Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок загородного жилья стремится к экономии

Конспект доклада руководителя Департамента исследований и консалтинга АЦ IRN.RU Калюжновой Татьяны на выставке «Недвижимость-2008»

Данные последних маркетинговых исследований аналитического центра www.irn.ru свидетельствуют о том, что на рынке загородного жилья растет доля эконом-класса. Это проявляется, прежде всего, в том, что с каждым годом увеличивается число коттеджных поселков, расположенных далеко от Москвы и на традиционно не престижных направлениях. Однако в разных сегментах рынка загородного жилья это проявлялось по-разному. Поэтому динамику развития рынка загородного жилья следует рассмотреть как в целом, так и в отдельности по каждому сегменту.

Значимую роль при определении престижности объекта играет направление, на котором он расположен. За последние 2 года на рынке загородного жилья существенно выросла доля поселков и загородных жилых комплексов (ЗЖК), расположенных на традиционно не престижных направлениях.

Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

Больше всего доля поселков на традиционно не престижных направлениях увеличилась в сегменте коттеджных поселков, где она выросла в 2 раза.

Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

Кроме того, в целом по рыку загородного жилья выросла доля объектов, расположенных за 50 км от Московской кольцевой автодороги (МКАД). Она увеличилась за последние 2 года почти в 3 раза. Это произошло в основном за счет сокращения доли объектов загородного жилья, расположенных до 20 км от МКАД.

Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

В сегменте коттеджных поселков увеличение доли дальних объектов было главной тенденцией последних 2 лет. Здесь доля поселков, расположенных за 50 км от МКАД увеличилась более чем в 3 раза. При этом доля ближних объектов сократилась почти в 2 раза.

Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

В сегменте таунхаусов и ЗЖК говорить об увеличении доли объектов, расположенных за 50 км от МКАД, не приходится. Дело в том, что эти сегменты традиционно являются альтернативой городскому жилью и строятся в непосредственной близости от крупных городов с развитой инфраструктурой. В данном случае роль такого города играет, естественно, Москва. Однако и здесь можно говорить о постепенном отдалении от столицы таунхаусов и ЗЖК.

Так, в сегменте таунхаусов произошло сокращение доли объектов, расположенных до 20 км от МКАД. За последние 2 года доля ближних поселков таунхаусов сократилась почти в 1,4 раза. Преимущественно это произошло за счет «перетекания» объектов за 21 км от МКАД. Доля таких поселков увеличилась в 3,6 раза.

Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

В сегменте ЗЖК доля объектов, расположенных до 20 км от МКАД, также значительно сократилась – почти в 1,3 раза. В основном это произошло так же, как и в сегменте таунхаусов, за счет увеличения доли ЗЖК, расположенных далее 21 км от МКАД. Она выросла почти в 2 раза.

Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

Таким образом, можно сказать, что загородный рынок смещается в сторону менее престижных направлений и «уходит» дальше от Москвы. Это приводит к уменьшению площадей жилья и снижению его стоимости. За последние 2 года в сегменте коттеджных поселков средняя площадь дома уменьшилась на 14,5 кв. м, в сегменте таунхаусов средняя площадь квартиры-секции снизилась на 20,2 кв. м, а в сегменте ЗЖК средняя площадь квартиры сократилась на 26,9.

Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

В итоге, растет доля экономичного загородного жилья, которое на данный момент является наиболее востребованным потребителями. И более всего это заметно в сегменте коттеджных поселков, где доля дешевого жилья выросла за последние 2 года на 13,1%.

Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

К дешевому жилью на загородном рынке можно отнести объекты по цене до $600 тыс. За эти деньги в Москве можно купить стандартную двух- или трехкомнатной квартиру по $6 тыс. - $7 тыс. за 1 кв.м ($400 тыс. - $600 тыс. за квартиру). В условиях финансового кризиса, когда ликвидность и востребованность дорогих загородных объектов находится под вопросом, такая цена загородного жилья позволяет привлекать покупателей, не имеющих свободных средств, но владеющих квартирами в Москве. Они производят обмен московских квартир на загородное жилье эконом-класса.

На этом фоне будет довольно показательно описать основные характеристики загородного жилья в нижнем ценовом диапазоне. Средняя стоимость квартиры в ЗЖК составляет порядка $270 тыс., а ее площадь в среднем – порядка 90 кв. м, тогда как квартиру в Москве площадью 100 кв. м в нижнем ценовом диапазоне можно купить лишь за $600 тыс.

На фоне таунхаусов и коттеджей московское жилье оказывается еще менее привлекательным. Так, средняя стоимость таунхауса в нижнем ценовом диапазоне составляет порядка $330 тыс., при этом средняя площадь квартиры-секции составляет порядка 170 кв. м, тогда как в Москве квартиру такой площади можно приобрести не дешевле, чем за $1 млн. В то же время покупатель таунхауса получает во владение дополнительно в среднем 3,4 сотки земли.

При приобретении коттеджа в нижнем ценовом диапазоне площадь участка земли будет еще больше – она составит в среднем 17,4 соток. Так же увеличится и площадь жилья. Средняя площадь дома в коттеджных поселках нижнего ценового диапазона составляет почти 215 кв. м. А стоимость такого жилья в среднем не превышает $355 тыс. Тогда как в Москве жилье такой площади купить меньше чем за $1,3 млн просто нереально.


Загородная недвижимостьКоттеджиТаунхаусыЗЖК
Средняя стоимость дома/ квартиры, $ 354 809 328 804 266 198
Средняя площадь участка, сот. 17,4 3,4  
Средняя площадь дома/ квартиры, кв.м. 214,5 172,8 90,6


Если последовательно проводить сопоставление, то окажется, что стоимость московских квартир в любом случае окажется выше загородного жилья в нижнем ценовом диапазоне. Стоимость коттеджей, таунхаусов и ЗЖК будет составлять лишь ту или иную процентную долю от стоимости московских квартир.


Стоимость московской квартиры, $КоттеджиТаунхаусыЗЖК
600 000 59,1 54,8 44,4
500 000 71,0 65,8 53,2
400 000 88,7 82,2 66,5


Стоит отметить, что последнее время все больше участников рынка стало обращать внимание на привлекательность жилья эконом-класса, тогда как раньше о строительстве такого типа жилья девелоперы вообще бы не стали говорить. И это проявлется в тех конкретных консалтинговых проектах, которыми занимаются специалисты компании «Индикаторы рынка недвижимости». Среди них следует отметить создание концепции застройки участка по заказу компании «Кондр», проект загородного жилого комплекса на Щелковском шоссе по заказу компании «Новая Площадь» и анализ предпочтений потенциальных покупателей загородного жилья в дальнем Подмосковье по заказу ПО «Русь».

Загородный жилой комплекс (ЗЖК) «Салтыковка-Престиж» расположен по Носовихинскому шоссе на расстоянии 5 км от МКАД. Площадь участка составляет около 8 га. Представители компании «Кондр» обратились в аналитический центр www.irn.ru с просьбой разработать концепцию застройки участка. При анализе возможностей данного участка следовало учесть, что он расположен на традиционно менее престижном направлении – восточном. Кроме того, дополнительные ограничения накладывала малая площадь участка, которая при застройке его коттеджами давала очень маленький выход площадей.

В итоге, нами была разработана смешанная концепция застройки: таунхаусы и малоквартирные дома. На данный момент проект успешно реализуется, ведутся продажи малоквартирных домов по цене $200 тыс. - $350 тыс. за квартиру или по $3 тыс. - $4 тыс. за 1 кв.м. Для сравнения стоит отметить, что в соседнем Реутове или московском Новокосино 1 кв. м жилья стоит не дешевле $5 тыс., а зачастую его цена поднимается до $6 тыс. И, по мнению некоторых покупателей, есть достаточно большая вероятность того, что либо московское жилье подешевеет до уровня $4 тыс. за 1 кв. м, либо стоимость жилья в ЗЖК «Салтыковка-Престиж» вырастет до уровня московской недвижимости.

Другой проект – загородный жилой комплекс на Щелковском шоссе – расположен в 23 км от МКАД и примыкает к городу Щелково. Площадь участка составляет около 30 га. В данном случае представители компании «Новая Площадь» изначально планировали на этом участке строить коттеджи. Однако коттеджную застройку в данном случае вряд ли бы удалось удачно реализовать. Дело в том, что данный участок расположен в непосредственной близости от города Щелково, и в пределах видимости находится многоквартирная городская застройка. Кроме того, вплотную к участку примыкает обычная деревня. В результате, потенциальные владельцы коттеджей оказались бы в неоднородном социальном окружении, тогда как для них предпочтительна ситуация уединенного проживания или, в крайнем случае, социальное окружение должно быть однородным с жителями коттежного поселка.

В то же время строительство только таунхаусов или только малоквартирных домов значительно сузило бы целевую аудиторию, что могло существенно увеличить срок реализации проекта. А в случае смешанной застройки срок реализации обычно сокращается в 1,5-2 раза. В итоге, нами была рекомендована также смешанная концепция застройки: таунхаусы и малоквартирные дома. Сейчас объект находится на стадии проектирования.

При анализе предпочтений потенциальных покупателей загородного жилья в дальнем Подмосковье было охвачено все Подмосковье и прилегающие территории на расстоянии 60-150 км от МКАД. В качестве целевой аудитория были выбраны жители Москвы, планирующие приобретение загородного жилья на заданной удаленности. Опрос проводился среди жителей Москвы по выборке, репрезентативной населению. Кроме того, был проведен опрос экспертов – представителей девелоперских и риэлторских компаний, работающих на рынке загородного жилья дальнего Подмосковья.

Данный анализ показал, что наибольший объем потенциального спроса на загородное подмосковное жилье приходится на объекты стоимостью не выше $200 тыс. Так же существенную долю спроса занимают объекты по цене от $200 тыс. до $300 тыс. Совокупно на них приходится порядка 90% потенциального спроса. Между тем, исходя из данных исследований аналитического центра www.irn.ru, на долю объектов по цене дешевле $200 тыс. приходится порядка 2% от общего объема предложения на рынке загородного жилья. Еще несколько процентов приходится на жилье стоимостью от $200 тыс. до $300 тыс. В итоге, порядка 90% всего объема предложения на рынке загородного жилья приходится на объекты дороже $300 тыс.

Между тем, говорить, что участники рынка не знали о наличии высокого спроса в сегменте эконом-класса, нельзя. Однако раньше имелись возможности для получения высокой прибыли при строительстве элитного жилья и объектов бизнес-класса. Эти объекты, как уже говорилось выше, традиционно располагались на престижных направлениях в непосредственной близости от Москвы. Но на данный момент количество свободных площадей в непосредственной близости от Москвы невелико, и стоимость земли очень высока. При этом число поселков, расположенных близко от российской столицы, значительно. В итоге, конкуренция между участниками рынка за последние 2 года ощутимо выросла.

И на данный момент складывается такая ситуация, когда застройщик готов создавать предложение которое востребовано рынком. Дело в том, что на дальних расстояниях от Москвы есть большое количество свободной земли, при этом уровень спроса в десятки раз превышает объем предложения. И в случае смещения деловой активности в этот сегмент существует большая вероятность сохранения того уровня прибыльности, к которому привыкли участники рынка. И это неудивительно, ведь сроки экспозиции многих объектов дорогого загородного жилья увеличиваются, а перспективы дорогого загородного жилья вообще могут оказаться под вопросом.

Аналитический центр www.irn.ru реализовал большое количество проектов по загородному рынку жилья. Наши специалисты понимают, как создавать такие проекты, которые даже в условиях сокращения спроса позволят инвестору получать прибыль.

Индивидуальные исследования и консалтинг >>
Продажа готовых исследований >>

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1035 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 500 000
до 5 500 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково Московская область, г. Красногорск, дер. Путилково Студии, 1-3-комнатные квартиры Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 391 000
до 6 988 905 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Серебрица Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, п. Опалиха, 9 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. мкр.Опалиха, к.2 мкр.Опалиха, к.3 мкр.Опалиха, к.4 Застройщик: Опалиха-Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Торопитесь! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте