Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Не стоит бояться банков, потребовавших кредит обратно

Всегда есть способ защититься от таких претензий

Несколько дней назад Росевробанк предложил части своих заемщиков досрочно погасить ипотечные кредиты. Данная информация послужила поводом для начала нового этапа в войне банков за клиентов. В регионах клиентам Альфа-Банка, ВТБ и Сбербанка стали звонить неизвестные и от имени указанных кредитных организаций предлагать досрочно вернуть ипотечный заем. Альфа-Банк, ВТБ и Сбербанк тут же официально опровергли данную информацию. Однако большинство потребителей необходимость возвращать кредит все же взбудоражила. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, поводов для особой паники нет.

По данным газеты «Коммерсантъ», Росевробанк предложил своим клиентам до 15 ноября 2008 года досрочно погасить задолженность в размере 30%. Естественно, подобное предложение незамедлительно сказалось на репутации банка. И переживать заемщикам, действительно, есть от чего. По статье №813 главы №42 Гражданского кодекса, в случае обесценения залога кредитор вправе потребовать досрочного погашения кредита, в случае же отказа заемщика выполнить данное требование залог может быть выставлен на торги или перейти в собственность кредитора. Именно на этом принципе основаны злосчастные margin calls, из-за которых посыпался российский фондовый рынок. Многие предприниматели брали кредит у банков под залог акций. В ходе плавного снижения цен на российские акции некоторые из них опустились ниже критического значения. Банкиры потребовали от заемщиков восполнить утерянную сумму залога. Когда же предприниматели дали понять, что у них нет для этого средств, акции, находившиеся в залоге, поступили на свободный рынок и обрушили его.

Обычно банки при выдаче кредита оценивают залог несколько дешевле ее рыночной стоимости. Это делается именно для страховки от возможного падения цен. В том числе с этим связано требование внести первоначальный взнос. Однако на фондовом рынке это банкиров не спасло. Ведь никто не ожидал, что индекс РТС опустится значительно ниже 1800 пунктов. Для страховки банкиры могли оценивать акции на 30% дешевле этого уровня. Однако к концу сентября индекс РТС опустился ниже отметки в 1300 пунктов, после чего и начался обвал.

Следует отметить, что цены на российские акции стали падать после 19 мая 2008 года, когда индекс РТС достиг пикового значения, превысившего 2487,9 пункта. А margin calls сработали только 15 сентября 2008 года, когда индекс РТС опустился ниже 1300 пунктов. Таким образом, для падения стоимости акций ниже критического рубежа потребовалось около 4 месяцев. При этом динамика цен на рынке недвижимости гораздо более плавная, чем на фондовом рынке. Для сравнения в 1998 году фондовый рынок падал 7 месяцев, а рынок недвижимости – 16. При этом индекс РТС потерял более 89,2%, а индекс стоимости жилья IRN.RU – 39,9%. Таким образом, хотя на рынке недвижимости тоже началось снижение цен, но до тех пор, пока они достигнут критического значения еще очень далеко. А до этого все письма банкиров могут быть лишь просьбами и не содержать в себе никакой реальной юридической силы.

Кроме того, тем, кто брал кредит в 2007 году, margin calls, скорее всего не грозит. Ведь на 31 декабря 2007 года индекс стоимости жилья IRN.RU составлял 4438 пунктов, то есть за 10 месяцев этого года он вырос почти на 38%. Получается, что если в течение кризиса он снизится на 25%-30%, это не приведет к том, что стоимость залога окажется меньше объема кредита.

В итоге, пострадать от возможности удешевления залога могут только заемщики, взявшие кредит в течение последних нескольких месяцев с первоначальным взносом, размер которого был не выше 15%, или вообще без него. Ведь, даже если предположить, что кредит был выдан, когда индекс стоимости жилья IRN.RU находился на уровне своего исторического максимума, но при условии первоначального взноса порядка 30%, то на фоне ожидаемого снижения цен на 30% стоимость залога в любом случае окажется выше или сопоставима с суммой кредита. Поэтому таким заемщикам можно не беспокоиться относительно margin calls.

Конечно, отдельные виды жилья могут подешеветь и значительно больше, чем на 30%. Речь идет о так называемых, переоцененных квартирах, цены на которые выставлялись в надежде на рост цен. Так, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», квартиры, которые их собственники по формальным признакам относят к бизнес-классу или даже элитному сегменту, но которые по своим потребительским свойствам недотягивают до соответствующего уровня, могут подешеветь на 50% и более. Также могут серьезено снизить свою стоимость пятиэтажные «хрущевки».

Но, как уже говорилось, снижение цен на рынке жилья происходит в отличие от фондового рынка не в одночасье. Если исходить из опыта 1998 года, то, учитывая, что в этот раз снижение цен на фондовом рынке продолжалось около 5 месяцев, и на данный момент наступила стагнация, то можно ожидать, что снижение цен на рынке недвижимости займет чуть более 11 месяцев. Таким образом, у тех заемщиков, которые предполагают, что по их закладным может возникнуть margin call, будет время для того, чтобы сориентироваться в ситуации.

Дело в том, что и для владельцев тех квартир, которые могут подешеветь на 50% и более, и для тех заемщиков, которые вступили в ипотеку недавно и без первоначального взноса, есть способ избежать ситуации margin calls. Для этого достаточно перекредитоваться в другом банке. Дело в том, что ряд иностранных банков, не смотря на кризис в Европе и США, решил воспользоваться затруднениями своих российских коллег и в отличие от них не только не сворачивает ипотечное кредитование, но напротив, расширяет линейку услуг в этом направлении. Так, входящий в топ-10 российских банков по размеру активов «Юникредит Банк» и входящий в топ-30 на ту же дату БСЖВ активно предлагают российским заемщикам рефинансировать свой кредит у них.

Конечно, ипотечные ставки по услуге рефинансирования не столь низкие, как раньше. В «Юникредит Банке» самая низкая ставка в рублях – 20,5% годовых, а в долларах 13,25% годовых. В БСЖВ ситуация несколько лучше. В рублях этот банк предлагает перекредитоваться по ставке не ниже 14,25% годовых, а в долларах – не ниже 11,5% годовых. И хотя это не прежние 11% годовых в рублях, в ситуации, когда некоторые банки требуют срочно вернуть кредит, перекредитование пусть и под большие проценты лучше, чем выселение из уже обжитого жилья. Кроме того, когда кризис минует, услуги по перекредитованию будут предлагать гораздо большее количество банков и по существенно более низким ставкам. Так что многие заемщики, которые были вынуждены временно платить за заем дороже, смогут вновь вернуться к более выгодным условиям кредитования.

Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, никакой опасности в возникновении margin calls на российском рынке ипотеки на данный момент нет. Она может лишь спровоцировать передел рынка в пользу более устойчивых и умеющих стратегически мыслить банков. Снижение цен на недвижимость – это явление временное, при этом рынок российской ипотеки еще практически не освоен. Достаточно сказать, что в развитых странах ипотека занимает 80% от общего числа сделок с недвижимостью, а в России ее доля никогда не превышала 15%. Таким образом, после того, как кризисные явления будут преодолены, ипотечные кредиты снова станут популярны. И задача банков не отпугивать клиентов, а демонстрировать им, что ничего страшного в кризисе нет. Тем более, что уже к концу 2009 года кризисные явления в России могут быть преодолены. 1 год – это не столь большая задержка в развитии, чтобы сворачивать все проекты. Это повод для того, чтобы продумать путь стратегического развития на следующие 10 лет роста.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
220 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 40 до 118 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Спешите! 5 км от МКАД. Квартиры пл. 32-94 кв.м.П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах площадью от 48 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте