На фоне возникших последнее время у ряда российских девелоперов затруднений с финансированием некоторые из участников рынка нашли необычное решение для сохранения уровня доходности своих проектов. Они стали создавать фонды прямых инвестиций. Таким образом, по мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», девелоперы признаются, что российский рынок недвижимости вступил стадию спекулятивного роста.

В начале прошлого года создала фонд прямых инвестиций «Интеко», а теперь появился такой же фонд и у ГК ПИК, специализирующейся на строительстве жилья. По данным газеты «Коммерсантъ», ПИК создал фонд прямых инвестиций PIK Capital Partners объемом $500 млн с перспективой дальнейшего увеличения до $1 млрд, который будет вкладывать средства в проекты по строительству коммерческой недвижимости. Максимальная сумма инвестиций в каждый проект составит $50 млн, при этом фонду должно отходить не менее 25% построенных площадей. Для создания фонда компания продала в начале этого года за $233 млн 25% акций проекта по строительству 1 млн кв. м жилья в Мытищах.

Казалось бы, на первый взгляд довольно логичное решение. На рынке уже давно поговаривают, что жилье московского региона переоценено, и в скором времени разразится стагнация. Для компании, все активы которой сосредоточены именно в этом сегменте рынка, логично в этой ситуации попытаться их диверсифицировать. Однако, не все так просто. Проблема усугубляется тем, что площадок для жилищного строительства в московском регионе становится все меньше. Таким образом заработать на большом обороте нельзя, а сильно поднимать цены дальше тоже проблематично, так как московское жилье, как уже говорилось, переоценено. При этом, как писал аналитический центр www.irn.ru в заметке «Российское жилье стало дешеветь» во многих регионах в жилом сегменте уже началась стагнация. Кроме того, столь значимые проекты, как в Мытищах, нельзя реализовать за год-два. При этом вся Европа вслед за Америкой постепенно погружается в кризис. Естественно, что риски, связанные с долгосрочным строительством возрастают и в России. Тем более, что когда строительство даже первой очереди жилья в Мытищах через год-полтора будет закончено, на московском рынке уже вполне может царствовать коррекция

Таким образом, ПИК не остается ничего кроме как предпринимать вполне конкретные шаги по диверсификации своего бизнеса. При этом прибыльность от строительства коммерческой недвижимости уже сейчас обгоняет доходность на жилом сегменте рынка. Так, себестоимость строительства жилья составляет порядка $3 тыс., а коммерческого, по оценкам Capital Group, – $2 тыс. Тогда как средняя стоимость 1 кв. м московского жилья и коммерческой недвижимости на данный момент примерно одинакова. Таким образом, прибыльность коммерческой недвижимости, как минимум, не ниже, чем в жилом сегменте рынка.

Однако, как писал аналитический центр www.irn.ru в статье «Рынок торговой недвижимости близок к стагнации», в торговую сферу в России инвестировать на данный момент можно лишь при определенном дисконте. Пока негативных признаков не проявляет только сегмент офисной недвижимости. Но на фоне ускорения инфляции и снижения объемов производства, о которых недавно отчитался Росстат, может статься, что и этот сегмент российской недвижимости окажется на грани кризиса. Неудивительно в таком случае, что в качестве диверсификации бизнеса ПИК избрала форму инвестиций через фонд. Она позволяет ПИКу в случае возникновения тех или иных рисков быстрее покинуть опасный проект. Тем самым ПИК, фактически, соглашается, что инвестировать напрямую в коммерческую недвижимость уже слишком рискованно, но до полного выхода в «кэш» пока еще есть время.

Стоит отметить, что рынок недвижимости традиционно считался наиболее консервативным, однако с течением времени все больше игроков выбирает формы инвестиций, свойственные, скорее, фондовому рынку, традиционно известному своей спекулятивной игрой. Конечно, диверсификация снижает риски. Однако, как показала история с ипотечными закладными, при смешении правил игры на фондовом рынке и рынке недвижимости риски снижаются только в краткосрочной перспективе, а в среднесрочной и долгосрочной они резко возрастают, так как становятся системными. Таким образом, по оценке «Индикаторов рынка недвижимости», действия некоторых участников рынка могут только расширить последствия предстоящей стагнации на российском рынке недвижимости.

Актуальные проекты компании ПИК (март 2024)
ПроектРасположениеГКПлощади
Алтуфьевское 53Москва, Северо-Восточный округ, район Отрадное, м. Отрадное2 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 84 м2
Зеленый ПаркМосква, Зеленоградский округ, район Старое Крюково3 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 95 м2
Римского-Корсакова 11Москва, Северо-Восточный округ, район Отрадное, м. ОтрадноеСданСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 22 - 85 м2
ЛюберецкийЛюберецкий район, г. ЛюберцыСдан2-комнатные квартиры площадью 56 м2
Люблинский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская2 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 91 м2
Академика ПавловаМосква, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная1 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 23 - 88 м2
Барклая 6Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 25 - 102 м2
ПоларМосква, Северный округ, район Северное Медведково, м. Медведково1 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 19 - 76 м2
Ильменский 17Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяСдан площадью 37 м2
Кольская 8Москва, Северо-Восточный округ, район Бабушкинский, м. СвибловоСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 92 м2
Просторная 7Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь3-комнатные квартиры площадью 100 м2
Кавказский бульвар 51Москва, Южный округ, район Царицыно, м. Кантемировская2 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 85 м2
Открытый паркМосква, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского4 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 86 м2
Измайловский лесБалашихинский район, г. Балашиха4 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 86 м2
Восточное БутовоЛенинский район2 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 90 м2
ЮниноНовая Москва, Новомосковский округ1 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 83 м2
Ильинские лугаКрасногорский район, п. Ильинское-Усово1 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 88 м2
Михайловский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект2 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 24 - 80 м2
Мичуринский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная3 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 22 - 89 м2
Ярославский кварталМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 92 м2
VangardenМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Аминьевская1 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 22 - 94 м2
Оранж паркг. КотельникиСданСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 25 м2
ЮтановоМосква, Южный округ, район Чертаново Южное, м. Аннино1 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 86 м2
Люберцы паркЛюберецкий район, г. ЛюберцыСданСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 25 м2
Матвеевский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная2 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 85 м2
Сокольнический Вал 1Москва, Восточный округ, район Сокольники, м. Сокольники4 кв. 2023 г.Студии, 1-комнатные квартиры площадью 23 - 38 м2
Первый ДубровскийМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Волгоградский проспект4 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 74 м2
Саларьево паркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. МосковскийСданСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 85 м2
Бусиновский паркМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Ховрино1 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 80 м2
ЯрославскийМытищинский район, г. Мытищи1 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 83 м2
ПутилковоКрасногорский район, д. ПутилковоСданСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 68 м2
Одинцово-1Одинцовский район, г. Одинцово1 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 89 м2
Кронштадтский 14Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадионСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 80 м2
Волжский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики1 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 87 м2
Перовское 2Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК4 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 78 м2
Бунинские лугаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея4 кв. 2023 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 88 м2
Второй НагатинскийМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская2 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 88 м2
Томилинский бульварЛюберецкий район, г. Котельники2 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 80 м2
Holland parkМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак1 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 22 - 92 м2
Мякинино паркМосква, Западный округ, район Кунцево, м. СтрогиноСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 20 - 92 м2
Никольские ЛугаМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово4 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 88 м2
Митино паркКрасногорский район, г. КрасногорскСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 61 м2
Кронштадтский 9Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион2 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 26 - 97 м2
Большая Очаковская 2Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспектСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 22 - 79 м2
Середневский лесНовая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг4 кв. 2023 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 82 м2
Мещерский лесМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Говорово4 кв. 2023 г.2-комнатные квартиры площадью 49 м2
Руставели 14Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская2 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 20 - 87 м2
Кузьминский лесг. КотельникиСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 88 м2
Яуза паркг. Мытищи3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 90 м2
Новое ОчаковоМосква, Юго-Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Аминьевская4 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 80 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все