Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Выгодные инструменты инвестиций в недвижимость

Недавно ВЦИОМ опубликовал данные, согласно которым большая часть жителей России (51%) считает самым выгодным вложением покупку недвижимости. Значительно отстали «приобретение золота и драгоценностей» - 19% и «хранение денег в Сбербанке» (17%). Остальные варианты нашли еще меньше приверженцев. Но в условиях кризиса одним из основных вопросов становится, в какие сегменты недвижимости лучше всего вложиться сторонникам инвестиций в недвижимость. «Индикаторы рынка недвижимости» попытались разобраться, какие варианты инвестиций представляются более выгодными в сегодняшней ситуации.

Следует отметить, что одним из главных препятствий для вложений в недвижимость является ее цена. Если рассматривать минимальные варианты, то в городских условиях  – это приобретение комнаты под сдачу в аренду. В Москве комнату можно приобрести по цене от $50 тыс. Сдавая ее в аренду, «отбить» вложения можно за достаточно кроткий срок – примерно за 5-10 лет, то есть доходность такого приобретения составляет порядка 10%-20% годовых. Это существенно выше, чем доходность от сдачи в аренду квартиры, где уровень прибыльности не превышает 5% в год. При этом порог входа в случае покупки комнаты существенно ниже, чем при покупке квартиры, минимальная стоимость которой в Москве сейчас составляет около $200 тыс.

Другим выгодным способом инвестиций является покупка участка земли. Порог входа в данный сегмент рынка крайне невысок и составляет порядка $2 тыс. Однако приобретение земли связано со значительными рисками и затратами. Поиск подходящего участка отнимает значительно больше времени, чем поиск городской недвижимости. Кроме того, может возникнуть множество спорных моментов в части приватизации земли. Об этом аналитический центр www.irn.ru писал в статье «Земля подешевеет раньше квартир». Наконец, еще один невыгодный момент – земля не генерирует денежного потока. Однако при прочих равных небольшие участки земли с подготовленными коммуникациями под строительство, возможно, в рамках организованных коттеджных или дачных поселков могут оказаться в условиях кризиса островком стабильности, а некоторые из них даже подорожают, так как ликвидной земли на рынке дефицит. Конечно, ожидать такого же прироста цен, какой демонстрировала подмосковная земля в последние несколько лет, не стоит. Но на 15%-20% некоторые участки вполне могут повысить свою стоимость. В то же время, земля в отличие от других видов недвижимости не требует расходов на содержание и поддержание в надлежащем состоянии, что также очень актуально в эпоху тотальной нехватки средств.

Другой вариант, востребованный частными лицами – долевое строительство. Несколько лет назад подобные инвестиции позволяли примерно на треть минимизировать вложения в сравнении с обычной покупкой квартиры. Однако за последнее время девелоперы стали продавать объекты почти по ценам вторичного рынка. Сейчас застройщики из-за тотально дефицита объектов на первичном рынке практически ничего не дают заработать соинвесторам. Но есть основания полагать, что в ближайшей перспективе в связи с кризисом ликвидности на первичном рынке могут вновь появиться предложения со скидками. И заинтересованным в таких инвестициях лицам стоит внимательно отслеживать ситуацию на рынке. Скидки, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», могут достигать 15% от уровня цен на вторичном рынке.

В то же время, долевое строительство сопряжено со значительными рисками, которые особенно возросли в последние месяцы в связи с общим кризисом ликвидности. Дело в том, что большинство покупок на первичном рынке происходит по различным схемам, позволяющим девелоперу уйти от ответственности, накладываемой на него законом №214 «О долевом строительстве», и все риски несет на себе по-прежнему дольщик.

Еще один инструмент – жилищные сертификаты. Они представляют собой возможность приобретения у девелопера недвижимости менее 1 кв.м. жилой площади строящегося здания. По окончании строительства дома можно обменять сертификаты либо на соответствующую сумму денег, либо на квартиру в построенном доме – если инвестированная сумма соответствует цене на площадь той или иной квартиры. Этот инструмент, как и долевое строительство, позволяет сэкономить, если застройщик предлагает скидки от уровня цен на вторичном рынке.

Однако, если целью инвестора было именно приобретение недвижимости, жилищные сертификаты несут еще больший риск, чем обычное долевое строительство. К моменту, когда необходимое для приобретения квартиры количество сертификатов будет выкуплено инвестором, квартир соответствующего метража (или других, важных для инвестора параметров) может не остаться. Таким образом, приобретать данный инструмент можно только с целью его продажи после завершения строительства. В ситуации, когда цены на жилье росли, такая модель была оправдана. За 1,5-2 года пока велось строительство цены успевали вырасти примерно в 1,5 раза. Однако в условиях кризиса цены на недвижимость в течение ближайших 1-2 лет вряд ли будут расти, а могут и снизиться. Таким образом, в лучшем случае инвестору по окончании строительства удастся продать свой жилищный сертификат по цене покупки.

Относительно новый для России, но перспективный способ инвестирования в недвижимость – это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. Они позволяют вкладывать практически любую доступную сумму в пай. После чего инвестор получает право на дивиденды от управлении реализуемым проектом. При этом структура управления проектом прозрачна. Имя пайщика, стоимость его имущества не подлежат разглашению. На имущество, переданное в качестве пая, не может быть наложен арест. При этом обычная доходность для инструментов такого рода могла доходить до 100% годовых. Однако в нынешней ситуации доходность этих инструментов остается под вопросом.

Кроме того, инвестору придется достаточно долго ждать отдачи инвестиций –3 года и более. Конечно, формально, инвестор имеет достаточно большую свободу в управлении своей долей – возможность переуступать, продавать, покупать доли, формировать доли не только из денег, но и из имущества, в том числе недвижимого. Но сделать это (продать и купить) при прочих равных инвестору будет очень затруднительно. Организованного рынка паями ЗПИФов не существует. А вернуть свою долю управляющей компании пайщик сможет только после расформирования фонда, которое происходит, как уже говорилось не ранее, чем через 3 года.

Однако управляющие компании (УК) зачастую идут навстречу пайщикам и выводят паи на биржу. Но делают так далеко не все УК. Поэтому при желании инвестора иметь возможность выйти из ЗПИФа через год или ранее логично приобретать паи ЗПИФов, уже выведенных на биржу. В данном случае ожидать столь же высокой доходности, как при приобретении пая во время формирования фонда не стоит.

В то же время, многие инвесторы на данном этапе боятся инвестировать в Россию. И предпочли бы вложить свои сбережения в зарубежные активы. Одним из наиболее стабильных и прибыльных инструментов, позволяющий инвестировать средства в иностранные активы традиционно считается REIT (Real Estate Investment Trust) – своего рода американские аналоги российских ЗПИФов. Они так же аккумулируют финансы частных инвесторов и вкладывают их в различные формы недвижимости на начальных этапах развития. При этом многие из них специализируются на недвижимости разных стран. Это позволяет диверсифицировать риски. Кроме того, покупка акций REIT позволяет вложить средства в недвижимость тех стран, где инвестиции от частных инвесторов в данный сегмент по тем или иным причинам запрещены, как, например в Чехии.

REIT в качестве дивидендов выплачивают не менее 90% налогооблагаемого дохода. И для зарубежных инструментов их акции имеют достаточно высокую доходность. В течение 10 последних лет она составляла в среднем 5%-7% годовых, что находится примерно посередине между уровнем доходности по акциям крупных компаний и их облигациям. Акции большинства REIT свободно торгуются на фондовом рынке. Их можно покупать и продавать на NYSE, Nasdaq, AMEX. Порог участия в этом бизнесе достаточно низок и составляет $1 тыс. - $3 тыс.

Аналогичные инструменты есть и в странах Европы – это закрытые фонды (closed-ended funds – CEF) и инвестиционные фонды (mutual funds – MF). Их работа связана с управлением крупными объектами недвижимости в Европе и с приобретением и управлением акций компаний в сфере недвижимости. До последнего времени их доходность превышала 10% годовых, что считается в принципе баснословным для Европы. При этом сейчас и акции REIT, и паи CEF и MF, безусловно, убыточны и дешевы. И будет иметь смысл приобретать их на «нижней точке», которая по оценкам международных экспертов определится примерно в течение 1-1,5 лет.

Также за рубежом, как и в России, значительное развитие получила практика приобретения земельных участков. Но приобретение зарубежной недвижимости само по себе очень сложное мероприятие, а покупка земли – тем более. Как уже говорилось, очень высока вероятность осложнений с оформлением документов. При этом за рубежом преимущественно продают участки под застройку. Поэтому нужно при покупке выбирать землю, уже зонированную для застройки. Это должно быть отражено в документах на приобретаемый участок. Конечно, при прочих равных покупка участка на стадии строительства очень выгодна. Доходность от таких инвестиций в Европе составляет обычно не менее 25% годовых. Однако в сегодняшних условиях риск недостроя очень велик, и пока он значительно перевешивает привлекательность подобных инвестиций. Кроме того, достаточно высок и порог участия в таких проектах – порядка $15 тыс.

Некоторые из инвесторов предпочитают покупать уже готовую жилую недвижимость. В данном случае цена входа существенно выше. Стоимость апартаментов в центральных городах Европы и США составляет от $100 тыс. до $300 тыс. Дом с участком земли – порядка $500 тыс. Стоит отметить, что в последнее время сложилось представление будто кризис для Европы и США миновал. И действительно, последние несколько недель в Европе и США произошел прирост числа сделок с жильем почти на 3%. Однако вследствие очередной волны падения фондового рынка экономисты не ожидают продолжения позитивной динамики. По их оценкам в ноябре-декабре 2008 года стоит ожидать новой волны падения цен на жилье в Европе и США.

Кроме того, тем лицам, которые не собираются дожидаться «дна» и намерены приобретать жилье в Европе или США уже сейчас, стоит задуматься над рядом следующих факторов. Действительно, жилье в Европе и США существенно «просело», но ожидать ралли вряд ли стоит. Средние темпы прироста цен на жилую недвижимость в странах этих регионов составляют 5%-7% в год. А максимум, который продемонстрировала Испания, в которой падение цен оказалось наиболее существенным, не превысил 15% годовых. Так что вряд ли цены вернутся на докризисный уровень раньше, чем за 2-3 года. А если они продолжат снижение, указанный срок может быть еще более увеличен. При этом за владение жилой недвижимостью в США и Европе приходится очень дорого платить в виде счетов за ЖКХ и налоговых сборов.

Наконец, в Европе и США нет дефицита жилья. Там его приобретают в основном не для того, чтобы жить, а как своего рода инвестиции. И падение цен началось из-за того, что такого рода инвестиции европейцы и американцы делали за счет кредитов с плавающими ставками. Ставки выросли, и инвестиции стали невыгодны и люди перестали выплачивать по ним кредиты. В итоге, многие банки независимо друг от друга оказались вынуждены «выбросить» на рынок сразу много инвестиционных квартир. Возник «эффект домино». А учитывая предстоящее очередное понижение цен, в ближайшие 1-1,5 года жилую недвижимость в Европе или в США будет очень трудно продать.

Таким образом, по мнению «Индикаторов рынка недвижимости», для инвесторов с небольшими средствами наиболее перспективным выглядит участие в различных инвестиционных фондах (ЗПИФ, REIT, CEF и MF). При этом возможность инвестировать средства в недвижимость различных стран позволяет диверсифицировать риски, что выглядит особенно важным в условиях мирового кризиса.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1383 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 895 580
до 5 423 879 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 23 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 372 070
до 5 981 660 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 23 - 74 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. Звоните! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Спешите! Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте