Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Выгодные инструменты инвестиций в недвижимость

Недавно ВЦИОМ опубликовал данные, согласно которым большая часть жителей России (51%) считает самым выгодным вложением покупку недвижимости. Значительно отстали «приобретение золота и драгоценностей» - 19% и «хранение денег в Сбербанке» (17%). Остальные варианты нашли еще меньше приверженцев. Но в условиях кризиса одним из основных вопросов становится, в какие сегменты недвижимости лучше всего вложиться сторонникам инвестиций в недвижимость. «Индикаторы рынка недвижимости» попытались разобраться, какие варианты инвестиций представляются более выгодными в сегодняшней ситуации.

Следует отметить, что одним из главных препятствий для вложений в недвижимость является ее цена. Если рассматривать минимальные варианты, то в городских условиях  – это приобретение комнаты под сдачу в аренду. В Москве комнату можно приобрести по цене от $50 тыс. Сдавая ее в аренду, «отбить» вложения можно за достаточно кроткий срок – примерно за 5-10 лет, то есть доходность такого приобретения составляет порядка 10%-20% годовых. Это существенно выше, чем доходность от сдачи в аренду квартиры, где уровень прибыльности не превышает 5% в год. При этом порог входа в случае покупки комнаты существенно ниже, чем при покупке квартиры, минимальная стоимость которой в Москве сейчас составляет около $200 тыс.

Другим выгодным способом инвестиций является покупка участка земли. Порог входа в данный сегмент рынка крайне невысок и составляет порядка $2 тыс. Однако приобретение земли связано со значительными рисками и затратами. Поиск подходящего участка отнимает значительно больше времени, чем поиск городской недвижимости. Кроме того, может возникнуть множество спорных моментов в части приватизации земли. Об этом аналитический центр www.irn.ru писал в статье «Земля подешевеет раньше квартир». Наконец, еще один невыгодный момент – земля не генерирует денежного потока. Однако при прочих равных небольшие участки земли с подготовленными коммуникациями под строительство, возможно, в рамках организованных коттеджных или дачных поселков могут оказаться в условиях кризиса островком стабильности, а некоторые из них даже подорожают, так как ликвидной земли на рынке дефицит. Конечно, ожидать такого же прироста цен, какой демонстрировала подмосковная земля в последние несколько лет, не стоит. Но на 15%-20% некоторые участки вполне могут повысить свою стоимость. В то же время, земля в отличие от других видов недвижимости не требует расходов на содержание и поддержание в надлежащем состоянии, что также очень актуально в эпоху тотальной нехватки средств.

Другой вариант, востребованный частными лицами – долевое строительство. Несколько лет назад подобные инвестиции позволяли примерно на треть минимизировать вложения в сравнении с обычной покупкой квартиры. Однако за последнее время девелоперы стали продавать объекты почти по ценам вторичного рынка. Сейчас застройщики из-за тотально дефицита объектов на первичном рынке практически ничего не дают заработать соинвесторам. Но есть основания полагать, что в ближайшей перспективе в связи с кризисом ликвидности на первичном рынке могут вновь появиться предложения со скидками. И заинтересованным в таких инвестициях лицам стоит внимательно отслеживать ситуацию на рынке. Скидки, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», могут достигать 15% от уровня цен на вторичном рынке.

В то же время, долевое строительство сопряжено со значительными рисками, которые особенно возросли в последние месяцы в связи с общим кризисом ликвидности. Дело в том, что большинство покупок на первичном рынке происходит по различным схемам, позволяющим девелоперу уйти от ответственности, накладываемой на него законом №214 «О долевом строительстве», и все риски несет на себе по-прежнему дольщик.

Еще один инструмент – жилищные сертификаты. Они представляют собой возможность приобретения у девелопера недвижимости менее 1 кв.м. жилой площади строящегося здания. По окончании строительства дома можно обменять сертификаты либо на соответствующую сумму денег, либо на квартиру в построенном доме – если инвестированная сумма соответствует цене на площадь той или иной квартиры. Этот инструмент, как и долевое строительство, позволяет сэкономить, если застройщик предлагает скидки от уровня цен на вторичном рынке.

Однако, если целью инвестора было именно приобретение недвижимости, жилищные сертификаты несут еще больший риск, чем обычное долевое строительство. К моменту, когда необходимое для приобретения квартиры количество сертификатов будет выкуплено инвестором, квартир соответствующего метража (или других, важных для инвестора параметров) может не остаться. Таким образом, приобретать данный инструмент можно только с целью его продажи после завершения строительства. В ситуации, когда цены на жилье росли, такая модель была оправдана. За 1,5-2 года пока велось строительство цены успевали вырасти примерно в 1,5 раза. Однако в условиях кризиса цены на недвижимость в течение ближайших 1-2 лет вряд ли будут расти, а могут и снизиться. Таким образом, в лучшем случае инвестору по окончании строительства удастся продать свой жилищный сертификат по цене покупки.

Относительно новый для России, но перспективный способ инвестирования в недвижимость – это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. Они позволяют вкладывать практически любую доступную сумму в пай. После чего инвестор получает право на дивиденды от управлении реализуемым проектом. При этом структура управления проектом прозрачна. Имя пайщика, стоимость его имущества не подлежат разглашению. На имущество, переданное в качестве пая, не может быть наложен арест. При этом обычная доходность для инструментов такого рода могла доходить до 100% годовых. Однако в нынешней ситуации доходность этих инструментов остается под вопросом.

Кроме того, инвестору придется достаточно долго ждать отдачи инвестиций –3 года и более. Конечно, формально, инвестор имеет достаточно большую свободу в управлении своей долей – возможность переуступать, продавать, покупать доли, формировать доли не только из денег, но и из имущества, в том числе недвижимого. Но сделать это (продать и купить) при прочих равных инвестору будет очень затруднительно. Организованного рынка паями ЗПИФов не существует. А вернуть свою долю управляющей компании пайщик сможет только после расформирования фонда, которое происходит, как уже говорилось не ранее, чем через 3 года.

Однако управляющие компании (УК) зачастую идут навстречу пайщикам и выводят паи на биржу. Но делают так далеко не все УК. Поэтому при желании инвестора иметь возможность выйти из ЗПИФа через год или ранее логично приобретать паи ЗПИФов, уже выведенных на биржу. В данном случае ожидать столь же высокой доходности, как при приобретении пая во время формирования фонда не стоит.

В то же время, многие инвесторы на данном этапе боятся инвестировать в Россию. И предпочли бы вложить свои сбережения в зарубежные активы. Одним из наиболее стабильных и прибыльных инструментов, позволяющий инвестировать средства в иностранные активы традиционно считается REIT (Real Estate Investment Trust) – своего рода американские аналоги российских ЗПИФов. Они так же аккумулируют финансы частных инвесторов и вкладывают их в различные формы недвижимости на начальных этапах развития. При этом многие из них специализируются на недвижимости разных стран. Это позволяет диверсифицировать риски. Кроме того, покупка акций REIT позволяет вложить средства в недвижимость тех стран, где инвестиции от частных инвесторов в данный сегмент по тем или иным причинам запрещены, как, например в Чехии.

REIT в качестве дивидендов выплачивают не менее 90% налогооблагаемого дохода. И для зарубежных инструментов их акции имеют достаточно высокую доходность. В течение 10 последних лет она составляла в среднем 5%-7% годовых, что находится примерно посередине между уровнем доходности по акциям крупных компаний и их облигациям. Акции большинства REIT свободно торгуются на фондовом рынке. Их можно покупать и продавать на NYSE, Nasdaq, AMEX. Порог участия в этом бизнесе достаточно низок и составляет $1 тыс. - $3 тыс.

Аналогичные инструменты есть и в странах Европы – это закрытые фонды (closed-ended funds – CEF) и инвестиционные фонды (mutual funds – MF). Их работа связана с управлением крупными объектами недвижимости в Европе и с приобретением и управлением акций компаний в сфере недвижимости. До последнего времени их доходность превышала 10% годовых, что считается в принципе баснословным для Европы. При этом сейчас и акции REIT, и паи CEF и MF, безусловно, убыточны и дешевы. И будет иметь смысл приобретать их на «нижней точке», которая по оценкам международных экспертов определится примерно в течение 1-1,5 лет.

Также за рубежом, как и в России, значительное развитие получила практика приобретения земельных участков. Но приобретение зарубежной недвижимости само по себе очень сложное мероприятие, а покупка земли – тем более. Как уже говорилось, очень высока вероятность осложнений с оформлением документов. При этом за рубежом преимущественно продают участки под застройку. Поэтому нужно при покупке выбирать землю, уже зонированную для застройки. Это должно быть отражено в документах на приобретаемый участок. Конечно, при прочих равных покупка участка на стадии строительства очень выгодна. Доходность от таких инвестиций в Европе составляет обычно не менее 25% годовых. Однако в сегодняшних условиях риск недостроя очень велик, и пока он значительно перевешивает привлекательность подобных инвестиций. Кроме того, достаточно высок и порог участия в таких проектах – порядка $15 тыс.

Некоторые из инвесторов предпочитают покупать уже готовую жилую недвижимость. В данном случае цена входа существенно выше. Стоимость апартаментов в центральных городах Европы и США составляет от $100 тыс. до $300 тыс. Дом с участком земли – порядка $500 тыс. Стоит отметить, что в последнее время сложилось представление будто кризис для Европы и США миновал. И действительно, последние несколько недель в Европе и США произошел прирост числа сделок с жильем почти на 3%. Однако вследствие очередной волны падения фондового рынка экономисты не ожидают продолжения позитивной динамики. По их оценкам в ноябре-декабре 2008 года стоит ожидать новой волны падения цен на жилье в Европе и США.

Кроме того, тем лицам, которые не собираются дожидаться «дна» и намерены приобретать жилье в Европе или США уже сейчас, стоит задуматься над рядом следующих факторов. Действительно, жилье в Европе и США существенно «просело», но ожидать ралли вряд ли стоит. Средние темпы прироста цен на жилую недвижимость в странах этих регионов составляют 5%-7% в год. А максимум, который продемонстрировала Испания, в которой падение цен оказалось наиболее существенным, не превысил 15% годовых. Так что вряд ли цены вернутся на докризисный уровень раньше, чем за 2-3 года. А если они продолжат снижение, указанный срок может быть еще более увеличен. При этом за владение жилой недвижимостью в США и Европе приходится очень дорого платить в виде счетов за ЖКХ и налоговых сборов.

Наконец, в Европе и США нет дефицита жилья. Там его приобретают в основном не для того, чтобы жить, а как своего рода инвестиции. И падение цен началось из-за того, что такого рода инвестиции европейцы и американцы делали за счет кредитов с плавающими ставками. Ставки выросли, и инвестиции стали невыгодны и люди перестали выплачивать по ним кредиты. В итоге, многие банки независимо друг от друга оказались вынуждены «выбросить» на рынок сразу много инвестиционных квартир. Возник «эффект домино». А учитывая предстоящее очередное понижение цен, в ближайшие 1-1,5 года жилую недвижимость в Европе или в США будет очень трудно продать.

Таким образом, по мнению «Индикаторов рынка недвижимости», для инвесторов с небольшими средствами наиболее перспективным выглядит участие в различных инвестиционных фондах (ЗПИФ, REIT, CEF и MF). При этом возможность инвестировать средства в недвижимость различных стран позволяет диверсифицировать риски, что выглядит особенно важным в условиях мирового кризиса.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1432 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 524 500
до 11 461 990 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Одинцовский район Площади : 24 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 373 142
до 11 625 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, 8 км от МКАД Площади : 25 - 85 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1А (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 30 метров. рядом с метро Алексеевская. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн. руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров. Красногорский район. Монолит-кирпич, монолит. Спешите! от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте