилья IRN.RU находился на уровне своего исторического максимума, но при условии первоначального взноса порядка 30%, то на фоне ожидаемого снижения цен на 30% стоимость залога в любом случае окажется выше или сопоставима с суммой кредита. Поэтому таким заемщикам можно не беспокоиться относительно margin calls.

Конечно, отдельные виды жилья могут подешеветь и значительно больше, чем на 30%. Речь идет о так называемых, переоцененных квартирах, цены на которые выставлялись в надежде на рост цен. Так, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», квартиры, которые их собственники по формальным признакам относят к бизнес-классу или даже элитному сегменту, но которые по своим потребительским свойствам недотягивают до соответствующего уровня, могут подешеветь на 50% и более. Также могут серьезено снизить свою стоимость пятиэтажные «хрущевки».

Но, как уже говорилось, снижение цен на рынке жилья происходит в отличие от фондового рынка не в одночасье. Если исходить из опыта 1998 года, то, учитывая, что в этот раз снижение цен на фондовом рынке продолжалось около 5 месяцев, и на данный момент наступила стагнация, то можно ожидать, что снижение цен на рынке недвижимости займет чуть более 11 месяцев. Таким образом, у тех заемщиков, которые предполагают, что по их закладным может возникнуть margin call, будет время для того, чтобы сориентироваться в ситуации.

Дело в том, что и для владельцев тех квартир, которые могут подешеветь на 50% и более, и для тех заемщиков, которые вступили в ипотеку недавно и без первоначального взноса, есть способ избежать ситуации margin calls. Для этого достаточно перекредитоваться в другом банке. Дело в том, что ряд иностранных банков, не смотря на кризис в Европе и США, решил воспользоваться затруднениями своих российских коллег и в отличие от них не только не сворачивает ипотечное кредитование, но напротив, расширяет линейку услуг в этом направлении. Так, входящий в топ-10 российских банков по размеру активов «Юникредит Банк» и входящий в топ-30 на ту же дату БСЖВ активно предлагают российским заемщикам рефинансировать свой кредит у них.

Конечно, ипотечные ставки по услуге рефинансирования не столь низкие, как раньше. В «Юникредит Банке» самая низкая ставка в рублях – 20,5% годовых, а в долларах 13,25% годовых. В БСЖВ ситуация несколько лучше. В рублях этот банк предлагает перекредитоваться по ставке не ниже 14,25% годовых, а в долларах – не ниже 11,5% годовых. И хотя это не прежние 11% годовых в рублях, в ситуации, когда некоторые банки требуют срочно вернуть кредит, перекредитование пусть и под большие проценты лучше, чем выселение из уже обжитого жилья. Кроме того, когда кризис минует, услуги по перекредитованию будут предлагать гораздо большее количество банков и по существенно более низким ставкам. Так что многие заемщики, которые были вынуждены временно платить за заем дороже, смогут вновь вернуться к более выгодным условиям кредитования.

Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, никакой опасности в возникновении margin calls на российском рынке ипотеки на данный момент нет. Она может лишь спровоцировать передел рынка в пользу более устойчивых и умеющих стратегически мыслить банков. Снижение цен на недвижимость – это явление временное, при этом рынок российской ипотеки еще практически не освоен. Достаточно сказать, что в развитых странах ипотека занимает 80% от общего числа сделок с недвижимостью, а в России ее доля никогда не превышала 15%. Таким образом, после того, как кризисные явления будут преодолены, ипотечные кредиты снова станут популярны. И задача банков не отпугивать клиентов, а демонстрировать им, что ничего страшного в кризисе нет. Тем более, что уже к концу 2009 года кризисные явления в России могут быть преодолены. 1 год – это не столь большая задержка в развитии, чтобы сворачивать все проекты. Это повод для того, чтобы продумать путь стратегического развития на следующие 10 лет роста.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
206 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 148 940
до 38 165 800 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 893 600
до 8 010 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Эко Видное 2.0 Московская область, Ленинский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 25 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. восточнее Ермолино д., Сапроново д., к.1 восточнее Ермолино д., Сапроново д., к.2 Застройщик: Купелинка Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Спешите! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Спешите! 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. Торопитесь! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте