Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Московское жилье фактически не дорожает уже 2 года

Конспект доклада руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, сделанного на аналитической конференции МАР

За последние годы все успели привыкнуть к тому, что цены на недвижимость в Москве постоянно растут. Падение цен на недвижимость, имевшее место после кризиса 1998 года, ассоциируется с падением всей российской экономики в целом, и уже порядком подзабыто. Цены на жилье стали выбираться из послекризисной «ямы» с 2000-2001 года, и с тех пор наблюдается постоянный «ступенчатый» рост стоимости квартир, который прерывался только на непродолжительные «передышки» по 6-9 месяцев после каждой очередной «ступеньки». В итоге на протяжении уже почти 8 лет на московском рынке жилой недвижимости практически отсутствовала отрицательная динамика цен, за исключением лишь слабой коррекции 2007 года.

 

При этом стоит отметить, что так происходящее на московском рынке недвижимости выглядит в долларовых ценах на жилье. Впрочем, последние годы доллар уже не тот, что был в 90-х или после кризиса 1998 года. За последние годы он постепенно сполз со своего максимума почти в 32 рубля до менее чем 24 рублей, то есть потерял более четверти своей стоимости. Не удивительно, что в последнее время все чаще динамику цен на недвижимость в Москве предпочитаются рассматривать в рублях или даже в евро.

 Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

Примечательно, что чем «тверже» было поведение валюты за последние годы, тем меньше недвижимость дорожала именно в этой валюте. Так, если в долларовых ценах московская недвижимость подорожала с января 2000 года почти в 9 раз, то в рублевых – в 8 раз, а в евро – только в 6 раз. На этом фоне возникает естественный вопрос – как выделить рост реальной стоимости непосредственно самой недвижимости? Или другими словами, какую валюту имеет смысл рассматривать как самую «твердую», так как именно в ней будет выражено реальное подорожание недвижимости как таковой, а не формальный рост за счет вариации курсов и инфляции?

Традиционно агрегатом реальной стоимости денег всегда считалось золото. Когда-то Россия чеканила золотые червонцы, но потом от такой практики отказались. С 1971 года США также отказались разменивать доллары на золото. С тех пор считается, что золото – такой же товар, как и другие металлы. При этом стоит отметить, что, как писали «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Золото и недвижимость», динамика цен на золото очень близка к инфляционной динамике, хотя и несколько превышает ее. При этом стоит отметить, что официальная статистика о темпах инфляции традиционно вызывает много вопросов. По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, рост цен на золото как раз можно рассматривать как показатель величины реальной (полной) инфляции, учитывающий потерю стоимости денег во времени. В результате перевод цен на недвижимость в золотой эквивалент позволит получить наиболее объективную картину поведения стоимости непосредственно самой недвижимости без учета инфляции и вариаций курсов валют.

 Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

Примечательно, что сейчас 1 квадратный метр московского жилья стоит уже почти четверть килограмма золота! Учитывая, что средняя московская квартира – это примерно 80 кв. м, то в золотом эквиваленте – это 20 кг золота. Казалось бы, это очень много, однако,  график динамики цен на недвижимость в золотом эквиваленте показывает, что подорожание недвижимости, выраженное не в долларах, рублях или евро, а в граммах золота, было наименее значительным. Цены на недвижимость в Москве в золотом эквиваленте выросли с 2000 года примерно в 3 раза. При этом в золотом эквиваленте заметного роста цен на московскую недвижимость не наблюдается уже с 2006 года!

 Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

Динамика цен на московские квартиры, выраженная не в традиционных валютах, а в граммах золота, интересна по многим причинам. Так уже после самого первого подъема рынка в 2001 году, в первой половине 2002 года имела место не временная «передышка», а небольшая коррекция цен назад в пределах 10%. Первая стагнация 2004 года также сопровождалась не просто стабилизацией цен, как это выглядит в долларах, а откатом назад на 10%-15%. Рекордным стало проседание рынка во время стагнации 2007 года – порядка 25%, а не какие-то 5%-7%, как это отражается в долларовых ценах на фоне ослабления этой валюты и развивающейся инфляции.

Примечательно, что фактически в 2006 году был достигнут максимум реальной стоимости московской недвижимости. «Рост» цен 2008 года по сути лишь отыграл коррекцию стоимости жилья, имевшую место в 2007 году. Формально за последнюю неделю, отраженную на графике, цены на недвижимость в Москве, наконец, превысили максимум 2006 года, но это во многом технический эффект, связанный с резким скачком курса доллара к рублю и золоту в связи с политическими событиями последних недель. Но, так или иначе, достижение сейчас пикового значения 2006 года, после которого на рынке недвижимости началась самая болезненная стагнация, наводит на мысль, что и нынешнее подорожание квартир также исчерпало потенциал для дальнейшего роста.

Как показывает сглаженный график цен на недвижимость в золотом эквиваленте, реальное подорожание московской недвижимости физически имело место в период 2001-2006 годов. В 2001-2005 годах московское жилье дорожало в золотом эквиваленте умеренными темпами, а в 2006 – повышенными. Но с конца 2006 года реальная стоимость московской недвижимости фактически стабилизировалась, однако заметно повысилась волатильность цен на недвижимость. Это обстоятельство в обычных условиях характерно для фондового рынка, но не для инертного рынка недвижимости, что служит одним из показателей заметной роли инвестиционного спроса в сфере недвижимости с 2006 года.

Традиционно считается, что основной причиной роста цен на московское жилье является ограниченность предложения. Сокращение предложения наиболее ощутимо проявилось после введения в 2005 году закона о долевом участии в строительстве, что привело к заметному сокращению количества новостроек в Москве. Это действительно так и именно данная причина вызвала резкое подорожание московских квартир в 2006 году, причем не только в традиционных валютах, но и в золотом эквиваленте. Однако даже в условиях ограниченного предложения уже в 2007 году на рынке недвижимости Москвы разразилась стагнация, и наметился откат цен назад. Поэтому естественен вопрос, какие еще причины помимо ограниченности предложения, вызвали новую волну роста цен на московское жилье в 2008 году?

Это не сложно сделать, просмотрев аналитику рынка недвижимости и собрав наиболее популярные мнения аналитиков и экспертов рынка за это время. Среди них одно из наиболее частых – перетекание инвестиций с фондового рынка после его падения в январе 2008 на рынок недвижимости. Не менее популярные: подскочившая к концу 2007 года инфляция, которая побудила людей вложить сбережения во что-то материальное. Кроме того, значимое влияние на рост количества сделок на рынке московского жилья оказали слухи о замене денег (деноминации рубля), также вызвавшие желание у людей избавиться от свободной наличности. Среди других мнений – традиционные бонусы топ-менеджеров по итогам 2007, а также вложение средств в жилье накануне выборов Президента страны из-за боязни перемен после прихода к власти нового человека.

Но что интересно: ни одна из причин роста цен на недвижимость в 2008 году не связана с выражением реального спроса на жилье для жизни. Все вышеназванные причины роста цен отражают в том или ином виде инвестиционный спрос – переложить свои инвестиции в недвижимость, вложить свободные деньги, уберечь сбережения от потерь и т.д.

Следует отметить, что на данный момент цены на московское жилье почти полностью оторвались от платежеспособности не только основной массы населения, но и почти всего среднего класса. Для покупки по ипотеке на 30 лет типовой однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы в старом жилом фонде нужен доход порядка 6-7 тысяч долларов в месяц. В этом несложно убедиться с помощью обычного ипотечного калькулятора. Если же речь идет о покупке трехкомнатной квартиры также в старом жилом фонде в спальном районе столицы, то нужен доход уже под 10 тысяч долларов в месяц, а если в современном доме бизнес-класса – то и все 20 тысяч. Очевидно, что такие покупки доступны только очень ограниченному кругу топ-менеджеров, владельцев и совладельцев бизнеса, большая часть которых за эти годы уже приобрело себе жилье и даже не одно.

Однако процессы, происходящие последнее время в экономике и политике, обещают заметно сократить величину инвестиционных вложений в рынок недвижимости Москвы. В первую очередь речь идет о влиянии финансового кризиса в США и Европе. Он перекрыл канал дешевых денег для российских банков и ипотеки. Вследствие этого в России получил развитие кризис ликвидности, набирающий силу с каждым месяцем. И по оценкам аналитического центра www.irn.ru, недостаток свободных денег неизбежно приведет к дальнейшему уменьшению платежеспособного спроса на рынке недвижимости за счет сокращения и удорожания ипотеки. Более того, недостаток свободных средств у бизнесменов, которые ранее выступали инвестиционными покупателями квартир, приведет к сокращению новых вложений в недвижимость, а также к возникновению необходимости продать часть купленной впрок недвижимости, чтобы получить свободные деньги. Раньше такой потребности обычно не возникало из-за возможности легко прокредитоваться как на задачи своего бизнеса, так и в личных целях.

Кроме того, существенное влияние на рынок московской недвижимости может оказать недавний конфликт в Южной Осетии и последовавшее за ним осложнение отношений с Западом. Очевидно, что эти события приведут к оттоку иностранного капитала из России и сокращению новых иностранных инвестиций, что только усилит кризис ликвидности и описанные выше процессы.

При этом существенный провал фондового рынка в течение последних недель делает гораздо более привлекательным для средне- и долгосрочных инвестиций ценные бумаги по сравнению с московским жильем. Фондовый рынок сейчас находится в достаточно низкой позиции. Однако фундаментальные показатели российских компаний говорят о том, что они значительно недооценены и текущее положение дел с высокой вероятностью имеет временный характер. В то же время, рынок московской недвижимости находится на пике своей стоимости. Ведь падение цен на недвижимость в Европе, США и других странах мира делает московскую недвижимость одной их самых дорогих в Мире, что по многим критериям выглядит неадекватным.

Инвестиции в зарубежную недвижимость, которая сейчас заметно просела, но в среднесрочной перспективе по всей вероятности отыграет свои позиции, опять же выглядят целесообразнее. Наконец, значительно большим потенциалом для роста, чем московские квартиры, может обладать недвижимость регионов России, еще не «отыгравшая» московский рост, а также такие сегменты рынка, как, например, коммерческая недвижимость или земля, которые по многим оценкам независимых экспертов тоже недооценены.

Таким образом, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», из-за продолжительного периода постоянного роста долларовых цен на недвижимость в Москве у многих его участников появилась иллюзия, что иначе быть не может и московская недвижимость может только дорожать. Это серьезное заблуждение. В нынешних условиях обстоятельства складываются так, что разворот московского рынка недвижимости становится почти неизбежным, не зависимо от того, произойдет ли это на несколько месяцев раньше или позже.

При этом, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, несмотря на вялый остаточный рост цен в течение лета, уже осенью тренд может измениться на противоположный, а к концу года – появиться коррекция цен вниз. Однако более существенное развитие эти процессы могут получить в следующем году, причем полная величина отката цен до более адекватного (экономически обоснованного уровня) может составить порядка 15%-20% (в наиболее стабильной на тот период времени валюте), а по отдельным квартирам и классам жилья даже больше. Эти события, скорее всего, усилятся фиксацией прибыли частью инвестиционных покупателей и будут сопровождаться заметным ростом объемов предложения.

Переход к стоимости московских квартир, выраженных в граммах золота, необходим для понимания того, что рост цен на недвижимость не является единственно возможным сценарием всегда и везде. Как мы видели выше, обычно каждый новый подъем цен сопровождается коррекцией вниз, а порой и довольно существенным проседанием стоимости. Но за все последние годы эти процессы были скрыты благодаря систематическому ослаблению доллара и довольно серьезной инфляции. Это создало миф о неизбежном дорожании московской недвижимости, которая приобрела все признаки пирамиды.

Сейчас в силу сложившихся обстоятельств этот миф готов рухнуть. Практически все факторы, за исключением ограниченности предложения, начинают играть на понижение рынка недвижимости. А значит после недавней волны «роста» цен, имевшей место в первом полугодии 2008 года, в ближайшие месяцы мы с большой вероятностью увидим очень серьезную стагнацию и заметный откат цен назад, который уже не сможет спрятаться за инфляцией и ослаблением валют. А значит, впервые за последние годы существенное проседание цен на недвижимость можно будет увидеть не только в золотом эквиваленте, но и в долларах, и в рублях, и в евро, что возможно, станет неожиданностью для многих людей, привыкших к старым стереотипам.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1426 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо 1-4-комнатные апартаменты Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 338 000
до 18 094 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фонвизинский Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 105 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Огородный пр-д, вл. 20, к.1 Огородный пр-д, вл. 20, к.2 Огородный пр-д, вл. 20, к.3 Огородный пр-д, вл. 20, к.4 Застройщик: ТПУ Фонвизинская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёво, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка 5 км от МКАД. Квартиры площадью 32-94 кв.м.П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Звоните! Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Современные студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 21 до 118 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 40 до 118 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте