Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Земля подешевеет раньше квартир

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Из-за большого числа неликвидных участков, использующихся неэффективно

Недавно прошла II земельная конференция «Земля как основа девелоперского проекта». Большинство ее участников пришло к выводу, что, несмотря на разного рода ожидания и прогнозы, инвесторы пока не переключили свое внимание на землю в качестве замены московским квартирам. В итоге, большая часть участков, представленных на рынке, в ближайшее время снизит свою стоимость в среднем на 30%. Однако, в отличие от рынка московских квартир выход у инвесторов, вложивших средства в землю в ожидании высоких прибылей, есть. И многие из них, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, смогут реализовать свою собственность даже не снижая цен.

По данным участников конференции, за последние 3 года земля в Подмосковье подорожала более чем в 2,5 раза. При этом, исходя из динамики предыдущих лет, видно, что темпы роста постепенно замедляются. Так, по словам начальника отдела развития «МДК-групп» Алексея Тонконогова, в среднем за 2005-2006 годы стоимость сотки выросла более чем 1,5 раза, а за 2006-2007 годы сотка земли подорожала в среднем почти в 1,4 раза. За прошедшие месяцы 2008 года цены на землю в среднем увеличились на 20%. Исключениями являлись земли, расположенные на направлениях, транспортная доступность которых была значительно улучшена, либо планировалась к улучшению. Так, участки по Новорижскому, Киевскому, Ярославскому и Симферопольскому шоссе и трассе «Дон» подорожали почти в 1,3 раза. Но даже там не наблюдалось былых темпов роста. Таким образом, при прочих равных можно было бы ждать, что прирост цен в 2009 году не превысит 10%, если вообще будет. Однако финансовый кризис в корне изменил ситуацию.

С июля-августа 2008 года ситуация на рынке земель стала существенно меняться. Начался резкий рост объема предложения при вымывании ликвидных земель с рынка. При этом говорить о том, что за прошедшие 3 года количество ликвидных участков выросло не приходиться. Если в 2005 году более половины всех выставленных на продажу участков предлагалось не далее 30 км от Московской кольцевой автодороги (МКАД), то на данный момент 60% участков от общего объема предложения расположены далее 50 км от МКАД, а на долю участков, расположенных до 30 км от МКАД, приходится не более 20% от общего объема предложения.

Конечно, за последние 3 года объем предложения на рынке земли вырос более чем в 2 раза. Если в конце 2005 года объем рынка составлял 18-19 тыс. га, то на данный момент он превышает 40 тыс. га. Но рост рынка, в итоге, даже позволил сохранить объем предложения участков, расположенных до 30 км от МКАД, на уровне конца 2005 года. Как видно из приведенных выше данных, он сократился как минимум на 10%.

При этом, по данным гендиректора компании «Геодевелопмент» Максима Лещева, 75% всего объема предложения – это земли сельхозназначения, тогда как спрос на них не превышает 15% от общего числа обращений. Тогда как основной объем спроса приходится на земли промышленного назначения – 38% от общего числа обращений. В то же время объем предложения в этой категории крайне невелик – всего 6% от общего объема всех выставленных на продажу участков. Подтверждается это и данными «МДК-групп». По словам Алексея Тонконогова, доля земель промышленности сократилась почти в 2 раза, а доля сельхозземель выросла в 1,5 раза.

Казалось бы, достаточно поменять категорию земли или подвести к ней коммуникации и она повысит свою ликвидность. Но перевести землю сельхозназначения в другую категорию или сделать участок более ликвидным за счет подведения коммуникаций в последние месяцы стало гораздо дороже. А после начала финансового кризиса – и вовсе затруднительно.

При этом усугубляет ситуацию инициатива властей по резервирование земель под государственные и муниципальные нужды и изъятие неэффективно используемых земель. Дело в том, что, по данным представители юридической фирмы Magisters Михаила Толстухина, большинство земель, купленных в Подмосковье в 2003-2004 годах – именно на этот период приходится формирование основных крупных земельных банков, – не являются юридически «чистыми», и они могут быть в любой момент возвращены государству, даже если уже были переданы добросовестному правоприобретателю.

Так, при скупке земли у колхозов протест могут подать колхозники, которые формально были владельцами колхозных паев. Закон «О предпринимательской деятельности», который регулировал владение колхозной землей, вводил понятие о коллективной форме собственности. В случае же скупки земли у самих колхозники о нарушении своих прав могут заявить муниципальные власти. Так как они обладали приоритетным правом покупки. Кроме того, в муниципалитетах России и в особенности Подмосковья широко распространена практика объявления незаконными актов прежних представителей власти. Наконец, о нарушении своих прав могут заявить федеральные и региональные структуры. При всех этих действиях происходит ликвидация данного владения в едином государственном реестре. Поэтому добросовестный правоприобретатель не сможет опротестовать изъятие прав на землю, говорит Михаил Толстухин.

Казалось бы, такая перспектива грозит только неэффективным собственникам и владельцам земель, подлежащих государственному резервированию. Однако, по мнению исполнительного директора компании «Белый мак» Антона Белобжеского, большинство собственников подмосковных земель можно сейчас признать неэффективными. И основная причина этого кроется в том, как была проведена вторая приватизация. Она была осуществлена в рекордно короткие сроки и в отличии от первой приватизации 1994-1996 годов при отсутствии четко выраженной стратегии.

Итогом такой приватизации стало возникновении системы больших земельных банков, состоящих из крайне разнородных земельных активов с точки зрения стоимости и ликвидности. И эти активы в большинстве случаев просто лежали «под паром», то есть не генерировали положительные денежные потоки. И это не удивительно, ведь на фоне активного спроса на землю возник эффект завышенной оценки всех активов, в том числе и низколиквидных. На это наложилось также возникновение мифа о повышенном интересе к российской земле со стороны иностранных инвесторов, что привело к еще большему «задиранию» цен.

Когда же у участников рынка возникло ощущение, что темпы роста цен замедляются и есть опасность стагнации, а просто продать землю после первых прощупываний в 2005 году оказалось не так уж легко, они решили реализовать свои громадные участки через столь же громадные проекты. Но деньги для этих мегапроектов у самих собственников не было, а «выбить» под них бюджетирование у государства удалось далеко не всем. В итоге, на фоне финансового кризиса срочно распродавать активы понадобилось сразу многим.

Но говорить о повальном падении цен на земли нельзя, считает Алексей Тонконогов. Ликвидных участков – дефицит, поэтому они сохранят свою стоимость, а некоторые даже продолжат дорожать. Прежде всего, это маленькие участки под дачи с уже развитой инфраструктурой площадью не более 30 соток.

В то же время, по мнению Антона Белобжеского, коррекция цен коснется, прежде всего, коттеджных поселков и таунхаусов. По его оценкам, элитный сегмент просядет на 10% до конца I квартала 2009 года. Бизнес-класс - от 30% до 50% , а эконом-класс – на 10-15%. По мнению же Алексея Тонконогова, больше всего пострадает элитный сегмент. По его данным, объем загородной элитной недвижимости нераспродан и составляет 95% всего рынка. С ним согласен и директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. По его оценкам, элитное загородное жилье «просядет» в цене уже в ближайшие месяцы. При этом из направлений загородного элитного жилья наибольшая вероятность снижения цен есть у Новорижского шоссе, где недвижимость может подешеветь на 5-10%.

Однако, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», вряд ли можно говорить, что крупные собственники окажутся в убытке. Многие из них просто заморозят свои проекты, а спустя 1-1,5 года, после преодоления кризиса ликвидности, начнут перепрофилировать неликвидные участки. Итогом этого будет увеличение доли на рынке земли участков под коммерческую недвижимость, промышленные объекты и жилье эконом-класса. А цены на землю к концу 2010 года, по всей видимости, выйдут снова на докризисный уровень, если не сделают этого раньше.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
949 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 372 070
до 5 981 660 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 23 - 74 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 500 000
до 5 500 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково Московская область, г. Красногорск, дер. Путилково Студии, 1-3-комнатные квартиры Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Подробности по телефону! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте