Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Земля подешевеет раньше квартир

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Из-за большого числа неликвидных участков, использующихся неэффективно

Недавно прошла II земельная конференция «Земля как основа девелоперского проекта». Большинство ее участников пришло к выводу, что, несмотря на разного рода ожидания и прогнозы, инвесторы пока не переключили свое внимание на землю в качестве замены московским квартирам. В итоге, большая часть участков, представленных на рынке, в ближайшее время снизит свою стоимость в среднем на 30%. Однако, в отличие от рынка московских квартир выход у инвесторов, вложивших средства в землю в ожидании высоких прибылей, есть. И многие из них, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, смогут реализовать свою собственность даже не снижая цен.

По данным участников конференции, за последние 3 года земля в Подмосковье подорожала более чем в 2,5 раза. При этом, исходя из динамики предыдущих лет, видно, что темпы роста постепенно замедляются. Так, по словам начальника отдела развития «МДК-групп» Алексея Тонконогова, в среднем за 2005-2006 годы стоимость сотки выросла более чем 1,5 раза, а за 2006-2007 годы сотка земли подорожала в среднем почти в 1,4 раза. За прошедшие месяцы 2008 года цены на землю в среднем увеличились на 20%. Исключениями являлись земли, расположенные на направлениях, транспортная доступность которых была значительно улучшена, либо планировалась к улучшению. Так, участки по Новорижскому, Киевскому, Ярославскому и Симферопольскому шоссе и трассе «Дон» подорожали почти в 1,3 раза. Но даже там не наблюдалось былых темпов роста. Таким образом, при прочих равных можно было бы ждать, что прирост цен в 2009 году не превысит 10%, если вообще будет. Однако финансовый кризис в корне изменил ситуацию.

С июля-августа 2008 года ситуация на рынке земель стала существенно меняться. Начался резкий рост объема предложения при вымывании ликвидных земель с рынка. При этом говорить о том, что за прошедшие 3 года количество ликвидных участков выросло не приходиться. Если в 2005 году более половины всех выставленных на продажу участков предлагалось не далее 30 км от Московской кольцевой автодороги (МКАД), то на данный момент 60% участков от общего объема предложения расположены далее 50 км от МКАД, а на долю участков, расположенных до 30 км от МКАД, приходится не более 20% от общего объема предложения.

Конечно, за последние 3 года объем предложения на рынке земли вырос более чем в 2 раза. Если в конце 2005 года объем рынка составлял 18-19 тыс. га, то на данный момент он превышает 40 тыс. га. Но рост рынка, в итоге, даже позволил сохранить объем предложения участков, расположенных до 30 км от МКАД, на уровне конца 2005 года. Как видно из приведенных выше данных, он сократился как минимум на 10%.

При этом, по данным гендиректора компании «Геодевелопмент» Максима Лещева, 75% всего объема предложения – это земли сельхозназначения, тогда как спрос на них не превышает 15% от общего числа обращений. Тогда как основной объем спроса приходится на земли промышленного назначения – 38% от общего числа обращений. В то же время объем предложения в этой категории крайне невелик – всего 6% от общего объема всех выставленных на продажу участков. Подтверждается это и данными «МДК-групп». По словам Алексея Тонконогова, доля земель промышленности сократилась почти в 2 раза, а доля сельхозземель выросла в 1,5 раза.

Казалось бы, достаточно поменять категорию земли или подвести к ней коммуникации и она повысит свою ликвидность. Но перевести землю сельхозназначения в другую категорию или сделать участок более ликвидным за счет подведения коммуникаций в последние месяцы стало гораздо дороже. А после начала финансового кризиса – и вовсе затруднительно.

При этом усугубляет ситуацию инициатива властей по резервирование земель под государственные и муниципальные нужды и изъятие неэффективно используемых земель. Дело в том, что, по данным представители юридической фирмы Magisters Михаила Толстухина, большинство земель, купленных в Подмосковье в 2003-2004 годах – именно на этот период приходится формирование основных крупных земельных банков, – не являются юридически «чистыми», и они могут быть в любой момент возвращены государству, даже если уже были переданы добросовестному правоприобретателю.

Так, при скупке земли у колхозов протест могут подать колхозники, которые формально были владельцами колхозных паев. Закон «О предпринимательской деятельности», который регулировал владение колхозной землей, вводил понятие о коллективной форме собственности. В случае же скупки земли у самих колхозники о нарушении своих прав могут заявить муниципальные власти. Так как они обладали приоритетным правом покупки. Кроме того, в муниципалитетах России и в особенности Подмосковья широко распространена практика объявления незаконными актов прежних представителей власти. Наконец, о нарушении своих прав могут заявить федеральные и региональные структуры. При всех этих действиях происходит ликвидация данного владения в едином государственном реестре. Поэтому добросовестный правоприобретатель не сможет опротестовать изъятие прав на землю, говорит Михаил Толстухин.

Казалось бы, такая перспектива грозит только неэффективным собственникам и владельцам земель, подлежащих государственному резервированию. Однако, по мнению исполнительного директора компании «Белый мак» Антона Белобжеского, большинство собственников подмосковных земель можно сейчас признать неэффективными. И основная причина этого кроется в том, как была проведена вторая приватизация. Она была осуществлена в рекордно короткие сроки и в отличии от первой приватизации 1994-1996 годов при отсутствии четко выраженной стратегии.

Итогом такой приватизации стало возникновении системы больших земельных банков, состоящих из крайне разнородных земельных активов с точки зрения стоимости и ликвидности. И эти активы в большинстве случаев просто лежали «под паром», то есть не генерировали положительные денежные потоки. И это не удивительно, ведь на фоне активного спроса на землю возник эффект завышенной оценки всех активов, в том числе и низколиквидных. На это наложилось также возникновение мифа о повышенном интересе к российской земле со стороны иностранных инвесторов, что привело к еще большему «задиранию» цен.

Когда же у участников рынка возникло ощущение, что темпы роста цен замедляются и есть опасность стагнации, а просто продать землю после первых прощупываний в 2005 году оказалось не так уж легко, они решили реализовать свои громадные участки через столь же громадные проекты. Но деньги для этих мегапроектов у самих собственников не было, а «выбить» под них бюджетирование у государства удалось далеко не всем. В итоге, на фоне финансового кризиса срочно распродавать активы понадобилось сразу многим.

Но говорить о повальном падении цен на земли нельзя, считает Алексей Тонконогов. Ликвидных участков – дефицит, поэтому они сохранят свою стоимость, а некоторые даже продолжат дорожать. Прежде всего, это маленькие участки под дачи с уже развитой инфраструктурой площадью не более 30 соток.

В то же время, по мнению Антона Белобжеского, коррекция цен коснется, прежде всего, коттеджных поселков и таунхаусов. По его оценкам, элитный сегмент просядет на 10% до конца I квартала 2009 года. Бизнес-класс - от 30% до 50% , а эконом-класс – на 10-15%. По мнению же Алексея Тонконогова, больше всего пострадает элитный сегмент. По его данным, объем загородной элитной недвижимости нераспродан и составляет 95% всего рынка. С ним согласен и директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. По его оценкам, элитное загородное жилье «просядет» в цене уже в ближайшие месяцы. При этом из направлений загородного элитного жилья наибольшая вероятность снижения цен есть у Новорижского шоссе, где недвижимость может подешеветь на 5-10%.

Однако, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», вряд ли можно говорить, что крупные собственники окажутся в убытке. Многие из них просто заморозят свои проекты, а спустя 1-1,5 года, после преодоления кризиса ликвидности, начнут перепрофилировать неликвидные участки. Итогом этого будет увеличение доли на рынке земли участков под коммерческую недвижимость, промышленные объекты и жилье эконом-класса. А цены на землю к концу 2010 года, по всей видимости, выйдут снова на докризисный уровень, если не сделают этого раньше.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
944 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 193 900
до 9 741 050 руб.
Узнать подробнее
ЖК Отрада Московская область, Красногорский район, 8 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 21 - 98 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 2 364 540
до 7 156 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Московская область, Истринский район, 25 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 84 кв.м. Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью от 38 метров.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Торопитесь! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью от 47 метров.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте