Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

«Открытие» продает незавершенный проект

Компания заключила форвардную сделку с немецким фондом

Компания «Открытие-Недвижимость» презентовала новый многофункциональный проект «Vivaldi Plaza». Он расположится в центральной части Москвы - на Павелецкой, вблизи Swissotel Красные холмы. Это событие, само по себе немаловажное на рынке коммерческой недвижимости, в нынешнее кризисное время, когда многие девелоперы скорее предпочитают сворачивать заявленные проекты, чем презентовать новые, привлекает особый интерес. Аналитический центр www.irn.ru попытался разобраться, на чем основывается уверенность инициаторов проекта, насколько перспективным и прибыльным он будет.

Проект представляет собой офисно-гостиничный комплекс, который будет состоять из 4 офисных корпусов в 11 этажей с офисными помещениями класса «А премиум» и гостиницы сети Marriott в 13 этажей на 170 номеров. Кроме них, предполагается подземная двухуровневая автостоянка с отдельным въездом и выездом на 935 машиномест, которая будет расположена под 4 офисными корпусами. Также проект предусматривает наличие ресторанов, фитнес-центра и наземной парковки на 105 машиномест. Суммарная площадь комплекса – более 110 тыс. кв. м. Он должен быть готов к осени следующего года.

Девелопер проекта - ЗАО «Открытие-Недвижимость». Генподрядчик – австрийская строительная компания STRABAG. Архитектурную концепцию комплекса разработала архитектурная мастерская «Сергей Киселев и Партнеры». Инвесторами проекта являются Deutsche Bank AG, Starr Capital, European Commercial Real Estate Group, финансовая корпорация «Открытие», инвестиционный фонд Starr Capital и хедж фонды Old Lane и Artha Capital. «Открытие» достаточно быстро осуществило подготовительную работу: всего за 18 месяцев была приобретена площадка и достигнуты договоренности с основными участниками проекта. Суммарные инвестиции в проект составили порядка $460 млн.

На данном этапе вследствие глобальных изменений, затронувших рынок коммерческой недвижимости, предсказать судьбу того или иного проекта непросто. Причем наиболее трудным с точки зрения прогнозов остается будущая ситуация с реализующимися объектами. Тем не менее, имеющаяся информация позволяет делать предположения о возможной судьбе данного бизнес-центра (БЦ).

И на первый взгляд «Открытие» себя хорошо подстраховало. Здания бизнес-центра реализуются на основании форвардной сделки немецкому инвестиционному фонду KanAm Grundinvest Fonds. Сумма сделки может достичь 900 млн. долларов США. Комплекс будет передан немецкому фонду после заполнения 70% офисных площадей. Представители «Открытия» надеются, что это произойдет к сентябрю 2009 года. И, формально, этот план, вроде бы удается соблюдать. Так, по словам партнера Knight Frank Андрея Петрова, порядка 40% офисных площадей уже нашли потенциальных арендаторов, с которыми заключены предварительные соглашения. Но преимущественно это западные корпорации, которые могут вследствие развития кризисных явлений на западных рынках изменить свое решение. Кроме того, уже сейчас наблюдаются определенные проблемы с реализацией заявленных параметров. Например, арендные ставки до кризиса рассматривались в пределах $1600-1800 за 1 кв. м в год, однако теперь их размер, по словам участников сделки, вероятнее всего, не превысит $1200 за 1 кв. м в год.

При этом есть несколько моментов, которые говорят в пользу данного проекта. В частности, в случае возникновения затруднений у «Открытия» с поиском арендаторов расторжения форвардной сделки не произойдет. У «Открытия» имеется значительная отсрочка, которая по ожиданиям девелопера позволит набрать необходимое количество арендаторов, чтобы форвардная сделка была закрыта.

И основания для таких ожиданий есть. Павелецкая – это действительно удобное место в центре Москвы с хорошей транспортной доступностью. Рядом Садовое кольцо, Павелецкий вокзал и возможность быстро добраться до аэропорта Домодедово. Все это издавна привлекает внимание девелоперов. Именно поэтому здесь функционирует много БЦ и бизнес-парков (БП). К их числу относятся БП «Новоспасский двор», «Павелецкая Плаза», БЦ «Полларс», БП «Аврора», бизнес-холл «Классик», БЦ «Святогор» и многие другие. На данный момент незанятые площади в них практически отсутствуют, что, вроде бы, делает будущее «Vivaldi Plaza», более привлекательным. Причем эти БЦ относятся к категории В и B+. Между тем офисы в «Vivaldi Plaza» предполагаются на уровне «А премиум», каковых в районе Павелецкой не хватает.

Стоимость аренды в действующих в районе Павелецкой центрах в среднем составляет порядка $950 за 1 кв. м в год. И такая ставка пользуется достаточно большим спросом в Москве. При этом цена аренды офиса класса А $1200 за 1 кв. м в год – не самая высокая в Москве. Стоит отметить, что некоторые офисы в тех же действующих в районе Павелецкой центрах класса В и В+ сдаются даже дороже – до $1300 за 1 кв. м в год. А офисы класса А уходят зачастую по ценам до $1500 за 1 кв. м в год и выше.

В пользу «Vivaldi Plaza» говорит и то, что политика московского руководства связана с ограничением офисного строительства в центральной части Москвы, что в целом повышает ценность тех офисов, которые там уже есть или будут построены. Есть и еще один фактор:  основными арендаторами офисов класса А являются компании из отраслей с высоким уровнем доходности. В России это, в частности, нефтегазодобывающая отрасль, телекоммуникации и металлургия. Кроме того, значительную долю арендуемых площадей в этих офисах составляют иностранные компании. Даже если учитывать, что доля последних на нашем рынке за последнее время сокращается, вышеуказанные отрасли российской экономики скорее останутся на плаву. По крайней мере, их показатели демонстрируют значительную стабильность. Нет данных о возможном сильном спаде в ближайшее время. Кроме того, до осени 2009 года у девелопера «Vivaldi Plaza» есть хороший шанс добрать объем сдаваемых в аренду площадей до 70%, необходимых для закрытия форвардной сделки. А учитывая тот факт, что западные компании, на которых и приходится основной спад в спросе на офисные площади класса А, уже предварительно дали согласие на аренду 40% площадей, можно ожидать, что на оставшиеся 30% площадей удастся найти российских арендаторов.

Однако даже если «Открытию» удастся привлечь на 70% БЦ арендаторов, то, по всей видимости, уже не по нынешним ставкам. И здесь может возникнуть определенная загвоздка. По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, нельзя исключать вероятность того, что KanAm Grundinvest Fonds может отказаться от сделки, несмотря на грозящую ему в этом случае неустойку. Для KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH проект «Vivaldi Plaza» стал первым в сфере московской недвижимости. При этом немецкий фонд приобретал изначально более перспективный продукт, чем то, что он получит в результате. Заключая сделку с «Открытием», он рассчитывал на относительно быструю отдачу денег примерно через 7 лет – это наиболее вероятно при цене в $1600 за 1 кв.м. в год. Уже сейчас эти параметры не соблюдаются. И дело обстоит совсем иначе при аренде за $1200 за 1 кв.м. в год – тогда «отбить» инвестиции удастся через 10 лет – в лучшем случае.

В то же время, в свете финансового кризиса многие компании могут отказаться от планов по расширению своего присутствия в России. А рынок офисной недвижимости в Москве по многим показателям близок к насыщению. Аналитический центр www.irn.ru писал об этом в статьях «Рынок офисной недвижимости переоценен» и «Аренда офисов дорожает необоснованно». В итоге, на фоне спада деловой активности вследствие кризиса в обозримом будущем весьма вероятно значительное увеличение пустующих офисных площадей, что еще больше снизит арендные ставки на офисные помещения. В таком случае окупаемость проекта может растянуться на 15 лет. Это вдвое превышает первоначальные параметры. Будет не удивительно, если в таком случае немецкий фонд предпочтет отказаться от выкупа подешевевшего проекта или предложит его девелоперам новые условия. Стоит иметь в виду, что к 2009 году цены на коммерческую недвижимость могут также снизиться.

В то же время, даже если немцы предложат девелоперам «Vivaldi Plaza» цену на уровне $690 млн, это принесет последним доходность на уровне 25% годовых, что весьма неплохо даже без учета финансового кризиса. Между тем, такая цена позволила бы в случае падения арендных ставок окупить проект в пределах 11 лет, что также не сильно отличается от запланированного уровня. Таким образом, изначально заложенная высокая прибыльность этого проекта может сыграть на руку девелоперам. В условиях кризиса она позволит проявить им гибкость по отношению к партнерам, для которых, по всей видимости, важно зайти на российский рынок, потенциал которого по-прежнему высок. В итоге, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», проект «Vivaldi Plaza» при определенной уступчивости его девелоперов может оказаться выгодным для всех участников потенциальной сделки.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
245 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 929 400
до 19 348 680 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 944 000
до 37 308 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 188 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Савеловская, 18 мин. пешком Складочная ул., вл.1, к.1 (C1)Coltrane Складочная ул., вл.1, к.1 (C2)Armstrong Складочная ул., вл.1, к.2 (В1)King Складочная ул., вл.1, к.2 (В2)Elington Складочная ул., вл.1, к.C2 (Armstrong) Показать все 8 корпусов Застройщик: Бизнес парк Савеловский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 377 000
до 57 119 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лица Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Беговая, м. Динамо 1-4-комнатные квартиры Площади : 51 - 181 кв.м. м. Беговая, 9 мин. пешком м. Динамо, 9 мин. пешком Застройщик: Новко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте