Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Не стоит бояться банков, потребовавших кредит обратно

Всегда есть способ защититься от таких претензий

Несколько дней назад Росевробанк предложил части своих заемщиков досрочно погасить ипотечные кредиты. Данная информация послужила поводом для начала нового этапа в войне банков за клиентов. В регионах клиентам Альфа-Банка, ВТБ и Сбербанка стали звонить неизвестные и от имени указанных кредитных организаций предлагать досрочно вернуть ипотечный заем. Альфа-Банк, ВТБ и Сбербанк тут же официально опровергли данную информацию. Однако большинство потребителей необходимость возвращать кредит все же взбудоражила. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, поводов для особой паники нет.

По данным газеты «Коммерсантъ», Росевробанк предложил своим клиентам до 15 ноября 2008 года досрочно погасить задолженность в размере 30%. Естественно, подобное предложение незамедлительно сказалось на репутации банка. И переживать заемщикам, действительно, есть от чего. По статье №813 главы №42 Гражданского кодекса, в случае обесценения залога кредитор вправе потребовать досрочного погашения кредита, в случае же отказа заемщика выполнить данное требование залог может быть выставлен на торги или перейти в собственность кредитора. Именно на этом принципе основаны злосчастные margin calls, из-за которых посыпался российский фондовый рынок. Многие предприниматели брали кредит у банков под залог акций. В ходе плавного снижения цен на российские акции некоторые из них опустились ниже критического значения. Банкиры потребовали от заемщиков восполнить утерянную сумму залога. Когда же предприниматели дали понять, что у них нет для этого средств, акции, находившиеся в залоге, поступили на свободный рынок и обрушили его.

Обычно банки при выдаче кредита оценивают залог несколько дешевле ее рыночной стоимости. Это делается именно для страховки от возможного падения цен. В том числе с этим связано требование внести первоначальный взнос. Однако на фондовом рынке это банкиров не спасло. Ведь никто не ожидал, что индекс РТС опустится значительно ниже 1800 пунктов. Для страховки банкиры могли оценивать акции на 30% дешевле этого уровня. Однако к концу сентября индекс РТС опустился ниже отметки в 1300 пунктов, после чего и начался обвал.

Следует отметить, что цены на российские акции стали падать после 19 мая 2008 года, когда индекс РТС достиг пикового значения, превысившего 2487,9 пункта. А margin calls сработали только 15 сентября 2008 года, когда индекс РТС опустился ниже 1300 пунктов. Таким образом, для падения стоимости акций ниже критического рубежа потребовалось около 4 месяцев. При этом динамика цен на рынке недвижимости гораздо более плавная, чем на фондовом рынке. Для сравнения в 1998 году фондовый рынок падал 7 месяцев, а рынок недвижимости – 16. При этом индекс РТС потерял более 89,2%, а индекс стоимости жилья IRN.RU – 39,9%. Таким образом, хотя на рынке недвижимости тоже началось снижение цен, но до тех пор, пока они достигнут критического значения еще очень далеко. А до этого все письма банкиров могут быть лишь просьбами и не содержать в себе никакой реальной юридической силы.

Кроме того, тем, кто брал кредит в 2007 году, margin calls, скорее всего не грозит. Ведь на 31 декабря 2007 года индекс стоимости жилья IRN.RU составлял 4438 пунктов, то есть за 10 месяцев этого года он вырос почти на 38%. Получается, что если в течение кризиса он снизится на 25%-30%, это не приведет к том, что стоимость залога окажется меньше объема кредита.

В итоге, пострадать от возможности удешевления залога могут только заемщики, взявшие кредит в течение последних нескольких месяцев с первоначальным взносом, размер которого был не выше 15%, или вообще без него. Ведь, даже если предположить, что кредит был выдан, когда индекс стоимости жилья IRN.RU находился на уровне своего исторического максимума, но при условии первоначального взноса порядка 30%, то на фоне ожидаемого снижения цен на 30% стоимость залога в любом случае окажется выше или сопоставима с суммой кредита. Поэтому таким заемщикам можно не беспокоиться относительно margin calls.

Конечно, отдельные виды жилья могут подешеветь и значительно больше, чем на 30%. Речь идет о так называемых, переоцененных квартирах, цены на которые выставлялись в надежде на рост цен. Так, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», квартиры, которые их собственники по формальным признакам относят к бизнес-классу или даже элитному сегменту, но которые по своим потребительским свойствам недотягивают до соответствующего уровня, могут подешеветь на 50% и более. Также могут серьезено снизить свою стоимость пятиэтажные «хрущевки».

Но, как уже говорилось, снижение цен на рынке жилья происходит в отличие от фондового рынка не в одночасье. Если исходить из опыта 1998 года, то, учитывая, что в этот раз снижение цен на фондовом рынке продолжалось около 5 месяцев, и на данный момент наступила стагнация, то можно ожидать, что снижение цен на рынке недвижимости займет чуть более 11 месяцев. Таким образом, у тех заемщиков, которые предполагают, что по их закладным может возникнуть margin call, будет время для того, чтобы сориентироваться в ситуации.

Дело в том, что и для владельцев тех квартир, которые могут подешеветь на 50% и более, и для тех заемщиков, которые вступили в ипотеку недавно и без первоначального взноса, есть способ избежать ситуации margin calls. Для этого достаточно перекредитоваться в другом банке. Дело в том, что ряд иностранных банков, не смотря на кризис в Европе и США, решил воспользоваться затруднениями своих российских коллег и в отличие от них не только не сворачивает ипотечное кредитование, но напротив, расширяет линейку услуг в этом направлении. Так, входящий в топ-10 российских банков по размеру активов «Юникредит Банк» и входящий в топ-30 на ту же дату БСЖВ активно предлагают российским заемщикам рефинансировать свой кредит у них.

Конечно, ипотечные ставки по услуге рефинансирования не столь низкие, как раньше. В «Юникредит Банке» самая низкая ставка в рублях – 20,5% годовых, а в долларах 13,25% годовых. В БСЖВ ситуация несколько лучше. В рублях этот банк предлагает перекредитоваться по ставке не ниже 14,25% годовых, а в долларах – не ниже 11,5% годовых. И хотя это не прежние 11% годовых в рублях, в ситуации, когда некоторые банки требуют срочно вернуть кредит, перекредитование пусть и под большие проценты лучше, чем выселение из уже обжитого жилья. Кроме того, когда кризис минует, услуги по перекредитованию будут предлагать гораздо большее количество банков и по существенно более низким ставкам. Так что многие заемщики, которые были вынуждены временно платить за заем дороже, смогут вновь вернуться к более выгодным условиям кредитования.

Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, никакой опасности в возникновении margin calls на российском рынке ипотеки на данный момент нет. Она может лишь спровоцировать передел рынка в пользу более устойчивых и умеющих стратегически мыслить банков. Снижение цен на недвижимость – это явление временное, при этом рынок российской ипотеки еще практически не освоен. Достаточно сказать, что в развитых странах ипотека занимает 80% от общего числа сделок с недвижимостью, а в России ее доля никогда не превышала 15%. Таким образом, после того, как кризисные явления будут преодолены, ипотечные кредиты снова станут популярны. И задача банков не отпугивать клиентов, а демонстрировать им, что ничего страшного в кризисе нет. Тем более, что уже к концу 2009 года кризисные явления в России могут быть преодолены. 1 год – это не столь большая задержка в развитии, чтобы сворачивать все проекты. Это повод для того, чтобы продумать путь стратегического развития на следующие 10 лет роста.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
212 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 555 460
до 9 862 910 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, м. Улица Горчакова, 4 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 101 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Бунинская аллея, 15 мин. транспортом м. Улица Горчакова, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч. 18, к.2.3 Коммунарка пос., уч. 18, к.1.1 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.1 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.2 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 328 900
до 9 116 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 56 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 320 500
до 10 692 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. от 39 метров.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. Подробности по телефону! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Спешите! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте