Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Эксплуатация в коттеджных поселках значительно подорожала

Из-за роста инфляции и сокращения количества поселков с развитой инфраструктурой

В теории рынок недвижимости должен обладать определенными закономерностями, которые позволяют не только связать между собой несколько факторов, но и дать определенный прогноз на будущее. Однако специалисты аналитического центра www.irn.ru считают, что анализ современного рынка недвижимости требует обязательной проверки теории практикой. Проведенный анализ показателей рынка коттеджных поселков за последние 3 года подтвердил сказанное выше.

Было определено 2 параметра средней стоимости эксплуатации по количеству домов и объему инфраструктуры в поселке. Понятие эксплуатации включает в себя дополнительные ежемесячные платежи владельцев домов за содержание объектов инфраструктуры поселка, уборку и облагораживание территорий, охрану поселка.

Разумно предположить (а до последнего времени это успешно реализовывалось на практике), что чем выше количество домов, тем ниже стоимость эксплуатации объектов инфраструктуры поселка. Поэтому при покупке дома такой параметр, как количество коттеджей в поселке, теоретически позволяет владельцу экономить на дополнительных расходах. Однако, по данным исследований аналитического центра www.irn.ru, динамика показателей рынка коттеджных поселков за 2006-2008 годы этот тезис не подтверждает.

В 2006 году средняя стоимость эксплуатации поселков двигалась по нисходящей, в зависимости от количества домов в поселке. С увеличением количества домов в поселке средняя стоимость эксплуатации снижалась. Разница в стоимости эксплуатации поселков с небольшим количеством домов (до 30 штук) и крупных поселков (свыше 91 дома) составила 22,33%. Это позволяет говорить о реальной экономии расходов при выборе многочисленного по количеству домов поселка в 2006 году.

Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

Однако уже в 2007 году произошли изменения в динамике стоимости эксплуатации поселков с разным количеством домов. Средняя стоимость эксплуатации средних и крупных коттеджных поселков (31 дом и более) находилась примерно в одинаковом ценовом диапазоне. То есть количество домов в поселке уже не являлось фактором экономии по стоимости эксплуатации. Небольшие же поселки (до 30 коттеджей) по средней стоимости эксплуатации в 2007 году обходились владельцам дороже на 21,4%, чем посеки диапазона от 91 коттеджа и выше.

По результатам исследования коттеджных поселков Подмосковья в марте 2008 года, средняя стоимость эксплуатации практически не зависит от количества домов в коттеджном поселке. Разница между средней стоимостью эксплуатации поселка с количеством домов до 30 штук и больше 91 составляет всего 6,4%. А еще точнее – 26$ в месяц. Таким образом, экономить на стоимости эксплуатации при выборе более крупного по количеству домов поселка уже не удается. Кроме того, наблюдается общий уровень увеличения средней стоимости эксплуатации за 2006-2008 годы в поселках с 30 домами и выше. В малочисленных по составу поселках увеличение средней стоимости эксплуатации в сравнении 2006 и 2008 годов составило всего 11,6%, а в 2008 году этот показатель оказался даже ниже уровня 2007 года на 1,2%.

Показатели крупных по количеству домов поселков (от 30 коттеджей и выше) также нивелировали тезис об экономичности данного сегмента коттеджных поселков. Резкое увеличение средней стоимости эксплуатации в сравнении показателей 2006 и 2008 годов приходится на поселки в 61-90 домов и от 91 домов и выше – 35,9% и 34,8% соответственно.

По мнению аналитического центра www.irn.ru, причинами таких тенденций является как общее удорожание всех сфер жизни, в основном, за счет роста уровня инфляции, так и нежелание компаний снижать стоимость эксплуатации объектов инфраструктуры в поселках. За последние годы среди участников рынка недвижимости произошел явный сдвиг не в пользу покупателя, который оказался зависим от условий, диктуемых операторами рынка.

Также специалистами аналитического центра www.irn.ru проведен анализ взаимосвязи средней стоимости эксплуатации и объема инфраструктуры в коттеджном поселке за 2006-2008 года. По объему инфраструктуры поселки могут быть разбиты на 3 категории.

Поселки с минимальным объемом инфраструктуры, который подразумевает такие базовые элементы инфраструктуры, как, например, детская площадка, минимальные службы эксплуатации и охраны. Поселки с необходимым уровнем инфраструктуры содержат основные элементы инфраструктуры, максимально приближающие жизнь в поселке к городским условиям. В поселках с развитым уровнем инфраструктуры есть полная инфраструктура с торгово-развлекательными и спортивно-оздоровительными центрами, школой и детским садом.

Необходимо отметить, что доля каждой из перечисленных категорий на рынке коттеджных поселков за последние 3 года практически не изменилась. Поселки с минимальным объемом инфраструктуры занимают большую часть сегмента, доля на рынке за 2006-2008 годы колебалась в пределах 53,5%-59,1% от общего числа поселков. Такое же постоянство демонстрирует и категория поселков с необходимым объемом инфраструктуры: динамика изменений в рассматриваемый период составила 25,2-27,1%.

Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

Самую малую долю рынка коттеджных поселков составляют поселки с развитым объемом инфраструктуры. В 2008 году количество поселков данной категории в 3 раза меньше поселков с минимальной инфраструктурой. При этом за последние 3 года коттеджные поселки бизнес- и премиум-класса (а именно они, в большинстве случаев, образуют третью категорию) демонстрируют отрицательную динамику. Если в 2006 году их доля на рынке составляла 21,4% от остальных и, фактически, была на уровне доли поселков с необходимым объемом инфраструктуры, то в 2007 году она уже опустилась до 17%, а в 2008 году составила всего 13,8% от общего числа коттеджных поселков.

Считается, что категория поселка и средняя стоимость эксплуатации имеют прямо пропорциональную зависимость, то есть чем выше объем инфраструктуры в поселке, тем выше стоимость эксплуатации. Результаты исследований коттеджных поселков, проведенных аналитическим центром www.irn.ru, указывают на то, что аксиом на рынке недвижимости быть не может.

Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

В 2006 году средняя стоимость эксплуатации поселков всех 3 категорий фактически находилась в одном ценовом диапазоне. Разница по стоимости эксплуатации между поселками с развитым объемом инфраструктуры и необходимым составила на тот период 4,5%, между поселками с минимальной и развитой инфраструктурой - всего 13,4%.

Плавный рост средней стоимости эксплуатации по объему инфраструктуры в 2007 году отмечен в поселках с минимальным и необходимым объемом инфраструктуры. Разница между ними составила 11%. При этом коттеджные поселки с развитым объемом инфраструктуры за период 2007 года показали резкое увеличение средней стоимости эксплуатации. Разница между поселками с минимальной и развитой инфраструктурой составила 32,8%, за год до этого она составляла всего 13,4%.

Тенденция к резкому увеличению средней стоимости эксплуатации в развитых по объему инфраструктуры поселках продолжилась и в 2008 году. Эксплуатация домов в поселках с минимальной инфраструктурой в 2008 году на 47% (почти в 2 раза) ниже стоимости эксплуатации в поселках с развитой инфраструктурой. За последние 3 года стоимость эксплуатации в поселках бизнес- и премиум-классов увеличилась на 44%, с 358$ в месяц в 2006 году до 638$ в месяц в 2008 году.

На фоне плавного и незначительного роста показателей поселков первой и второй категорий на протяжении всех 3 лет, резкий скачок стоимости эксплуатации в поселках бизнес- и премиум-класса выглядит впечатляющим. Напомним, что число таких поселков при этом неуклонно снижается. Возможно, в 2007 году произошел сдвиг в сторону увеличения спроса на фоне снижающихся объемов строительства поселков с развитой инфраструктурой. Такие изменения позволили застройщикам, а также компаниям, обслуживающим «жизнедеятельность» поселков, резко поднять стоимость эксплуатации для увеличения собственной прибыли. По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», говорить о влиянии экономики страны в целом не приходится, поскольку более доступные категории поселков скачкообразного увеличения стоимости эксплуатации не показали. Со стороны девелоперов просматривается простой житейский расчет на то, что владельцу недвижимости премиум- и бизнес-классов несложно увеличить ежемесячные расходы на обслуживание окружающей среды и объектов инфраструктуры поселка.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра IRN.RU:

Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 2  квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
784 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Новые студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 21 до 118 кв.м. Монолит. Спешите! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры в готовых домах пл. 52-172 метра. Дом сдан. Монолит-кирпич. Спешите! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте