Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Выгодные инструменты инвестиций в недвижимость

Недавно ВЦИОМ опубликовал данные, согласно которым большая часть жителей России (51%) считает самым выгодным вложением покупку недвижимости. Значительно отстали «приобретение золота и драгоценностей» - 19% и «хранение денег в Сбербанке» (17%). Остальные варианты нашли еще меньше приверженцев. Но в условиях кризиса одним из основных вопросов становится, в какие сегменты недвижимости лучше всего вложиться сторонникам инвестиций в недвижимость. «Индикаторы рынка недвижимости» попытались разобраться, какие варианты инвестиций представляются более выгодными в сегодняшней ситуации.

Следует отметить, что одним из главных препятствий для вложений в недвижимость является ее цена. Если рассматривать минимальные варианты, то в городских условиях  – это приобретение комнаты под сдачу в аренду. В Москве комнату можно приобрести по цене от $50 тыс. Сдавая ее в аренду, «отбить» вложения можно за достаточно кроткий срок – примерно за 5-10 лет, то есть доходность такого приобретения составляет порядка 10%-20% годовых. Это существенно выше, чем доходность от сдачи в аренду квартиры, где уровень прибыльности не превышает 5% в год. При этом порог входа в случае покупки комнаты существенно ниже, чем при покупке квартиры, минимальная стоимость которой в Москве сейчас составляет около $200 тыс.

Другим выгодным способом инвестиций является покупка участка земли. Порог входа в данный сегмент рынка крайне невысок и составляет порядка $2 тыс. Однако приобретение земли связано со значительными рисками и затратами. Поиск подходящего участка отнимает значительно больше времени, чем поиск городской недвижимости. Кроме того, может возникнуть множество спорных моментов в части приватизации земли. Об этом аналитический центр www.irn.ru писал в статье «Земля подешевеет раньше квартир». Наконец, еще один невыгодный момент – земля не генерирует денежного потока. Однако при прочих равных небольшие участки земли с подготовленными коммуникациями под строительство, возможно, в рамках организованных коттеджных или дачных поселков могут оказаться в условиях кризиса островком стабильности, а некоторые из них даже подорожают, так как ликвидной земли на рынке дефицит. Конечно, ожидать такого же прироста цен, какой демонстрировала подмосковная земля в последние несколько лет, не стоит. Но на 15%-20% некоторые участки вполне могут повысить свою стоимость. В то же время, земля в отличие от других видов недвижимости не требует расходов на содержание и поддержание в надлежащем состоянии, что также очень актуально в эпоху тотальной нехватки средств.

Другой вариант, востребованный частными лицами – долевое строительство. Несколько лет назад подобные инвестиции позволяли примерно на треть минимизировать вложения в сравнении с обычной покупкой квартиры. Однако за последнее время девелоперы стали продавать объекты почти по ценам вторичного рынка. Сейчас застройщики из-за тотально дефицита объектов на первичном рынке практически ничего не дают заработать соинвесторам. Но есть основания полагать, что в ближайшей перспективе в связи с кризисом ликвидности на первичном рынке могут вновь появиться предложения со скидками. И заинтересованным в таких инвестициях лицам стоит внимательно отслеживать ситуацию на рынке. Скидки, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», могут достигать 15% от уровня цен на вторичном рынке.

В то же время, долевое строительство сопряжено со значительными рисками, которые особенно возросли в последние месяцы в связи с общим кризисом ликвидности. Дело в том, что большинство покупок на первичном рынке происходит по различным схемам, позволяющим девелоперу уйти от ответственности, накладываемой на него законом №214 «О долевом строительстве», и все риски несет на себе по-прежнему дольщик.

Еще один инструмент – жилищные сертификаты. Они представляют собой возможность приобретения у девелопера недвижимости менее 1 кв.м. жилой площади строящегося здания. По окончании строительства дома можно обменять сертификаты либо на соответствующую сумму денег, либо на квартиру в построенном доме – если инвестированная сумма соответствует цене на площадь той или иной квартиры. Этот инструмент, как и долевое строительство, позволяет сэкономить, если застройщик предлагает скидки от уровня цен на вторичном рынке.

Однако, если целью инвестора было именно приобретение недвижимости, жилищные сертификаты несут еще больший риск, чем обычное долевое строительство. К моменту, когда необходимое для приобретения квартиры количество сертификатов будет выкуплено инвестором, квартир соответствующего метража (или других, важных для инвестора параметров) может не остаться. Таким образом, приобретать данный инструмент можно только с целью его продажи после завершения строительства. В ситуации, когда цены на жилье росли, такая модель была оправдана. За 1,5-2 года пока велось строительство цены успевали вырасти примерно в 1,5 раза. Однако в условиях кризиса цены на недвижимость в течение ближайших 1-2 лет вряд ли будут расти, а могут и снизиться. Таким образом, в лучшем случае инвестору по окончании строительства удастся продать свой жилищный сертификат по цене покупки.

Относительно новый для России, но перспективный способ инвестирования в недвижимость – это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. Они позволяют вкладывать практически любую доступную сумму в пай. После чего инвестор получает право на дивиденды от управлении реализуемым проектом. При этом структура управления проектом прозрачна. Имя пайщика, стоимость его имущества не подлежат разглашению. На имущество, переданное в качестве пая, не может быть наложен арест. При этом обычная доходность для инструментов такого рода могла доходить до 100% годовых. Однако в нынешней ситуации доходность этих инструментов остается под вопросом.

Кроме того, инвестору придется достаточно долго ждать отдачи инвестиций –3 года и более. Конечно, формально, инвестор имеет достаточно большую свободу в управлении своей долей – возможность переуступать, продавать, покупать доли, формировать доли не только из денег, но и из имущества, в том числе недвижимого. Но сделать это (продать и купить) при прочих равных инвестору будет очень затруднительно. Организованного рынка паями ЗПИФов не существует. А вернуть свою долю управляющей компании пайщик сможет только после расформирования фонда, которое происходит, как уже говорилось не ранее, чем через 3 года.

Однако управляющие компании (УК) зачастую идут навстречу пайщикам и выводят паи на биржу. Но делают так далеко не все УК. Поэтому при желании инвестора иметь возможность выйти из ЗПИФа через год или ранее логично приобретать паи ЗПИФов, уже выведенных на биржу. В данном случае ожидать столь же высокой доходности, как при приобретении пая во время формирования фонда не стоит.

В то же время, многие инвесторы на данном этапе боятся инвестировать в Россию. И предпочли бы вложить свои сбережения в зарубежные активы. Одним из наиболее стабильных и прибыльных инструментов, позволяющий инвестировать средства в иностранные активы традиционно считается REIT (Real Estate Investment Trust) – своего рода американские аналоги российских ЗПИФов. Они так же аккумулируют финансы частных инвесторов и вкладывают их в различные формы недвижимости на начальных этапах развития. При этом многие из них специализируются на недвижимости разных стран. Это позволяет диверсифицировать риски. Кроме того, покупка акций REIT позволяет вложить средства в недвижимость тех стран, где инвестиции от частных инвесторов в данный сегмент по тем или иным причинам запрещены, как, например в Чехии.

REIT в качестве дивидендов выплачивают не менее 90% налогооблагаемого дохода. И для зарубежных инструментов их акции имеют достаточно высокую доходность. В течение 10 последних лет она составляла в среднем 5%-7% годовых, что находится примерно посередине между уровнем доходности по акциям крупных компаний и их облигациям. Акции большинства REIT свободно торгуются на фондовом рынке. Их можно покупать и продавать на NYSE, Nasdaq, AMEX. Порог участия в этом бизнесе достаточно низок и составляет $1 тыс. - $3 тыс.

Аналогичные инструменты есть и в странах Европы – это закрытые фонды (closed-ended funds – CEF) и инвестиционные фонды (mutual funds – MF). Их работа связана с управлением крупными объектами недвижимости в Европе и с приобретением и управлением акций компаний в сфере недвижимости. До последнего времени их доходность превышала 10% годовых, что считается в принципе баснословным для Европы. При этом сейчас и акции REIT, и паи CEF и MF, безусловно, убыточны и дешевы. И будет иметь смысл приобретать их на «нижней точке», которая по оценкам международных экспертов определится примерно в течение 1-1,5 лет.

Также за рубежом, как и в России, значительное развитие получила практика приобретения земельных участков. Но приобретение зарубежной недвижимости само по себе очень сложное мероприятие, а покупка земли – тем более. Как уже говорилось, очень высока вероятность осложнений с оформлением документов. При этом за рубежом преимущественно продают участки под застройку. Поэтому нужно при покупке выбирать землю, уже зонированную для застройки. Это должно быть отражено в документах на приобретаемый участок. Конечно, при прочих равных покупка участка на стадии строительства очень выгодна. Доходность от таких инвестиций в Европе составляет обычно не менее 25% годовых. Однако в сегодняшних условиях риск недостроя очень велик, и пока он значительно перевешивает привлекательность подобных инвестиций. Кроме того, достаточно высок и порог участия в таких проектах – порядка $15 тыс.

Некоторые из инвесторов предпочитают покупать уже готовую жилую недвижимость. В данном случае цена входа существенно выше. Стоимость апартаментов в центральных городах Европы и США составляет от $100 тыс. до $300 тыс. Дом с участком земли – порядка $500 тыс. Стоит отметить, что в последнее время сложилось представление будто кризис для Европы и США миновал. И действительно, последние несколько недель в Европе и США произошел прирост числа сделок с жильем почти на 3%. Однако вследствие очередной волны падения фондового рынка экономисты не ожидают продолжения позитивной динамики. По их оценкам в ноябре-декабре 2008 года стоит ожидать новой волны падения цен на жилье в Европе и США.

Кроме того, тем лицам, которые не собираются дожидаться «дна» и намерены приобретать жилье в Европе или США уже сейчас, стоит задуматься над рядом следующих факторов. Действительно, жилье в Европе и США существенно «просело», но ожидать ралли вряд ли стоит. Средние темпы прироста цен на жилую недвижимость в странах этих регионов составляют 5%-7% в год. А максимум, который продемонстрировала Испания, в которой падение цен оказалось наиболее существенным, не превысил 15% годовых. Так что вряд ли цены вернутся на докризисный уровень раньше, чем за 2-3 года. А если они продолжат снижение, указанный срок может быть еще более увеличен. При этом за владение жилой недвижимостью в США и Европе приходится очень дорого платить в виде счетов за ЖКХ и налоговых сборов.

Наконец, в Европе и США нет дефицита жилья. Там его приобретают в основном не для того, чтобы жить, а как своего рода инвестиции. И падение цен началось из-за того, что такого рода инвестиции европейцы и американцы делали за счет кредитов с плавающими ставками. Ставки выросли, и инвестиции стали невыгодны и люди перестали выплачивать по ним кредиты. В итоге, многие банки независимо друг от друга оказались вынуждены «выбросить» на рынок сразу много инвестиционных квартир. Возник «эффект домино». А учитывая предстоящее очередное понижение цен, в ближайшие 1-1,5 года жилую недвижимость в Европе или в США будет очень трудно продать.

Таким образом, по мнению «Индикаторов рынка недвижимости», для инвесторов с небольшими средствами наиболее перспективным выглядит участие в различных инвестиционных фондах (ЗПИФ, REIT, CEF и MF). При этом возможность инвестировать средства в недвижимость различных стран позволяет диверсифицировать риски, что выглядит особенно важным в условиях мирового кризиса.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1374 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 148 940
до 38 165 800 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 594 700
до 9 709 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 27 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.14 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.20/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.4/3 Показать все 8 корпусов Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Спешите! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте