Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Индус застроит Россию дешевыми отелями

Одной из значимых проблем в России является дефицит отелей. Однако российские бизнесмены пока не спешат активно развивать эту нишу. Если некоторые девелоперы и проявляли активность в сфере строительства гостиниц, то это были только отели класса А. Основная проблема в том, что прибыльность гостиничного бизнеса в России не превышает 15% годовых, что вполне сопоставимо с доходностью многолетних банковских депозитов. При этом стандартная доходность в российском строительном бизнесе составляет порядка 25% годовых. На этом фоне не удивительно, что строительством гостиничный сетей по крупным российским городам занимались только иностранцы. Однако до последнего времени и они специализировались на строительстве гостиниц 4-5 звезд. При этом настоящая катастрофа наблюдается в России в нише отелей класса С. И вот, «лед тронулся». Индийский бизнесмен Судхир Гупта решил застроить российские города-миллионники сетью гостиниц 3-4 звезды. И хотя, по некоторым оценкам гостиничный бизнес в России переоценен, по оценкам, «Индикаторов рынка недвижимости», до снижения расценок еще далеко. В итоге, успех такого рода начинания в России целиком зависит от того, насколько его инициатору удастся договориться с региональными администрациями. В случае же с г-ном Гуптой вероятность положительного исхода высока.

Инициатива индийского бизнесмена, действительно, выглядит, на первый взгляд странно. Казалось бы, главный вопрос, определяющий привлекательность того или иного бизнеса для иностранных инвесторов, – это его доходность. Между тем, следует отметить, что, как писал аналитический центр www.irn.ru в заметке «В Москве самые дорогие гостиницы в мире», гостиничный бизнес в России отличается относительно высокой средней ценой номеров. По этому показателю наша страна обогнала все высокоразвитые страны. На этом фоне, казалось бы, логично предположить, что, как и жилой сектор, российские гостиницы серьезно переоценены. В таком случае заходить на российский рынок на пике его развития нелогично. Однако основная причина столь высокой средней цены российского гостиничного номера в том, что в нашей стране, как уже говорилось выше, наблюдается значительный перекос в сторону дорогих отелей класса А. В то время, как в развитых странах порядка 80% рынка занимаю гостиницы 3 звезды и с еще меньшим уровнем комфортности.

Казалось бы, на фоне тотального дефицита гостиниц класса С в России те, что наличествуют должны быть существенно переоценены. И в таком случае заходить на российский рынок опять-таки в данный момент должно быть не выгодно. Но «свято место пусто не бывает» – недостаток дешевых отелей в России с лихвой компенсируют квартиры, которые сдаются посуточно. А доходность от сдачи жилья в аренду, как писали «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Сдача жилья в аренду стала абсурдной», на данный момент крайне низка. Доходность от сдачи жилья в долгосрочную аренду не превышает 5%. И дальше при прочих равных будет только снижаться. Это связано с ограниченным платежеспособным спросом и высоким объемом предложения.

Конечно, доходность посуточной аренды выше, чем долгосрочной, но и она снижается. Если еще 2 года назад доходность посуточной аренды превосходила доходность долгосрочной аренды в 2,5 раза, то сейчас этот разрыв снизился до 1,5 раз. И сейчас доходность краткосрочной аренды составляет порядка 7%. При этом инфляция в России никогда за последние 17 лет не была ниже 9%. В итоге, если цены на жилье в какой-то момент перестанут расти, получится, что сдача жилья в аренду станет убыточным бизнесом. Таким образом, стоимость «гостиничных» услуг класса С в России далеко не высока. Просто международные исследовательские агентства не включают в свои обзоры гостиничного рынка России сегмент посуточной аренды квартир.

При этом снижение уровня доходности и фактическая убыточность  вовсе не означает, что посуточная аренда дешевеет. Цены продолжают расти, но уже далеко не теми темпами, которые были раньше. Казалось бы, раз темпы роста цен замедлились, то это может означать приближение стабилизации на рынке гостиничных услуг. Однако, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, до этого пока еще далеко.

Даже если предположить, что на российском рынке жилья произойдет обвал, то это вовсе не приведет к снижению стоимости аренды, как это может показаться на первый взгляд. Так, например, в Лондоне, где цены на жилье за последние 12 месяцев снизились на 12%, стоимость аренды лишь перестала дорожать. Формальное не снижение цен на аренду связано с тем, что владельцам инвестиционных квартир в период снижения цен на жилье необходимо как можно скорее избавиться от своей собственности. Ведь арендный бизнес сам по себе в ситуации «надувания пузыря» на рынке недвижимости становится, как было показано выше, убыточным. В итоге, объем предложения на рынке аренды резко сужается. На этом рынке остаются только те арендодатели, для которых этот бизнес является стратегическим. Именно к таким представителям относятся собственники гостиниц.

Дешеветь аренда начнет только в том случае, если цены на жилье упадут настолько, что доходность от сдачи жилья в аренду как минимум превысит инфляцию. По прогнозам правительства Россиии инфляция по итогам года составит 9-11%. Доходность от сдачи жилья должна быть как минимум на этом уровне. Для этого московское жилье сейчас должно стоить не дороже примерно $3,4 тыс. за 1 кв. м. Однако ожидать, что цены обрушатся до этого уровня вряд ли стоит. Таким образом, потенциал для роста цен на гостиничные услуги при любом раскладе еще есть.

На этом фоне иностранные инвесторы, казалось бы, вполне могли бы освоить данную нишу рынка. Но до последнего времени они, как и российские бизнесмены не вкладывали средств в строительство гостиниц класса С. Связано это было с тем, что возведение гостиниц в России всегда связано с административными рисками. При этом местной администрации зачастую просто не выгодно строить дешевые гостиницы: «возни» много, пиара мало, да и доходов тоже. Именно поэтому самый главный вопрос, определяющий успех данного начинания, – есть ли согласие на это у местной администрации?

При этом инвестор зачастую и мог бы объяснить местным властям потенциальные выгоды от строительства дешевых гостиниц, но для этого необходимо налаживание связей. Для налаживания контактов с местной администрацией требуется время. Таким образом, потенциально заняться подобного рода бизнесом мог бы только такой иностранный инвестор, который уже давно присутствует в России. В то же время, он, естественно, должен быть не избалован баснословными доходностями, которые зачастую приносит рынок недвижимости в России. Получается, что это должен быть инвестор, который до этого не присутствовал на российском рынке недвижимости. Конечно, полностью самостоятельно такого рода люди в новый бизнес не пойдут. У них должен быть партнер.

Всем выше перечисленным критериям отвечает индийский бизнесмен Судхир Гупта. Его знакомство с Россией началось 18 лет назад, когда он учредил в России дочку своей компании Amtel. На данный момент Amtel-Vredestein принадлежит в России Воронежский шинный завод и Кемеровский завод химволокна, «Торговый Дом Пигма», Московский шинный завод и более 115 магазинов в крупнейших городах России.

И вот, осенью 2007 года Судхир Гупта купил 50% ООО «Софт-проект», которому принадлежит московский «Ирис конгресс отель» на 195 номеров. Остальные акции приобрела сингапурская City Developments. По данным газеты «Коммерсантъ», девелоперская компания City Developments, созданная в 1963 году, присутствует в 20 странах. В портфеле 20 тыс. объектов недвижимости. По итогам 2007 года выручка составляла $2 млрд, а чистая прибыль превысила $400 млн. Таким образом, партнера себе для гостиничного бизнеса Судхир Гупта подобрал серьезного.

А несколько дней назад стало известно, что партнеры приобрели участки под строительство гостиниц 3-4 звезды в Москве, Подмосковье и нескольких городах-миллионниках а также учредили товарный знак Iris Congress Hotel под компанию, которая будет управлять сетью гостиниц 3-4 звезды. Таким образом, по сути, г-ну Гупте осталось только одно – построить эти гостиницы. А доходность этого бизнеса ему, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», как уже было показано выше, будет обеспечена.

За покупку российской гостиницы партнеры выложили осенью 2007 года $125 млн, а предполагаемые инвестиции в строительство гостиниц оценивается еще в $225 млн. Таким образом, общий объем вложений в гостиничный проект составит $350млн. Предполагаемый срок окупаемости при прочих равных составит около 7 лет. При этом по многим международным оценкам, даже с учетом мирового финансового кризиса в течение ближайших 7 лет российская экономика продолжит рост. Таким образом, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, вполне может получиться, что проект Судхира Гупта окупится даже быстрее.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
311 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. от 21 метра.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте