Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Московское жилье фактически не дорожает уже 2 года

Конспект доклада руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, сделанного на аналитической конференции МАР

За последние годы все успели привыкнуть к тому, что цены на недвижимость в Москве постоянно растут. Падение цен на недвижимость, имевшее место после кризиса 1998 года, ассоциируется с падением всей российской экономики в целом, и уже порядком подзабыто. Цены на жилье стали выбираться из послекризисной «ямы» с 2000-2001 года, и с тех пор наблюдается постоянный «ступенчатый» рост стоимости квартир, который прерывался только на непродолжительные «передышки» по 6-9 месяцев после каждой очередной «ступеньки». В итоге на протяжении уже почти 8 лет на московском рынке жилой недвижимости практически отсутствовала отрицательная динамика цен, за исключением лишь слабой коррекции 2007 года.

 

При этом стоит отметить, что так происходящее на московском рынке недвижимости выглядит в долларовых ценах на жилье. Впрочем, последние годы доллар уже не тот, что был в 90-х или после кризиса 1998 года. За последние годы он постепенно сполз со своего максимума почти в 32 рубля до менее чем 24 рублей, то есть потерял более четверти своей стоимости. Не удивительно, что в последнее время все чаще динамику цен на недвижимость в Москве предпочитаются рассматривать в рублях или даже в евро.

 Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

Примечательно, что чем «тверже» было поведение валюты за последние годы, тем меньше недвижимость дорожала именно в этой валюте. Так, если в долларовых ценах московская недвижимость подорожала с января 2000 года почти в 9 раз, то в рублевых – в 8 раз, а в евро – только в 6 раз. На этом фоне возникает естественный вопрос – как выделить рост реальной стоимости непосредственно самой недвижимости? Или другими словами, какую валюту имеет смысл рассматривать как самую «твердую», так как именно в ней будет выражено реальное подорожание недвижимости как таковой, а не формальный рост за счет вариации курсов и инфляции?

Традиционно агрегатом реальной стоимости денег всегда считалось золото. Когда-то Россия чеканила золотые червонцы, но потом от такой практики отказались. С 1971 года США также отказались разменивать доллары на золото. С тех пор считается, что золото – такой же товар, как и другие металлы. При этом стоит отметить, что, как писали «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Золото и недвижимость», динамика цен на золото очень близка к инфляционной динамике, хотя и несколько превышает ее. При этом стоит отметить, что официальная статистика о темпах инфляции традиционно вызывает много вопросов. По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, рост цен на золото как раз можно рассматривать как показатель величины реальной (полной) инфляции, учитывающий потерю стоимости денег во времени. В результате перевод цен на недвижимость в золотой эквивалент позволит получить наиболее объективную картину поведения стоимости непосредственно самой недвижимости без учета инфляции и вариаций курсов валют.

 Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

Примечательно, что сейчас 1 квадратный метр московского жилья стоит уже почти четверть килограмма золота! Учитывая, что средняя московская квартира – это примерно 80 кв. м, то в золотом эквиваленте – это 20 кг золота. Казалось бы, это очень много, однако,  график динамики цен на недвижимость в золотом эквиваленте показывает, что подорожание недвижимости, выраженное не в долларах, рублях или евро, а в граммах золота, было наименее значительным. Цены на недвижимость в Москве в золотом эквиваленте выросли с 2000 года примерно в 3 раза. При этом в золотом эквиваленте заметного роста цен на московскую недвижимость не наблюдается уже с 2006 года!

 Квартиры и недвижимость в Москве и Подмосковье

Динамика цен на московские квартиры, выраженная не в традиционных валютах, а в граммах золота, интересна по многим причинам. Так уже после самого первого подъема рынка в 2001 году, в первой половине 2002 года имела место не временная «передышка», а небольшая коррекция цен назад в пределах 10%. Первая стагнация 2004 года также сопровождалась не просто стабилизацией цен, как это выглядит в долларах, а откатом назад на 10%-15%. Рекордным стало проседание рынка во время стагнации 2007 года – порядка 25%, а не какие-то 5%-7%, как это отражается в долларовых ценах на фоне ослабления этой валюты и развивающейся инфляции.

Примечательно, что фактически в 2006 году был достигнут максимум реальной стоимости московской недвижимости. «Рост» цен 2008 года по сути лишь отыграл коррекцию стоимости жилья, имевшую место в 2007 году. Формально за последнюю неделю, отраженную на графике, цены на недвижимость в Москве, наконец, превысили максимум 2006 года, но это во многом технический эффект, связанный с резким скачком курса доллара к рублю и золоту в связи с политическими событиями последних недель. Но, так или иначе, достижение сейчас пикового значения 2006 года, после которого на рынке недвижимости началась самая болезненная стагнация, наводит на мысль, что и нынешнее подорожание квартир также исчерпало потенциал для дальнейшего роста.

Как показывает сглаженный график цен на недвижимость в золотом эквиваленте, реальное подорожание московской недвижимости физически имело место в период 2001-2006 годов. В 2001-2005 годах московское жилье дорожало в золотом эквиваленте умеренными темпами, а в 2006 – повышенными. Но с конца 2006 года реальная стоимость московской недвижимости фактически стабилизировалась, однако заметно повысилась волатильность цен на недвижимость. Это обстоятельство в обычных условиях характерно для фондового рынка, но не для инертного рынка недвижимости, что служит одним из показателей заметной роли инвестиционного спроса в сфере недвижимости с 2006 года.

Традиционно считается, что основной причиной роста цен на московское жилье является ограниченность предложения. Сокращение предложения наиболее ощутимо проявилось после введения в 2005 году закона о долевом участии в строительстве, что привело к заметному сокращению количества новостроек в Москве. Это действительно так и именно данная причина вызвала резкое подорожание московских квартир в 2006 году, причем не только в традиционных валютах, но и в золотом эквиваленте. Однако даже в условиях ограниченного предложения уже в 2007 году на рынке недвижимости Москвы разразилась стагнация, и наметился откат цен назад. Поэтому естественен вопрос, какие еще причины помимо ограниченности предложения, вызвали новую волну роста цен на московское жилье в 2008 году?

Это не сложно сделать, просмотрев аналитику рынка недвижимости и собрав наиболее популярные мнения аналитиков и экспертов рынка за это время. Среди них одно из наиболее частых – перетекание инвестиций с фондового рынка после его падения в январе 2008 на рынок недвижимости. Не менее популярные: подскочившая к концу 2007 года инфляция, которая побудила людей вложить сбережения во что-то материальное. Кроме того, значимое влияние на рост количества сделок на рынке московского жилья оказали слухи о замене денег (деноминации рубля), также вызвавшие желание у людей избавиться от свободной наличности. Среди других мнений – традиционные бонусы топ-менеджеров по итогам 2007, а также вложение средств в жилье накануне выборов Президента страны из-за боязни перемен после прихода к власти нового человека.

Но что интересно: ни одна из причин роста цен на недвижимость в 2008 году не связана с выражением реального спроса на жилье для жизни. Все вышеназванные причины роста цен отражают в том или ином виде инвестиционный спрос – переложить свои инвестиции в недвижимость, вложить свободные деньги, уберечь сбережения от потерь и т.д.

Следует отметить, что на данный момент цены на московское жилье почти полностью оторвались от платежеспособности не только основной массы населения, но и почти всего среднего класса. Для покупки по ипотеке на 30 лет типовой однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы в старом жилом фонде нужен доход порядка 6-7 тысяч долларов в месяц. В этом несложно убедиться с помощью обычного ипотечного калькулятора. Если же речь идет о покупке трехкомнатной квартиры также в старом жилом фонде в спальном районе столицы, то нужен доход уже под 10 тысяч долларов в месяц, а если в современном доме бизнес-класса – то и все 20 тысяч. Очевидно, что такие покупки доступны только очень ограниченному кругу топ-менеджеров, владельцев и совладельцев бизнеса, большая часть которых за эти годы уже приобрело себе жилье и даже не одно.

Однако процессы, происходящие последнее время в экономике и политике, обещают заметно сократить величину инвестиционных вложений в рынок недвижимости Москвы. В первую очередь речь идет о влиянии финансового кризиса в США и Европе. Он перекрыл канал дешевых денег для российских банков и ипотеки. Вследствие этого в России получил развитие кризис ликвидности, набирающий силу с каждым месяцем. И по оценкам аналитического центра www.irn.ru, недостаток свободных денег неизбежно приведет к дальнейшему уменьшению платежеспособного спроса на рынке недвижимости за счет сокращения и удорожания ипотеки. Более того, недостаток свободных средств у бизнесменов, которые ранее выступали инвестиционными покупателями квартир, приведет к сокращению новых вложений в недвижимость, а также к возникновению необходимости продать часть купленной впрок недвижимости, чтобы получить свободные деньги. Раньше такой потребности обычно не возникало из-за возможности легко прокредитоваться как на задачи своего бизнеса, так и в личных целях.

Кроме того, существенное влияние на рынок московской недвижимости может оказать недавний конфликт в Южной Осетии и последовавшее за ним осложнение отношений с Западом. Очевидно, что эти события приведут к оттоку иностранного капитала из России и сокращению новых иностранных инвестиций, что только усилит кризис ликвидности и описанные выше процессы.

При этом существенный провал фондового рынка в течение последних недель делает гораздо более привлекательным для средне- и долгосрочных инвестиций ценные бумаги по сравнению с московским жильем. Фондовый рынок сейчас находится в достаточно низкой позиции. Однако фундаментальные показатели российских компаний говорят о том, что они значительно недооценены и текущее положение дел с высокой вероятностью имеет временный характер. В то же время, рынок московской недвижимости находится на пике своей стоимости. Ведь падение цен на недвижимость в Европе, США и других странах мира делает московскую недвижимость одной их самых дорогих в Мире, что по многим критериям выглядит неадекватным.

Инвестиции в зарубежную недвижимость, которая сейчас заметно просела, но в среднесрочной перспективе по всей вероятности отыграет свои позиции, опять же выглядят целесообразнее. Наконец, значительно большим потенциалом для роста, чем московские квартиры, может обладать недвижимость регионов России, еще не «отыгравшая» московский рост, а также такие сегменты рынка, как, например, коммерческая недвижимость или земля, которые по многим оценкам независимых экспертов тоже недооценены.

Таким образом, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», из-за продолжительного периода постоянного роста долларовых цен на недвижимость в Москве у многих его участников появилась иллюзия, что иначе быть не может и московская недвижимость может только дорожать. Это серьезное заблуждение. В нынешних условиях обстоятельства складываются так, что разворот московского рынка недвижимости становится почти неизбежным, не зависимо от того, произойдет ли это на несколько месяцев раньше или позже.

При этом, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, несмотря на вялый остаточный рост цен в течение лета, уже осенью тренд может измениться на противоположный, а к концу года – появиться коррекция цен вниз. Однако более существенное развитие эти процессы могут получить в следующем году, причем полная величина отката цен до более адекватного (экономически обоснованного уровня) может составить порядка 15%-20% (в наиболее стабильной на тот период времени валюте), а по отдельным квартирам и классам жилья даже больше. Эти события, скорее всего, усилятся фиксацией прибыли частью инвестиционных покупателей и будут сопровождаться заметным ростом объемов предложения.

Переход к стоимости московских квартир, выраженных в граммах золота, необходим для понимания того, что рост цен на недвижимость не является единственно возможным сценарием всегда и везде. Как мы видели выше, обычно каждый новый подъем цен сопровождается коррекцией вниз, а порой и довольно существенным проседанием стоимости. Но за все последние годы эти процессы были скрыты благодаря систематическому ослаблению доллара и довольно серьезной инфляции. Это создало миф о неизбежном дорожании московской недвижимости, которая приобрела все признаки пирамиды.

Сейчас в силу сложившихся обстоятельств этот миф готов рухнуть. Практически все факторы, за исключением ограниченности предложения, начинают играть на понижение рынка недвижимости. А значит после недавней волны «роста» цен, имевшей место в первом полугодии 2008 года, в ближайшие месяцы мы с большой вероятностью увидим очень серьезную стагнацию и заметный откат цен назад, который уже не сможет спрятаться за инфляцией и ослаблением валют. А значит, впервые за последние годы существенное проседание цен на недвижимость можно будет увидеть не только в золотом эквиваленте, но и в долларах, и в рублях, и в евро, что возможно, станет неожиданностью для многих людей, привыкших к старым стереотипам.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1400 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 669 000
до 36 943 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 188 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Савеловская, 18 мин. пешком Складочная ул., вл.1, к.1 (C1)Coltrane Складочная ул., вл.1, к.1 (C2)Armstrong Складочная ул., вл.1, к.2 (В1)King Складочная ул., вл.1, к.2 (В2)Elington Складочная ул., вл.1, к.C2 (Armstrong) Показать все 8 корпусов Застройщик: Бизнес парк Савеловский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 028 880
до 18 684 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Текстильщики Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 20 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к.L1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М1 Показать все 15 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 096 020
до 18 585 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 9 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 48-131 кв.м.Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты пл. от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах пл. 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Торопитесь! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте